2017 QCCA 2009, 2017 QCCA 2009

Mansuy c. Legrand 2017 QCCA 2009 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025821-158 (500-17-088740-157) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 14 décembre 2017 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. APPELANT HARRY A. MANSUY PERSONNELLEMENT INTIMÉ AVOCAT WATSON LEGRAND Me R. GAULD JOSEPH ( Me R. Gauld Joseph) En appel d'un jugement rendu le 23 novembre 2015 par l'honorable Hélène Langlois de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété - Copropriété par indivision - Frais de gestion - Prescription.

Greffier d’audience : David Champigny Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audience du 13 décembre 2017. La présence des parties n’est pas requise, ce matin. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience.

David Champigny Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 23 novembre 2015 par l’honorable Hélène Langlois de la Cour supérieure, district de Montréal, prenant acte du consentement des parties de mettre leur immeuble en vente afin de faire cesser l’indivision et le condamnant à verser à l’intimé une somme totale de 125 400 $, cette somme devant être prélevée sur sa part du produit net de la vente de l’immeuble [1] . [ 2 ] En septembre 2006, les parties acquièrent en indivision un immeuble commercial comportant deux unités de location.

Les parties reconnaissent que le prix payé est de 257 000 $ malgré le montant de 157 500 $ inscrit à l’acte notarié. [ 3 ] Pour acquitter ce prix d’achat, elles versent 100 000 $ comptant, chaque

partie devant en payer la moitié, et utilisent 100 000 $ d’un prêt de 125 000 $ contracté auprès d’un prêteur privé, M. Armand Del Santo. Ce prêt, qui porte intérêt, est garanti par une hypothèque sur l’immeuble. Une somme de 57 500 $ demeure due au vendeur à

titre de solde de prix de vente et est également garantie par une hypothèque (de second rang) sur l’immeuble. [ 4 ] Peu de temps après cette acquisition, les parties contractent auprès de Les Placements « Princienne » Inc. un autre prêt hypothécaire de 41 500 $ portant aussi intérêt. [ 5 ] Cette dernière leur fait parvenir, en 2008, un préavis d’exercice alléguant qu’elles sont en défaut de lui rembourser certaines sommes. Elle réclame 55 000 $ en capital, intérêt et frais. L’intimé lui paie alors l’entièreté de cette somme. [ 6 ] En mai 2009, les parties renouvellent le prêt hypothécaire contracté auprès de M. Del Santo tout en l’augmentant à 162 575 $.

Le jour même, l’intimé rembourse au vendeur, qui l’exige, 7 500 $ sur le capital alors dû. Elles renouvellent le prêt hypothécaire garantissant le solde de prix de vente, qui est alors réduit à 50 000 $. [ 7 ] Finalement, l’appelant signe de façon concomitante une reconnaissance de dette, notariée, de 117 000 $ en faveur de l’intimé. [ 8 ] À la suite de ce qu’il prétend être de nombreux manquements et défauts de paiement de la part de l’appelant, l’intimé dépose une requête introductive d’instance (amendé

e) en partage et lui réclame la somme de 117 000 $, qu’il a reconnu devoir, une somme de 18 772,65 $ représentant des intérêts qu’il se serait engagé à payer seul au créancier Del Santo et une somme de 20 987 $, à

titre de frais de gestion, alléguant avoir géré seul l’immeuble depuis son acquisition. [ 9 ] Seules les parties sont entendues et leurs témoignages sont contradictoires. S’appuyant sur la reconnaissance de dette, la juge accueille cette

partie de la réclamation, mais rejette celle relative aux intérêts puisque, dit-elle, la preuve offerte n’est pas prépondérante. Elle souligne ensuite que l’appelant reconnaît dans sa défense et dans son témoignage que l’intimé a géré l’immeuble et, renvoyant à un règlement adopté en vertu de la

Loi sur la Régie du logement [2] , elle estime qu’une somme de 1 200 $ par année est appropriée à

titre de frais de gestion. Elle condamne ainsi l’appelant à une somme totale de 8 400 $ à ce chapitre. [ 10 ] L’appelant soulève de nombreux moyens d’appel par lesquels il s’attaque aux deux chefs de réclamation accordés par la juge. Un seul de ceux-ci doit être retenu. La somme de 117 000 $ [ 11 ] Il soutient, dans son inscription en appel, que la juge a « cautionné un enrichissement sans cause, contraire à l’équité » en le condamnant à payer la somme de 117 000 $, puisqu’il s’agit d’une somme que les deux parties se sont engagées à rembourser à divers prêteurs plutôt qu’un prêt de l’intimé.

Elle devait donc partager équitablement cette somme entre les deux parties selon lui. Dans son mémoire, il explique que la juge aurait dû annuler cette reconnaissance de dette puisque l’intimé a reconnu lors de son contre- interrogatoire ne pas lui avoir versé cette somme. Aussi, ajoute-t-il, aucune inscription de faux n’était nécessaire vu cette admission. [ 12 ] Les parties ont été entendues et les circonstances ayant donné lieu à la signature de cette reconnaissance de dette ont été expliquées. L’intimé n’a jamais soutenu avoir remis cette somme à l’appelant.

Il a plutôt expliqué avoir effectué des dépenses pour le compte de l’appelant au cours de leur relation d’affaires et lui avoir demandé en conséquence de reconnaître sa dette envers lui. [ 13 ] Ces explications données par l’intimé, et retenues par la juge, ne contredisent aucunement les termes de la reconnaissance de dette et ne constituent certes pas un début de preuve pouvant mener à son annulation. [ 14 ] L’appelant soutient que l’intimé devait faire la preuve qu’il lui a prêté de l’argent et qu’à défaut la reconnaissance de dette ne vaut rien. [ 15 ] Il a tort. [ 16 ] Le créancier qui bénéficie d’une reconnaissance de dette n’a pas ce fardeau.

C’est plutôt celui qui tente de la faire annuler qui a le fardeau de démontrer une cause de nullité. Il doit, de plus, le faire en respectant les formalités applicables lorsqu’elle est consignée dans un acte authentique. [ 17 ] La juge ne commet, à cet égard, aucune erreur et le moyen soulevé par l’appelant doit être rejeté. Les frais de gestion [ 18 ] L’appelant soulève trois moyens à l’encontre de sa condamnation à payer des frais de gestion. Il soutient qu’un tribunal ne peut attribuer la gestion d’un immeuble à un indivisaire lorsqu’il n’y en a que deux, qu’une

partie des frais réclamés était prescrite et, qu’à tout évènement, il ne pouvait être condamné à payer plus que la moitié de ceux-ci. [ 19 ] Son premier moyen n’est pas fondé. Il a reconnu tant dans sa défense que lors de son interrogatoire hors cour que l’intimé est celui qui a géré l’immeuble. Ainsi, il ne s’agit pas d’une situation où la juge devait désigner un gérant à la demande d’un indivisaire. Les parties reconnaissant que l’intimé a administré l’immeuble, elle ne devait que quantifier la rémunération à laquelle il avait droit pour le travail effectué.

C’est ce qu’elle a fait. [ 20 ] L’appelant ne peut à présent soutenir que l’intimé n’a pas géré l’immeuble ou encore qu’il l’a fait conjointement avec lui. [ 21 ] L’argument de la prescription a, quant à lui, été présenté en première instance. La juge le tranche en appliquant l’

article 1035 C.c.Q. qui prévoit, au

chapitre de l’indivision, que les créanciers dont la créance résulte de l’administration du bien sont payés par prélèvements sur l’actif, avant le partage. [ 22 ] Cet

article vise spécifiquement les créances résultant de l’administration du bien et édicte un régime particulier pour leur recouvrement. Il a préséance sur les règles générales déterminant les délais de prescription [3] . C’est donc avec raison que la juge y réfère pour rejeter l’argument de prescription. [ 23 ] Le moyen voulant qu’il ne puisse être condamné à payer plus que la moitié de la valeur de ces frais de gestion doit toutefois être accueilli.

La lecture des motifs permet de conclure que la juge a évalué à 8 400 $ la valeur totale des services de gestion rendus par l’intimé et que c’est par inadvertance qu’elle a ensuite omis de lui en faire assumer la moitié. [ 24 ] Il y a donc lieu d’accueillir l’appel aux seules fins de corriger cette conclusion. POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[ 25 ] ACCUEILLE en

partie l’appel aux seules fins de corriger le paragraphe 63 du jugement afin de remplacer la somme de 8 400 $ par la somme de 4 200 $; [ 26 ] SANS frais de justice, vu le sort mitigé de l’appel. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.