2013 QCCQ 15819, 2013 QCCQ 15819

Guénette c. Gagné 2013 QCCQ 15819 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE « Chambre civile » N° : 700-22-029417-135 DATE : 3 décembre 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHEL SIMARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PASCAL GUÉNETTE Demandeur c.

CLAUDE GAGNÉ Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Dans le présent dossier, en demande , on allègue un bail résidentiel intervenu entre les parties, tel qu'il appert d'une copie dudit bail produite au soutien de la présente comme pièce P-1. [ 2 ] Le bail était prévu pour une durée de 2 ans, soit du 1 er octobre 2011 au 1 er octobre 2013 à 1 050 $ par mois. [ 3 ] Selon le demandeur, ledit bail incluait une clause d'option d'achat à son terme, et à la demande du défendeur, le 1 er août 2011, il a effectué un dépôt de 10 000 $ « afin d'inclure la clause d'option d'achat audit bail ». [ 4 ] Le demandeur allègue avoir avisé le défendeur, le ou vers le 1 er janvier 2013, qu'il n'entendait pas acquérir ledit immeuble, et il réclame alors le remboursement de son dépôt de 10 000 $. [ 5 ] Admettant une compensation de 1 050 $ pour loyer impayé et devant le refus du défendeur d'effectuer le remboursement plus haut précisé, le demandeur poursuit le défendeur pour les motifs plus haut allégués. [ 6 ] En défense , on allègue que l'immeuble ici concerné « était à l'origine mis en vente par le défendeur via l'entreprise Du Proprio ». [ 7 ] Selon le défendeur, le demandeur a alors communiqué avec lui, lui proposant un bail avec préférence d'achat, mais préalablement, au mois de juillet 2011, les parties ont signé un document (D-1) intitulé « Offre d'achat unifamiliale », lequel précise: « L'entente entre vendeur & l'acheteur en date du 17 juillet 2011.

L'acheteur promet d'acheter la propriété sise au […], Qc, […] d'ici le mois d'Octobre 2013. Pour la somme de $229,910.60. L'acheteur donnera au vendeur $10,000 au 1 Août 2011 et $5,000 pour 1 er Octobre 2012, comme comptant pour l'achat. La balance de l'hypothèque sera déterminée à la suite des paiements de l'hypothèque fait par l'acheteur, soit de $1,182,71 / mois variable selon le taux d'intérêt et cela inclus les taxe foncières municipale & scolaire au frais, l'entretien au frais de l'acheteur. Vendeur: (Signé Claude Gagné) date: 11 juillet 2011 Acheteur: (Signé P.

Guénette) date: 11 juillet 2011 » (reproduction intégrale du texte) [ 8 ] Suite à ce premier document, l'acheteur promettant d'acheter la propriété d'ici le mois d'octobre 2013, le tout tel qu'il appert du document précédent, un deuxième document est alors signé par les parties, le 15 août 2011, soit un « bail » concernant le même immeuble, pour une durée de 2 ans, soit du 1 er octobre 2011 au 1 er octobre 2013. [ 9 ] Ce bail produit au soutien des présentes sous la cote D-2 contient également une « clause de préférence d'achat » et précise les

dépôts convenus par les parties dans le texte suivant: « - Close avec préférence d'achat dans 2 ans. - Prix de vente $229,,910.00. - Le locataire donnera = Le 01 Août 2011 $10,000.00 01 Octobre 2012 $5,000.00 - Le locataire demandera la permission au propriétaire pour les travaux importants. - Tous les travaux exécutés et argent investis ne seront remboursable. - Le locataire paie l'entretien – assurance – taxes – hypothèques à taux variable. - Si cette tente n'est pas respecté elle sera nul le 01 octobre 2013. Signature locateur Signature propriétaire P.

Guénette Claude Gagné Date = 15 Août 2011 Date = 15/08/2011 » (reproduction intégrale du texte) [ 10 ] Dans les faits, seul le premier dépôt prévu au montant de 10 000 $ a été effectué par le demandeur. [ 11 ] Or le 28 janvier 2013, dans une lettre produite en D-3, le demandeur avise le défendeur: « …, je ne passe pas à la banque donc je déménage … Le 1 er Avril 2013 » [ 12 ] Et dans ce même document, il réclame le remboursement du dépôt de 10 000 $. [ 13 ] Suite à cette lettre, le défendeur fait parvenir au demandeur une « mise en demeure vous exposant mes droits » ici produite en D-4, laquelle précise ainsi ses prétentions: « Québec, le 08/02/2013 Pascal Guenette […] Mirabel, QC […] Par courrier recommandé Sous toutes réserves Objet: Mise en demeure vous exposant mes droits.

Monsieur, Nous avons signé un bail avec une préférence d'achat (offre d'achat) le 15/08/2011. Le bail est de 24 mois ainsi que l'offre d'achat, débutant le 01/11/2011 au 01/11/2013. L'entente est qu'un dépôt de $10000.00 sera donner le 01/11/2011 et $5000.00 le 01/11/2012. Le dépôt de $10000.00 a été reçu mais pas celui de $5000.00 ce qui peut être sujet à poursuite. Le dépôt de $10000.00 n'est pas remboursable tel que l'entente est écrite noir sur blanc sur le bail.

Vous avez effectué certains travaux sans le consentement du propriétaire, car les travaux majeur ne devait pas être effectué sans l'accord du propriétaire (moi-même), dont les travaux de plancher des 2 chambres au sous-sol, la tablette du foyer en pierre que vous avez cassé, les fleurs vivaces que vous avez enlevé pour bâtir le cabanon que vous n'avez pas demandé la permission de construire. Tous dommages causés à la propriétaire seront sujet à des poursuites pour remise dans la condition d'origine.

Votre avis de quitter à l'adresse 15217 Yvonne, Mirabel le 01/04/2013 est refusé, je vous demande de bien respecter votre bail tel que

signé le 15/08/2011. Si vous ne respecté pas l'entente vous êtes sujet à une poursuite pour tout frais impayé et préjudice.

Claude Gagné —————————————————- Date: 2013/02/08 […] Boisbriand, QC […] » (reproduction intégrale du texte) [ 14 ] Pour la suite des choses, il faut retenir du témoignage de madame Isabelle Lamy, conjointe du demandeur, que celui-ci a quitté les lieux en avril 2013, alors que celle-ci, en vertu d'un nouveau bail signé par elle et produit en D-5, a habité lesdits lieux à partir du 1 er mai 2013 jusqu'en juillet de la même année et ce, avant la fin de son bail qui était prévue pour le 30 janvier 2014.

LA QUESTION EN LITIGE [ 15 ] La vente de l'immeuble du défendeur n'ayant eu lieu, le demandeur a-t-il droit au remboursement de la somme de 10 000 $ versée conformément à l'« offre d'achat D-1 » datée du 11 juillet 2011 et audit « bail » daté du 15 août 2011 ?

LES PRINCIPAUX FAITS ET LES PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 16 ] Dans son témoignage, monsieur Guénette reconnaît qu'il cherchait plutôt pour louer une maison, ajoutant cependant que l'immeuble ici concerné appartenant à monsieur Gagné était effectivement à vendre. [ 17 ] Le demandeur reconnaît également qu'ils ont convenu, après discussions, d'une « offre d'achat avec location » qu'ils ont précisée dans un premier document (D-1) intitulé « Offre d'achat unifamiliale » signé le 11 juillet 2011, suivi d'un second document soit un « bail » (D-2) contenant une « clause avec préférence d'achat dans 2 ans », les textes desdits documents ayant été plus haut précisés. [ 18 ] Le demandeur reconnaît formellement avoir lu et signé chacun de ces documents, et pour ce qui concerne le « remboursement » ici en litige, monsieur Guénette, dans son témoignage pour le moins confus, ne se rappelle pas en avoir discuté. [ 19 ] Or sur ce point précis du « remboursement », monsieur Gagné précise: « On lui a dit que le 10 000 $ n'était pas remboursable, avant la signature ». [ 20 ] Et il précise, comme indiqué au « bail » que: « Tous les travaux exécutés et argent investi ne seront remboursables ». [ 21 ] D'ailleurs sur ce point particulier, la conjointe de monsieur Gagné, madame Jacynthe Tremblay, est catégorique, corroborant qu'« on lui a mentionné à plusieurs reprises que ces montants de 10 000 $ et 5 000 $ n'étaient pas remboursables ». [ 22 ] Elle précise même que monsieur Guénette et son épouse madame Isabelle Lamy étaient à ce point satisfaits des conditions contenues aux documents, qu'« ils se sont faits poser en avant de la maison ». [ 23 ] Corroborant en cela monsieur Gagné, sa conjointe madame Jacynthe Tremblay témoigne également que des travaux importants ont dû être faits avant qu'ils puissent procéder à la vente effective de la maison, « les lieux étaient sales, pleins de trous dans les murs, du tapis arraché, la peinture à refaire, etc. ». [ 24 ] Enfin généralement, pour ce qui concerne les témoignages entendus, le Tribunal n'a d'autre choix que de noter une « prépondérance majeure » quant à la preuve offerte par la défense, et ce sur l'ensemble des faits concernés dans la présente cause.

LE DROIT ICI S'APPLIQUANT [ 25 ] Nous référant à la question en litige plus haut énoncée, et concernant le remboursement de 10 000 $ ici réclamé par monsieur Pascal Guénette, il nous faut d'abord nous référer à l'

article 1711 du Code civil du Québec qui se lit comme suit: « Art. 1711. Toute somme versée à l'occasion d'une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement. » [ 26 ] Or en l'espèce, tant l'« offre d'achat » (D-1) que le « bail » (D-2) n'en disposant autrement quant « aux dépôts » exigés, et de ce fait le remboursement ne peut donc être exigé, conformément à l'

article 1711 du Code civil du Québec plus haut énoncé.

[ 27 ] D'ailleurs au surplus à la pièce D-2 le « bail », on retrouve au contraire une précision qui confirme à ce sujet l'intention des parties ainsi précisée: « Tous les travaux exécutés et argent investi ne seront remboursables. » [ 28 ] Et sur ce sujet du remboursement, il faut se rappeler les témoignages de monsieur Claude Gagné et de sa conjointe madame Jacynthe Tremblay qui tous deux affirment avoir informé le demandeur monsieur Pascal Guénette que « les dépôts de 10 000 $ et 5 000 $ n'étaient pas remboursables ». [ 29 ] Au surplus en l'espèce, même si on admettait que l'intention des parties n'est pas clairement énoncée dans ces deux textes (D-1 et D-2) plus haut cités, le Code civil énonce certaines règles qui doivent servir de « guide d'interprétation », dans des articles qui traitent de cette question, soit: « Art. 1425.

Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés. Art. 1426. On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. Art. 1427. Les clauses s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'ensemble du contrat. Art. 1429.

Les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat. Art. 1431.

Les clauses d'un contrat, même si elles sont énoncées en termes généraux, comprennent seulement ce sur quoi il paraît que les parties se sont proposé de contracter. » [ 30 ] Ainsi donc, pour comprendre un contrat, il faut rechercher les raisons qui ont motivé les parties pour le conclure et les motifs qu'elles poursuivaient. [ 31 ] L'interprétation ne peut résulter que des faits qui ont précédé et qui ont suivi le contrat. [ 32 ] Or en l'espèce, il faut se rappeler que l'immeuble ici concerné était formellement à vendre avant même que le demandeur ne rencontre le défendeur et c'est ainsi qu'après discussions, les parties ont convenu le 17 juillet 2011 d'une « offre et d'une promesse d'achat », suivant des conditions formellement précisées à la pièce D-1 déjà produite à l'instance. [ 33 ] Au surplus, le demandeur ne disposant pas alors de la somme d'argent nécessaire pour acheter immédiatement ladite maison, les parties convenaient d'une location, dans un « bail » contenant une « clause avec préférence d'achat ». [ 34 ] Nous sommes ici en présence de deux documents (D-1 et D-2) complémentaires contenant l'intention des parties, et pour ce qui concerne cette somme de 10 000 $ versée à l'occasion de la « promesse de vente et d'achat », nous référant à l'

article 1711 du Code civil plus haut cité, elle est alors présumée être un acompte sur le prix de vente. [ 35 ] Enfin, il faut également retenir qu'il y a eu en l'espèce une résiliation, tant de « l'offre d'achat » que du « bail » par monsieur Guénette, et de ce fait, la vente n'a pas eu lieu « par sa faute », et dès lors il devenait l'artisan de son propre malheur.

CONCLUSION [ 36 ] En conséquence , considérant les pièces (D-1 et D-2) produites au dossier et signées par les parties; considérant la preuve prépondérante offerte par la défense sur l'ensemble des faits et plus précisément à l'effet que la somme de 10 000 $ n'était pas remboursable; considérant le droit s'appliquant, et en l'espèce les articles du Code civil plus haut cités, soit plus particulièrement l'

article 1711 C.c.Q. quant à la présomption y contenue, et les articles 1425 , 1426 , 1427 , 1429 et 1431 également du Code civil du Québec, précisant les règles d'interprétation applicables en pareille matière, le Tribunal n'a d'autre choix que de rejeter la demande de monsieur Pascal Guénette. [ 37 ] Enfin pour ce qui concerne la portée des articles 1711 , 1425 , 1426 , 1427 , 1429 et 1431 du Code civil du Québec , nous partageons l'opinion de notre collègue l'honorable Pierre E.

Audet qui a analysé ces deux sujets de la présomption (1711 C.c.Q.) et de l'interprétation (1425, 1426, 1427, 1429 et 1431 C.c.Q.) dans un jugement daté du 16 mai 2003 (Aurèle Fortin c. Hugues Béland, C.Q. 700-22-006592-009), aux pages 15 à 20 . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la présente défense; REJETTE la requête introductive d'instance du demandeur Pascal Guénette; LE TOUT AVEC DÉPENS.

__________________________________ MICHEL SIMARD, J.C.Q. Me Yves Caron TTC avocats Procureurs du demandeur Me Isabel Marceau Procureure du défendeur Date d’audience : 7 novembre 2013