2023 QCCQ 9945, 2023 QCCQ 9945

Jacques c. Ichidou 2023 QCCQ 9945 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-710733-199 DATE : 11 décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIQUE JACQUES

Partie demanderesse c. SIDI MOHAMED ICHIDOU et MANSOURA HEYINE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse a-t-elle été victime d’un trouble de voisinage des voisins du dessus qui y habitent avec trois jeunes enfants? [ 2 ] En contrepartie, les défendeurs ont-ils droit à des dommages, aussi pour un trouble de voisinage découlant du comportement de la demanderesse, plus des dommages punitifs pour atteinte à leurs droits, qu’ils réclament par demande reconventionnelle. [ 3 ] Le problème commence peu après l’arrivée de la demanderesse dans cet immeuble centenaire, de dix unités en copropriétés divises. [ 4 ] La demanderesse emménage au début juillet 2018 et tout est calme jusqu’à ce que les défendeurs reviennent de vacances fin juillet.

La demanderesse affirme qu’à compter de ce moment c’est comme vivre au-dessus d’une garderie. [ 5 ] . La demanderesse habite avec ses deux fils, dont un étudie à l’université. Elle travaille de la maison. Durant la pandémie, elle affirme que c’est comme vivre sous un RbNb. [ 6 ] La défenderesse Heyine est mariée, mais son conjoint travaille à l’extérieur du pays et ne revient au Québec que quelques fois par année. Son plus jeune fils a des problèmes de santé, pour cette raison elle a loué cet appartement proche de l’hôpital.

Le codéfendeur, son frère, est venu habiter avec elle pour l’aider. [ 7 ] La défenderesse a trois enfants, qui au moment de l’arrivée de la demanderesse dans l’immeuble, ont 11, 9 et 2 ans. Un neveu, qui vit à Brossard, vient aussi les visiter les week-ends. [ 8 ] Dès le retour de vacances des défendeurs, la demanderesse se plaint à M.

Vitalia Rodrigues de Aguilar, un des administrateurs du syndicat [1] , affirmant que tout tremble dans son unité, causé par le vacarme que font les enfants de la défenderesse. [ 9 ] M. de Aguilar se dit surpris, puisqu’avant l’arrivée de la demanderesse, les locataires qui habitaient dans l’unité de cette dernière, ne se plaignaient pas. [ 10 ] Au fil des mois, une centaine de courriels et textos sont échangés entre les parties et avec les administrateurs du syndicat [2] .

La demanderesse se dit tolérante au bruit, mais le bruit causé par les défendeurs est intolérable. [ 11 ] Les représentants du syndicat tentent de calmer les choses, mais sans succès.

Le 17 décembre 2018, une mise en demeure est transmise au syndicat par la demanderesse [3] , insistant pour qu’il intervienne auprès des défendeurs, sinon, elle réclame 20 000$ pour faire insonoriser son plafond. [ 12 ] Le 14 mars 2019, une mise en demeure est cette fois transmise aux défendeurs [4] , les menaçant d’une poursuite si les choses ne changent pas. [ 13 ] En réponse à cette mise en demeure, les défendeurs retiennent les services d’un avocat qui propose entre autres d’obtenir du syndicat une expertise sur l’état d’insonorisation de l’immeuble [5] . [ 14 ] La demanderesse réplique par sa propre mise en demeure [6] , où elle précise avoir entrepris des démarches pour faire insonoriser son plafond à un coût excédant 28 000$.

Elle réclame aux défendeurs des dommages de 12 000$, dû aux inconvénients anormaux de

voisinage. Elle se réserve aussi le droit d’exiger des dommages punitifs. [ 15 ] Les choses en restent ainsi jusqu’à l’institution du présent recours. L’ANALYSE [ 16 ] Il faut d’abord déterminer si les parties sont victimes de trouble de voisinage. [ 17 ] L'

article 976 du Code civil du Québec énonce la règle de base en matière de relations entre voisins: 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n'excèdent pas les limites de la tolérance qu'ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux . [ 18 ] Les articles 6 et 7 C.c.Q. ajoutent que toute personne est tenue d'exercer ses droits civils, selon les exigences de la bonne foi: 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7.

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. [ 19 ] Le professeur Denys-Claude Lamontagne [7] , dans Biens et propriétés , précise: [232] Nonobstant l'absolutisme de son droit, le propriétaire ne peut s'enfermer dans son domaine . Des rapports juridiques s'établissent nécessairement entre les voisins.

Entre autres, la loi restreint les droits du propriétaire en fonction du caractère exorbitant, excessif, des inconvénients qu'il peut causer dans le voisinage (976 C.c.Q. ) ou de façon plus générale à autrui. [233] Deux hypothèses sont envisagées: l'usage malicieux et l'usage maladroit du droit de propriété (sous l'angle susdit). 1- Usage malicieux du droit de propriété [234] C'est l'aspect "abus de droit"… Le propriétaire commet une faute (au sens strict) s'il pose un acte de propriété dans le dessein de nuire à autrui, sans intérêt sérieux et légitime (ce qui révélera souvent l'intention de nuire) pour autant qu'il en résulte un dommage essentiellement répétitif au voisin concerné. [235] L'exclusivité d'intention malveillante est nécessaire pour faire appel à ce premier aspect de la théorie qui moralise les rapports de voisinage.

En somme, il faut savoir user sans abuser ou comme ladite une certaine publicité, abuser uniquement de savoir-vivre; 2- Usage maladroit du droit de propriété [236] C'est le volet "troubles de voisinage" du système (7, 976 C.c.Q. ). Au départ, l'acte de propriété est utile en soi et accompli sans intention malicieuse.

Mais le propriétaire commet une faute (d'omission, dans le sens d'une faute de négligence ou d'imprudence – plutôt que de commission, comme dans le cas de l'abus de droit, en règle générale, lorsque cet acte s'avère une source d'inconvénients anormaux, hors de l'ordinaire, pour son voisin qui en subit un préjudice relativement continu; [237] Les tribunaux se sont prononcés à de multiples reprises sur l'usage anormal du droit de propriété ou de tout autre droit.

Le juge considère les circonstances propres à chaque espèce: le comportement des parties (faute contributoire du demandeur, etc.) la légalité et la nécessité de l'exploitation, la gravité du préjudice, etc. [nos soulignements] [ 20 ] À ce principe s’ajoute celui du devoir de tolérance. Pierre Claude Lafond, dans son ouvrage Précis de droit des biens [8] parle ainsi du devoir de tolérance entre voisins:

(1) Inconvénient normal: devoir de tolérance: «Le devoir de tolérance s'applique entre voisins lorsque l'inconvénient subi peut être qualifié de normal. La mesure de cette qualification est objective et doit s'apprécier en regard des trois critères d'appréciation énoncés dans la disposition (976 C.c.Q.): la nature des fonds, leur situation et les usages locaux.

Il est loin d'être assuré que le degré de tolérance soit facilement déterminable d'une espèce à l'autre, et force est de conclure que les tribunaux jouissent d'un très large pouvoir d'appréciation pour l'établir. (notre soulignement) [ 21 ] La demanderesse tient un journal de bord de 2020 à 2023 [9] . Jour après jour, d’heure en heure, parfois minute en minute.

Elle y note : martellement, on marche des talons, martellements sans arrêt, boum boum, course, accalmie, et ça recommence les courses , sur des centaines de pages. [ 22 ] La demanderesse précise avoir tenu ce journal à la suite de la demande du syndicat de cesser d’écrire courriels et textos. [ 23 ] Le Tribunal a entendu plusieurs témoins. Notamment, le fils de la demanderesse, Mehdi el Hassani, qui corrobore les propos de sa mère, mais c’est le seul. [ 24 ] M. Youssef Ghariani rapporte avoir emménagé dans l’immeuble un mois avant la demanderesse. Il fut administrateur de 2018 à

2021. [ 25 ] Il dit avoir reçu plusieurs plaintes de la demanderesse. Il a été obligé d’intervenir auprès des défendeurs, qui faisaient tout pour accommoder. [ 26 ] Selon lui, ce sont des bruits normaux pour une famille de trois enfants, qui sont d’ailleurs à l’école toute la journée. [ 27 ] Il se souvient d’un épisode où la demanderesse insiste pour qu’il vienne écouter les bruits à 22h. Aucun bruit n’est entendu. [ 28 ] Il ajoute que les planchers de l’unité des défendeurs sont recouverts de tapis.

Il est donc peu probable que la demanderesse puisse entendre le bruit des talons. [ 29 ] Ce témoin ne rapporte aucune autre plainte de la part des voisins sur le comportement des défendeurs et de leurs enfants. [ 30 ] Mme Ana de Aguayo témoigne avoir côtoyé les défendeurs jusqu’en 2017. Elle est enseignante et connait les enfants. Elle qualifie ceux de la défenderesse comme étant très polie. Elle a toujours eu une bonne relation avec la défenderesse. [ 31 ] Selon elle, beaucoup de bruit provient des couloirs.

Il y a un problème d’insonorisation dans l’immeuble. [ 32 ] Mme Zahra Mint Mohomedna, une amie de la défenderesse, relate au Tribunal l’épisode vécu le soir du 22 mars 2019. Les enfants sont dans une chambre à écouter la télé et elle parle dans le salon avec la défenderesse. À un moment, la demanderesse se met à frapper violemment sur le plafond de son salon. [ 33 ] La défenderesse précise avoir des règles très strictes pour les enfants. Jouer au ballon, sauter, courir sont interdits. [ 34 ] Une moquette épaisse est installée partout dans l’appartement.

Elle aurait voulu la retirer, ses enfants étant asthmatiques et c’est nuisible pour leur santé, mais elle l’a conservée pour accommoder la demanderesse. [ 35 ] À 7h30 les enfants quittent et ne reviennent qu’entre 15:30 et 16:30. Ils jouent un peu, ensuite ils étudient, le souper, le bain et ils se couchent, certains à 20h00 le plus vieux à 21h00. [ 36 ] À cause des plaintes, les défendeurs ne reçoivent presque jamais et les enfants ne peuvent emmener des amis à la maison. Tout l’été ils sont en voyage.

Quand ils reviennent, les enfants sont durant le jour dans des camps. [ 37 ] Avant l’arrivée de la demanderesse, qu’une seule fois les locataires du dessous ont demandé à son conjoint de surveiller les enfants pour le bruit.

Elle n’a jamais reçu d’autre plainte. [ 38 ] La demanderesse a d’ailleurs écrit à Maryse Fontaine, la vendeuse qui a vendu l’unité à la demanderesse, demandant si les locataires qui habitaient en dessous s’étaient plaints. [ 39 ] Après avoir contacté sa locataire, à qui elle demande de s’enquérir auprès des deux autres locataires, Madame Fontaine informe la demanderesse [10] qu’ils n’ont été incommodés par le bruit qu’une seule fois en six ans provenant de l’unité du dessus.

Ils seraient intervenus auprès du conjoint de la défenderesse et ça s’est réglé. [ 40 ] Le codéfendeur rapporte quant à lui que durant la COVID, comme presque tous les Québécois, ils ont dû rester à la maison, ce qui n’aidait pas. Lorsqu’il a recommencé son travaille c’était de la maison.

Il est toujours en télétravail. [ 41 ] Il ne pourrait donc tolérer un vacarme de la part des enfants. [ 42 ] La demanderesse tout comme rapporté par Madame de Aguayo, confirme qu’il existe un problème d’insonorisation dans l’immeuble. [ 43 ] En janvier 2020, elle intente un premier recours à la Division des petites créances, contre ses vendeurs, où elle réclame des dommages pour vices cachés afin de réparer le gonflement de briques (ventre de bœuf). [ 44 ] Près d’un an plus tard, en décembre 2020, la demanderesse intente un deuxième recours contre ces mêmes vendeurs et leur courtière immobilière à cause du problème d’insonorisation de son unité. [ 45 ] Le 13 octobre 2022, le jugement est prononcé dans les deux dossiers ayant été réunis [11] . [ 46 ] Dans ce jugement, le juge rapporte les inconvénients dont se plaint la demanderesse à cause du bruit provenant de l’unité du dessus habitée par les présents défendeurs, mais exacerbé par le problème d’insonorisation de l’immeuble, qu’elle qualifie de vice caché. [ 47 ] Dans le jugement, le juge note qu’au moment de la visite préachat de l’unité, la demanderesse savait que plusieurs enfants vivaient dans l’unité du dessus, puisqu’elle a vu les nombreux petits souliers près de la porte.

Elle s’était informée auprès des vendeurs si du bruit provenait de cette unité, ce qui fut nié par ces derniers. [ 48 ] D’ailleurs, à l’audience, la demanderesse admet qu’elle savait, avant d’acheter, que des enfants vivaient au-dessus. [ 49 ] Le juge conclut qu’il y a un problème d’insonorisation dans l’immeuble et accorde à la demanderesse des dommages de 10 000$. [ 50 ] À la lueur de la preuve, principalement des nombreux témoignages entendus, le Tribunal conclu que la demanderesse est incommodée par le bruit provenant de l’unité du dessus, mais conclu qu’il ne s’agit pas d’un trouble de voisinage causant des inconvénients dépassant le seuil de la normalité, tel qu’expliqué par les auteurs dont les propos sont rapportés ci-haut.

[ 51 ] La demanderesse admet au Tribunal que la situation est devenue obsessionnelle pour elle. C’est assez évident, des notes prises dans les journaux de bord [12] et de très nombreux courriels et textos transmis à ce sujet [13] . [ 52 ] Il est normal pour des enfants en bas âge de faire plus de bruit que les adultes. Mais ici, tout a été mis en œuvre par les défendeurs pour qu’ils en fassent le moins possible. [ 53 ] Ils sont à l’extérieur toute la journée et le soir, compte tenu de leur jeune âge, ils se couchent tôt.

L’été la famille est à l’extérieur et quand ils reviennent, avant le début de l’école les enfants sont au camp de jour. [ 54 ] Force est de conclure que la demanderesse est plus sensible que d’autres au bruit, sensibilité que l’on peut qualifier d’intolérance. [ 55 ] D’ailleurs, la demanderesse a fait la remarque à l’audience qu’une famille avec des enfants ne devrait jamais loger à l’étage, elle dit ça ne se fait pas de vivre avec des enfants pas au rez-de-chaussée . [ 56 ] Il faut aussi préciser que la situation est aggravée, sinon causée par le manque d’insonorisation de cet immeuble centenaire. [ 57 ] Avant d’acheter son unité, compte tenu de sa sensibilité au bruit, la demanderesse aurait dû investiguer plus à fond l’insonorisation de l’immeuble.

Il est aussi surprenant qu’elle ait acheté une unité au rez-de-chaussée, encore plus alors qu’elle savait que des enfants vivaient au-dessus. [ 58 ] Elle peut difficilement se plaindre aujourd’hui de ses choix. [ 59 ] Pour l’ensemble de ces raisons, le Tribunal n’accueillera pas la réclamation de la demanderesse.

La demande reconventionnelle [ 60 ] Si la demanderesse a été incommodée par le bruit, les défendeurs ont été grandement incommodés par les agissements de la demanderesse et ils en ont subi plusieurs inconvénients : - coups de balai à répétition, d’une violence excessive, souvent avec une rafale de coups, lorsque la demanderesse se dit incommodée. Ceci crée un traumatisme chez les enfants.

D’ailleurs, ils ont peur de la demanderesse; - les défendeurs ont dû installer une moquette malgré le fait que les enfants souffrent d’asthme; - la défenderesse rapporte que, dès le retour à la maison, les défendeurs ne se parlent qu’en chuchotant; - ils ne reçoivent presque aucune visite à la maison et les enfants n’invitent jamais d’amis. - La demanderesse interpelle la défenderesse avec arrogance et mépris. Jamais n’use-t-elle d’un ton conciliant ou aimable. M. Ghaniani rapporte aussi que lui-même est interpellé de la même façon.

Il ajoute que depuis l’arrivée de la demanderesse une ambiance toxique et déplaisante s’est installée dans l’immeuble; [ 61 ] Le Tribunal conclut que la demanderesse s’est comportée de façon répréhensible, de manière intolérante, ce qui a causé des dommages aux défendeurs, que le Tribunal qualifie de troubles de voisinage au sens de l’

article 976 C.c.Q. [ 62 ] Les défendeurs/demandeurs reconventionnels sont justifiés à être indemnisés pour ces dommages subis, que le Tribunal évalue à la somme de 1 500$. [ 63 ] Afin de s’assurer que la demanderesse modifie son comportement et cherche à l’avenir plus la conciliation que l’affrontement, le Tribunal accordera aussi aux demandeurs reconventionnels des dommages punitifs de 1 000$. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de la demanderesse; ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; CONDAMNE la demanderesse, Dominique Jacques à payer aux défendeurs/demandeurs reconventionnels solidairement, Sidi Mohamed Ichidou et Mansoura Heyine la somme de 2 500$, plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 9 janvier 2020, date du dépôt de la demande reconventionnelle; AVEC FRAIS au montant de 313$ représentant le timbre judiciaire de la contestation et de la demande reconventionnelle. _________________________________ DIANE QUENNEVILLE, J.C.Q.