2018 QCCQ 8459, 2018 QCCQ 8459

Fortier c. Solorzano Sedano 2018 QCCQ 8459 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTREAL « Chambre civile » N° : 500-32-156092-175 DATE : 12 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES PAQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-PAUL FORTIER et GHISLAINE LAFRAMBOISE Demandeurs défendeurs reconventionnels c.

ROMULO ALEJANDRO SOLORZANO SEDANO et GUILDA GLORIA MALPICA-VILCAPUMA Défendeurs demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, à

titre de locateurs, réclament aux défendeurs solidairement, à

titre de locataires, la somme de 8 761,94 $ qu’ils détaillent ainsi : - Taxes municipales 2016 : 776,45 $ - Taxes municipales 2017 (jusqu’à relocation) : 400,49 $ - Loyer jusqu’à relocation : 5 280,00 $ - Perte de loyer suivant la relocation : 2 105,00 $ - Solde de loyer dû au départ des défendeurs : 200,00 $ [ 2 ] Les défendeurs contestent toutes les composantes de la réclamation et se portent demandeurs reconventionnels pour un montant de 1 000 $, « pour frais et inconvénients ».

LE CONTEXTE [ 3 ] Le litige concerne la location d’un local dans un immeuble, propriété des demandeurs, dans lequel les défendeurs ont opéré un dépanneur jusqu’au 30 août 2016. [ 4 ] Lorsque les défendeurs sont devenus propriétaires de ce dépanneur, un bail conclu par les demandeurs et Mme Moreyra Taype Katty était en vigueur. [ 5 ] Les demandeurs et les défendeurs ont renouvelé ce bail à deux reprises.

Le dernier renouvellement visait la période du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2018. [ 6 ] Compte tenu du bail existant et de son dernier renouvellement, les défendeurs devaient payer les montants de loyer suivants : - 1 er juillet 2013 au 30 juin 2014 : 820,00 $ - 1 er juillet 2014 au 30 juin 2015 : 840,00 $ - 1 er juillet 2015 au 30 juin 2016 : 860,00 $ - 1 er juillet 2016 au 30 juin 2017 : 880,00 $

- 1 er juillet 2017 au 30 juin 2018 : 900,00 $ [ 7 ] De plus, les défendeurs devaient payer, pour chacune de ces années, 30% des taxes foncières. [ 8 ] Tel que mentionné précédemment, les défendeurs ont cessé d’occuper les lieux le 30 août 2016, soit un peu moins de deux ans avant le terme convenu et ont informé les demandeurs qu’ils cessaient tout paiement. [ 9 ] À cette date, ils ont payé un montant de 1 552,89 $ pour compenser une

partie des taxes foncières dues pour l’année 2016. [ 10 ] Par la suite, les demandeurs affirment avoir tenté brièvement de relouer le local mais sans succès.

Devant ce constat, ils ont décidé de procéder à la transformation du local pour en faire un logement résidentiel. [ 11 ] Après l’exécution des travaux requis à cette fin, le logement a pu être loué à compter du 1 er mars 2017 pour un montant de loyer mensuel de 785,00 $ et ce pour une période de 16 mois. [ 12 ] Pour leur part, les défendeurs nient devoir les montants réclamés en précisant qu’ils ont quitté les lieux le 30 août 2016 « après avoir acquitté le loyer du mois d’août et les taxes municipales correspondantes ». [ 13 ] Les défendeurs allèguent par ailleurs que les demandeurs n’ont pas mitigé les dommages et qu’ils ont entrepris une transformation de la vocation des lieux. [ 14 ] Au regard de ce dernier élément, les défendeurs produisent une demande de permis adressé à la Ville de Montréal par les demandeurs le 26 septembre 2016. [ 15 ] Dans leur contestation écrite, les défendeurs adressent de surcroît plusieurs reproches au demandeur Jean-Paul Fortier concernant le chauffage, en plus de faire état d’un « atmosphère insupportable ». [ 16 ] Les défendeurs prétendent de plus qu’ils ont mis les demandeurs en contact avec deux personnes qui se sont montrées intéressées à acheter le dépanneur mais ce fut sans succès compte tenu dans un cas de l’état du local et dans l’autre, du dossier de crédit de l’acheteur potentiel. [ 17 ] Pour les frais qu’ils ont encourus et pour les inconvénients qu’ils disent avoir subis, les défendeurs réclament aux demandeurs 1 000 $ par leur demande reconventionnelle jointe à leur contestation.

DISCUSSION [ 18 ] De la preuve présentée de part et d’autre, le Tribunal retient comme fondés les éléments ci-après précisés. [ 19 ] Les parties étaient liées par un bail pour la période du 1 er juillet 2013 au 30 juin 2018. [ 20 ] Les défendeurs ont cessé d’occuper le local le 30 août 2016 et de payer le loyer convenu de même que leur part des taxes municipales et ce, sans l’accord des demandeurs. [ 21 ] À cette date, le loyer pour le mois d’août 2016 avait été payé mais les défendeurs devaient toujours une somme de 776,45 $ pour leur part de taxes municipales. [ 22 ] Par ailleurs, dès le 26 septembre 2016, les demandeurs ont déposé une demande de permis pour « réaménager la suite commerciale au rez-de-chaussée en logement ». [ 23 ] Les travaux pour le changement de vocation du local antérieurement occupé par le dépanneur des défendeurs ont été effectués au cours de l’automne 2016 et au début de l’hiver 2017. [ 24 ] Préalablement à l’exécution de ces travaux, les demandeurs ont dû libérer le local de différents objets qui y avaient été laissés par les défendeurs. [ 25 ] Tel que mentionné précédemment, après que les travaux eurent été complétés, les demandeurs ont loué le logement à compter du 1 er mars 2017 pour un loyer mensuel de 785 $. [ 26 ] La décision des demandeurs quant au changement de vocation du local et les travaux qui ont suivi ont fait en sorte que durant la période des travaux, le local n’était pas disponible pour la location. [ 27 ] Dans ces conditions, les demandeurs ne peuvent pas réclamer la somme de 5 280 $ pour « loyer jusqu’à relocation ». [ 28 ] Par contre, compte tenu que les défendeurs ont mis fin au contrat de location avant terme sans cause juridiquement valable, les demandeurs ont droit à une compensation correspondant au loyer convenu pour les mois de septembre et octobre soit 1 760,00 $. [ 29 ] Au même titre, pour l’année 2016, ils ont droit de réclamer le solde impayé par les défendeurs relativement aux taxes municipales soit 776,45 $.

Au moment où les défendeurs quittent le local, le montant total pour les taxes foncières de l’année 2016 étaient dû, voire même payé par les demandeurs. [ 30 ] Par ailleurs, le changement de vocation du local, pour qu’il devienne résidentiel, paraît avoir eu un impact sur le prix du loyer. [ 31 ] Vu ce changement de vocation, il n’est pas possible pour le Tribunal de conclure qu’il y a « perte de loyer suivant la relocation » attribuable à la décision des défendeurs de quitter et, conséquemment, ce chef de réclamation ne peut pas être accordé.

[ 32 ] Le même raisonnement vaut en ce qui a trait à la somme de 400,49 $ réclamée pour les taxes municipales 2017 « jusqu’à relocation ». [ 33 ] En décidant de changer la vocation du local, les demandeurs acceptent jusqu’à un certain point la décision des défendeurs de mettre fin au bail. [ 34 ] En somme, même si les défendeurs avaient voulu revenir sur leur décision, cela n’était plus possible à partir du moment où les travaux ont débuté. [ 35 ] En agissant ainsi, les demandeurs se plaçaient dans une situation où il n’était plus en mesure de respecter leurs obligations aux termes du bail convenu avec les locataires. [ 36 ] Finalement, le montant de 200 $ réclamé pour « solde de loyer dû au départ » n’est pas justifié.

Le demandeur Jean-Paul Fortier reconnaît avoir consenti une réduction de loyer de 200 $ aux défendeurs en raison d’un problème de chauffage. [ 37 ] Le Tribunal conclut donc que la demande est fondée pour un montant de 2 536,45 $. [ 38 ] Compte tenu de ce qui précède, force est par ailleurs de conclure que la demande reconventionnelle produite par les défendeurs n’est pas fondée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande ; CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 2 536,45 $ avec les intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du dépôt de la demande le 24 avril 2017 ; CONDAMNE les défendeurs solidairement à rembourser aux demandeurs la somme de 185 $ payée lors du dépôt de la demande ; REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais de justice. __________________________________ JACQUES PAQUET, J.C.Q. Date d’audience : 11 octobre 2018