2023 QCCQ 9234, 2023 QCCQ 9234

Syndicat de la corpropriété Rocabella c. Ganni 2023 QCCQ 9234 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-163458-229 DATE : 21 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ ROCCABELLA Demanderesse c. SAMMER GANNI Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT [ 1 ] La demanderesse (« Le Syndicat ») poursuit le défendeur, M.

Ganni, pour la somme de 2 548,19$ en recouvrement des montants dus, en application de la déclaration de copropriété. [ 2 ] Le montant réclamé porte sur les postes suivants : • Facture pour services d’un serrurier 132,23$ • Facture pour service de plombier 284,87$ • Frais extrajudiciaires (honoraires d’avocat) 2 132,09$ [ 3 ] Le défendeur conteste la réclamation, il soulève que la serrure de la porte a été brisée par un employé du Syndicat lors de l’exécution de travaux d’isolation sur le cadrage de la porte de l’unité de condo. [ 4 ] Quant au remplacement de la cartouche de douche, il résulte des dommages causés par des sédiments et des pierres qui se sont retrouvés dans l’eau du système centralisé d’eau chaude qui alimente l’unité de condos. [ 5 ] Le demandeur remet en question les frais d’avocats réclamés qui selon lui sont disproportionnés. [ 6 ] Pour les motifs exprimés plus loin dans ce jugement, la demande est accueillie en partie. [ 7 ] En ce qui concerne la demande reconventionnelle déposée par la mandataire de M.

Ganni le 5 octobre 2023 soit un mois avant la date fixée pour l’audition, pour des dommages au montant de 5 000$, pour stress, inconvénients, négligence, mauvaise foi et manque de coopération, ce recours qui porte sur des faits qui pourtant remonte avant le dépôt de de la contestation en juin 2022, à première vue, parait abusif. [ 8 ] Dès le mois de juin 2022, le demandeur a produit au dossier de la Cour une déclaration à l’effet qu’il réside à l’extérieur du Canada et qu’il mandate Dalia Ganni pour le représenter.

À la suite des observations du Tribunal, portant sur le caractère abusif à première vue du recours en demande reconventionnelle, Mme Ganni s’est désistée de la demande reconventionnelle.

LES FAITS PERTINENTS [ 9 ] La demanderesse est un Syndicat de copropriétaires administrant deux immeubles soit deux tours de condo de 275 unités chacune. [ 10 ] Le défendeur est le propriétaire enregistré de 2 unités de copropriétés dont une est occupée pars sa sœur Mme Dalia Ganni et l’autre est louée à une tierce personne. [ 11 ] Monsieur Carmine Mangiante est directeur des opérations pour le Syndicat qu’il représente à l’audience.

[ 12 ] Dans son témoignage il relate essentiellement les faits tels qu’allégués dans la demande introductive d’instance. Il est utile de reproduire ici les extraits pertinents de la demande : Serrure Le ou vers le 24 février 2019, la sœur du Défendeur, madame Dalia Ganni (ci- après « Mme Ganni »), demande par courriel, à l’un des représentants du Syndicat-Demandeur, Monsieur Carminé Mangiante (ci-après « M. Mangiante »), d’effectuer la réparation de sa serrure, et ce, par un professionnel […] ; Le ou vers le 26 février 2019, une rencontre à cet égard se tient entre M.

Mangiante, et le Défendeur, et ce, à la demande de ce dernier ; Ceux-ci conviennent alors qu’un serrurier sera mandaté afin d’inspecter la serrure et d’effectuer les réparations nécessaires ; Le ou vers le 27 février 2019, Piché J. & Fils, serruriers, procède à la réparation de la serrure, tel qu’il appert de la facture datée du 27 février 2019 communiqué comme pièce P-5; Le ou vers le 15 mars 2019, le Syndicat-Demandeur transmet, par courriel, au défendeur une facture de l’ordre de 132.23 $, tel qu’il appert de la facture datée du 14 mars 2019, communiqué comme pièce P-6; Par la suite, plusieurs échanges entre les parties ont lieu, sans que jamais, le défendeur ou un membre de sa famille ne consente à payer le montant en question; Ce n’est que le ou vers le 5 février 2021 que le père du Défendeur, Ghanim Ganni transmet au Syndicat-Demandeur un courriel à l’effet qu’il réglerait le litige à son retour à Montréal, tel qu’il appert du courriel communiqué comme pièce P-7; Toutefois, ni le défendeur ou un autre membre de sa famille n’ont donné suite au courriel du 5 février 2021, le tout tel qu’il appert des courriels communiqués comme pièce P-8; N’ayant toujours pas eu de réponse, le ou vers le 15 juillet 2021, le Syndicat- Demandeur, transmet, par la voie de ses procureurs, une lettre de mise en demeure, sommant le Défendeur de s'acquitter de la somme due, et ce, dans un délai de 15 jours, la lettre de mise en demeure datée du 15 juillet 2021, communiquée comme pièce P-9; […] Plomberie Le ou vers le 8 octobre 2020, Mme Ganni requiert du Syndicat-Demandeur que ce dernier s'occupe d’un problème affectant la température de sa douche qu’elle qualifie de fluctuante, tel qu’il appert du courriel daté du 8 octobre communiqué comme pièce P-10; Le ou vers le 11 octobre 2020, Mme Ganni relance le Syndicat-Demandeur afin que ce dernier mandate un plombier pour effectuer les réparations nécessaires dans son unité, le tout tel qu’il appert de l’échange de courriel communiqué au soutien de la présente comme pièce P-11; Le ou vers le 21 octobre 2020, à la demande de la sœur du défendeur, le Syndicat- Demandeur mandate un plombier de l’entreprise Plomberie Claude Limoges (9147-0179 Québec Inc.) (ci-après « Plomberie Limoges ») afin d’effectuer l’inspection et les travaux nécessaires, tel qu'il appert de la facture de 284 57 $ communiqué au soutien de la présente comme pièce P-12; Plomberie Limoges procède au remplacement de la cartouche d’eau à la source du problème identifié par le Défendeur; Le ou vers le 25 novembre 2020, le Syndicat-Demandeur transmet la facture de Plomberie Limoge au Défendeur, tel qu’il appert de la facture n°152824 communiquée comme pièce P-13; Un rappel est effectué le 2 décembre et le 9 décembre 2020, tel qu’il appert de l'échange de courriel communiqué au soutien de la présente comme pièce P-14; N’ayant toujours pas eu de réponse favorable, le Syndicat-Demandeur met en demeure le Défendeur de payer la facture (P-13), et ce, par l’entremise de la lettre de mise en demeure (P-9); […] [ 13 ] Monsieur Mangiante précise que la défectuosité rapportée est qu’on ne pouvait pas fermer la serrure, il réfère aux notes d’observation inscrites sur la facture du serrurier. [ 14 ] Il nie que cette défectuosité ait été causée par un employé du Syndicat. [ 15 ] En ce qui concerne le remplacement de la cartouche d’eau, il précise que le Syndicat ne réclame pas le cout pour son remplacement, seuls les frais facturés pour les honoraires du plombier sont réclamés. [ 16 ] Le 15 juillet 2021, le Syndicat transmet par l’intermédiaire de ses avocats une mise en demeure à M.

Ganni dans lequel il est indiqué : […] We are the attorneys and legal advisors of the Syndicat de la copropriété Roccabella who have mandated us to send you this letter of formal notice.

Locking System On February 26, 2019, a meeting was held between Mr. Ganni and Mr. Mangiante regarding an issue with the lock in Unit 3103. On March 14, 2019, a locksmith was called to change the lock. Following this change, an invoice is sent to the Syndicate for the amount of $132.23. Following receipt of this invoice, the Syndicate notifies you on or about March 15, 2019, via email of the amount due. On February 5, 2021, Ghanim Ganni sent an email to our client stating, "... I am outside the country I will be back in Montreal on the 10th of March, I will settle the case". On February 22, 2021, Mr.

Mangiante sent an email confirming that on March 10, 2021, the payment would be made and asked Mr. Ghanim Ganni for confirmation. On March 3, 2021, an e-mail is sent to Mr. Ghanim Ganni, since no confirmation was given following the e-mail of February 22, 2021. Finally, on March 3, 2021, Mr. Ghanim Ganni indicated that he would respond shortly. To date, our client has not received a response. The lock is the responsibility of the condominium owner, since it is a common area of restricted use and

article 4.2.2.3.1 indicates that the condominium owner who has the use of it must assume the costs, including the costs of replacement. In addition,

article 1.3 of the Déclaration States that: « Chaque Copropriétaire qui bénéficie d'un droit de jouissance exclusif dans les Parties communes à usage restreint énumérées ci- dessus à /'ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ doit les maintenir en bon état de propreté et de fonctionnement, et à son défaut, cet entretien peut être effectué par le Syndicat, mais à la charge du Copropriétaire concerné. ». In any case, you are responsible for paying for the lock change.

Considering the above, you are in default of paying the amount of $132.23, by chèque in the name of "Syndicat de la copropriété Roccabella" and this, before July 30, 2021. Failing this, our client reserves ail his rights and recourses against you. Plumbing On October 21,2020, at the request of Mrs. Dalia Ganni, a plumber was called to check the plumbing in your unit. That day, the plumber changed the water cartridge in your unit. The total amount for this bill is $287.57. This water cartridge is located inside your private unit (2.1.1). You are responsible for the proper maintenance and replacement if necessary.

On December 2, 2020, our client sent you the invoice for the change made by the plumber. Having received no payment. on December 9, 2020, a second reminder was sent to you. On December 9, 2020, Dalia Ganni indicates that she refuses to pay the invoice since she has not been approved for the repair. Now, on October 11, 2020, Dalia Ganni sends an email to our client stating: « Will the plumber do the repair ». To this question, our customer confirms that Limoge Plumbing will « whatever is necessary to find the cause ». It is not true that you were not aware of the repairs.

Your refusal to pay for the cartridge is completely unjustified, Our client responded promptly to ail the requests made by Mrs. Ganni, for example the noise of the elevator, the problems related to the shower, the disappearance of objects belonging to Mrs., according to her daims. Our client was in good faith and tried to help Mrs. Ganni, even though it was not an obligation on their part. Considering the above, you are in default of paying the amount of $287.57, by cheque in the name of "Syndicat de la copropriété Roccabella" and this, before July 30, 2021.

Failing this, our client reserves ail his rights and recourses against you. […] [ 17 ] Le 24 février 2022, le Syndicat introduit le présent recours et recherche comme conclusion la condamnation de M.

Ganni pour les montants indiqués dans la mise en demeure, il réclame en sus des frais extra judiciaires et produit une facture d’avocat pour 2 132,09$ [ 18 ] Madame Dalia Ganni représente le défendeur à l’audience. [ 19 ] Elle relate dans son témoignage les faits pertinents suivants. [ 20 ] Le 15 février 2019, suite aux travaux d’application de scellant dans le cadrage de la porte d’entrée du condo par des préposés du Syndicat, le pêne de la serrure de la porte est resté coincée à l’intérieur de la serrure. Elle a rapporté la situation au Syndicat.

Des tentatives effectuées par le préposé du Syndicat n’ont pas permis de corriger la situation. [ 21 ] Elle produit en preuve un enregistrement vidéo qui montre que le pêne de la serrure ne sortait pas vers l’extérieur. [ 22 ] Madame Ganni affirme que la serrure a été brisée par le préposé du Syndicat. [ 23 ] Elle relate que le 19 juillet 2020, l’alimentation d’eau était arrêtée durant 12 heures.

Elle affirme que la cartouche de la douche a été endommagée par les particules et sédiments qui se sont retrouvés dans la conduite d’eau. [ 24 ] Elle produit en preuve deux déclarations pour valoir témoignage (Pièce D-4 14

a) et c); D-4 14 a), b). [ 25 ] Appelé comme témoin, M. Ghanim Ganni, le père du défendeur affirme que la serrure a commencé à mal fonctionner après que les préposés du Syndicat ont tenté de le réparer. ANALYSE ET MOTIFS La demande principale [ 26 ] La preuve présentée qui consiste dans le témoignage de M. Mangiante, des observations inscrites sur la facture du serrurier permet d’établir que le Syndicat a retenu les services du serrurier pour des travaux qui sont exécutés sur une

partie privative à usage exclusif, au bénéfice de M. Ganni en tant que propriétaire de l’unité de condo en question. [ 27 ] La preuve présentée par le défendeur voulant que la serrure soit brisée par un préposé du Syndicat, qui repose sur des soupçons

ne suffit pas pour établir par prépondérance de preuve la faute du préposé du Syndicat, la contestation pour ce poste de réclamation doit échouer. [ 28 ] En ce qui concerne la cartouche de douche, vu que le cout de remplacement de la cartouche est assumé par le Syndicat qui ne réclame que le remboursement des honoraires facturés par le plombier, le débat sur cette question est futile et inutile. [ 29 ] En regard de la preuve la réclamation du Syndicat pour la facture du serrurier au montant de 132.23$ est fondée, elle doit être assumée par M. Ganni, ce en application de la déclaration de copropriété qui prévoit à l’article . 2.2.3.1., que le copropriétaire qui utilise seul une

partie commune à usage restreint doit en as sumer l'intégralité des frais, y compris les frais de remplacement. [ 30 ] La cartouche de la douche, remplacée étant située dans la

partie privative du condo M. Ganni, il revient à M. Ganni d’assumer les coûts afférents à l’entretien de cet accessoire, ce en application de la déclaration de copropriété qui prévoit à l’article 1.1.1.9. que chaque copropriétaire est tenu, à ses frais, de maintenir sa

Partie privative (habitation) et accessoire en bon état, propre et conforme aux normes sanitaires.

La responsabilité du défendeur est engagée pour la somme 284.57$, (P- 12). [ 31 ] En ce qui concerne le montant réclamé pour honoraires extrajudiciaires, le Tribunal tient compte de la modicité des montants en litige et de la nature de la réclamation portant sur deux factures, il arbitre à 500$ le montant à accorder au Syndicat pour ce poste de réclamation, ce en application de l’article 16.7 de la déclaration de copropriété qui prévoit : Les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d'un conseiller juridique sont retenus par le Syndicat à la suite du défaut d'un Copropriétaire de respecter les dispositions de la Déclaration, y compris quant aux paiements dus par un Copropriétaire au Syndicat en vertu de la Déclaration, sont à la charge de ce Copropriétaire […] La demande reconventionnelle [ 32 ] Le 5 octobre 2023, soit un mois avant la date fixée pour l’audition, le défendeur représenté par Dalia Ganni, introduit au dossier une demande reconventionnelle dans laquelle il recherche comme conclusion la condamnation du Syndicat pour des dommages au montant de 5 000$, pour stress, inconvénients, négligence, mauvaise foi et manque de coopération. [ 33 ] En matière de procédure abusive, il faut tout d’abord établir

sommairement que l’acte de procédure peut constituer un abus. Si cette première étape est franchie, il y a renversement de fardeau de preuve. [ 34 ] Les articles 51 et 52 du Code de Procédure civile , («C.p.c.») énoncent : 51. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics. 52. Si une

partie établit

sommairement que la demande en justice ou l’acte de procédure peut constituer un abus, il revient à la

partie qui l’introduit de démontrer que son geste n’est pas exercé de manière excessive ou déraisonnable et se justifie en droit. La demande est présentée et contestée oralement, et le tribunal en décide sur le vu des actes de procédure et des pièces au dossier et, le cas échéant, de la transcription des interrogatoires préalables à l’instruction.

Aucune autre preuve n’est présentée, à moins que le tribunal ne l’estime nécessaire. [1] […] Soulignements ajoutés [ 35 ] Dans la cause Gazonnière Alexander c. 9169-3432 Québec inc. (Groupe Verna,), 2013 QCCQ 4675 , le juge Massol, résume les principes en matière de recours ou procédure abusifs: […] [91] Dans un tel cas, peut-on parler d'abus de procédures ? [92] L'abus peut consister à utiliser les mécanismes judiciaires ou procéduraux, sans cause raisonnable ou probable, sans motif valable, même de bonne foi [18] . [93] Il peut s'agir de l'exercice par mauvaise foi d'un recours, c'est-à-dire avec l'intention de causer des dommages à l'autre partie, ou simplement par témérité, c'est-à-dire de mettre de l'avant un recours ou une procédure alors qu'une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances analogues, conclurait à l'inexistence d'un fondement pour cette procédure [ 19 ] […] Références de bas de pages omises. [ 36 ] La lecture attentive de la demande reconventionnelle a permis de déterminer qu’à première vue elle parait abusive, en ce qu’elle porte sur des faits allégués qui pourtant remontent avant le dépôt de de la contestation en juin 2022, conjugué avec le comportement du défendeur qui a forcé la judiciarisation dans cette affaire dans le contexte décrit précédemment.

[ 37 ] Le Tribunal a souligné ce fait à Mme Dalia Ganni avant de procéder à la poursuite de l’audience sur la demande reconventionnelle. Elle a informé le Tribunal qu’elle se désiste de la demande reconventionnelle. [ 38 ] Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le mérite de la demande reconventionnelle sauf pour dire que ses chances de succès étaient dès le départ vouées à l’échec.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEUILLE partiellement la demande principale; CONDAMNE le défendeur Sammer Ganni à payer à la défenderesse Syndicat de la copropriété Roccabella, la somme de 416,80$, avec intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec à compter à compter de la date de la mise en demeure, du 15 juillet 2021; CONDAMNE le défendeur Sammer Ganni à payer à la défenderesse Syndicat de la copropriété Roccabella la somme de 500$ en frais extrajudiciaires; CONDAMNE le défendeur Sammer Ganni à payer à la défenderesse Syndicat de la copropriété Roccabella les frais de justice de 163$; PREND ACTE du désistement de la demande reconventionnelle. _________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

Date d’instruction : 8 novembre 2023