2013 QCCQ 9341, 2013 QCCQ 9341

Franssen c. Paquette 2013 QCCQ 9341 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-015808-124 DATE : 6 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MONIKA FRANSSEN , domiciliée et résidant au […], Waterville (Québec) […] et ALLISTER MITCHELL , domicilié et résidant au […], Waterville (Québec) […] Demandeurs c.

JULIE PAQUETTE , domiciliée et résidant au […], Sherbrooke (Québec) […] et SIMON STEBENNE , domicilié et résidant au […], Sherbrooke (Québec) […] Défendeurs et demandeurs en garantie c.

DENISE TARDIF , domiciliée et résidant au […], L'Île-Perrot (Québec) […] Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant des vices cachés affectant la maison achetée des défendeurs, les demandeurs leur réclament 6 181,14 $, pour les coûts suivants : • installation d'un évent [1] 1 126,96 $ • réparation de coulisses [2] 312,76 $ • plomberie – salle de bain [3] 866,78 $ • plafond à refaire [4] 475,00 $ • foyer (rendre conforme) [5] 2 831,03 $ • inspection du foyer [6] 147,40 $ • tuyau – évier de la cuisine (à faire) 150,00 $ • frais d'avocat [7] 271,21 $ [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation.

Ils nient que des vices affectaient la propriété vendue. Si vice il y a, ils soutiennent qu'il s'agit de vices apparents. [ 3 ] Ils soutiennent également que la cheminée a fait l'objet d'une évaluation avant la vente [8] .

Les défendeurs se sont dégagés de toute responsabilité concernant la non-conformité de la cheminée [9] . [ 4 ] Ils invoquent également que les travaux de réparations de la majorité des vices dénoncés à la mise en demeure ont été effectués avant qu'ils ne puissent en faire la constatation. [ 5 ] Ils appellent en garantie la propriétaire antérieure qui a fait des travaux de plomberie avant leur achat de la propriété.

LES FAITS PERTINENTS [ 6 ] De l'ensemble de la preuve, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 7 ] Le 15 mars 2010, les demandeurs, intéressés par la propriété des défendeurs, font inspecter l'immeuble [10] . [ 8 ] Le 28 mai 2010, les demandeurs achètent la propriété des défendeurs [11] .

Les défendeurs ont acquis cette maison de la défenderesse en garantie, en mai 2007. [ 9 ] Cette dernière était propriétaire de ce cottage, datant d'environ 1875, depuis 1984. [ 10 ] Au moment de l'achat de la propriété, le sous-sol et le grenier de la résidence ne sont pas aménagés. [ 11 ] Le 31 mai 2010, les demandeurs déménagent dans la maison.

[ 12 ] D'importants travaux de rénovation débutent. Des ouvriers sont sur place dès le 1 er juin 2010. [ 13 ] La fille des demandeurs est effrayée par un bruit de tuyauterie, en provenance de la garde-robe de sa chambre. Le 1 er juin 2010, le plombier fait cesser le bruit, en enlevant le couvert de l'évent mécanique [12] .

Cette intervention crée un retour d'eau dans le lavabo lorsque la chasse d'eau de la toilette est actionnée. [ 14 ] Le 11 juin 2010, un tuyau au sous-sol se détache et provoque une fuite d'eau [13] . [ 15 ] Les 14 et 15 juin 2010, la demanderesse transmet un courriel à la défenderesse lui demandant de payer le coût de la réparation de la fuite d'eau et de l'installation d'un évent [14] . [ 16 ] Le 6 juillet 2010, les demandeurs constatent une tache au plafond du salon. Le 8 juillet, ils font ouvrir le plafond. Le plombier procède à la réparation [15] et l'entrepreneur défait puis refait une

partie du plafond. [ 17 ] Le 12 juillet 2010, le plombier installe un évent, en le passant dans le grenier et modifie la garde-robe [16] . [ 18 ] Le 16 juillet 2010, les demandeurs constatent que le tuyau de l'évier de la cuisine fuit.

Ce tuyau n'a pas encore été réparé [17] . [ 19 ] À la mi-juillet 2010, un autre tuyau cause une fuite d'eau au plafond du sous-sol nouvellement rénové. [ 20 ] Le 4 août 2010, une autre fuite d'eau provenant de la tuyauterie de la douche affecte le plafond du salon. [ 21 ] Le 4 février 2011, les demandeurs, par l'entremise de leur procureur, envoient une mise en demeure aux défendeurs. [ 22 ] Après un premier refus, le 6 avril 2011, les demandeurs acceptent que les défendeurs inspectent le bâtiment concernant les problèmes soulevés dans la mise en demeure. [ 23 ] Au moment de cette visite, l'inspecteur constate que d'importants travaux ont été réalisés par les demandeurs depuis l'achat : l'aménagement complet du grenier, l'ajout de lucarnes, la réfection de la toiture et l'aménagement complet du sous-sol [18] .

ANALYSE ET MOTIFS [ 24 ] La garantie de qualité est codifiée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. L'analyse de la présence ou non d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des incon​vénients sérieux à l'usage du bien vendu.

Son importance doit être telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable. • Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur n'est pas caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse puisque c'est l'état du bien que garantit le vendeur et non son propre fait. • Le vice doit être caché. C'est dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent.

Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation. Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert. • Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente. [ 26 ] L'acheteur, qui prouve que le bien acheté est affecté d'un vice caché, a droit à une diminution du prix de vente. Cette diminution ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs requis.

Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour en établir le montant approprié. [ 27 ] C'est le caractère « caché » du vice qui suscite le plus de questionnements et de débats. Sur ce point, certains critères permettent de cerner cette notion : • un vice caché est celui qui n'a pu être découvert par un acheteur prudent et diligent qui a procédé à un examen attentif et consciencieux de l'objet de la vente; • le Code civil n'exige pas que l'acheteur fasse expertiser l'objet avant de conclure la transaction.

Cependant, il peut arriver dans certains cas qu'on qualifie « d'imprudent » un acheteur qui aurait omis de consulter les ressources appropriées avant d'acheter (présence d'indices révélateurs d'un problème, ignorance de l'acheteur, etc.); • ainsi, la présence d'indices commande que l'acheteur pousse son investigation plus à fond et se renseigne davantage à ce sujet;

• les circonstances particulières de la vente en litige doivent être prises en considération, tels le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), celui de l'acheteur (profane ou qualifié en la matière), la nature du bien vendu (maison, commerce, véhicule), son âge, son prix, la nature du vice allégué et le comportement des parties lors de la transaction [19] ; • des clauses d'exclusion de la garantie légale peuvent avoir été inscrites au contrat; • des représentations fausses, inexactes, incomplètes ou des réticences du vendeur, même de bonne foi, peuvent avoir pour effet de rendre « caché » ce qui normalement serait considéré comme « apparent » . [ 28 ] Le Tribunal doit analyser les différentes réclamations, à la lumière de ces principes.

Le foyer et la cheminée [ 29 ] La promesse d'achat, signée le 9 mars 2010, contient la mention suivante concernant la cheminée : « Le VENDEUR fera faire une inspection de la cheminée par un expert, advenant une non-conformité, le vendeur se dégage de toutes responsabilités [20] ». [ 30 ] Un document provenant d'une compagnie spécialisée dans les foyers recommandée par le courtier des acheteurs, daté du 12 mars 2010, indique [21] : Inspection d'un foyer de maçonnerie au salon du rez-chaussé en bonne état avec porte artisanale base avant conforme avec clé du damper artisanale. [Transcription conforme] [ 31 ] Le 15 mars 2010, le rapport d'inspection préachat [22] indique que l'inspecteur n'a pas procédé à l'examen de la cheminée et du foyer, car ceux-ci seront inspectés par un spécialiste. [ 32 ] Un document provenant d'une compagnie de maçonnerie, daté du 27 février 2011, estime les travaux à 2 831,03 $ pour mettre le foyer conforme [23] .

Il indique : Inspection foyer en brique au rez-de-chaussée plusieurs fissures dans l'âtre du foyer Trappe du dumper est tordue Clé non fonctionnelle Matériaux combustible sous le tablier Devant porte du foyer et facade de brique [Transcription conforme] [ 33 ] Dans son témoignage, le représentant de cette compagnie précise que lors de l'inspection, les fissures et la trappe pouvaient être visibles. Il mentionne également que depuis 40 ans, il faut installer une dalle de béton.

Le foyer étant plus vieux, il faut, pour le rendre conforme, enlever la brique, mettre une dalle de béton et remplacer la brique. [ 34 ] Selon le Tribunal, les fissures, la trappe et la clé sont des problèmes apparents qui pouvaient être décelés. Ils ne peuvent être qualifiés de vices cachés. Considérant l'âge de la maison, la mise aux normes du foyer était prévisible. [ 35 ] Le Tribunal souligne également que la clause d'exonération, signée par les défendeurs sur la contre-proposition lors de l'achat [24] , ne permet pas aux demandeurs de réclamer ces réparations.

La preuve démontre que cette clause vise à la fois le foyer et la cheminée. [ 36 ] La réclamation pour la réfection du foyer est donc rejetée. L'évent [ 37 ] Le rapport d'inspection préachat du 15 mars 2010 ne contient, sous la rubrique plomberie, aucune mention sur l'évent, ni quant à l'état de la tuyauterie [25] . [ 38 ] Selon le rapport d'inspection du 26 avril 2011 produit par les défendeurs [26] et du témoignage du technologue, il est courant que, dans les maisons d'un certain âge, on utilise des évents mécaniques pour ventiler la plomberie d'une maison.

Il a constaté qu'un tel évent est présent sous l'évier de la cuisine et un autre a été installé par le plombier des demandeurs lors de l'aménagement de la nouvelle salle de bain au sous-sol. Son rapport contient la mention suivante : L'ajout d'évent mécanique au niveau de la plomberie vise à favoriser la ventilation du système et améliorer le drainage. Le bruit en provenance de l'évent confirme qu'il fonctionne et qu'il est bel et bien utile. […] [ 39 ] Les demandeurs ont fait retirer le bouchon de l'évent mécanique. Ils admettent que ce retrait a provoqué un mauvais fonctionnement d'une

partie de la plomberie. Ils ont alors décidé de faire installer un évent principal. [ 40 ] La preuve ne démontre pas que l'évent mécanique était défectueux.

[ 41 ] L'absence d'un évent principal au toit de la maison n'a pas fait l'objet d'une mention dans le rapport préachat. Cette absence peut être visuellement constatée. Selon le Tribunal, cet élément ne peut être qualifié de vice caché. [ 42 ] Le Tribunal rejette la réclamation pour l'évent. La tuyauterie • Conduite au sous-sol [ 43 ] Le 11 juin 2010, la demanderesse indique que le plombier travaillait dans une autre

section au sous-sol lorsque le tuyau s'est détaché. [ 44 ] Selon l'inspecteur des défendeurs, lors des travaux au sous-sol et de l'installation d'une nouvelle salle de bain, les conduits de la plomberie ont bougé. [ 45 ] Il précise que les cols peuvent tenir des années. Le problème peut arriver subitement. [ 46 ] Au moment de l'achat, le sous-sol n'était pas aménagé.

S'il y avait eu fuite d'eau antérieurement à l'achat, l'inspecteur aurait pu le déceler. [ 47 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs n'ont pas prouvé l'antériorité du problème de fuite au sous-sol. • Conduit sous l'évier de la cuisine [ 48 ] L'inspecteur témoigne que le raccordement du tuyau de l'évier de la cuisine pouvait également être visible, lors de l'inspection.

S'agissant d'un vice apparent, le Tribunal ne peut faire droit à cette réclamation. • Fuite d'eau au plafond du salon [ 49 ] Les coulisses au plafond du salon auraient été causées, selon les demandeurs, par un raccord sous le bain et la plomberie de la salle de bain. Les demandeurs ont constaté la tache au plafond le 6 juillet 2010. Le 8 juillet 2010, ils font ouvrir le plafond, réparer le raccord et refermer le plafond. [ 50 ] Selon l'

article 1739 du Code civil du Québec , le processus de réclamation doit être entrepris par l'envoi au vendeur d'une dénonciation écrite, dans un délai raisonnable depuis la découverte du vice : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 51 ] Selon la doctrine [27] , la raison d'être de la dénonciation est de permettre au vendeur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts. [ 52 ] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 du Code civil du Québec doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché. Selon une décision récente de la Cour d'appel, dans l'affaire Argayova c. Fernandez [28] , le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci.

L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer [29] . [ 53 ] Vu l'absence de dénonciation transmise avant les travaux, le Tribunal doit rejeter la réclamation. Frais d'avocat [ 54 ] Les demandeurs réclament la somme de 271,21 $ pour frais d'avocat. Sauf en cas d'abus de poursuite, ces sommes ne sont pas reconnues à

titre de dommages [30] . [ 55 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 56 ] REJETTE la demande; [ 57 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 152 $ pour les frais de contestation. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q.

Date d’audience : 8 avril 2013