2018 QCCQ 9653, 2018 QCCQ 9653

Robert c. Aubé 2018 QCCQ 9653 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ ABITIBI LOCALITÉ D’ AMOS « Chambre civile » N° : 605-32-700026-171 DATE : 3 décembre 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMANDY, J.C.Q. ANNE ROBERT Demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. MANON AUBÉ Défenderesse et demanderesse reconventionnelle JUGEMENT [ 1 ] La demanderesse cherche à être indemnisée des conséquences du bris d’un contrat de location avec promesse d’achat d’une résidence dont elle impute la responsabilité à la défenderesse. Elle réclame notamment le remboursement des 10 000 $ payés à

titre d’acompte sur la maison, ainsi que le remboursement de 1 734 $ pour l’abonnement Internet, et 100 $ par mois pour le câble qui devaient être inclus dans la location et qu’elle a dû payer du 11 décembre 2015 au 13 mai 2017. [ 2 ] De plus, elle réclame les 305,92 $ en frais d’entreposage de ses biens, 80,48 $ pour retenue de courrier, 67,25 $ pour relevés bancaires, et 2 812,71 $ pour perte de salaire et de qualité de vie. [ 3 ] La défenderesse a comparu et conteste la réclamation, alléguant n’avoir brisé aucune entente ni aucun contrat puisque celui-ci s’est terminé le 30 septembre 2016 faute de renouvellement. [ 4 ] Le contrat prévoyait que les acomptes versés n’étaient pas remboursables si la demanderesse ne se portait pas acquéreuse de la résidence.

Elle estime donc ne rien devoir à la demanderesse puisque les autres frais réclamés ont, d’une part, été l’objet d’entente et, d’autre part, sont les conséquences de l’incapacité de la demanderesse d’acquérir la résidence. [ 5 ] Se portant demanderesse par reconvention, Manon Aubé réclame 5 000 $ pour les procédures qu’elle estime abusives et qui lui occasionnent du stress et autres inconvénients, ainsi que 750 $ pour la réfection des planchers de bois franc de la maison qui ont été endommagés par les deux chiens d’Anne Robert.

CONTEXTE FACTUEL [ 6 ] Il est établi que le 23 novembre 2015, les parties signent une promesse d’achat où Robert promet d’acheter d’Aubé la résidence du [...]. Il y est expressément paraphé par les parties que le chèque de 5 000 $ remis au vendeur sera remboursable si le prêt hypothécaire est refusé.

Les parties conviennent de s’accorder un délai jusqu’au 30 avril 2016 pour trouver ce financement. [ 7 ] Le 2 décembre 2015, à Amos, Manon Aubé (Aubé) et Anne Robert (Robert) signent une nouvelle entente cette fois de location avec promesse d’achat (P-2) . [ 8 ] Dans ce document, Robert s’engage à acheter la propriété du [...] à Amos, pour une somme de 158 000 $, moins l’acompte de 5 000 $ versé le 25 novembre 2015 et ce, dès qu’une institution bancaire acceptera sa demande de financement au moyen d’un prêt hypothécaire. [ 9 ] Aubé s’engage à louer la propriété à Robert tout le « temps nécessaire pour celle-ci pour qu’elle obtienne d’une institution bancaire l’acceptation de crédit hypothécaire ». [ 10 ] Le coût de location est établi à 1 050 $ par mois, couvrant l’hypothèque mensuelle de la maison ainsi que les coûts d’électricité, de câble et d’Internet, la répartition étant 800 $ pour la location, 102 $ pour le câble et l’Internet, et 148 $ pour l’électricité.

[ 11 ] Robert s’engage aussi à verser une autre somme de 5 000 $ le ou vers le 30 avril 2016 afin de prolonger la location jusqu’à l’acceptation de sa demande de prêt, ou jusqu’au 30 septembre 2016 si celle-ci est retardée. [ 12 ] Ce montant additionnel doit également être déduit du prix de vente. [ 13 ] Les parties s’engagent aussi dans ce document à convenir d’une nouvelle entente le 30 septembre 2016 si la demande de prêt hypothécaire exige un délai dépassant cette date et que Robert désire toujours acheter la maison. [ 14 ] Robert s’engage à laisser la somme de 10 000 $ comme prime de dédommagement advenant le cas qu’elle ne désirerait plus acheter la maison. [ 15 ] Il est en preuve que Robert a occupé la résidence conformément aux ententes.

Bien qu’il fût convenu que le coût de l’abonnement à l’Internet et au câble était inclus dans le montant de location, la demanderesse a dû payer 1 734 $ du 13 décembre 2015 au 13 mai 2017, car Aubé avait fait déconnecter le service. [ 16 ] La demanderesse, malgré plusieurs essais, n’a pas réussi à obtenir le financement hypothécaire souhaité avant le 30 septembre 2016.

Elle a continué à résider dans l’immeuble avec le consentement d’Aubé, et continuait d’assumer les mêmes obligations qu’antérieurement. [ 17 ] Les parties conviennent de faire changer le panneau de l’entrée électrique de la résidence en partageant le coût en parts égales. Robert paie sa part de 925,55 $ le 23 mars 2017. [ 18 ] À la mi-avril 2017, Aubé communique avec la demanderesse pour l’informer de son intention de reprendre sa maison.

On comprend des échanges de courriel déposés que les parties envisagent que la demanderesse quitte la résidence et que la défenderesse y emménage à nouveau. [ 19 ] Dans un des courriels, Aubé propose à Robert de reprendre la maison en lui laissant le temps de trouver une autre place pour résider, et se déclare même prête à lui remettre une somme de 5 000 $. [ 20 ] La demanderesse se met à chercher une autre maison, mais même là, le 25 avril 2017 elle essuie un refus de la banque pour le financement. [ 21 ] Les parties négocient donc une entente de fin de contrat, et Aubé convient de verser à la demanderesse 1 290 $ comprenant, entre autres, la moitié du coût du changement de panneau électrique plus le remboursement du dernier versement de 5 000 $ qu’elle prévoit payer par deux chèques. [ 22 ] Étant donné la sortie précipitée, certains des effets de Robert doivent être entreposés, au coût de 305,92 $ (P-7) . [ 23 ] Le réacheminement de son courrier, ou plutôt sa retenue coûtera 80,48 $. [ 24 ] Cette période de turbulences a causé des problèmes de santé à la demanderesse, et a provoqué un arrêt de travail et la nécessité d’une réclamation sur son assurance salaire. [ 25 ] La demanderesse a déposé un acte hypothécaire (P-14) attestant que le 19 juin 2017, elle obtenait un prêt des hypothèques CIBC inc., approuvé le 29 mai 2017, pour l’achat d’une propriété située au [...] à Amos, acquise pour la somme de 172 500 $. [ 26 ] À la suite de son déménagement, la demanderesse a mis en demeure la défenderesse de lui rembourser 11 734 $, dont les deux versements de 5 000 $, et 1 734 $ pour les coûts d’Internet et de câble qu’elle a payés alors qu’ils devaient être inclus dans l’entente de location (P-1) . [ 27 ] La défenderesse a répondu par la voix de ses avocats, refusant tout paiement. [ 28 ] Aubé conteste la réclamation de Robert, car elle estime ne rien devoir. [ 29 ] Elle s’appuie sur la lettre de son avocat (D-2) et le courriel du 25 avril de Robert qui l’informe qu’elle ne pouvait avoir l’emprunt sollicité (D-1). [ 30 ] De plus, elle soumet une réclamation pour la rénovation du plancher de la résidence qui a été endommagé par les chiens, dont le coût est estimé à 747,34 $ (D-3) .

La demanderesse reconnaît que les planchers ont été endommagés, mais elle estime qu’il s’agit d’une usure normale. [ 31 ] Aubé déclare que le 13 mai 2017, elle a fait un chèque de 1 200 $ à Robert pour lui rembourser la moitié du coût de la boîte électrique, d’un four à micro-ondes/ventilateur ainsi que les deux bacs. [ 32 ] Elle nous explique qu’elle a été très malade en même temps qu’elle a connu une rupture conjugale.

Elle a avisé la demanderesse un mois à l’avance de son intention de reprendre possession de sa résidence, et elle estime qu’il s’agissait d’un préavis suffisant, puisqu’en avril 2017 il n’existait aucune entente depuis septembre 2016 où leur contrat aurait pris fin. [ 33 ] C’est en résumé la preuve qui nous a été présentée et que nous devons maintenant examiner à la lumière des principes qui peuvent s’appliquer. ANALYSE ET DISCUSSION [ 34 ] Le litige à la base du recours prend source dans une relation contractuelle qui a commencé par la promesse d’achat du 23 novembre 2015 (P-3) .

Une telle promesse d’achat, au sens du Code civil du Québec [1] (C.c.Q.) est un contrat qui se forme par le seul

échange de consentement entre des personnes capables de contracter, […] . [ 35 ] Ce contrat, dont les stipulations sont écrites, a été remplacé par un autre contrat du 2 décembre 2015 qui modifie la promesse d’achat et y substitue une entente de location avec promesse d’achat (P-2) .

La signature des parties manifeste l’échange de consentement et leur accord ( Art. 1386 C.c.Q. ) . [ 36 ] L’entente de location prévoyait que Robert paierait un montant 1 050 $ mensuellement, comprenant le câble et l’Internet que les parties ont identifié représenter 102 $ par mois. [ 37 ] Il est établi qu’Aubé a mis fin à l’abonnement pour ces services, forçant ainsi Robert à assumer un coût additionnel pour en bénéficier.

Le montant qui devait être inclus dans le loyer représente 1 734 $ pour les dix-sept mois d’occupation. [ 38 ] Le Tribunal est d’avis que la demanderesse est justifiée d’en demander remboursement à Aubé qui s’était obligée à fournir ce service.

Étant donné que les parties en ont établi un coût unitaire de 102 $ par mois, c’est ce montant qu’il y a lieu de retenir pour indemniser Robert de ce surplus de dépense qui lui a été imposé. [ 39 ] Il est à remarquer que l’entente de location avec promesse d’achat prévoyait que les parties s’engageaient à produire une nouvelle entente après le 30 septembre 2016, si la demande de prêt hypothécaire exigeait un délai dépassant cette date et que Robert désirait toujours acheter la maison. [ 40 ] La preuve a établi que la demanderesse n’a pas réussi à obtenir le prêt hypothécaire avant cette date, bien qu’elle voulût toujours acheter la maison. [ 41 ] Nous sommes donc en présence d’une reconduction tacite de l’entente par les deux parties qui ont continué à respecter les conditions antérieures conformément à l’engagement convenu. [ 42 ] Au mois d’avril 2017, il y avait donc toujours une entente entre les parties.

C’était celle du 2 décembre 2015 qui s’est continuée aux mêmes conditions. [ 43 ] À l’initiative d’Aubé, les parties ont convenu de mettre fin à cette entente et de trouver une issue. [ 44 ] Il ressort des échanges de courriel qu’il a été convenu qu’Aubé verserait 1 290 $ le 13 mai 2017, et remettrait la somme de 5 000 $ par chèques payables en deux versements. [ 45 ] Le Tribunal est d’avis qu’il s’agit là d’une nouvelle entente pour mettre fin à celle qui était en cours.

Il s’agit de conditions et de modalités sur lesquelles il y a eu un échange de consentement qui constitue un contrat au sens du Code civil du Québec . [ 46 ] Que par la suite la défenderesse ait changé d’idée ne change rien au fait qu’elle s’est obligée à payer ces sommes, et la demanderesse est justifiée d’en réclamer paiement. [ 47 ] Le Tribunal est d’avis que l’acceptation par Robert du chèque de 1 200 $ le 13 mai 2017 sans protester constitue une modification de l’entente à cet égard et éteint cette

partie de la dette d’Aubé. Cependant, celle-ci doit toujours à Robert la somme de 5 000 $. [ 48 ] La réclamation de Robert nous apparaît donc fondée pour la somme de 6 734 $.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 49 ] En ce qui a trait à la demande reconventionnelle, Aubé a le fardeau d’établir que le recours de Robert est abusif. [ 50 ] Généralement, il y a abus si la demande en justice ou l’acte de procédure est manifestement mal fondé, frivole, vexatoire, malicieux ou de mauvaise foi. [ 51 ] Un constat d’abus à l’égard d’une demande en justice ou d’un acte de procédure doit être associé à une conduite blâmable, de la négligence ou de la témérité. [ 52 ] Un recours ou un acte de procédure qui n’est pas exercé de manière excessive ou déraisonnable et qui se justifie en droit sera rarement considéré abusif. [ 53 ] La demanderesse par reconvention n’a pas rencontré son lourd fardeau. [ 54 ] La poursuite instituée par la demanderesse ne nous apparaît ni abusive ni exagérée, et ne peut certainement pas être qualifiée de fautive. [ 55 ] Le Tribunal n’y voit aucune malice ni mauvaise foi, mais le simple exercice légitime de ses droits pour obtenir justice. [ 56 ] Il n’y a donc pas matière à la condamner à payer une indemnité pour ce motif même s’il est possible qu’Aubé a ressenti un stress additionnel et a eu des inconvénients d’avoir été poursuivie. [ 57 ] Certes l’état de santé d’Aubé semble fragile, mais c’est aussi le cas de Robert qui a dû arrêter de travailler à cause du cumul de soucis que la situation a provoqué dans sa vie. [ 58 ] Cependant, la demande reconventionnelle nous semble justifiée pour les dommages au plancher, et elle sera accueillie pour la somme de 747,34 $.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande principale; CONDAMNE Manon Aubé à payer à Anne Robert la somme de 6 734 $; ACCUEILLE partiellement la demande reconventionnelle; CONDAMNE Anne Robert à payer à Manon Aubé la somme de 747,34 $; Opérant la compensation entre les deux montants, Manon Aubé est CONDAMNÉE à payer à Anne Robert la somme de 5 986,66 $, avec les intérêts au taux légal, augmentée de l’indemnité additionnelle calculée suivant l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 20 mai 2017; Chaque

partie payant ses propres frais de justice. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 19 septembre 2018