2016 QCCQ 6039, 2016 QCCQ 6039

Fortin c. Blais 2016 QCCQ 6039 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014303-157 DATE : 17 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ WILLIAM FORTIN

Partie défenderesse c. MARTINE BLAIS et LINDA LEDUC

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Fortin réclame des défenderesses la somme de 11 800 $ en dommages en refus du défaut de celles-ci de donner suite à leur offre d’achat de sa propriété. [ 2 ] Les défenderesses plaident que cette offre d’achat a expiré le 15 juin 2014 sans qu’elles n’aient pu obtenir le financement souhaité et que l’offre d’achat est donc devenue nulle et non avenue.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes : 1) L’offre d’achat conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire est-elle devenue nulle et non avenue? 2) Dans la négative, quels sont les dommages pour lesquels les défenderesses sont redevables envers le demandeur? LES FAITS [ 4 ] Le 6 août 2012, le demandeur William Fortin confie à Via Capitale Distinction le contrat de courtage exclusif de vendre sa propriété de quatre logements sur la rue Valmont à Repentigny au prix de 529 000 $ [1] .

Son courtier est monsieur Guy Gagné. [ 5 ] Le 12 avril 2014, la co-défenderesse Martine Blais dépose une offre d’achat de la propriété pour un prix de 450 000 $, conditionnellement à l’obtention d’un prêt hypothécaire de 360 000 $. [ 6 ] Le 13 avril, monsieur Fortin réplique avec une contre-offre de 480 000 $ incluant la réfection de la toiture par le vendeur pour la somme de 14 716 $ [2] . [ 7 ] Finalement, le 18 avril, les parties s’entendent sur un prix de 489 000 $ incluant la réfection de la toiture [3] , toujours conditionnellement à l’obtention du financement hypothécaire. [ 8 ] L’obtention d’un financement hypothécaire par la défenderesse Blais s’avère difficile au point où monsieur Fortin lui propose de faire affaires avec son institution financière, TD Canada Trust.

Des reports du délai sont convenus au 10 mai et au 22 mai pour permettre l’obtention du prêt hypothécaire requis [4] , sans succès. [ 9 ] Le 6 juin, la co-défenderesse Linda Leduc, belle-sœur de Martine Blais, s’ajoute comme acheteuse conjointe avec cette dernière. [ 10 ] Cela entraine une prolongation écrite du délai pour l’obtention du financement requis jusqu’au 15 juin 2014.

[ 11 ] Passé le 15 juin, le dossier de la Cour contient deux documents : 1) une « modification » aux documents d’offre d’achat datée du 3 juillet 2014 à 14 h 30 par laquelle les défenderesses écrivent au demandeur [5] : « N’ayant pu obtenir l’hypothèque à ce jour pour le 169-175 Valmont cette promesse d’achat est nulle et non avenue. » 2) une lettre de TD Canada Trust datée du 7 juillet 2014 confirmant l’octroi d’un prêt hypothécaire de 366 750 $ [6] . [ 12 ] Pour monsieur Fortin, les défenderesses sont fautives de ne pas avoir donné suite à leur offre d’achat compte tenu de l’obtention du prêt hypothécaire demandé. [ 13 ] Il a perdu cinq mois de location à 680 $ par mois et encouru des troubles et inconvénients à cause de cette vente avortée. [ 14 ] Pour les défenderesses, l’offre d’achat était devenue nulle et non avenue le 15 juin 2014 et la confirmation d’un prêt hypothécaire le 7 juillet 2014 n’y change rien. [ 15 ] Aucune des parties au litige n’a témoigné personnellement lors de la première journée d’audition.

Le demandeur Fortin était représenté par son beau-père Claude Coderre et sa belle-mère Johanne et les défenderesses étaient représentées par monsieur Gary Leduc, frère de Linda et époux de Martine Blais. [ 16 ] Pour cette raison, une zone grise subsistait après ces témoignages sur les événements survenus entre le 15 juin et 7 juillet 2014. [ 17 ] Pour dissiper la confusion, le soussigné a demandé que l’on assigne la courtière hypothécaire de TD Canada Trust, madame Sophie Jalbert, principalement pour connaître le suivi de la demande de prêt hypothécaire. [ 18 ] La cause a donc été ajournée au 11 décembre pour la poursuite de l’enquête. [ 19 ] Malheureusement, à cette date, madame Jalbert était absente.

On saura plus tard qu’elle n’a pas reçu la citation à comparaître qui lui était destinée. [ 20 ] À cette audition, le Tribunal a entendu d’autres témoins à

titre de complément de preuve, dont le demandeur William Fortin. [ 21 ] Une audition devait avoir lieu le 24 février 2016 mais elle a été remise vu l’impossibilité de madame Jalbert d’être présente. [ 22 ] Finalement, le 10 juin 2016, madame Jalbert était présente ainsi que monsieur Jean-François Laurin, représentant de la Banque TD Canada Trust. [ 23 ] Madame Jalbert témoigne qu’il n’existe plus de traces de la demande du prêt hypothécaire en cause car, vu qu’il n’y a pas eu de suite, le dossier a été détruit après un certain temps.

Cela est confirmé par monsieur Laurin. [ 24 ] De mémoire, madame Jalbert déclare qu’en raison de l’ajout de madame Leduc comme co-emprunteuse le 6 juin 2014, le dossier est reparti à zéro comme si c’était une toute nouvelle demande, d’où le délai d’un peu moins d’un mois pour obtenir la réponse finale.

Pour elle, ce délai était normal à l’époque. [ 25 ] Elle n’a souvenance d’aucune manœuvre de la part des défenderesses pour faire avorter la demande de prêt. [ 26 ] Ainsi, si le dossier a continué à être traité après l’échéance du 15 juin, c’est parce que personne ne l’a avisée de cesser ses démarches. [ 27 ] Ainsi, le 3 juillet 2014, elle avise verbalement les parties, leurs représentants ou leurs courtiers que le prêt est accordé, octroi confirmé par la lettre du 7 juillet suivant. [ 28 ] Les défenderesses Blais et Leduc n’étaient plus intéressées à l’achat passé le 15 juin et c’est pourquoi elles ont fait transmettre la déclaration écrite du 3 juillet pour le confirmer, manifestement quand elles ont su que le prêt avait finalement été octroyé. [ 29 ] Il s’agit maintenant de déterminer si les défenderesses étaient encore liées envers le demandeur au début de juillet 2014 et, le cas échéant, de décider si elles doivent quelque chose à ce dernier.

ANALYSE ET DÉCISION [ 30 ] Au départ, le Tribunal trouvait curieux que les défenderesses aient attendu au vendredi 3 juillet pour confirmer la fin de l’offre d’achat alors que le prêt hypothécaire venait d’être octroyé. [ 31 ] Leur courtier Claude Bouchard témoigne que l’avis du 3 juillet n’était pas nécessaire mais qu’il a été envoyé pour mettre les choses « au clair » suite à l’appel téléphonique de la courtière mentionnant l’octroi du prêt. [ 32 ] Les explications supplémentaires obtenues lors de l’audition du 10 juin 2016 amènent le Tribunal à conclure de l’ensemble de la preuve qu’il n’a pas été prouvé que les défenderesses Blais et Leduc ont fait des manœuvres pour faire avorter le prêt parce qu’elles n’auraient plus été intéressées à l’immeuble. [ 33 ] Au contraire, les démarches pour octroyer le prêt hypothécaire désiré par madame Jalbert se sont poursuivies parce que personne n’a avisé madame Jalbert de les interrompre. [ 34 ] Cependant, de leur côté, elles se sont désintéressées de l’immeuble du demandeur Fortin après la dernière prolongation au 15

juin suite aux difficultés à obtenir le prêt en question en raison de leurs restrictions financières. [ 35 ] La question fondamentale est alors de déterminer si elles étaient toujours liées envers monsieur Fortin après le 15 juin vu l’absence de prolongation écrite du délai pour remplir la condition du financement. [ 36 ] Le Tribunal retient de la preuve entendue qu’il n’y a pas eu prolongation du délai passé le 15 juin, ni verbale, ni écrite, comme cela était survenu à deux reprises auparavant. [ 37 ] Pour que les défenderesses soient liées après l’échéance du 15 juin, il aurait fallu qu’il y ait une entente claire entre les deux parties à l’effet que le délai pour l’obtention du prêt soit prolongé au moins jusqu’au 3 juillet 2014.

Cela n’a pas été fait. [ 38 ] Dans Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie inc. [7] , il s’agissait également d’un cas où il y avait eu deux prolongations de délai. La Cour d’appel écrit : [37] « Prétendre qu'au-delà de cela, les promettants-acheteurs avaient en plus l'obligation de demander et obtenir une prolongation de délai additionnelle ajoute à ce que la clause 6 prévoit.

Dans la mesure où les promettants-acheteurs font des démarches de bonne foi de façon assidue et continue, ils respectent leur engagement contractuel. » [ 39 ] D’autres jugements [8] établissent que lorsqu’une ou plusieurs conditions à une offre d’achat n’ont pas été remplies dans le délai convenu, cette entente devient nulle et non avenue. [ 40 ] C’était au demandeur Fortin de prouver que l’entente existait toujours passé le 15 juin 2014 : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. … [ 41 ] Cette preuve n’a pas été faite de manière prépondérante. [ 42 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 43 ] REJETTE la demande, avec les frais de contestation de 190 $ payables à Martine Blais et Linda Leduc et la somme de 45 $ payable à madame Sophie Jalbert pour sa présence à la Cour à

titre de témoin. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Dates d’audience : 27 août et 11 décembre 2015 et 10 juin 2016