2016 QCCS 3395, 2016 QCCS 3395

Dollard-des-Ormeaux (Ville de) c. 4164717 Canada inc. 2016 QCCS 3395 JC2027 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-17-064929-113 DATE : Le 19 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PEPITA G. CAPRIOLO J.C.S. ______________________________________________________________________ VILLE DE DOLLARD-DES-ORMEAUX Demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. 4164717 CANADA INC.

Défenderesse/demanderesse reconventionnelle -et- L'OFFICER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande de la ville de Dollard-des-Ormeaux (« Ville ») pour la reprise d’un immeuble en vertu d’une clause de rachat contenue à l’acte de vente initial.

Pour sa part, la défenderesse (« Canada Inc. ») demande la résolution de la même vente ainsi que des dommages-intérêts. [ 2 ] À la suite d’un jugement du juge David Collier du 4 février 2016, la demande reconventionnelle de Canada Inc. a été scindée en deux. L’évaluation des dommages subis par Canada Inc. sera donc remise à un procès ultérieur, s’il y a lieu. Les faits [ 3 ] La Ville devient propriétaire en 1994 du terrain dont il est question dans les présentes procédures. Il s’agit d’un grand, beau terrain face au lac.

La Ville souhaite en faire un joyau architectural. [ 4 ] Dès 1999, l’architecte Debro Miljevic (« Miljevic ») prépare des concepts de résidences pour personnes âgées qui pourraient être érigées sur le terrain. Il trouve aussi des promoteurs qui seraient prêts à acheter le terrain et à y bâtir son projet. À deux reprises, la Ville adopte des résolutions (pièces D-1 et D-2) autorisant Monsieur Edward Janiszewski (le « Maire ») à conclure l’acte de vente.

Dans les deux cas, en 2001 et en 2002, les résolutions prévoient que le projet doit être substantiellement conforme au document soumis par Miljevic, intitulé « Centennial Lake Senior Citizens Complex ». Dans les deux cas, aucune vente n’intervient. [ 5 ] En 2003, Miljevic trouve un autre acheteur potentiel, Lawrence Henry (« Henry »). Ce dernier dépose une offre d’achat pour le terrain à laquelle la Ville (maintenant un arrondissement de la Ville de Montréal) ne donne pas suite.

Le Maire informe Henry qu’il est nécessaire de procéder par appel de propositions. [ 6 ] À cette fin, Henry incorpore la compagnie Canada Inc. dont il devient l’unique actionnaire. [ 7 ] Le 7 juin 2003, sans résolution préalable, l’arrondissement procède à un appel de propositions visant la vente du terrain assortie d’un projet de résidence pour personnes âgées à aide intégrée. Il est prévu que le proposant devra fournir des plans préliminaires

du projet de résidence avec sa proposition. Il est aussi stipulé que la proposition deviendrait nulle et non avenue si aucune vente n’était conclue dans les six mois suivant l’appel d’offres. [ 8 ] Le 7 juillet 2003, seule Canada Inc. dépose une proposition pour un prix d’achat de 910 000 $. Celle-ci comprend les plans préliminaires de Miljevic pour la construction d’une résidence d’une valeur de 29 000 000 $ à être réalisée dans un délai de deux ans de la signature de l’acte de vente, sous peine de résolution de la vente. Dans ce cas, la Ville aurait le droit de garder les sommes versées pour l’achat ainsi que les bâtiments déjà construits à

titre de dommages liquidés, sans aucune indemnité pour l’acheteur. [ 9 ] La promesse d’achat qui accompagne la proposition demeure irrévocable jusqu’au 7 octobre 2003. [ 10 ] Le comité de sélection, lors d’une réunion du 11 juillet 2003, se prononce en faveur du concept architectural de Miljevic, en forme de « S » et à élévation en gradins, mais insatisfait du prix d’achat proposé. [ 11 ] La Ville et Henry échangent des évaluations du terrain, mais rien n’est conclu dans les six mois. [ 12 ] Le Maire, le directeur général de la Ville, Jacques Benzaquen (« Benzaquen ») et Henry témoignent tous à l’effet que la Ville préférait remettre la vente du terrain à une date ultérieure, après la tenue du référendum sur la défusion des arrondissements.

Malgré cela, et sans résolution préalable, le Maire fait parvenir à Henry en janvier 2005 une lettre (datée du 25 mars 2004) : This is to confirm that you have been officially awarded the project bid for the construction of a senior citizens residence on the property situated at the southwest corner of Lake and Donaconna. We will honour your proposal for a maximum of twenty four (24) months.

You are requested to submit preliminary plans and finalize arrangements for the purchase of the land by March 31, 2006 at the latest. [ 13 ] Lors de son témoignage, le Maire admet que cette lettre ne pouvait d’aucune façon lier la Ville. De plus, la lettre exige de nouveaux plans préliminaires, sans mention de ceux inclus à la proposition de 2003. [ 14 ] Le référendum a lieu en juin 2005 et la Ville recouvre son statut indépendant le 1 er janvier 2006. [ 15 ] Benzaquen relate que les pourparlers reprennent entre le Maire et Henry.

Selon ce dernier, il n’est plus question des plans de 2003, « it’s a brand new ball game ». [ 16 ] Le Maire informe Henry que le prix de vente est augmenté à 1 300 000 $. Henry répond le 10 juillet 2006 : […] I therefore call, on the fair and just person you are, for your cooperation and assistance to work with the new Council to appraise them of the historical facts of the file, the sacrifices that we have endured and the prejudices that we need to deal with as detailed hereinabove. We count on you to convince the new Council to: 1.

Respect the results of the public tender process that was requested and called for by the previous Council; 2. Respect, honour and adhere to the letter and the spirit of the letter dated March 25, 2004 officially awarding the project bid to us; 3. Accelerate the process in order to be able to finalize all legal documents by August 30, 2006; thus allowing us the time to finalize our financing and proceed with the purchase of the land before December 31, 2006; 4.

Allow us the flexibility of developing the project in 2 phases as was originally envisioned and as the demand in the market place would allow. [ 17 ] En mai 2007, Henry fait parvenir au Maire la confirmation du financement par la Banque Nationale du Canada, sur la base d’un projet de 242 unités, soit le projet Miljevic. [ 18 ] Le 12 juin 2007, la Ville adopte une résolution autorisant la vente selon les conditions contenues à la promesse d’achat qui y est jointe. [ 19 ] Les conditions principales qui se retrouvent dans cette promesse sont les suivantes : 1. Le prix : 1 200 000 $; 2. Deux phases de construction :

a) dans les trois ans, une résidence pour personnes âgées à aide intégrée conforme au zonage en vigueur d’une valeur d’au moins 12 000 000 $;

b) dans les six ans, des appartements de type condominium d’une valeur d’au moins 12 000 000 $; 3. Clause pénale en cas de retard dans la construction des deux phases accompagnée d’une clause résolutoire en faveur de la Ville si l’acheteur ne fait pas les paiements prévus à la clause pénale. [ 20 ] Rien dans la promesse d’achat ou dans la résolution ne fait référence au projet de 2003 ou aux plans de Miljevic. [ 21 ] Les parties s’échangent par la suite des projets de promesse d’achat.

Le 14 août, on y retrouve une valeur moindre des bâtiments à construire (maintenant réduits à 10 000 000 $ chacun) ainsi que la mention additionnelle « le tout en conformité au zonage en vigueur ainsi qu’aux plans approuvés par la Ville ».

[ 22 ] Le lendemain, le projet reprend la valeur initiale de 12 000 000 $ par bâtiment et la mention « ainsi qu’aux plans approuvés par la Ville » est biffée. [ 23 ] La version finale sera signée le 25 février 2008 par le Maire, Benzaquen, Henry et Vladimir Turek (« Turek ») à

titre de secrétaire de Canada Inc. Trois jours plus tôt, à l’insu de la Ville, Henry avait cédé ses actions dans Canada Inc. à une compagnie, 9115- 0391 Québec inc., dont Turek était le représentant. [ 24 ] La clause concernant l’obligation de construire est modifiée à nouveau : 1. Chaque phase peut être soit une résidence pour personnes âgées ou des appartements de type condominium; 2. La valeur de chaque bâtiment est de 10 000 000 $; 3.

La phrase suivante est ajoutée : « Le site est sujet à une réglementation d’intégration architecturale et les bâtiments devront suivre les soumissions déjà présentées, sauf divisées en deux parties »; 4.

Un échéancier est inclus : Signature de l’acte de vente au plus tard le 15 mai 2008 Début de la prévente ou pré-location au plus tard le 15 juillet 2008 Début des plans de permis de construction au plus tard le 15 janvier 2009 Début de la construction au plus dans les 90 jours suivant la réception du permis de construction [ 25 ] De plus, la « compagnie Acheteur » s’engage à ne pas modifier la structure de son entreprise ou de son capital-actions après l’acquisition du terrain sans le consentement de la Ville.

Cependant, elle peut modifier « la structure du capital-actions de l’Acheteur en autant que ce dernier en garde le contrôle effectif » tant que la construction de la phase I ne sera pas terminée. [ 26 ] La clause pénale (5 000 $ par mois pour chaque mois de retard selon l’échéancier) est maintenant séparée de la clause résolutoire.

Cette dernière est très différente de ce qui avait été prévu auparavant : Pour la Phase I, si l’acheteur ne fait pas une demande de permis de construction avec des plans de construction complets avant le 15 janvier 2009, et s’il ne commence pas la construction dans les 180 jours suivant la réception du permis de construction, le vendeur aura l’option de racheter la propriété au même prix. Advenant que la Ville exerce une telle option, l’indemnité de 5 000 $ par mois de retard prévue à la clause 11 sera nulle et non avenue.

Dès que l’acheteur aura commencé ses travaux pour la Phase I, la Ville n’aura plus d’option de racheter la propriété. [ 27 ] La promesse d’achat est fort différente du projet de 2003 sur tous les aspects essentiels du contrat à intervenir : le prix d’achat du terrain, la valeur des immeubles à construire, leur nature, l’échéancier des travaux et la portée de la clause résolutoire. [ 28 ] Après la signature de la promesse d’achat, Canada Inc. procède aux études géologiques et environnementales prévues à la promesse. Le projet d’acte de vente est prêt à la mi-mai 2008.

Le notaire conseillant Canada Inc. n’ayant pas terminé sa révision du projet, les parties conviennent de signer l’acte de vente seulement le 7 août 2008. [ 29 ] L’acte reprend les clauses de la promesse d’achat, sans égard au changement de dates : en effet, l’échéancier demeure le même qu’à la promesse d’achat alors que la signature de l’acte a lieu presque trois mois plus tard et la date limite pour le début de la prévente est déjà dépassée. [ 30 ] Le même jour de la signature de l’acte de vente, Henry démissionne de son poste d’administrateur de Canada Inc.

La preuve a révélé qu’il a été payé 200 000 $ « pour ses services » et qu’il ne participera plus aux négociations avec le Maire et les représentants de la Ville n’ayant plus aucune relation avec Canada Inc. [ 31 ] Henry avait été le contact entre le Maire et l’architecte Miljevic depuis 2003. C’est à sa demande qu’en août 2008, Miljevic commence à travailler sur des variantes de son projet de 2003. Le croyant encore chargé du projet, Miljevic lui écrira à ce

titre le 11 octobre 2008 : Laurence, (sic) I was expecting to see you this week, as promised. Since I was unfortunately unable to, I want to hereby inform you of my intentions re our project in DDO: I am prepared to wait a few more days, until next Wed, Oct. 15 to be exact, to finalize an agreement with your group re this project.

To this end, I repeat here our final fee proposition, made to you last August, which is as follows: Based on Variant B of the project, i,e. 50% residential condo capacity – 50% senior residence capacity, our fees for Preliminary Design of the project would amount to $170,000.00, an amount which would also cover all work done to this date. These fees would be payable to us in two instalments, the first, half of this amount (or $85,000.00) upon signing a revised agreement with your group, and the balance of another half upon delivery of said Preliminary Design.

Given our involvement in this project from its very beginning, we also ask for a 10% equity stake in its development.

I am looking forward to hearing back from you re these matters as soon as possible.

I hope you understand that failing our reaching an agreement soon, I will have to protect my sizeable investment in time and effort for this project. [ 32 ] Il ne recevra pas de réponse et, par la suite, publiera un avis d’hypothèque légale sur le terrain. [ 33 ] Le départ de Henry marque le début des mésententes. [ 34 ] Turek, qui a désormais le contrôle de Canada Inc., témoignera n’avoir pas été mis au courant de l’historique des relations entre la compagnie et Miljevic et de ne pas avoir été informé de l’existence du projet architectural de 2003 avant 2009. [ 35 ] Le 15 décembre 2008, Canada Inc. engage la firme Raymond Chabot pour préparer une étude de marché. [ 36 ] Le 20 janvier 2009, Ines Braham, de la firme Ruccolo, Faubert architectes (« RFA »), appelle le service d’urbanisme de la Ville pour obtenir les règlements de zonage et le Plan d’intégration architecturale.

Une première rencontre a lieu le 27 janvier 2009 entre des représentants du service d’urbanisme de la Ville, l’architecte Daniel MacBeth de RFA et Michel Côté de la compagnie Quorum, entrepreneur général. Un plan en forme de « H » est présenté et expliqué (pièce P-24). Le procès-verbal de cette réunion indique que la Ville doit procéder à une analyse réglementaire du projet soumis. [ 37 ] Anna Polito, directrice du service d’aménagement urbain, a témoigné avoir appris l’existence d’un projet antérieur sur le terrain seulement après la réunion du 27 janvier.

À sa demande, Jean Martineau de son équipe a donc communiqué avec Côté de Quorum. Ce dernier a informé l’architecte, son collègue de Quorum, Peter Cosentini ainsi que Farid Ghali, comptable agréé chez Raymond Chabot et l’intermédiaire entre Henry, Turek et Cosentini, de la teneur de cette conversation: Pierrefonds, le 12 février 2009 Messieurs, Je viens de recevoir un appel de Jean Martineau de la Ville de DDO. Il avait une bonne nouvelle et une mauvaise nouvelle. La mauvaise nouvelle c’est que le projet ne pourra pas être présenté au CCU du 4 mars, le projet sera présenté au CCU du mois d’avril.

La bonne nouvelle est qu’étant donné que le terrain a été vendu par la Ville à 4164717 Canada inc, le projet doit être préalablement accepté par le conseil de Ville le 9 mars prochain. À cette réunion, une revue de l’acte de vente incluant les stipulations relatives au type de bâtiment à construire sera effectuée. À ce moment trois options peuvent se présenter. 1. Le projet est approuvé dans son ensemble et on peut démarrer l’ingénierie 2. Le projet est commenté et ces derniers commentaires nécessitent des modifications plus ou moins importantes avant de la présenter au CCU du mois d’avril. 3.

Le projet est refusé car il ne ressemble en rien au projet en S présenté lors de l’achat du terrain et on retourne sur les planches à dessins. Jean Martineau me tiendra au courant des développements. Entretemps, une rencontre avec le maire est primordiale avant le conseil de Ville du 9 mars. Michel [ 38 ]

Malgré cette communication, personne de Canada Inc. ou du groupe Quorum ne tente d’en savoir plus sur ce plan en « S ».

Ceci est d’autant plus étonnant que le 11 février 2009, soit la veille de cette communication, Miljevic publiait son avis d’hypothèque légale sur le terrain. [ 39 ] Après en avoir discuté avec Benzaquen, Polito écrit le 16 mars à Côté : Objet : Étude préliminaire – Projet de résidence supervisée et condominiums pour personnes âgées Terrain vacant coin Lake et Donnacona Lot 1 763 488 Zone R-3b Monsieur, La présente fait suite au dépôt de votre projet le 27 janvier dernier concernant le sujet en titre.

Après l’étude du projet soumis, nous vous demandons de bien vouloir le revoir afin de vous rapprocher de la proposition présentée lors de la demande d’appel d’offre pour la vente du terrain. En effet, après analyse, nous considérons que votre projet est trop haut (en nombre d’étages) et que l’effet en gradins descendants n’est pas assez accentué. De plus, la forme en « U » (sic) de votre bâtiment et son implantation au sol font en sorte que votre projet est trop dense pour le site.

Finalement, le gabarit, la forme du bâtiment et sa proximité aux résidences unifamiliales de la rue Papillon ont un impact important sur l’ensoleillement du voisinage.

[ 40 ] Une nouvelle réunion a lieu le 18 mars entre des représentants de Quorum, de la Ville et l’architecte MacBeth et sa stagiaire, Braham. [ 41 ] Le procès-verbal de cette rencontre rédigé par Braham, fait état de plusieurs observations de la part de Polito. Cette dernière explique que la Ville avait vendu le terrain sur la base d’un projet « choisi par concours » et elle le montre aux participants.

Polito souligne de plus que « le conseil souhaiterait que le projet se rapproche du projet qui leur a été soumis lors de la vente du terrain ». [ 42 ] Toujours selon Polito, le projet présenté causerait un préjudice aux résidences avoisinantes à cause de l’ombre projetée. Il est aussi trop dense et trop haut « et ce même s’il respecte le règlement de zonage ». [ 43 ] Plus spécifiquement, Polito énumère les éléments suivants à corriger : 1. Les stationnements en marge avant; 2. La quantité de stationnements; 3. Nombre d’étages et la construction en gradins; 4. La largeur de façade maximale de 200’; 5.

Les aires d’agréments; 6. Les balcons dans la marge latérale. [ 44 ] Dans son procès-verbal, Braham mentionne que Quorum et RFA « déplorent » ne pas avoir été informés de l’existence d’un projet antérieur lors de la réunion du 27 janvier. [ 45 ] En conclusion, Braham rapporte que les participants s’entendent que « pour que le projet avance et ait une chance de passer au prochain conseil, il faudrait lui apporter les changements suivants :

a) En diminuer la hauteur et donc la densité; […]

b) Éliminer et/ou diminuer les stationnements en marge avant

c) Augmenter le nombre de stationnements […]

d) Augmenter le retrait latéral de 49’ au lieu de 45’

e) Accentuer les gradins […] ». [ 46 ] Aucune mention n’est faite de l’obligation de modifier la forme de l’immeuble en « S ». [ 47 ] Le 9 avril, Polito commente ce procès-verbal en soulignant que Quorum et Ruccolo, Faubert auraient dû avoir connaissance des conditions contenues à l’acte de vente. Par ailleurs, elle ne demande pas de modifications aux autres parties du procès-verbal, notamment les conclusions. Elle ajoute : Par ailleurs, la Ville n’est pas complètement fermée à une solution gagnante pour les deux parties.

À cet effet, nous attendons un projet révisé de votre part. [ 48 ] Entretemps, Miljevic publie un préavis d’exercice sur le terrain le 29 mars 2009. [ 49 ] Ni Quorum, ni MacBeth ne font plus de suivi auprès des représentants du service d’urbanisme de la Ville. MacBeth, cependant, prépare des plans modifiés (pièce P-35) pour répondre aux exigences spécifiées par Polito lors de la rencontre du 18 mars.

Les nouveaux plans diminuent la densité, augmentent l’effet gradins et coupent les stationnements à la marge avant. [ 50 ] Le 18 juin 2009, MacBeth assiste à une réunion au bureau du Maire pour expliquer le projet révisé. Sont présents aussi Benzaquen, Turek, Consentini et Ghali. MacBeth, Turek, Consentini et Ghali sont unanimes : avant même que MacBeth ait pu finir sa présentation, le Maire est déjà en colère : le projet n’est pas conforme à celui de 2003!

Voulant le comparer au projet de MacBeth, Ghali sort une copie des plans de 2003 de Miljevic de son sac, ce qui cause une explosion de colère de la part du Maire qui l’accuse de ne pas avoir le droit de les avoir en sa possession et les somme tous « de régler avec Miljevic » avant de revenir. [ 51 ] Benzaquen et le Maire affirment ne pas avoir de souvenir précis de cette rencontre. [ 52 ] Le 3 juillet 2009, Miljevic intente une action sur compte contre Canada Inc. pour le paiement de ses honoraires professionnels. [ 53 ] Ghali et Turek conviennent qu’il est devenu urgent de régler avec Miljevic.

Leurs démarches à cette fin se poursuivent pendant plusieurs mois. Ce n’est qu’à la veille de l’audition de leur requête en radiation d’hypothèque légale, en décembre 2009, qu’ils arrivent à une entente partielle. Ils apprennent alors que Miljevic avait envoyé un subpoena au Maire pour qu’il vienne témoigner en sa faveur le 21 décembre 2009. Au même moment, ils reçoivent, de la main du procureur de Miljevic, copie d’une lettre datée du 18 décembre et adressée à Canada Inc. aux soins de Turek : Le 18 décembre 2009 SOUS TOUTES RÉSERVES

PAR TÉLÉCOPIEUR ET POSTE CERTIFIÉE LP 151 995 216 CA 4164717 Canada Inc. a/s : Monsieur Vladimir Turek, président 720, boul. Churchill Ph-1 St-Lambert Qc J4R 1N1 Objet : Lot 1 763 488 (rue Donnacona angle Lake à Dollard-des-Ormeaux) Monsieur, La présente faite suite à la promesse d’achat signée le 25 février 2008 et à l’acte de vente intervenu le 7 août 2008 entre la Ville de Dollard-des-Ormeaux et 4164717 Canada Inc. relativement au lot cité en rubrique.

Nous constatons que votre entreprise fait toujours défaut à ce jour de présenter une demande de permis de construction accompagnée de plans de construction conformes au projet initial convenu entre les parties et approuvé par le Conseil municipal de Dollard-des- Ormeaux. La date limite pour présenter une demande de permis de construction était le 15 janvier 2009 et la construction de la phase I du projet devait pour sa part débuter au plus tard dans les 90 jours suivant l’émission du permis de construction, en l’occurrence avant le 15 avril 2009.

En conséquence de votre défaut, la Ville de Dollard-des-Ormeaux vous avise par la présente qu’elle exercera son droit de rachat du terrain aux conditions prévues à l’acte de vente et ce, sans autre avis ni délai. Les procédures judiciaires à cet effet sont en préparation. La Ville réserve également par la présente tout autre droit et recours que la loi met à sa disposition dans de telles circonstances. Veuillez agir en conséquence, Signé Chantale Bilodeau, LL.B.

Directrice des affaires juridiques et greffière [ 54 ] Quelques jours plus tard, Turek autorise l’obtention d’un prêt hypothécaire de 2 500 000 $ sur le terrain. [ 55 ] Le 11 février 2010, la greffière, Me Chantal Bilodeau, écrit aux avocats de Canada Inc. en demandant la position de leur cliente avant le 18 février, « puisqu’en défaut, j’ai reçu instructions de mandater un avocat de l’externe afin de prendre les procédures qui s’imposent. » [ 56 ] Elle ne reçoit aucune réponse, mais, parallèlement à ces échanges, Cosentini et MacBeth tentent de résoudre l’impasse par l’intermédiaire de Benzaquen.

Le 2 mars 2010, Braham écrit à Polito pour demander un rendez-vous le 5 mars afin de lui présenter les révisions faites depuis juin 2009. Polito répond qu’elle serait disponible la semaine du 8 mars ou la semaine suivante.

Il n’y a pas de suivi à cette offre. [ 57 ] Le 9 mars 2010, le conseil adopte une résolution : […] ATTENDU QUE ledit acte comportait une clause de rachat en faveur de la Ville, advenant le cas où l’acquéreur ferait défaut de présenter une demande de permis de construction le ou avant le 9 janvier 2009 et de débuter la construction dans les 180 jours suivant la réception du permis de construction ; et ATTENDU QUE les plans soumis par l’acquéreur se sont avérés non conformes au projet initial approuvé par le Conseil, aucun permis de construction n’a pu être émis et en conséquence, le projet de construction n’a jamais débuté : […] [ 58 ] Le 17 mai 2010, Canada Inc. et Miljevic signent une transaction par laquelle ce dernier cède ses droits dans les plans de 2003 et dans les plans révisés de 2009 et s’engage à collaborer avec Canada Inc. pour l’obtention des permis de construction sur le terrain. [ 59 ] Dix jours plus tard, le 27 mai 2010, la Ville publie un « Avis d’intention d’exercer la faculté de rachat d’un immeuble » contenant la déclaration suivante : Aux termes de la Vente, 4164717, l’acquéreur, devait faire une demande de permis de construction avec des plans de construction complets avant le 15 janvier 2009, or, aucune telle demande n’a été faite dans le délai prescrit et, de plus, les plans produits le 27 janvier 2009 et les 2 et 23 février 2009 étaient préliminaires, insuffisants pour permettre l’émission d’un permis de construction et, par surcroît, le concept proposé était substantiellement différent de celui proposé lors de l’appel d’offres de la Ville auquel la Vente a donné suite. 4164717 Canada Inc. est donc en défaut de respecter ses obligations aux termes de l’acte de vente ci-haut décrit. [ 60 ] Le 25 juin, Miljevic accompagne Cosentini chez le Maire pour lui montrer les plans révisés et lui offrir une possibilité d’un plan en « C ». la réunion ne dure que quelques minutes : le Maire refuse carrément et leur dit qu’il est trop tard car la Ville reprendra le

terrain. [ 61 ] La Ville dépose des offres réelles pour le rachat du terrain (pièce P-5) auprès de la notaire Francine Pager le 21 février 2011 au montant de 1 127 558,26 $ [1] . Les positions des parties [ 62 ] La Ville prétend que Canada Inc. est en défaut de respecter l’acte de vente du 7 août 2008 pour plusieurs motifs : 1) en contrevenant à l’échéancier prévu à l’acte; 2) en modifiant unilatéralement le concept du bâtiment; 3) en contrevenant à l’obligation de ne pas modifier son capital-actions.

La Ville s’appuie sur la clause résolutoire contenue à l’acte de vente pour limiter son obligation de remboursement à l’acheteur au seul paiement du prix de vente. Elle réclame, par ailleurs, le paiement des taxes municipales et des intérêts à partir du refus des offres réelles faites par la Ville. [ 63 ] Canada Inc. soutient qu’en n’accordant pas de permis de construction, la Ville a exercé sa discrétion de façon abusive et de mauvaise foi. Le concept de 2003 ne faisait pas

partie du contrat intervenu en 2008 tel que le démontre par ailleurs le comportement des parties suivant la signature. De plus, la condition imposée par le Maire concernant un règlement d’une dispute privée avec Miljovic est totalement étrangère aux critères permissibles dans l’octroi d’un permis. Finalement, les offres réelles faites par la Ville en 2011 étant insuffisantes, elles sont réputées n’avoir jamais été faites.

Analyse et discussion [ 64 ] Un contrat mal rédigé est source de problèmes et, fort malheureusement, à l’origine de bien de litiges devant les tribunaux qu’une meilleure rédaction auraient rendus inutiles. [ 65 ] Le contrat qui nous occupe est truffé d’imprécisions et d’erreurs. Les parties qui s’opposent aujourd’hui doivent aller au-delà du verbatim du texte pour en déduire leurs intentions véritables au moment de la signature, tel que l’exige le Code civil du Québec : 1425.

Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1426. On tient compte, dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que des usages. 1427. Les clauses s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble du contrat. 1428.

Une clause s’entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n’en produit aucun. [ 66 ] La Ville se fonde principalement sur l’article intitulé L’obligation de construire. [ 67 ] Cet

article contient de nombreuses obligations de la part de l’acheteur : L’acquéreur s’engage à compéter, au plus tard dans les deux ans de la signature de l’acte de vente, sauf cas fortuit ou force majeure, la phase I du projet de construction d’une résidence pour personnes âgées à aide intégrée ou d’appartements de type condominium, conforme au zonage en vigueur, d’une valeur d’au moins 10,000,000$ incluant les coûts de construction et les frais incidents.

Quant à la phase II du projet de construction, l’acquéreur s’engage à compléter au plus tard dans les cinq ans de la signature de l’acte de vente, la construction d’une résidence pour personnes âgées à aide intégrée ou des appartements de type condominium d’une valeur d’au moins 10 000 000 $ incluant les coûts de construction et les frais incidents. Le site est sujet à une réglementation d’intégration architecturale, et les bâtiments devront suivre les soumissions déjà présentées, sauf divisés en deux parties.

Les obligations suivantes doivent être remplies selon les dates stipulées : -signature de l’acte de vente - au plus tard le 15 mai 2008 Obligations liées à la Phase I : -début de la prévente ou prélocation au plus tard le 15 juillet 2008; -début des plans de permis de construction- au plus tard le 15 octobre 2008; -demande de permis de construction- au plus tard le 15 janvier 2009; -début de la construction- au plus tard dans les 90 jours suivant la réception du permis de construction.

Quant à la phase I, si l’acquéreur ne fait pas de demande de permis de construction avec les plans de constructions complets avant le 15 janvier 2009, et s’il ne commence pas la construction dans les 180 jours suivant la réception du permis de construction, le vendeur aura l’option de racheter la propriété au même prix. Advenant que la Ville exerce une telle option, l’indemnité de 5 000 $ par mois de retard prévue à la clause INDEMNITE de cet acte sera nulle et non avenue. Dès que l’acquéreur aura commencé ses travaux pour la phase I, la Ville n’aura plus d’option de racheter la propriété.

La compagnie l’acquéreur s’engage à ne pas modifier la structure de son entreprise ou de son capital action après l’acquisition de l’immeuble ci-haut mentionné, sans avoir préalablement obtenu le consentement exprès du Vendeur. Nonobstant ce qui précède, en tant que la construction de la phase 1 ne sera pas terminée, aucune autorisation ne sera requise pour toute modification à la structure du capital action de l’acquéreur en autant que ce dernier en garde la contrôle effectif.

Lorsque l’acquéreur aura terminé la construction de la phase I, il aura la pleine liberté de modifier la structure du capital action sans aucune autorisation préalable de la Ville. [ 68 ] Dans son avis d’intention d’exercer la faculté de rachat, la Ville soulève deux types de violations : le retard dans la présentation d’une demande de permis de construction avec les plans de construction complets avant le 15 janvier 2009 et la production de plans préliminaires et insuffisants ainsi que « par surcroît, le concept proposé était substantiellement différent de celui proposé lors de l’appel d’offres de la Ville auquel la vente a donné suite. » [ 69 ] Or, le premier motif se réfère à un échéancier qui était déjà dépassé au moment de la signature de l’acte de vente.

Comment peut-on reprocher à l’acheteur de ne pas avoir respecté un délai qui, à la lecture de l’acte de vente, était impossible?

Cet acte, lu et relu par la greffière de la Ville, par le notaire conseiller de l’acheteur et par le notaire instrumentant a été signé trois mois après la date de signature convenue à la promesse d’achat et réitérée dans l’acte. [ 70 ] Le procureur de la Ville a soutenu que les courts délais prévus à la promesse d’achat étaient de la plus grande importance et qu’il faudrait simplement transposer les délais de trois mois afin de leur garder toute leur signification. [ 71 ] L’avis d’intention d’exercer la faculté de rachat ne tient cependant pas compte de cette interprétation.

Le droit au rachat qui s’y retrouve se fonde sur le non-respect du délai initial, soit le 15 janvier 2009. [ 72 ] Par ailleurs, la résolution du 9 mars 2010 de la Ville autorisant les procédures légales pour exercer le droit de rachat semble autant axée sur le défaut de respecter le délai prévu au contrat que sur la conformité des plans au projet de 2003 : ATTENDU que ledit acte comportait une clause de rachat en faveur de la Ville, advenant le cas où l’acquéreur ferait défaut de présenter une demande de permis de construction le ou avant le 9 janvier 2009 (sic) et de débuter la construction dans les 180 jours suivant la réception du permis de construction; et ATTENDU que les plans soumis se sont avérés non-conformes au projet initial approuvé par le Conseil, aucun permis de construction n’a pu être émis et en conséquence le projet de construction n’a jamais débuté : [ 73 ] Or, le Conseil n’a jamais approuvé de « projet initial ».

Tel que relaté plus haut, la soumission de Canada Inc. lors de l’appel de propositions de 2003 n’avait jamais fait l’objet d’une acceptation formelle par la Ville. Seule la lettre du Maire de mars 2004 (après la date d’expiration de la promesse d’achat annexée à la soumission) mentionne que la proposition a été acceptée. Cela étant dit, le Maire demandait quand même des plans préliminaires alors que la soumission de 2003 en contenait déjà. La Maire a admis que sa lettre ne pouvait lier la Ville.

Cela ne pouvait pas être son intention, de toute façon, car le Conseil s’était déclaré insatisfait du prix d’achat proposé par Canada Inc. dès la réception de la soumission. [ 74 ] La résolution de 2010 de la Ville établit clairement que cette dernière n’aurait pas accordé de permis de construction à un projet non-conforme, quel que soit le délai de production de la demande de permis. [ 75 ] Passons outre le fait que le projet initial n’avait jamais été approuvé.

Quelle était l’obligation de l’acquéreur dans le contrat de vente de 2008 à l’égard des plans qui accompagnaient la proposition de 2003? [ 76 ] Le contrat de vente établit que : « Le site est sujet à une réglementation d’intégration architecturale, et les bâtiments devront suivre les soumissions déjà présentées, sauf divisées en deux parties. » [ 77 ] Cette phrase n’est pas conforme au texte de la promesse d’achat à laquelle se référait la résolution du 12 juin 2007 de la Ville autorisant la vente. La promesse d’achat de 2007 inclue à la résolution exigeait uniquement la conformité aux règlements de zonage.

Toute condition additionnelle, quoique possible, ne peut être considérée essentielle à l’exécution du contrat car elle n’a pas été exigée par la Ville lors de l’adoption de sa résolution. [ 78 ] Et, finalement, on doit se demander qu’est-ce que peut signifier la phrase « les bâtiments devront suivre les soumissions déjà présentées, sauf divisés en deux parties. » [ 79 ] La Ville prétend que cela équivaut à l’exigence de se conformer aux plans de Miljevic de 2003.

Si cela avait été la véritable intention des parties, pourquoi alors ne pas se référer directement à ces plans dans la résolution (comme la Ville l’avait déjà fait en 2001 et 2002) ou, au moins, garder le texte proposé dans une des versions de la promesse d’achat préalable à version finale signée en février 2008?

Le 14 août 2007, la clause OBLIGATION DE CONSTRUIRE contenait la phrase « le tout en conformité au zonage en vigueur ainsi qu’aux plans approuvés par la Ville » . [ 80 ] Cette phrase a été biffée dès la version suivante. [ 81 ] Les détails des plans de Miljevic ne pouvaient être maintenus dans le nouveau projet : le coût des immeubles avaient été considérablement modifié à la baisse (de 29 000 000 $ pour une construction unique à 10 000 000 $ pour chacun des deux immeubles), la vocation même des immeubles avait été changée (de résidence pour personnes âgées uniquement à complexe contenant des condos et une résidence) et les délais de construction étaient passés de deux ans à cinq ans. [ 82 ] Selon même Miljevic, il y avait des modifications à apporter à ses plans originaux afin de pouvoir les adapter à ces nouvelles contraintes. [ 83 ] Que reste-t-il donc de l’exigence de se conformer aux « soumissions déjà proposées »?

[ 84 ] Selon le Maire, il s’agirait d’une référence à la forme en « S » du plan initial de Miljevic. Pourtant, les pourparlers entre les représentants du département d’urbanisme et les architectes de l’acquéreur n’en ont pas fait une exigence. Au contraire, Madame Polito, dans sa lettre du 16 mars 2009, fait état d’une liste de modifications requises au projet RFA sans jamais mentionner la forme en « S ». [ 85 ] Elle n’en a pas fait mention non plus dans ses commentaires à l’égard du procès-verbal de la réunion du 18 mars rédigé par Braham de FRA.

Ce procès-verbal fait état du désir de la Ville que le nouveau projet « se rapproche » de celui de 2003 et énumère les éléments considérés discutables : […] 1. La ville a vendu le terrain sur la base d’un projet qui a été choisi sur concours. Ce projet est montré par Mme Polito aux intervenants. Ce projet est très différent du projet présenté par Quorum et FRA aujourd’hui. Mme Polito souligne que le conseil souhaiterait que le nouveau projet se rapproche du projet qui leur a été soumis lors de la vente du terrain. 2. Le projet cause un préjudice aux résidences avoisinantes sur la rue Papillon.

Ce constat a été fait suite à une étude d’ensoleillement préparée par la Ville. 3. Le projet présenté est trop dense et trop haut et ce même si il respecte le règlement de zonage. 4.

Le projet est discutable sur les éléments suivants : 4.1- Les stationnements en marge avant 4.2- La quantité de stationnements 4.3- Nombre d’étages et la construction en gradins 4.4- La largeur de façade maximale de 200’ 4.5- Les aires d’agrément 4.6- Les balcons dans la marge latérale […] Conclusions La Ville, Quorum et RFA s’entendent que pour que le projet avance et ait une chance de passer au prochain conseil, il faudrait lui apporter les changements suivants : a. En diminuer la hauteur et donc la densité : cela entraîne inévitablement la perte de logements b.

Éliminer et/ou diminuer les stationnements en marge avant c. Augmenter le nombre de stationnements ou apporter un argumentaire et des statistiques à la ville qui démontrent les besoins réels des personnes aînées en stationnements d. Augmenter le retrait latéral à 49’ au lieu de 45’ e. Accentuer les gradins: cela entraîne inévitablement la perte de logements [ 86 ] Dans son courriel du 9 avril, Polito reproche à FRA de ne pas avoir été au courant « des conditions rattachées » à la vente du terrain.

Elle demande donc que Braham modifie son procès-verbal en y enlevant le paragraphe B-1 dans lequel FRA « déplorait » l’absence d’information concernant un projet antérieur . Par ailleurs, elle n’apporte aucune modification aux exigences énumérées par Braham. Elle conclut : Par ailleurs, la Ville n’est pas complètement fermée à une solution gagnante pour les deux parties.

À cet effet, nous attendons un projet révisé de votre part. [ 87 ] À l’audition, Polito a confirmé que la forme en « S » n’était pas la seule solution envisageable par la Ville, ce qu’elle avait d’ailleurs déjà affirmé lors de son interrogatoire hors cour [2] . [ 88 ] Donc, le 9 avril 2009, les pourparlers continuent, il n’y a pas question de délais non respectés et la Ville semble être ouverte à de nouveaux projets de la part de Canada Inc. et de ses architectes, FRA. [ 89 ] Le 18 juin 2009, les parties se rencontrent au bureau du Maire pour regarder le projet révisé à la suite des discussions avec les représentants du service de l’urbanisme de la Ville.

Le Maire, Benzaquen ainsi que Turek, Cosentini, Ghali et MacBeth sont présents. [ 90 ] La rencontre ne dure que quelques minutes. Au lieu d’examiner le nouveau projet (pièce P-35), le Maire somme Canada Inc. de régler leur différend avec Miljevic avant de se représenter devant lui. [ 91 ] Il s’agit là d’une condition totalement étrangère au processus légitime d’émission d’un permis de construction. L’imposition d’une telle condition met en jeu l’intervention judiciaire puisqu’il est évident que la Ville (ou bien le Maire au nom de la Ville) a agi :

a) à des fins impropres, non prévues à la loi;

b) de mauvaise foi;

c) selon des principes erronés ou en tenant compte de considérations non pertinentes;

d) de façon discriminatoire, injuste, arbitraire ou déraisonnable [3] ; [ 92 ] Dans ces cas, le pouvoir discrétionnaire d’une municipalité peut faire l’objet de révision par les tribunaux. [ 93 ] L’insistance par le Maire de vouloir régler une situation litigieuse entre Canada Inc. et Miljevic avant de même regarder les nouveaux plans est une considération non pertinente à la décision finale d’octroyer ou non le permis de construction. [ 94 ] La situation s’est aggravée par la suite. Le Maire communique directement avec Miljevic par la suite pour avoir des nouvelles de l’évolution de son dossier avec Canada Inc.

Miljevic, pour sa part, a préparé une nouvelle série de plans, en « C » pour le Maire, qui, selon le témoignage de Miljevic. aurait été satisfait de ce changement. [ 95 ] Tout cela se passe à l’insu de Canada Inc. qui continue de négocier avec Miljevic pour résoudre l’impasse devant laquelle elle se retrouve depuis la rencontre de juin. [ 96 ] La date d’audition dans le dossier de radiation d’hypothèque légale de Miljevic s’approche. Le Maire reçoit un subpoena pour témoigner en faveur de l’architecte.

C’est à se moment que le Maire, sans résolution du Conseil, demande à la greffière de la Ville d’envoyer une lettre de mise en demeure à Canada Inc. [ 97 ] Un imbroglio s’ensuit. La mise en demeure est envoyée personnellement à Turek plutôt qu’au siège social de Canada Inc.

Turek étant en Floride, il ne la reçoit que plus tard en janvier. [ 98 ] Les procureurs de Canada Inc. en apprennent cependant l’existence par l’entremise de l’avocat de Miljevic, lors de la vacation à la cour dans le litige qui les concerne. [ 99 ] Ce dernier fait met en évidence une relation pour le moins rapprochée entre le Maire, en sa position officielle, et Miljevic.

Une telle relation démontre encore plus l’arbitraire du comportement du Maire vis-à-vis Canada Inc. [ 100 ] Cependant, si dès la réception de cette mise en demeure, Canada Inc. avait fait valoir son intention de poursuivre le projet et de nier le contenu et la validité même de la mise en demeure du 18 décembre, le dossier aurait peut être pu se résoudre plus rapidement. [ 101 ] Malheureusement, le 3 février 2010 les procureurs de Canada Inc. se sont contentés de souligner les erreurs dans l’envoi de la mise en demeure et de promettre : En dernier lieu, nous vous acheminerons la position de notre cliente concernant le contenu de votre lettre, et ce, dans les meilleurs délais. [ 102 ] La Ville ne recevra jamais de suivi à cette lettre. [ 103 ] Des pourparlers discrets entre Canada Inc., Benzaquen et un ami commun ont lieu en janvier et février 2010, sans résultat favorable.

Entretemps, FRA et Quorum continuent de travailler sur leur projet, sans l’appui des représentants de la Ville. [ 104 ] Le 2 mars 2010, pour la première fois depuis la rencontre de juin 2009, Quorum et FRA demandent une rencontre avec Polito qui leur répond immédiatement qu’elle sera disponible à partir du 8 mars. [ 105 ] Elle ne reçoit aucun rappel. La rencontre n’aura jamais lieu. [ 106 ] Le 9 mars la Ville adopte une résolution ratifiant a posteriori la mise en demeure du 18 décembre et mandatant le cabinet d’avocats Bélanger Sauvé pour entreprendre les procédures en vue de l’exercice de rachat. [ 107 ]

Malgré avoir reçu copie de cette résolution, Canada Inc. a continué de demander à FRA de travailler sur de nouveaux plans, a poursuivi ses tractations avec Miljevic pour en arriver à une entente finale le 17 mai et a ignoré l’inscription de l’Avis d’exercer la faculté de rachat d’un immeuble, qui lui a été signifié le 28 mai 2010. [ 108 ] En espérant reculer dans le temps, Cosentini, au nom de Canada Inc., accompagné maintenant de Miljevic, approche de nouveau le Maire en juin 2010 pour faire une autre tentative de discussion du projet, prêt à modifier le plan initial et utiliser le plan en « C » créé par Miljevic en 2009. [ 109 ] Le Maire met rapidement fin à la rencontre.

Il est trop tard pour revenir sur la décision de reprendre le terrain.

Conclusions [ 110 ] Ayant déterminé que le contrat de vente ne contenait pas l’obligation par Canada Inc. de se conformer aux plan de Miljevic et que l’échéancier qui y était convenu ne pouvait être appliqué à la lettre considérant la date de la signature de l’acte, le Tribunal conclut que les motifs soulevés dans la mise en demeure du 18 décembre 2009 ainsi que dans la résolution du 9 mars 2010 ne justifient pas l’exercice de la faculté de rachat par la Ville. [ 111 ] De plus, le comportement intempestif du Maire lors de la rencontre de juin 2009 souligne la présence de considérations extrinsèques au contrat de vente pour refuser d’examiner les projets soumis par Canada Inc.

[ 112 ] Il n’est pas nécessaire de s’attarder sur les arguments soulevés par la Ville concernant les modifications au capital-actions de Canada Inc.

Même si on pouvait considérer que la clause contenue à l’acte de vente n’avait pas été respectée (ce qui ne semble pas être possible vu le libellé utilisé), la faculté de rachat n’en est pas la sanction prévue. [ 113 ] Il y a donc lieu de rejeter la demande de la Ville avec frais de justice. [ 114 ] Les agissements du Maire ainsi que la résolution du 9 mars 2010 démontrent la mauvaise foi de la Ville et l’impossibilité pour Canada Inc. de faire évaluer son projet de façon non arbitraire. Elle a donc droit à la résolution du contrat de vente. [ 115 ] Les articles 1606 et 1699 CCQ prévoient que : 1606.

Le contrat résolu est réputé n'avoir jamais existé; chacune des parties est, dans ce cas, tenue de restituer à l'autre les prestations qu'elle a reçues. Le contrat résilié cesse d'exister pour l'avenir seulement. 1699 . La restitution des prestations a lieu chaque fois qu'une personne est, en vertu de la loi, tenue de rendre à une autre des biens qu'elle a reçus sans droit ou par erreur, ou encore en vertu d'un acte juridique qui est subséquemment anéanti de façon rétroactive ou dont les obligations deviennent impossibles à exécuter en raison d'une force majeure.

Le tribunal peut, exceptionnellement, refuser la restitution lorsqu'elle aurait pour effet d'accorder à l'une des parties, débiteur ou créancier, un avantage indu, à moins qu'il ne juge suffisant, dans ce cas, de modifier plutôt l'étendue ou les modalités de la restitution. [ 116 ] Les prestations doivent remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’acte de vente.

La Ville devra donc remettre le prix de vente (1.2M $) ainsi que les intérêts depuis la date de signature de l’acte en échange de la rétrocession du terrain. [ 117 ] La Ville est aussi tenue de rembourser les taxes municipales perçues, comme l’a déjà décidé la Cour d’appel : [101] Ici, situation particulière, les immeubles visés par la taxation sont, par l’effet de la résolution de la vente, demeurés non imposables puisque propriété municipale. Dans ce contexte, le juge s’est bien dirigé en droit en ordonnant le remboursement des taxes. [4] [ 118 ] Par ailleurs, Canada Inc. réclame aussi des dommages-intérêts.

Il a déjà été décidé que l’évaluation de ces derniers se ferait lors d’un autre procès. [ 119 ] Le tribunal tient à souligner, cependant, qu’indépendamment du quantum qui pourra être déterminé, il y aura aussi la question du partage de responsabilité pour l’occurrence des dommages qui seront réclamés. En effet, une

partie de ceux-ci pourraient être attribués au suivi tardif fait par Canada Inc. [5] après la mise en demeure de décembre 2009. [ 120 ] PAR CES MOTIFS , le tribunal [ 121 ] REJETTE la requête introductive d’instance amendée de la Ville de Dollard-des-Ormeaux; [ 122 ] ACCUEUILLE la défense et demande reconventionnelle modifiée de 4164717 Canada Inc.; [ 123 ] PRONONCE la résolution du contrat de vente intervenu le 7 août 2008 entre la demanderesse et la défenderesse; [ 124 ] CONDAMNE la Ville de Dollard-des-Ormeaux à verser à 4164717 Canada Inc. la valeur du prix de vente du terrain ainsi que les taxes municipales payées par 4164717 Canada Inc. avec intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à partir de la date du paiement de chacune des sommes ainsi visées; [ 125 ] ORDONNE à 4164717 Canada Inc. de rétrocéder l’immeuble ci-après décrit, rétroactivement au 7 août 2008, à savoir : DÉSIGNATION Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro UN MILLION SEPT CENT SOIXANTE-TROIS MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-HUIT (1 763 488) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal [ 126 ] ORDONNE à l’officier mis en cause de publier le présent jugement pour équivaloir à bon et valable

titre et ce, avec effet rétroactif au 7 août 2008; [ 127 ] ORDONNE à l’officier mis en cause de radier totalement toutes les hypothèques ou inscriptions hypothécaires affectant l’immeuble ci-haut décrit ainsi que la clause de rachat de la demanderesse qui résultent des actes suivants : - Acte de vente publié le 7 août 2008 sous le numéro 15 481 617; - Hypothèque publiée le 30 décembre 2009 sous le numéro 16 842 110. [ 128 ] RÉSERVE les droits de 4164717 Canada Inc. de réclamer des dommages-intérêts lors d’une audition dont la date sera déterminée par le Juge en chef de la Cour supérieure; [ 129 ] LE TOUT AVEC FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ PEPITA G. CAPRIOLO, J.C.S. Me Patrice Bonneau Bélanger Sauvé Procureur de la demanderesse/défenderesse reconventionnelle Me Bernard Jolin Me Julien Rheault Langlois Kronström Desjardins, s.e.n.c.r.l. Procureurs de la défenderesse/demanderesse reconventionnelle Dates d’audience: 1, 2, 3, 4, 7 et 9 mars 2016