2023 QCCA 530, 2023 QCCA 530

Lejay c. Syndicat de copropriété les Fougeroles du Relais 2023 QCCA 530 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010400-213 (200-17-028159-184) DATE : 12 avril 2023 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. OLIVIER LEJAY APPELANT/INTIMÉ INCIDENT – demandeur c. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES FOUGEROLES DU RELAIS INTIMÉ/APPELANT INCIDENT – défendeur ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure du Québec, district de Québec (l’honorable Claudia P.

Prémont) [1] , rendu le 13 juillet 2021 et qui a été rectifié le 9 août 2021 [2] , qui rejette la demande en annulation d’une Déclaration de copropriété et un règlement de l’immeuble modifiés en 2018, tout en accueillant certaines autres demandes, mais en condamnant l’appelant au paiement des frais judiciaires. [ 2 ] L’intimé se pourvoit, et par son appel incident, veut obtenir l’annulation des conclusions de la juge qui étaient favorables à l’appelant. [ 3 ] Pour les motifs du juge Levesque, auxquels souscrivent les juges Morissette et Baudouin, LA COUR : [ 4 ] rejette l’appel principal avec les frais de justice; [ 5 ] rejette l’appel incident avec les frais de justice.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. Me Pascal Girard Me Samuel Harris LÉVESQUE, LAVOIE AVOCATS Pour l’appelant/intimé incident Me Marc Choquette Me Benoît St-Onge TREMBLAY BOIS Pour l’intimé/appelant incident Date d’audience : 26 janvier 2023

MOTIFS DU JUGE LEVESQUE [ 6 ] L’appelant (« Lejay ») se pourvoit contre le jugement de la Cour supérieure du Québec, district de Québec, rendu le 13 juillet 2021 (honorable Claudia P.

Prémont) [3] , rectifié par un jugement prononcé le 9 août 2021 [4] , qui déclare valide la Déclaration de copropriété modifiée [5] adoptée lors d’une assemblée extraordinaire des copropriétaires le 1 er juin 2018 et enregistrée le 29 juin 2018, déclare nuls certains de ses articles et permet au conseil d’administration de transmettre par courriel la documentation aux copropriétaires, mais refuse d’ordonner à l’intimé (« Fougeroles ») d’effectuer certaines réparations et condamne Lejay au paiement des frais judiciaires. [ 7 ] Par son appel incident, Fougeroles reproche à la juge d’avoir erré en déclarant nuls certains articles de la Déclaration et du règlement de l’immeuble modifiés. [ 8 ] Pour les motifs exposés dans les lignes qui suivent, je propose de rejeter l’appel et l’appel incident, avec les frais de justice dans chaque cas.

Les circonstances particulières de l’affaire [ 9 ] La copropriété Les Fougeroles du Relais, située au pied du centre de ski Le Relais, au Lac-Beauport, non loin de Québec, a été établie par la publication de la Déclaration de copropriété prévue dans le Code civil du Québec ( art. 1038 ), enregistrée le 18 août 1989 sous le numéro 1335757 [6] . [ 10 ] Lejay se porte acquéreur, le 11 février 1999, de la fraction divise située au 73, rue des Fougeroles, connue et désignée comme la subdivision vingt-neuf du lot originaire [...] ([...]-29) du cadastre officiel pour la paroisse de St-Dunstan-du-Lac-Beauport, circonscription foncière du Québec.

L’acte de vente [7] fait état des parties communes telles qu’établies dans la Déclaration de copropriété et expose spécifiquement la servitude par destination du propriétaire qui y est fixée. [ 11 ] L’acquéreur s’y engageait spécifiquement : 4. De payer, à compter de la date des présentes, les charges de la copropriété et toutes les cotisations imposées par les administrateurs tant pour la constitution de fonds de réserve que pour l’exécution des décisions de l’assemblée des copropriétaires; 5.

De respecter toutes les dispositions de la déclaration de copropriété et se conformer aux règlements adoptés et à être adoptés par les administrateurs de la copropriété et l’assemblée des copropriétaires. [ 12 ] Fougeroles est formée, en plus des fractions communes (lots [...]-56 et [...]-57), de 55 fractions sur lesquelles ont été bâties, horizontalement, 55 maisons en rangée regroupées sur 11 îlots sur lesquels est assise chacune des fractions (lots [...]-1 à [...]-55). [ 13 ] La Déclaration de copropriété du 18 août 1989 et le Règlement de l’immeuble adopté le 1 er janvier 1995 [8] établissent la destination de l’immeuble, celle des fractions communes et privatives, les usages qu’on peut en faire et les limites que doivent accepter les copropriétaires.

Bref, on y reconnaît les droits de chacun des copropriétaires dans les limites des obligations imposées à tous pour le mieux-être de cette communauté. J’y reviendrai. [ 14 ] Aussitôt installé, Lejay entreprend de contester les actions de Fougerolles, particulièrement en ce qui a trait aux limites des parties communes et privatives. Entre 2006 et 2017, il multiplie les demandes devant la division des petites créances de la Cour du Québec, où il introduit pas moins de neuf recours, dirigés contre Fougeroles et ses administrateurs pour différentes raisons [9] .

À l’été 2007, pour s’opposer à l’intimé, il a même identifié sa résidence comme un lieu privé en y placardant des affiches dans les fenêtres et sur la terrasse avant [10] . [ 15 ]

Malgré son opposition généralisée, Lejay ne participe à aucune assemblée générale annuelle de Fougeroles de 2008 à 2017. Il semble préférer s’exprimer de façon harcelante et rodomontade. [ 16 ] Une mise en demeure du 14 juillet 2014, signifiée par huissier à la présidente du conseil d’administration, contient une demande selon laquelle Lejay ne veut plus recevoir de document par courriel, quelle qu’en soit la nature, alors qu’en 2012 une décision de l’assemblée générale établissait que les documents seraient dorénavant acheminés électroniquement aux copropriétaires [11] .

Lejay semble justifier sa demande par le fait qu’il ne se trouve que très rarement sur sa propriété, mais il y demande toutefois que toute transmission électronique de documents venant du conseil d’administration de Fougerolles lui soit acheminée à l’adresse courriel suivante : « cadesfougeroles@gmail.com » [12] . [ 17 ] Le 23 novembre 2015, Lejay récidive lorsqu’il met le conseil d’administration en demeure en formulant de nombreux reproches relatifs à la gestion de la copropriété [13] . [ 18 ] Il dépose aussi un document de 134 pages à la porte des 54 autres copropriétaires, qui vise à dénoncer les agissements de Fougeroles et qui l’accuse de gestion dysfonctionnelle, de fautes lourdes, de fraude, de malversation et de détournements de fonds répétitifs [14] .

Lejay conteste tout par écrit et, malgré leurs tentatives, les membres du conseil d’administration de Fougeroles n’arrivent pas à discuter de vive voix avec lui. Un climat d’intimidation est pressenti par les membres du conseil d’administration, alors que Lejay

circule près des propriétés, prend des photos, etc. [15] .

Il arrive même que la trésorière du conseil déménage en 2020 en raison des relations conflictuelles qui perdurent avec Lejay. [ 19 ] Le 25 octobre 2016, Fougeroles met Lejay en demeure de cesser ses agissements et son acharnement envers ses membres et lui [16] . [ 20 ] Le 27 janvier 2017, l’assemblée générale de Fougeroles donne mandat à son conseil de prendre les mesures légales afin de faire cesser les agissements de Lejay [17] . [ 21 ] C’est ainsi que Fougeroles, par mise en demeure du 2 février 2017, somme Lejay de cesser ses comportements abusifs et excessifs alors qu’il conteste les décisions dûment adoptées par l’assemblée des copropriétaires et qu’il multiplie les menaces de réclamation ou de poursuites judiciaires auprès des autres copropriétaires [18] . [ 22 ] Le 4 juillet 2017, Fougeroles entreprend un recours en injonction contre Lejay.

Jugement sera rendu le 10 août 2018. Il conclut : [ 87] ORDONNE au défendeur Olivier Lejay de modifier l ' installation de sa caméra de surveillance, actuellement au deuxième étage de sa propriété, afin que l'angle de cette dernière ne permette pas de filmer (images fixes ou animées) la rue, une ou plusieurs parties communes ou des parties privatives appartenant à d'autres copropriétaires.

Cette modification doit être faite dans les quinze (15) jours de la signification du présent jugement; [88] CONDAMNE le défendeur Olivier Lejay à payer au Syndicat de copropriété Les Fougeroles du Relais la somme de 3 500 $ en dommages, avec intérêts et indemnité additionnelle à compter de l'assignation; [89] Avec frais de justice. [19] [ 23 ] On peut aussi y lire : [62] M. Lejay a transmis au Syndicat de multiples plaintes.

Indépendamment du bien-fondé de ces dernières, ce que le Tribunal ne tranche pas , les reproches formulés, résumés ci-devant, ne peuvent supporter aucune allégation de graves irrégularités, d'une éventuelle tutelle du Syndicat, de malversation, d'appropriation ou de détournements de fonds, de conflit d'intérêts, d ' insouciance ou d'incompétence . Elles sont diffamantes et leur caractère répétitif les rend harcelantes. [63] Les menaces sont aussi disproportionnées aux manquements soulevés, à supposer même qu'ils le soient à raison. Qu'il s'agisse de la réclamation en dommages de 250 000 $, alors que M.

Lejay intente des recours aux petites créances, ou des menaces de plaintes au criminel ou à la police, ces menaces sont vexatoires. [64] Le comportement de M. Lejay est excessif et déraisonnable, allant à l'encontre des exigences de la bonne foi. Le climat de peur, volontairement entretenu par M.

Lejay, se doit d'être sanctionné puisqu'il nuit à une saine administration de la copropriété. [20] [ 24 ] Le 25 janvier 2018, Lejay transmet, par l’intermédiaire de son avocat, une lettre à Fougeroles lui intimant de ne plus employer les charges communes pour financer les travaux sur les lots privatifs avant qu’un juge décide de l’interprétation à donner à la Déclaration de copropriété relativement aux parties communes et privatives [21] . [ 25 ] Lejay a reçu par la poste l’avis de convocation à l’assemblée générale spéciale devant se tenir le 1 er juin 2018 [22] , auquel est joint le projet de modification de la Déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble [23] .

Cet avis et le projet de Déclaration et de règlement modifiés avaient été préalablement transmis à l’avocat de Lejay.

Dès réception de cet avis, Lejay rétorque que la convocation est irrégulière et que les changements aux parties privatives prévus ne peuvent être valablement adoptés, qu’il y a qualification erronée de dépenses comme étant communes, que le fonds de prévoyance et les charges communes sont utilisés illégalement, et il formule des reproches quant à la majorité requise pour la modification ainsi qu’à l’accès aux documents [24] .

L’avocat de Fougeroles répond en mentionnant que l’assemblée aura lieu nonobstant les prétentions de Lejay, qu’elle sera l’occasion de renseigner les copropriétaires et que l’adoption sera faite, le cas échéant, en conformité avec les règles applicables [25] .

Lejay mandate une avocate pour le représenter à l’assemblée du 1 er juin 2018, cela sans préjudice de son droit de contester la validité de la convocation [26] . [ 26 ] L’assemblée générale des membres de Fougerolles adopte la Déclaration de copropriété et le règlement modifiés de l’immeuble du 1 er juin 2018, tels que reçus devant le notaire Gingras le 28 juin.

Ils sont publiés au registre le 29 juin 2018 sous le numéro 23963880. * * * La demande introductive d’instance [ 27 ] C’est le 27 juillet 2018 que Lejay entreprend le recours qui fait l’objet de ce débat. [ 28 ] La demande introductive d’instance remodifiée de Lejay datée du 13 novembre 2020 expose ce qui suit : 3. Le demandeur s'adresse au Tribunal pour qu'il statue sur plusieurs points litigieux entre le demandeur et le Syndicat relativement aux relations entre ceux-ci : a.

Le demandeur demande d'abord une déclaration de nullité de la Déclaration de copropriété publiée le 29 juin 2018 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Québec sous le numéro [...] (pièce P-6 ) pour les motifs exposés aux présentes ; b. Le demandeur demande ensuite l'annulation de certaines dispositions de la Déclaration de copropriété publiée le 18 août 1989 (« la

déclaration de 1989), pièce P-2 au motif qu'elles sont contraires aux dispositions obligatoires du Code civil du Québec ; c.

Le demandeur demande finalement que certaines autres conclusions soient prononcées afin de clarifier le rôle et les limites des pouvoirs du Syndicat et de régulariser l'administration de celui-ci. [ 29 ] Lejay soutient en effet, et particulièrement devant la Cour supérieure que : L’assemblée générale extraordinaire du 1 er juin 2018 doit être annulée, car la convocation n’a pas été validement faite, que la décision d’adopter la nouvelle déclaration a été prise au mépris de ses droits et doit être annulée, que la nouvelle déclaration est nulle puisqu’elle a pour effet de modifier la destination d’usage que le demandeur peut faire de sa

partie privative ainsi que les limites de celle-ci. [ 30 ] Il formule aussi de nombreux reproches à Fougerolles relativement à sa gestion des dépenses et à l’usage du fonds de prévoyance ainsi que sa façon de lui communiquer les informations. [ 31 ] Il demande, mais de façon subsidiaire, que les articles 8.1, 15, 31.19, 38.2, 61, 95 de la Déclaration modifiée et les articles 97.11, 97.14, 97.22, 98,10, 98.11, 98.12, 98.14, 98.15, 100.3 et 174 du règlement de l’immeuble modifié soient déclarés nuls et de nul effet. [ 32 ] Fougeroles y conteste chacune des demandes et prétentions de Lejay, qui sont à ses yeux, sans fondement, tant en fait qu’en droit. * * * Le jugement entrepris [ 33 ] La juge de première instance, dans un jugement longuement rédigé et minutieusement motivé, expose clairement les questions à trancher : 1.

La Déclaration de copropriété modifiée en 2018 est-elle valide? 2. Si la Déclaration de copropriété modifiée est valide, y a-t-il lieu de déclarer nuls les articles 8.1, 15, 31.19, 38.2, 61, 95, 97.11, 97.14, 97.22, 98.10, 98.11, 98.12, 98.14, 98.15 et 100.3 de ladite Déclaration? 3. Est-ce que la nullité de certains articles de la Déclaration de copropriété modifiée emporte la nullité de la Déclaration? 4. Le tribunal doit-il rendre les conclusions recherchées concernant les parties privatives? 5.

Le Syndicat pouvait-il utiliser des fonds issus des charges communes ou du fonds de prévoyance pour assumer le coût des travaux sur les parties privatives? Si la réponse est négative, quel est le remède approprié aux fins de réparer les manquements? 6. Est-ce que les articles 1070 et 1070.1 du Code civil du Québec obligent le Syndicat à transmettre la documentation destinée aux copropriétaires par courrier s’ils le requièrent? 7.

Est-ce qu’il y a lieu de rendre les ordonnances injonctives réclamées par Lejay? [ 34 ] Elle expose d’abord certains commentaires liminaires : [37] Dans le présent dossier, Lejay a une personnalité qui rend difficile une vie harmonieuse en copropriété.

Son manque de souplesse, son approche confrontante et accusatrice ainsi que son manque de délicatesse dans la formulation des reproches faits aux administrateurs et aux copropriétaires compliquent la vie en communauté. [38] Le nombre de missives et la teneur de celles-ci, ainsi que les accusations qui y figurent, permettent rapidement de comprendre que Lejay n’est pas un copropriétaire commode. [39] Le Tribunal espère qu’à la suite du présent jugement, les parties seront à même de faire un examen de conscience leur permettant d’entrevoir le futur de façon plus positive. [27] [ 35 ] Elle conclut, à la suite de son analyse complète et précise, que la Déclaration de copropriété modifiée en 2018 est valide.

L’avis de convocation a été transmis dans le délai prévu et la décision a été prise conformément aux prescriptions de l’

article 1097 C.c.Q . [ 36 ] La juge est aussi d’avis que les articles 8.1 et 15 de la Déclaration modifiée ne changent pas la destination de l’immeuble.

Les prétentions de Lejay selon lesquelles la modification était adoptée dans l’intention de lui nuire et au mépris de ses droits sont aussi rejetées. [ 37 ] La juge procède ensuite à l’étude des griefs formulés relativement aux articles particuliers de la Déclaration modifiée pour conclure que seuls les articles 31.19, 61, 97.11 et 174 sont nuls, mais que la nullité de ces articles n’affecte pas la validité de l’acte puisqu’ils peuvent être dissociés du reste de la Déclaration. [ 38 ] Tout en reconnaissant que les fonds issus des charges communes ou du fonds de prévoyance ne peuvent pas être utilisés pour assumer les coûts des travaux réalisés sur les parties privatives ( art. 1071 et 1072 C.c.Q . ), la juge ne peut se résoudre à conclure que Fougeroles a été malhonnête et que les copropriétaires ont été désavantagés.

Elle est d’avis que le fonds de prévoyance doit être reconstitué, mais selon la solution qui sera jugée appropriée par Fougeroles afin d’assurer la reconstruction du fonds et le remboursement des sommes retirées en paiement des dépenses encourues. [ 39 ] Elle conclut qu’il ne lui appartient pas d’intervenir quant à l’utilisation des sommes versées pour les charges communes et

partiellement utilisées pour les parties privatives puisque cela a été fait avec l’assentiment de tous les copropriétaires, à l’exception de Lejay. [ 40 ] La juge retient enfin que Fougeroles n’est pas tenu de correspondre avec les copropriétaires par courrier postal, alors qu’il est possible de prévoir contractuellement le mode de transmission d’informations et elle ne croit pas Lejay lorsqu’il mentionne avoir difficilement accès à ses courriels en raison de ses nombreux déplacements. [ 41 ] Dans son jugement daté du 13 juillet 2021, la juge déclare valide la Déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble modifiés du 29 juin 2018, déclare nuls les articles 31.19, 61, 97.11 et 174 de la Déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble modifiés le 29 juin 2018, décrit les éléments qui constituent les parties privatives et autorise la transmission par courriel aux copropriétaires de la documentation informative de la copropriété ou de tout document requis par un copropriétaire, mais le tout avec les frais contre le demandeur Lejay. [ 42 ] Ce jugement est ensuite rectifié le 9 août 2021 à la suite de courriels transmis par les procureurs des parties les 29 et 31 juillet 2021 : POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [4] RECTIFIE le jugement rendu le 13 juillet 2021 afin d’ajouter les conclusions suivantes après le paragraphe 257 dudit jugement : [257.1] ORDONNE au Syndicat de reconstituer le fonds de prévoyance au niveau où il serait si les sommes utilisées pour des réparations majeures et le coût de remplacement des parties communes l’avaient été pour des réparations majeures, et ce, conformément à l’

article 1071 C.c.Q. ; [5] RECTIFIE le jugement rendu le 13 juillet 2021 afin d’ajouter la conclusion suivante après le paragraphe 258 dudit jugement : [258.1] REJETTE la demande quant au reste. [6] LE TOUT sans frais de justice. * * * L’appel de ce jugement [ 43 ] Dans sa déclaration d’appel du 17 août 2021, l’appelant limite son appel à certaines conclusions du jugement de première instance. Il les reformule toutefois de la façon suivante dans son mémoire : 1.

La première juge s’est -elle bien dirigée en droit en jugeant que la modification de la disposition relative à la destination de l’immeuble ne requérait pas un vote à l’unanimité des copropriétaires? 2. La première juge s’est-elle bien dirigée en droit en considérant que l’Assemblée des copropriétaires pouvait modifier la définition des parties communes de la manière dont elle l’a fait? 3. Si la Cour en venait à la conclusion que la Déclaration modifiée a été valablement adoptée, la première juge a-t-elle erré en n’annulant pas certaines autres dispositions qui y sont contenues ? 4.

La première juge a-t-elle erré en concluant que l’intimé pouvait transmettre par courriel la documentation informative de la copropriété ? 5. La première juge a-t-ell e erré en refusant d’ordonner à l’intimé de réaliser certains travaux? 6. La première juge a-t-elle commis des erreurs révisables en ne prononçant pas les conclusions demandées relativement au fonds de prévoyance et à l’utilisation des charges communes? 7.

La première juge a-t- elle erré en condamnant l’appelant aux frais de justice? [ 44 ] Lejay croit toutefois important de souligner que : Il importe aussi souligner que la première juge conclue qu’elle aurait prononcé la nullité de la Déclaration modifiée entière si ses articles 8.1 ou 15 avaient été déclarés nuls puisque la destination de l’immeuble en aurait été affectée.

La position de l’appelant est que la première juge aurait dû prononcer la nullité de ces deux articles (ce qui fera l’objet des deux premiè res questions en litige), entraînant conséquemment la nullité de la Déclaration modifiée entière, telle qu’elle l’indique.

Si la position de l’appelant est acceptée, l’étude de la 3 e question devient inutile. [Transcription textuelle] [ 45 ] Je suis d’avis qu’il convient de préciser les questions en litige en les exposant de la façon suivante : 1- La juge a-t-elle erré en jugeant que la destination de l’immeuble n’avait pas été modifiée par la Déclaration de copropriété modifiée et que son adoption était régulière? 2- La juge a-t-elle erré en considérant que l’assemblée des copropriétaires pouvait modifier la « description » des parties communes de

la manière dont elle l’a fait? 3- Subsidiairement, la juge a-t-elle erré en n’annulant pas certaines autres dispositions contenues dans la Déclaration modifiée? 4- La juge a-t-elle erré en déterminant que l’intimé pouvait transmettre par courriel la documentation informative de la copropriété? 5- La juge a-t-elle erré en refusant d’ordonner à l’intimé de réaliser certains travaux? 6- La juge a-t-elle erré en ne prononçant pas les conclusions demandées quant au fonds de prévoyance et à l’utilisation des charges communes? 7- La juge a-t-elle erré en condamnant l’appelant aux frais de justice? [ 46 ] En ce qui a trait à l’appel incident de Fougerolles : La juge a-t-elle erré en déclarant nuls les articles 31.19 et 61 de la Déclaration de copropriété modifiée ainsi que les articles 97.11 et 174 du règlement modifié de l’immeuble? * * * Observations préliminaires [ 47 ] Avant de procéder à l’analyse des questions en litige, quelques remarques préliminaires s’imposent. [ 48 ] Le Code civil du Québec édicte en son

Chapitre Troisième les règles qui régissent la copropriété divise ( art. 1038 à 1109 C.c.Q . ).

Il sera ainsi utile d’avoir en tête certaines de ces dispositions qui sont pertinentes au litige. [ 49 ] La copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes [28] . [ 50 ] La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.

Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués [29] . [ 51 ] Elle prend le nom de syndicat [30] . [ 52 ] La valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la

partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation [31] . [ 53 ] Sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d’un copropriétaire déterminé et dont il a l’usage exclusif [32] . [ 54 ] Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun [33] . [ 55 ] La déclaration de copropriété comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions [34] . [ 56 ] L’acte constitutif de copropriété définit la destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes. [ 57 ] Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l’établir, la quote-part des charges communes et le nombre de voix rattachées à chaque fraction. [ 58 ] Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires et prévoit toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration de copropriété [35] . [ 59 ] La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation [36] . [ 60 ] Chaque propriétaire dispose de sa fraction, l’utilise et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble [37] . [ 61 ] Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction [38] . [ 62 ] Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en

partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration [39] . [ 63 ] Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de

l’exploitation de l’immeuble ainsi que les sommes à verser dans le fonds de prévoyance et dans les fonds d’auto assurance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles [40] . [ 64 ] Tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision du conseil d’administration si elle est partiale ou si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours suivant la décision du conseil d’administration [41] . [ 65 ] Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l’immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété [42] . [ 66 ] Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, des décisions qui concernent : 1º Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat; 2º Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition des coûts de ces travaux, la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer; 3º La construction des bâtiments pour créer de nouvelles fractions; 4º La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions; 5º La modification de la description des parties privatives visées à l’article 1070. [43] [ 67 ] Sont prises à la majorité des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires, les décisions : 1º Qui changent la destination de l’immeuble; 2º Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble; 3º Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif; [44] [ 68 ] Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa

partie privative [45] . [ 69 ] Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours de l’assemblée [46] . [ 70 ] La clause qui est nulle ne rend pas le contrat invalide quant au reste, à moins qu’il n’apparaisse que le contrat doit être considéré comme un tout indivisible [47] . [ 71 ] Le contrat valablement formé oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi [48] . [ 72 ] Notre Cour a reconnu dans l’arrêt Kilzi [49] que la destination de l’immeuble correspond au genre d’immeuble voulu par les copropriétaires, à sa personnalité.

Afin d’être en mesure de bien camper la destination conférée à l’immeuble par la déclaration de copropriété et le règlement, il convient d’appliquer une notion élargie de la destination de l’immeuble et de tenir compte de facteurs extrinsèques tels la qualité de la construction et les matériaux employés, l’harmonie de l’ensemble immobilier, les aménagements intérieurs et extérieurs, l’environnement particulier ou la situation de l’immeuble.

La Cour écrivait particulièrement : [48] La destination de l'immeuble est le facteur utilisé à la fois pour limiter les prérogatives de la collectivité et les droits individuels des copropriétaires. Reprenons les articles 1056 et 1063 C.c.Q. 1056. La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation . 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble . (nous soulignons) [49] Me Christiane [sic] Gagnon souligne fort justement la fonction de cette règle : La destination de l'immeuble est sans doute l'une des notions les plus importantes en matière de copropriété divise en ce qu'elle constitue la limite des droits individuels en même temps qu'elle en assure l'ultime protection.

Le législateur québécois, à l'instar de son homologue français, en a fait un pilier du système de la copropriété divise. C'est ainsi que les deux principes fondamentaux suivants se retrouvent dans les lois québécoise et française sur la copropriété : 1. La déclaration de copropriété ne peut restreindre ou porter atteinte aux droits des copropriétaires que dans la mesure où cette atteinte est justifiée par la destination de l'immeuble. 2. Chaque copropriétaire doit jouir de sa fraction sans porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de

l'immeuble. [Renvoi omis] [ 73 ] La Cour retenait aussi les propos de l’auteur Christine Gagnon qui affirmait : Mais il y a plus, ce n’est pas seulement cette clause qui déterminera la destination de l'immeuble, mais bien l'ensemble de la déclaration de copropriété. Les clauses déterminant la destination des parties privatives et, dans une moindre mesure, celle des parties communes permettent de préciser quel genre particulier d'immeuble les copropriétaires désirent et, à ce titre, contribuent à définir plus précisément la destination de l'immeuble.

Il en va de même des clauses de la déclaration aménageant les conditions de jouissance de ces parties. [50] [ 74 ] Notre Cour a réaffirmé ces principes en les appliquant plus récemment dans l’arrêt Mosca [51] . [ 75 ] Le professeur Sylvio Normand se dit d’avis que l’affectation de l’immeuble se distingue de ses caractères et de sa situation. Il écrit : […] L’aménagement du parterre sur lequel se retrouve l’immeuble ajoute à ses caractères. Il y a lieu, à cet égard, de tenir compte de son étendue, de la présence d’arbres, d’arbustes et de massifs floraux, ainsi que de l’effet de l’ensemble.

Les caractères présentent une stabilité, sans être statiques, puisque le bâtiment, au gré des rénovations ou des modifications qui lui sont apportées, connaît des transformations. […] De fait, même si la conception élargie tend à absorber les deux autres critères, elle ne les épuise pas pour autant. Ils ont, en effet, vocation à s’appliquer indépendamment de la destination. [52] [ 76 ] Même en dépit des enseignements de l’arrêt Kilzi , les auteurs ne semblent pas s’entendre sur la portée de l’article 1056.

Certains d’entre eux dont François Frenette, Pierre-Claude Lafond et Sylvio Normand distinguent la notion de destination de celle de caractère et de situation de l’immeuble. D’autres, comme Serge Binette et Christine Gagnon, sont plutôt d’avis que les notions de caractère et de situation sont utiles afin d’apprécier celle de la destination de l’immeuble.

C’est du moins ce qui semble ressortir de la note infrapaginale 22 apparaissant à la page 119 de l’ouvrage La Copropriété divise , précité. [ 77 ] Le professeur Normand ajoute d’ailleurs à ce sujet : La destination joue un rôle important dans l’aménagement de la copropriété divise, nul ne saurait le nier. Ce rôle est accentué par la conception élargie attachée à la notion qui a pour effet d’accorder une prépondérance à la destination et de marginaliser les caractères de l’immeuble et sa situation.

L’établissement de la destination à l’acte constitutif suivant le texte du Code civil devient un énoncé incomplet puisqu’il y a lieu pour en connaître le contenu de rechercher des éléments épars dans la déclaration de copropriété, sans compter la prise en considération d’éléments extrinsèques.

Même si dans plusieurs affaires judiciaires le recours à une conception élargie ou étroite conduisait à une conclusion identique, il reste que la conception élargie de la destination introduit de l’incertitude à cause de son contenu imprécis et de son instabilité, et ce, dans un domaine où tant la loi que la déclaration de copropriété ont pour objectif de rassurer les copropriétaires et de leur permettre de saisir aisément l’étendue de leurs droits.

La situation n’est pas sans étonner alors que le droit contemporain cherche à assurer la sécurité juridique et à prévenir les litiges. [53] [ 78 ] C’est donc l’ensemble de la Déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble qui fournit, de pair avec la preuve avancée à l’audience, l’éclairage nécessaire à l’appréciation adéquate de la norme de l’

article 1056 C.c.Q . , si déterminante dans l’exercice des droits et le respect des obligations de chacun des copropriétaires. Tout cela nous permet en outre d’en constater les caractères, la situation de l’immeuble ne présente généralement guère de difficulté pratique. * * * L’acte de copropriété [ 79 ] La copropriété Les Fougeroles du Relais a été constituée en respectant les dictées du Code civil du Québec . L’acte constitutif et la Déclaration de copropriété établissent la destination de l’immeuble, des parties communes et des parties privatives.

Ils établissent de plus la valeur de chaque fraction, la quote-part des charges et l’état descriptif des fractions et des bornes à l’intérieur desquelles s’exercent les droits des copropriétaires. Le règlement adopté en 1995 par l’assemblée des copropriétaires est conforme aux prescriptions de l’

article 1054 C.c.Q . et expose les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété.

Je crois bon de reproduire en annexe, pour une meilleure compréhension des questions en litige, certaines dispositions pertinentes de la Déclaration de copropriété enregistrée à l’occasion de la constitution de la copropriété le 18 août 1989 [54] . * * * Le règlement de l’immeuble [ 80 ] Me Christine Gagnon explique dans son ouvrage La copropriété divise , que : 275 . […] Le règlement encadre le quotidien des copropriétaires en y prévoyant les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes […]. […]

277 . […] Ce sont des dispositions qui sont d’un grand intérêt pour les acquéreurs des fractions parce qu’elles déterminent en quelque sorte l’étendue pratique de leur droit de copropriété. Les règles de jouissance contribuent à définir la destination de l’immeuble. Elles servent aussi à établir la limite des droits individuels des copropriétaires. C’est là surtout qu’il faut chercher à établir un équilibre, ou du moins un juste compromis, entre les droits individuels des copropriétaires et l’intérêt collectif […]. L’

article 1056 C.c.Q . limite considérablement la liberté conventionnelle. Il édicte que les restrictions apportées aux droits des copropriétaires dans la déclaration de copropriété doivent être justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. Les tribunaux ont également précisé qu’un règlement a pour fonction d’aménager les règles de jouissance dans le respect de la destination de l’immeuble et ne peuvent avoir pour effet de nier un droit clairement établi. Le respect de cette disposition est de première importance dans l’élaboration des règles de jouissance.

Pour chacune, il faut se demander si elle restreint les droits d’un copropriétaire et, dans l’affirmative, si la restriction est justifiée. [55] [Renvois omis] [ 81 ] Le règlement de l’immeuble adopté le 1 er janvier 1995 [56] est bien à cet effet. Il se préoccupe particulièrement des règles relatives à l’usage des parties privatives et communes. Il encadre les normes relatives aux assemblées des copropriétaires et fixe le fonctionnement du conseil d’administration.

On peut y constater le reflet des normes et principes propres dans la Déclaration de copropriété et notamment l’harmonie et l’homogénéité de l’ensemble de l’immeuble. [ 82 ] Certaines de ses dispositions pertinentes sont donc reproduites en

Annexe II [57] [ 83 ] Ce règlement a été par la suite modifié à une assemblée annuelle des copropriétaires en 2003 où la résolution selon laquelle tous les documents y compris les documents pour l’assemblée générale annuelle sont transmis électroniquement a été adoptée à la majorité. * * * La Déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble modifiés le 29 juin 2018 [ 84 ] C’est par le vote de 50 % des copropriétaires détenant 75 % des voix que l’assemblée des copropriétaires réunie en assemblée extraordinaire le 1 er juin 2018 qu’a été adoptée la résolution relative à la modification de la Déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble dont le texte avait préalablement été transmis à chaque propriétaire. [ 85 ] Les copropriétaires voulaient ainsi reformuler en entier la Déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble afin d’y « incorporer les modifications qu’ils désirent y faire et pour tenir compte du droit maintenant en vigueur » [58] . [ 86 ] Le plan cadastral de l’immeuble a dûment été déposé au bureau de la publicité des droits et a ensuite été rénové [59] .

C’est ainsi que l’état descriptif des fractions indique que les portions privatives sont maintenant désignées comme étant les lots 1 821 331 à 1 821 385, alors que les parties communes sont maintenant désignées comme étant les lots 1 821 868 et 1 821 987 du cadastre de Québec.

La fraction privative de propriété de Lejay est dorénavant connue comme le lot 1 821 359 du cadastre de Québec. [ 87 ] Je crois bon de reproduire ici certaines dispositions de la Déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble modifiés puisqu’elles constituent l’objet du litige qu’il nous faut trancher. [ 88 ] Le document expose d’abord le principe reconnu par l’assemblée des copropriétaires selon lequel les modifications adoptées s’appliquent « sans affecter toutefois toute servitude ou autre droit réel qui aurait pu y être créé et particulièrement quant aux servitudes par destination du propriétaire décrites aux articles 4.3 à 4.7 inclusivement de ladite déclaration de copropriété » [60] . [ 89 ] Cette Déclaration modifiée consacre bien l’importance qu’accordent les copropriétaires à l’homogénéité de l’ensemble architectural et paysager à être maintenue dans l’ensemble de l’immeuble. [ 90 ] Voici donc les dispositions pertinentes : Définitions

ARTICLE 2 . Les termes utilisés aux présentes ainsi que leur signification se retrouvent aux articles 1038 et suivants du Code civil du Québec traitant de la copropriété divise d'un immeuble. Ainsi, et à moins d'indication contraire, les termes ci-après mentionnés ont le sens suivant: Fraction : Comprend une

partie privative, une quote-part des parties communes comme ci-après stipulé et, à

titre accessoire, certains droits de jouissance exclusive de certaines parties communes à usage restreint; […] Immeuble : Comprend l’ ensemble des fractions de copropriété ci-après désignées à l’État descriptif des fractions, comprenant le terrain et les bâtiments ; […]

ARTICLE 4 . Conformément à l'État descriptif des fractions ci-après, l’immeuble est composé de cinquante-cinq (55) fractions réparties en onze (11) ilots de cinq (5) unités contigües. Il comprend cent dix (110) espaces de stationnement extérieurs, la voie d’accès, des allées

piétonnières et divers aménagements paysagers. 2.1 Parties privatives

ARTICLE 5 . Chacune des parties de l’immeuble, tant communes que privatives décrites ci-après à l'État descriptif des fractions est bornée tel qu’il appert des plans officiels.

ARTICLE 6 . Les parties privatives décrites ci-après à l'ÉTAT DESCRIPTIF DES FRACTIONS, comprennent leur contenu et leurs accessoires, dont notamment les droits conférés au copropriétaire de la

partie privative donnée, à la jouissance exclusive dans certaines parties communes à usage restreint tel que ci-après stipulé.

ARTICLE 7 . Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque propriétaire. 2.2 Parties communes

ARTICLE 8 . Sont parties communes toutes les parties qui ne sont pas parties privatives et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède et de ce qui suit, sont parties communes: 8.1 Le sol, en surface et en profondeur et la colonne d’air au-dessus, pour ce qui est compris dans la

partie commune déterminée aux plans officiels, les aménagements paysagers incluant les fleurs , arbustes et arbres incluant ceux situés à l’avant de la propriété sur la

partie privative du terrain et aménagés par la copropriété , les allées piétonnières situés sur le lot commun, les espaces de stationnement, les installations d’aqueduc et d’égout ainsi que les différentes canalisations se trouvant à l’extérieur des bâtiments. […]

Chapitre 3: Destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes 3.1 Destination de l'immeuble

ARTICLE 14 . Tel que déterminé à la déclaration de copropriété publiée à Québec, sous le numéro 1338 757, les cinquante-cinq (55) maisons serviront exclusivement à des fins d’habitation. 3.2 Destination des parties privatives

ARTICLE 15 . Ainsi, aucune

partie privative devant servir à des fins d’habitation, ne pourra être utilisée à des fins commerciales ou professionnelles telles que, mais non limitativement, la location à court terme de type Airbnb, boutiques ou bureaux de notaires, médecins, dentistes ou autres.

Malgré ce qui précède, à la condition que la

partie privative serve principalement à l’habitation, un copropriétaire peut y exercer certaines activités professionnelles ou autres n’entrainant pas un flot continu de visiteurs et respectant le règlement de zonage de la municipalité concernée. 3.3 Destination des parties communes

ARTICLE 16 . Les parties communes sont destinées à l’usage commun de tous les copropriétaires dans le cadre d’une utilisation résidentielle. Chacune des parties communes doit être utilisée selon sa vocation par les copropriétaires et les occupants dans la mesure où l’usage n’en est pas réservé à un ou plusieurs autres copropriétaires. Chaque copropriétaire ainsi que chaque occupant doit se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties communes ci-après édictées au Règlement de l’immeuble. […] 4.1 Valeur relative de chaque fraction

ARTICLE 17 . La valeur relative de chaque fraction est déterminée au tableau reproduit ci-après.

ARTICLE 18 . Les valeurs relatives reproduites aux présentes sont les mêmes que celles apparaissant à ladite déclaration de copropriété publiée à Québec, sous le numéro 1 338 757 le syndicat reconnaissant que le déclarant originaire avait considéré que toutes les fractions avaient la même valeur relative, nonobstant que les superficies des parties privatives n’étaient pas toutes identiques. [61] […]

ARTICLE 31 .

Outre les obligations et devoirs que la loi et toute disposition des présentes leur imposent, les administrateurs du syndicat doivent: 31.1 assurer le respect de la destination de l'immeuble , des parties privatives et des parties communes, assurer l'exécution des dispositions de la présente déclaration de copropriété, y compris des servitudes stipulées à la déclaration de copropriété publiée à Québec sous le numéro [...] , ainsi que les décisions de l'assemblée des copropriétaires par tous les copropriétaires, occupants et invités; 31.2 administrer l'immeuble, voir à sa conservation, sa garde et à l'entretien des parties communes, voir à la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété y compris l'exécution de tous les travaux nécessaires à cet égard, avec le pouvoir d’obtenir tout emprunt nécessaire à la conservation de l’immeuble; […] 31.4 conformément à la loi et au Règlement de l'immeuble, établir le budget prévoyant la contribution des copropriétaires aux charges communes après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et avoir fixé les sommes à verser au fonds de prévoyance, soumettre le budget aux copropriétaires en assemblée pour

consultation, faire parvenir sans délai à ces derniers copie du budget et les avis de cotisation indiquant la date à laquelle les contributions sont exigibles, percevoir les contributions des copropriétaires, en suivre le paiement, si nécessaire inscrire l'avis d'hypothèque légale prévu à l'

article 2729 du Code civil du Québec et faire tout ce qui est requis afin de conserver cette hypothèque; […] 31.10 s'assurer de la tenue et de la conservation de tous les registres, livres, rapports et certificats dont la loi et la présente déclaration de copropriété requièrent la tenue ou la conservation par le syndicat, dont principalement les registres de la copropriété, une copie du certificat de localisation et, sous réserve des modalités d’accès qui peuvent être stipulées aux présentes, s'assurer que tous ces livres et registres soient tenus à la disposition des copropriétaires, ceux-ci étant la propriété du syndicat; […] 31.19 voir aux réparations qu'un copropriétaire est obligé de faire et qu'il ne fait pas dans un délai raisonnable; dans un tel cas, le copropriétaire est présumé avoir consenti à ce que le syndicat par l'entremise des administrateurs, procède aux réparations et le copropriétaire doit rembourser au syndicat les dépenses encourues qui peuvent inclure tous frais de perception et d'honoraires légaux pour le recouvrement des dépenses entraînées par les réparations avec intérêt au taux de un et demi pour cent (1,5%) par mois, soit un taux effectif de dix-neuf et cinq cent soixante-deux millièmes pour cent (19,562%) par année.

Le syndicat peut percevoir le remboursement de ces dépenses au moyen de versements que les administrateurs échelonnent à leur discrétion et qu'ils doivent ajouter à la cotisation de tel copropriétaire. Le remboursement de ces dépenses est considéré être le paiement d'une cotisation aux charges communes dues par tel copropriétaire et garantie par l'hypothèque légale en faveur du syndicat selon les termes de la loi, et faire tout ce qui est requis par la loi afin de conserver cette hypothèque; […] 5.2.2.2 Décisions extraordinaires

ARTICLE 38 .

Les décisions concernant les actes ci-après énumérés ne peuvent être adoptées par l'assemblée des copropriétaires que suivant les dispositions du Code civil du Québec , à savoir: 38.1 L’article 1097 édicte ce qui suit : « Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent: 1° Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat; 2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux; 3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions; 4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions. » 38.2 L’article 1098 édicte ce qui suit : « Sont prises à la majorité des trois quarts (3/4) des copropriétaires, représentant quatre-vingt-dix pour cent (90%) des voix de tous les copropriétaires, les décisions: 1° Qui changent la destination de l'immeuble; 2° Qui autorisent l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l'immeuble; 3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. » 38.3 L’article 1102 édicte ce qui suit : « Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa

partie privative ou à l'usage qu'il peut en faire. » […] 7.1 Conditions relatives à la mutation de la fraction […] 7.1.1 Communication de la déclaration de copropriété et renseignements à l’acquéreur d’une fraction […]

ARTICLE 61 . La personne qui est liée, avec un copropriétaire, par une promesse d’achat portant sur une fraction de la copropriété, qu’une telle promesse soit conditionnelle ou non, a le droit de recevoir toute information du syndicat relativement à l’immeuble, aux registres du syndicat, aux finances du syndicat ou toute autre question ayant une incidence sur l’acquisition de sa fraction. Ainsi, en application de l’article 31 ci-haut, les informations requises par une telle personne doivent lui être communiquées.

Le syndicat peut facturer un montant de cent dollars (100,00 $), ou tout autre montant fixé annuellement par le conseil d’administration, au copropriétaire vendeur afin d’indemniser le syndicat pour le temps consacré aux recherches et aux communications à cette fin ou pour se faire rembourser les honoraires du gérant relatifs à cette demande, le cas échéant. Ces frais sont considérés comme des charges communes payables par le propriétaire vendeur.

[…] 9.1 Conflits d'interprétation

ARTICLE 87 . Advenant un conflit d'interprétation entre les dispositions de la loi et de la présente déclaration de copropriété, ou de toute modification à celle-ci les dispositions de la présente déclaration de copropriété et de ses modifications prévalent, à moins qu’elles ne soient contraires à une disposition impérative de la loi. Aux fins de la présente déclaration, partout où le singulier est employé, il comprend le pluriel ou vice-versa selon le cas; le masculin comprend le féminin ou vice-versa selon le cas, de plus le mot « propriétaire » signifie copropriétaire ou vice-versa selon le cas. […] 9.3 Médiation et arbitrage

ARTICLE 89 . Dans la mesure où une décision de l’assemblée des copropriétaires l’autorisera, tout désaccord ou différend relatif à la présente déclaration de copropriété et des servitudes qui y sont créées ou découlant de l’interprétation des présentes ou de son application, y compris une impasse au sein du conseil d’administration, devra être soumis à une médiation ou à un arbitrage. Cette décision devra être prise à la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts (3/4) des voix de tous les copropriétaires tant en ce qui concerne la médiation que l’arbitrage prévu ci-après.

À cet effet, les copropriétaires et administrateurs directement concernés et le syndicat, le cas échéant, devront participer à au moins une rencontre de médiation en y délégant, au besoin, une personne en autorité de décision. Le médiateur sera choisi par les parties mais devra être un notaire ou avocat exerçant en droit de la copropriété. Les personnes participant à cette médiation devront respecter le processus et les règles dont ils auront convenu de concert avec le médiateur.

ARTICLE 90 . Si la médiation prévue à l’article précédent n’a pas réglé le différend ou le désaccord relatif à la présente déclaration de copropriété ou découlant de l’interprétation des présentes ou de son application, tel différend ou désaccord devra être réglé par voie d'arbitrage, sous réserve des mesures conservatoires nécessaires pour protéger les droits de chacun, de la façon prévue ci-dessous. Pour pouvoir se prévaloir du recours à l'arbitrage, une

partie devra aviser par écrit l'autre

partie de son intention de ce faire. Les parties devront alors, dans les quinze (15) jours de cet avis, nommer, d’un commun accord, un arbitre unique. À défaut par les parties de s’entendre sur la nomination de l’arbitre unique dans ce délai, l’une ou l’autre des parties devra immédiatement requérir qu’un juge de la Cour supérieure du district dans lequel est situé l’immeuble, nomme l’arbitre unique. Pour pouvoir agir comme arbitre, une personne devra en tout temps être un notaire ou avocat exerçant en droit de la copropriété.

Pour tout différend qui aura été soumis à l'arbitrage, les parties devront aussitôt que requis de le faire, fournir avec diligence et intégrité, tout acte, document, preuve ou toute information que pourrait requérir l’arbitre. Dès qu’il sera nommé, l’arbitre devra agir avec diligence. À compter de la fin de l’audition d’arbitrage, l’arbitre aura trente (30) jours pour rendre une décision écrite sur l'issue du différend et sur la responsabilité des frais et dépenses encourus pour l'arbitrage. Cette décision sera opposable à toutes les parties et liera chacune d’elles.

La décision sera, dès lors, finale et sans appel et les parties devront s’y conformer. Les présentes dispositions relatives à l’arbitrage ne s’appliqueront pas aux différends ou litiges qui concernent les créances qui sont de la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances, ou qui pourraient l’être advenant que le demandeur, afin de se rendre éligible devant cette cour, réduise sa réclamation. Cette cour aura alors pleine autorité pour trancher le différend ou le litige.

Les présentes dispositions relatives à l’arbitrage ne devront pas avoir pour effet de restreindre le droit du syndicat et des copropriétaires d’exiger l’exécution en nature d’une obligation au moyen d’une injonction. 9.4 Registres du syndicat

ARTICLE 91 . Les registres de la copropriété et du syndicat doivent être tenus et conservés sous la supervision du conseil d’administration. […]

ARTICLE 95 . Conformément à la loi, les copropriétaires ont droit de consulter les registres de la copropriété ainsi que tous autres documents relatifs à l’immeuble et au syndicat. La consultation des registres de la copropriété par un copropriétaire se fait, sur rendez- vous préalablement fixé avec le conseil d’administration ou le détenteur des registres. Le conseil d’administration peut, par résolution, fixer, de manière générale et révisable annuellement, des frais raisonnables relatifs à la consultation des registres de la copropriété. Les copropriétaires ne peuvent, en consultant les registres du syndicat, en faire des copies. DEUXIÈME PARTIE: RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE

Chapitre 1: Conditions relatives à la jouissance, l'usage et l'entretien des parties privatives et communes 1.1 Conditions relatives aux parties privatives

ARTICLE 96 . Chacun des copropriétaires a le droit de jouir comme bon lui semble de la

partie privative comprise dans sa fraction, à la condition d'en respecter la destination et le présent Règlement de l'immeuble ainsi que toutes les modifications qui peuvent lui être apportées, de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination.

ARTICLE 97. La jouissance et l'usage des parties privatives sont assujettis aux conditions suivantes:

97.1 La location des fractions est autorisée.

La transformation des parties privatives en chambres destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. […] 97.4 Les matériaux extérieurs, la couleur, les portes conduisant à l'extérieur des parties privatives, les fenêtres, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons et fenêtres s’il y a lieu et, d'une façon générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble ou à l’aspect architectural, ne peuvent être modifiés ou remplacés sans l'autorisation écrite du conseil d'administration et ce afin de protéger l’aspect uniforme de l’immeuble conformément à la servitude d’aspect contenu à la déclaration de copropriété publiée à Québec le 18 août 1989 sous le numéro 1 338 757. 97.5 Afin de conserver le caractère esthétique de l’immeuble, l’utilisation et la décoration des surfaces intérieures de toutes les fenêtres au moyen de tentures, rideaux, toiles ou autres matériaux visibles de l’extérieur d’une parie privative sont soumises aux exigences du conseil d’administration dans chaque cas afin d’assurer la sauvegarde de l’aspect général des bâtisses.

De plus, il est interdit d’installer ou d’utiliser des draps, couvertures ou drapeaux, papiers, cartons ou autres matériaux du même genre comme rideaux dans les fenêtres. […] 97.10 Tout copropriétaire est tenu, à ses frais, de maintenir sa

partie privative et ses accessoires en bon état, propres et conformes aux normes sanitaires. De plus, aucun objet ne peut être laissé à la vue d’un autre copropriétaire sur sa

partie privative, que ce soit sur ou sous la galerie avant ou arrière, si de l’opinion du conseil d’administration, il est de nature à affecter la propriété ou l’esthétique de l’immeuble. 97.11 Chaque copropriétaire doit garder en tout temps en bon état d’entretien, de réparation et de propreté les parties de sa maison qui sont visibles de l’extérieur ; il doit repeindre ou reteindre de façon régulière les murs, les portes, les fenêtres, la terrasse et le balcon de sa maison et il doit tenir son terrain libre de déchets, de matériaux etc., le tout de façon à ce que sa

partie privative ait, en tout temps, un aspect propre et bien entretenu. Cette obligation comprend celle de contribuer avec les autres copropriétaires au coût des susdits travaux dont l’exécution est décidée par l’assemblée.

Cependant, il est convenu que le déneigement de l’entrée de chaque unité, la coupe du gazon, le désherbage des plates-bandes et l’entretien du revêtement extérieur de chaque unité seront effectués par le Syndicat et que les frais afférents sont intégrés aux charges communes. […] 97.14 Chaque copropriétaire est responsable de l'entretien et des réparations des conduits électriques et des canalisations d'eau et d'égouts, et plus généralement de toute tuyauterie et de tout filage se trouvant à l'intérieur de sa

partie privative et servant uniquement à l'exploitation de cette dernière. Toutefois, aucun travail à de tels systèmes ou canalisations qui aurait pour effet d’affecter une autre

partie privative ne peut être exécuté sans autorisation préalable du conseil d’administration. […] 97.16

Sous réserve de l'

article 1100 du Code civil du Québec et de l’article 97.4 ci-devant, toute modification, même partielle, apportée par le copropriétaire à sa

partie privative doit au préalable être soumise par écrit avec les plans de ces travaux pour approbation au conseil d'administration. Le conseil d’administration doit approuver ces modifications, dans un écrit, à moins qu'elles puissent causer des dommages à une

partie privative ou aux parties communes ou qu'elles aient pour effet de diminuer la qualité de la construction de l'immeuble, notamment la qualité de l'insonorisation, de l'isolation ou l’uniformité de l’aspect de la copropriété. Une fois approuvé par les administrateurs, les travaux doivent être exécutés selon les règlements provinciaux et municipaux et conformément aux règlements et conditions qui pourraient être imposés par les administrateurs, notamment mais sans limitation, en ce qui concerne les toitures et les cheminées. […] 97.22 Aucun cabanon ne peut être installé sans l’autorisation préalable écrite du conseil d’administration. […] 1.2 Conditions relatives aux parties communes

ARTICLE 98 .

Sous réserve des dispositions du Code civil du Québec , de la présente déclaration de copropriété et particulièrement du présent Règlement de l'immeuble, chacun des copropriétaires a l'entière jouissance des parties communes de l'immeuble pour en user conformément à leur destination et à celle de l'immeuble tout en ne faisant pas obstacle à l'exercice du même droit par les autres copropriétaires et sous réserve des limitations ci-après énoncées, à savoir: […] 98.10 Aucune construction, abri temporaire ou non, structure ou tente ne peut être érigée, placée, gardée ou laissée dans les parties communes, sans avoir obtenu préalablement l’autorisation écrite du conseil d’administration. 98.11 Aucune corde à linge, incinérateur, poubelles, équipement de gymnastique, jeux, clôtures ou autres barrières ne peuvent être installés à quelque endroit que ce soit, sans avoir obtenu préalablement l’autorisation écrite du conseil d’administration. 98.12 Il est interdit de briser, détruire, couper, changer ou salir quelque

partie de la propriété constituant l’aménagement paysager , incluant la pelouse, les arbres, les arbustes, les fleurs et plates-bandes qu’ils soient situés sur une

partie privative ou une

partie commune. Aucune personne ne peut placer de chaises, de tables ou autres objets sur les pelouses de manière à les endommager, à empêcher la

pousse normale ou à nuire au travail d’entretien. Il est également interdit de prendre un raccourci en marchant sur la pelouse pour se rendre à sa voiture ou en revenir.

De plus, toute personne doit s’abstenir de laisser tomber ses mégots ou autres rebuts sur les pelouses ou sur les espaces de stationnement. […] 98.14 Si un copropriétaire fait, avec la permission écrite du conseil d’administration, un aménagement paysager dans les parties communes, il doit en assurer l’entretien s’il désire que cet aménagement paysager soit maintenu. 98.15 Aucune enseigne ou affiche publicitaire de quelque nature ne doit être installé à quelque endroit dans les parties communes sans l’autorisation du conseil d’administration. […] 1.3 Conditions relatives aux parties communes à usage restreint […]

ARTICLE 100 .

Sous réserve des dispositions du Code civil du Québec , de la présente déclaration de copropriété et particulièrement du présent Règlement de l'immeuble, chaque copropriétaire use des biens ci-après énumérés aux conditions suivantes, savoir: […] 100.3 À moins d'autorisation écrite du conseil d'administration du syndicat, aucun véhicule moteur autre qu'une automobile, qu’une camionnette, qu’une motocyclette ou autre véhicule du même genre en bon état de fonctionnement n'est stationné dans quelque espace de stationnement prévu dans les parties communes de même qu'aucune roulotte, tente-roulotte, remorque pour bateau ou motoneige ou autre, ni aucun bateau, motoneige, machinerie ou équipement de toutes sortes. […] 2.2.1 Époque et convocation des assemblées des copropriétaires […]

ARTICLE 137 . L'avis de convocation à une assemblée générale des copropriétaires est envoyé à toute personne détentrice d’un droit de vote, y compris à un copropriétaire privé de son droit de vote. L’avis est transmis par tout moyen permettant de faire la preuve de la réception, au moins dix (10) jours, mais pas plus de quarante-cinq (45) jours avant la date de l’assemblée. En cas d'urgence, un délai de trois (3) jours est suffisant. Dans le cas d'une assemblée spéciale ayant pour objet la fin de la copropriété tel que prévu au

Chapitre 8 de l'Acte constitutif de copropriété, l'avis de convocation doit être envoyé au moins trente (30) jours mais pas plus de quarante-cinq (45) jours avant la date de l'assemblée, et non à contretemps. L'avis de convocation indique la date, l'heure et le lieu où l'assemblée des copropriétaires est tenue ainsi que l'ordre du jour qui doit préciser chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. L'avis de convocation transmis à un copropriétaire privé de son droit de vote en fait mention tel que prévu ci-après à la

section 2.2.2.3. L’avis de convocation est valablement transmis à la dernière adresse fournie par un copropriétaire ou un créancier hypothécaire. […]

Chapitre 3: Cotisation et recouvrement des contributions aux charges communes

ARTICLE 161 . Les dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble ainsi que les contributions au fonds de prévoyance constituent des charges communes qui doivent être acquittées par les copropriétaires selon les dispositions de l'Acte constitutif de copropriété. Leur paiement est garanti par une hypothèque légale sur la fraction de chaque copropriétaire en défaut pendant plus de trente (30) jours de payer sa quote-part de charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance. Elle n'est acquise qu'en remplissant les formalités prévues au Code civil du Québec .

Tout administrateur ou toute personne désignée par le conseil d'administration a qualité pour inscrire l'avis prévu par la loi et consentir à sa radiation aux frais de l'intéressé. Les frais et honoraires relatifs à la publication d’une hypothèque légale contre une fraction de copropriété doivent être remboursés au syndicat par le copropriétaire de cette fraction, avant la radiation de l’hypothèque. La radiation d’une telle hypothèque légale sera faite à l’initiative et aux frais du copropriétaire de la fraction. 3.1 Définition et énumération des charges

ARTICLE 162 . Les charges dites « communes » comprennent toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble ainsi que le fonds de prévoyance et plus particulièrement les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes et des parties communes à usage restreint, y compris le chauffage et le déneigement de ces parties le cas échéant, le coût des fournitures et de l'équipement des parties communes et d'une manière générale, le coût de réparation, de remplacement et de reconstruction. 3.2 Budget, cotisation et recouvrement des contributions aux charges

ARTICLE 163 . Chaque copropriétaire doit payer au syndicat sa contribution aux charges communes telles qu’établies selon le budget. La contribution de chaque copropriétaire est déterminée en conformité avec les dispositions du

Chapitre 4 de l'Acte constitutif de copropriété. […]

3.3 Clauses pénales […]

ARTICLE 174 .

Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d'un avocat sont retenus par le syndicat suite à un défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété, y compris quant aux paiements dus par un copropriétaire au syndicat en vertu de la déclaration de copropriété, sont à la charge de ce copropriétaire sauf dans les cas où: - suite à des procédures judiciaires, un jugement final rejette en totalité la demande du syndicat; - suite à des procédures judiciaires auxquelles le syndicat est partie, un jugement final mitige les honoraires et déboursés extrajudiciaires qui doivent être payés par le copropriétaire en défaut.

Ces frais sont payables au syndicat, à demande, par le copropriétaire concerné. Les sommes dues par un tel copropriétaire portent intérêt au profit du syndicat tel que prévu aux présentes.

Toute demande de paiement faite par le syndicat en recouvrement de ces frais est considérée comme une cotisation spéciale au copropriétaire concerné et son paiement est garanti par l’hypothèque légale existant en faveur du syndicat. [Transcription textuelle] * * * [ 91 ] C’est donc le 27 juillet 2018 que Lejay entreprend son recours devant la Cour supérieure afin de faire déclarer nuls la Déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble modifiés. * * * L’analyse 1.

La juge a-t-elle erré en jugeant que la destination de l’immeuble n’avait pas été modifiée par la Déclaration de copropriété modifiée et que son adoption était régulière? [ 92 ] Cette question a pour objet l’appréciation de l’article 15 de la Déclaration de copropriété modifiée. [ 93 ] La destination de l’immeuble est un concept qui prend place au cœur même de la copropriété divise. C’est le genre voulu pour l’immeuble, sa vocation, son affectation.

Elle établit si l’immeuble et ses fractions sont vouées à l’habitation résidentielle, au commerce, à la villégiature ou s’ils ont une vocation mixte. [ 94 ] Pour être en mesure d’apprécier l’impact de la modification apportée par les copropriétaires, il importe de considérer les termes de la Déclaration de 1989. On y lit : 5.2 Destination : 5.2.l Les maisons auxquelles il est fait référence ci-dessus, serviront exclusivement à des fins d’habitation. [ 95 ] Le

chapitre 10 de la Déclaration de 1989 expose les conditions d’utilisation des parties exclusives : 10.1.1 CECI EXPOSE: Chaque maison ne pourra servir que pour fins d'habitation pour un copropriétaire ou ses locataires; […] 10.1.2 Chaque copropriétaire devra assurer lui-même l'entretien, et la propreté en général de sa

partie exclusive (terrain et bâtisse) à moins qu'il en soit décidé autrement par l'assemblée des copropriétaires. Toutefois, nonobstant ce principe général, le comparant établit que le déneigement des entrées de chaque ilôt et l'entretien du gazon même sur les parties exclusives seront effectués par les administrateurs et le frais en découlant seront des dépenses communes. 10.1.6 Le commerce de location de chambres est absolument interdit dans toute

partie exclusive. 10.1.7 Aucune

partie exclusive ne pourra être utilisée à des fins commerciales ou professionnelles telles que mais non limitativement, boutiques ou bureaux de notaires, médecins, dentistes ou autres. […] 10.1.9 Le copropriétaire de toute

partie exclusive devra se conformer à toutes lois ou règlements municipaux, à la présente déclaration ou ses amendements, aux règlements adoptés par les administrateurs et ratifiés par l'assemblée des copropriétaires et devra, de plus, exiger pareil comportement de la part de ses locataires et/ou leurs invités. […] [Transcription textuelle] [ 96 ] L’article 15 de la Déclaration modifiée de juin 2018 encadre en quelque sorte la destination des parties privatives et l’usage que peut en faire le propriétaire de chaque fraction : 3.2 Destination des parties privatives

ARTICLE 15 . Ainsi, aucune

partie privative devant servir à des fins d’habitation, ne pourra être utilisée à des fins commerciales ou professionnelles telles que, mais non limitativement, la location à court terme de type Airbnb, boutiques ou bureaux de notaires,

médecins, dentistes ou autres.

Malgré ce qui précède, à la condition que la

partie privative serve principalement à l’habitation, un copropriétaire peut y exercer certaines activités professionnelles ou autres n’entrainant pas un flot continu de visiteurs et respectant le règlement de zonage de la municipalité concernée. [ 97 ] Lejay fait valoir que la modification apportée au texte de la déclaration de copropriété constitue une modification qui change la destination de l’immeuble et que cette modification nécessitait l’accord unanime des copropriétaires, conformément à l’article 18.7.3 de la Déclaration de 1989 qui énonce spécifiquement que : « les copropriétaires ne peuvent, sauf à l’unanimité, changer directement ou indirectement la destination de l’immeuble ». [ 98 ] La juge de première instance s’est dite d’avis que le libellé de l’article 15 ne change pas la destination de l’immeuble, non plus que la destination des parties privatives.

Elle écrit : [84] Le notaire Pierre Gingras a rédigé la Déclaration modifiée. Il explique à l’audience que l’article 15 vise à moderniser la destination de l’immeuble, en raison de l’arrivée du télétravail dans les mœurs de la majorité de la population ces dernières années.

Cela n’implique aucunement un changement de destination de l’immeuble. [85] Les précisions visant à empêcher que des locations court terme ou des cabinets de professionnels puissent s’installer aux Fougeroles dénotent clairement l’intention de maintenir la destination première des immeubles, soit une vocation résidentielle. [86] D’ailleurs, les restrictions apparaissant à l’article 15 assurent qu’en aucun temps un propriétaire ne puisse tenir un commerce qui impliquerait des allées et venues régulières de clients. [87] De plus, plusieurs articles de la Déclaration modifiée confirment le maintien de la vocation exclusivement résidentielle des Fougeroles. [88] De l’avis du Tribunal, l’interprétation faite par Lejay voulant que les précisions contenues à l’article 15 ouvrent la porte à l’ouverture potentielle de commerces aux Fougeroles n’est pas soutenue par le libellé même de l’article. […] [92] Selon l’auteure M e Christine Gagnon, « la destination de l’immeuble n’est pas statique, mais évolue avec l’immeuble ». [93] Rappelons également que les tribunaux ont souvent été favorables à une interprétation libérale du droit de jouissance et d’utilisation des parties privatives et des parties communes que détiennent les copropriétaires. [94] Ainsi, l’article 15 de la Déclaration modifiée ne change pas la destination de l’immeuble.

Il respecte la vocation des Immeubles Les Fougeroles qui représentent un lieu d’habitation, calme et en pleine nature. Le nouveau libellé ne sert qu’à faire évoluer la destination de l’immeuble. [62] [Renvois omis] [ 99 ] Il s’agit là d’une appréciation juste de la Déclaration de 2018. [ 100 ] Je crois d’abord utile de rappeler que cet

article 18.7.3 de la Déclaration de 1989 affecte plus particulièrement les modifications qui pourraient être apportées à la destination « de l’immeuble ». Ce terme est défini de la même façon dans chacune des déclarations en jeu. Il s’agit de l’ensemble des fractions composant la copropriété et non pas, et seulement, les fractions privatives. La modification apportée par la Déclaration modifiée constitue plutôt une modification de l’acte constitutif de copropriété selon les prescriptions de l’

article 1097 C.c.Q . et non pas un changement de destination de l’immeuble. [ 101 ] S’agissant ici d’une question mixte de fait et de droit, l’appelant ne démontre pas une erreur manifeste et déterminante qui pourrait justifier l’intervention de la Cour. [ 102 ] L’usage que décrit l’article 15 de la Déclaration modifiée n’affecte ni ne change la destination résidentielle de l’immeuble et de chacune de ses fractions. 2.

La juge a-t-elle erré en considérant que l’assemblée des copropriétaires pouvait modifier la « description » des parties communes de la manière dont elle l’a fait? [ 103 ] Cette question s’attache en quelque sorte à la qualification que reconnaît la juge à la notion d’« aménagement paysager » contenue dans les Déclarations de copropriété de 1989 et de 2018. [ 104 ] La Déclaration de 1989 expose précisément, en son

chapitre 4 l’importance qui doit être accordée à l’aspect et à l’homogénéité de l’immeuble : 4.5 Aspect et homogénéité: 4.5.1 L'homogénéité de l'ensemble architectural et paysagé à être donné à l'ensemble dudit immeuble par le déclarant est destiné à être maintenu ; aucune clôture ne pourra être érigée sur chaque

partie exclusive; des haies d'une hauteur maximale d'un (1) mètre de même que des aménagements paysagers servant d'écran seront permis. 4.5.2 En conséquence, par destination du père de famille, le déclarant crée en faveur et contre chaque subdivision dudit immeuble, les servitudes d'aspect nécessaires au respect de ce que ci-dessus stipulé . [Soulignements ajoutés]

[ 105 ] Puisqu’il s’agit de l’immeuble, cette servitude affecte les parties privatives tout autant que les parties communes. [ 106 ] L’article 6 de la Déclaration de 1989 décrit les parties communes comme étant les lots [...]-56 et [...]-57 du cadastre de la paroisse de St-Dunstan du Lac-Beauport. [ 107 ] Lorsqu’il énumère les parties communes, l’article 6 précise que : 6.1.3 Énumération : Sont parties communes toutes les parties n’étant pas parties exclusives et notamment sans limiter la généralité de ce qui précède et de ce qui suit : 6.1.3.1 parties communes en général : Sont parties communes en général : la colonne d'air au-dessus de la surface des lots [...]-56 et [...]-57 ci-dessus, le sol des deux susdits lots en surface et en profondeur, les aménagements paysagers , les trottoirs, l'allée de circulation, les espaces de stationnement, les installations d'aqueduc et d'égout ainsi que les différentes canalisations se trouvant à l'extérieur des bâtiments; en résumé, tout ce qui en l'absence de dispositions contraires dans la présente déclaration est affecté à l'usage de tous ou d'une

partie des copropriétaires. Les objets mobiliers à être acquis pour l'usage et l'entretien des parties communes, si nécessaire, sont accessoires aux parties communes. La présente énumération n'est pas limitative. [ 108 ] Les parties exclusives, destinées à des fins d’habitation, sont décrites au paragraphe 6.2.1.1 (les lots [...]-1 à [...]-55). [ 109 ] Le nouvel

article 8 de la Déclaration modifiée de 2018 est ainsi rédigé : 2.2 Parties communes

ARTICLE 8 . Sont parties communes toutes les parties qui ne sont pas parties privatives et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède et de ce qui suit, sont parties communes: 8.1 Le sol, en surface et en profondeur et la colonne d’air au-dessus, pour ce qui est compris dans la

partie commune déterminée aux plans officiels, les aménagements paysagers incluant les fleurs, arbustes et arbres incluant ceux situés à l’avant de la propriété sur la

partie privative du terrain et aménagés par la copropriété , les allées piétonnières situés sur le lot commun, les espaces de stationnement, les installations d’aqueduc et d’égout ainsi que les différentes canalisations se trouvant à l’extérieur des bâtiments. [ 110 ] Voici ce qu’en dit la juge de première instance : [59] Lejay consi

[…]