2021 QCCA 679, 2021 QCCA 679

Syndicat Les Lofts St-James Condominiums c. Landry 2021 QCCA 679 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028374-197 (500-17-103361-187) DATE : Le 29 avril 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. SYNDICAT LES LOFTS ST-JAMES CONDOMINIUMS APPELANT – défendeur c.

TERRENCE LANDRY INTIMÉ – demandeur ARRÊT [ 1 ] Syndicat Les Lofts St-James Condominiums (« l’appelant » ou « Syndicat ») se pourvoit contre un jugement déclaratoire rendu le 8 mai 2019 par la Cour supérieure du Québec (l’honorable Benoît Emery), district de Montréal, lequel déclare que les climatiseurs de l’immeuble en copropriété relèvent de l’unique responsabilité de chacun des copropriétaires et que les coûts des travaux de remplacement du système mécanique et de conduits qui se trouve dans des parties communes sont à la charge des seuls copropriétaires des unités munies de tels appareils [1] . [ 2 ] L’intimé, un copropriétaire, a demandé au juge de déclarer que le système de climatisation de l’immeuble est une

partie privative essentiellement parce qu’il est l’accessoire des climatiseurs situés dans les unités d’habitation. La difficulté provenait de l’existence de deux systèmes de climatisation pour l’immeuble, permettant à certains copropriétaires et aux parties communes d’être climatisés par un système de refroidissement à l’air ou par un système de refroidissement à l’eau. Ce dernier devait être changé.

Bénéficiant lui-même d’une climatisation par le système de refroidissement à l’air, l’intimé prétendait que le coût des travaux pour changer le système de refroidissement à l’eau devait être supporté exclusivement par les copropriétaires qui l’utilisent. CONTEXTE [ 3 ] L’appelant est le syndicat de copropriété de l’immeuble de 11 étages (« l’immeuble ») qui compte 121 unités de condominium, dont 94 étaient, au moment des faits pertinents, climatisées par le système à l’eau. L’intimé, M.

Terrence Landry, est propriétaire d’une unité munie d’un climatiseur relié au système à l’air. [ 4 ] En 2013, une nouvelle réglementation de la Ville de Montréal interdit, à partir du 1 er janvier 2018, l’utilisation d’appareils de climatisation utilisant de l'eau potable sans boucle de recirculation. L’appelant considère alors que cette prohibition force la modification des 94 climatiseurs à l’eau avant la date limite, le 5 décembre 2017.

L’appelant obtient néanmoins de la Ville un délai supplémentaire, soit jusqu’au 1 er janvier 2023, pour la mise aux normes. [ 5 ] Le syndicat prend la décision de remplacer les climatiseurs refroidis à l’eau par un nouveau système à un coût de 1 974 652,56 $. Ce système pourra désormais desservir toutes les unités climatisées à l’air moyennant des frais de raccordement le moment venu. La solution rallie bon nombre des copropriétaires présents lors d’une réunion d’information tenue à cet effet le 26 mars 2018.

Les copropriétaires s’expriment alors au moyen d’un vote dépouillé le lendemain. [ 6 ] Le nouveau système, comme le précédent du reste, est en

partie installé sur le toit de l’immeuble et en

partie dans les plafonds des corridors de l’immeuble. Six unités d’habitation autrefois refroidies à l’air ont été converties au nouveau système dans la foulée des travaux, tout comme la salle mécanique-ascenseur, le lobby et le gymnase, trois parties communes. La dépense associée à la climatisation de ces trois derniers endroits a été prélevée à même le fonds de prévoyance. QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Le Syndicat prétend que le juge a erré en se rendant à l’argumentaire de l’intimé qui décrivait le nouveau système comme l’accessoire des climatiseurs installés dans les parties privatives de la copropriété.

Il aurait aussi erré en refusant que le coût du nouveau système soit réparti entre tous les copropriétaires et en ne reconnaissant pas que l’opération est une transformation ou une amélioration des parties communes.

JUGEMENT [ 8 ] Dans le cadre d’une requête en jugement déclaratoire, comme expliqué plus haut, le Syndicat a fait valoir que le nouveau système de climatisation était commun alors que l’intimé prétendait qu’il était privatif.

Au procès, tous s’entendent pour dire que les composantes de ce nouveau système se trouvent dans les parties communes (notamment le refroidisseur situé sur le toit, la tuyauterie verticale et horizontale située dans les plafonds des corridors, la pompe et les réservoirs dans la salle mécanique et dans le garage ainsi que les ventilo-convecteurs situés au-dessus ou en arrière du plâtre dans les unités). [ 9 ] La position du Syndicat est que la nouvelle réglementation l’oblige à modifier le système de climatisation, ce qui le dispense d’obtenir un vote de la majorité des copropriétaires.

De plus, les climatiseurs refroidis à l'air sont en fin de vie utile, même s’ils demeurent fonctionnels. En somme, puisque les composantes du système sont situées dans les parties communes et que le système dessert la très vaste majorité des unités, de même que le lobby, les ascenseurs et le gymnase, il s’agit d’une

partie commune. Le coût des travaux doit être réparti entre tous les copropriétaires. [ 10 ] Pour résoudre la question, le juge se tourne d’abord vers les règles du contrat et l’interprétation de la Déclaration de copropriété (« Déclaration »). Selon lui, l’article 11, qui énumère les éléments inclus dans les parties communes, ne fait pas mention de la climatisation. Il lit ensuite l’article 106(10) de la Déclaration. Ce dernier stipule que les copropriétaires des parties privatives sont responsables de la climatisation dans leur

partie privative et que le Syndicat n’en sera aucunement responsable. Par conséquent, il conclut que la Déclaration définit les climatiseurs comme des parties privatives et que leurs composantes se situant dans les parties communes en sont les accessoires (« l’interprétation de l’accessoire »). [ 11 ] Il précise que sa conclusion serait la même s’il appliquait les articles 1042 et 1043 C.c.Q . , chaque copropriétaire ayant l’usage exclusif du climatiseur inclus dans son unité.

Enfin, selon lui, ni la nouvelle réglementation de la Ville ni la Déclaration n’oblige les copropriétaires à climatiser leur unité, de sorte que la mise aux normes n’incombe donc pas au Syndicat et que les coûts des travaux ne peuvent être des dépenses découlant de la copropriété ou de l’exploitation de l’immeuble. ANALYSE [ 12 ] Comme le dit bien le juge, il est établi que la Déclaration est le document qui régit les droits et obligations des copropriétaires.

Si la Déclaration doit être interprétée, il y a lieu de recourir aux règles d’interprétation des contrats lesquelles visent à trouver l’intention des parties. Si le juge a raison de se tourner vers la Déclaration pour déterminer si le système de climatisation est commun ou privatif, son analyse souffre d’erreurs déterminantes. Au surplus, et avec beaucoup d’égards, l’exercice mène à un résultat déraisonnable où l’on en vient à dire que l’automobile est l’accessoire du volant.

Sauf si on démontrait le contraire, et ce n’est pas le cas, voilà un résultat qui ne peut pas traduire l’intention des parties. [ 13 ] Le juge conclut que le système de climatisation est un accessoire des climatiseurs privatifs en se basant exclusivement, écrit-il, sur les articles 11 et 106(10) de la Déclaration. Or, il ne reprend pas l’article 11, mais bien le paragraphe 106(11) de la Déclaration, lequel précise que les coûts de fonctionnement et de réparations du réservoir à eau chaude, situé dans une

partie privative, sont à la charge du copropriétaire de la

partie privative. Puis, le paragraphe 106(10) précise qu’il en est de même pour « les thermostats, les plinthes chauffantes, les conduits de chauffage et les ventilateurs et climatisations » et que le Syndicat n’en sera aucunement responsable. Personne ne conteste d’ailleurs le caractère privatif des composantes du système de climatisation situé à l’intérieur des parties privatives. Il appartient à chaque copropriétaire de raccorder son unité au système central. [ 14 ] L’article 11 de la Déclaration décrit plutôt les parties communes.

L’article prévoit que l’énumération n’est pas exhaustive et il précise, à son alinéa 6, que « les systèmes suivants : de chauffage, d'électricité, de gaz naturel, de tuyauterie, de plomberie, de ventilation, de conduits, de communications, de télécommunications, y compris ceux qui traversent les parties privatives, tous biens meubles destinés à usage commun » sont des parties communes. [ 15 ] Cela étant, le juge ne tient pas compte de cette disposition lorsqu’il conclut que le système de climatisation est l’accessoire du climatiseur dans la

partie privative. Certes, elle n’identifie pas nommément le système de climatisation. Cependant, comme mentionné plus haut, il n’est pas contesté que l’infrastructure en litige est notamment composée de tuyaux, de plomberie, de ventilation et de conduits. Puisque ces éléments sont, eux, qualifiés de parties communes par la déclaration de copropriété, l’interprétation préconisée par l’intimé et retenue par le juge est difficile, voire impossible à soutenir à moins de conclure que les parties ont voulu diviser « l’accessoire » en parties communes et privatives. [ 16 ] Le juge omet également de tenir compte de l’

article 1044 C.c.Q. qui énonce la présomption qu’un système de climatisation est une

partie commune. [ 17 ] L’

article 1044 C.c.Q. est ainsi rédigé : 1044 . Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. 1044.

The following are presumed to be common portions: the ground, yards, verandas or balconies, parks and gardens, access ways, stairways and elevators, passageways and halls, common service areas, parking and storage areas, basements, foundations and main walls of buildings, and common equipment and apparatus, such as the central heating and air- conditioning systems and the piping and wiring, including that which runs through private portions. [ 18 ] Cet

article établit une présomption simple applicable en cas de silence de la Déclaration [2] . À l’instar de l’auteur Lafond, on peut

[ 18 ] Cet

article établit une présomption simple applicable en cas de silence de la Déclaration [2] .

À l’instar de l’auteur Lafond, on peut croire que « le bon sens et la nature profonde de la copropriété divise empêchent de privatiser certains éléments (par exemple, le système de chauffage central, les canalisations extérieures, la piscine, le hall d’entrée) » [3] , ou, dans le présent dossier, le système de climatisation. [ 19 ] En l’espèce, hormis les équipements qui peuvent se trouver dans les parties privatives, et qui sont mentionnés dans la Déclaration, force est d’admettre que celle-ci est totalement muette sur l’infrastructure du système de climatisation qui se retrouve, de facto , dans les parties communes.

Si on peut y voir une lacune, l’

article 1044 C.c.Q . comble entièrement cette omission. [ 20 ] Depuis la restauration de l’immeuble et sa conversion en copropriété, ce dernier est pourvu de la possibilité de climatiser chaque unité privative à partir d’un système central qui refroidit l’air de deux façons. Ces caractéristiques étaient présentes lors de la conversion de l’immeuble et de la vente des unités. Cela est d’ailleurs confirmé par la « note d’information et devis

sommaire » qui était annexée aux contrats préliminaires des copropriétaires ayant acquis leur unité directement du promoteur (soit la pièce P-9). Elles font

partie intégrante de cette copropriété. [ 21 ] Que la climatisation soit offerte selon deux systèmes différents ne change pas la présomption au sens de 1044 C.c.Q . Vu l’absence d’indications claires et contraires à la Déclaration, le juge a eu tort de faire droit à l’argument de l’intimé voulant que chaque système, qui dessert chacun une

partie des copropriétaires, soit l’accessoire de la climatisation de chaque unité privative au sens de l’article 6 de la Déclaration. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] ACCUEILLE l'appel; [ 23 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 24 ] REJETTE la demande introductive d'instance; [ 25 ] LE TOUT , avec les frais de justice contre l’intimé, tant en première instance qu'en appel. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. Me Clément Lucas Me Pierre G. Champagne DE GRANPRÉ JOLI-CŒUR Pour l’appelant Me Yves Papineau Me Maxime Laflamme-Leblond LJT AVOCATS Pour l’intimé Date d’audience : Le 25 février 2021