2021 QCCQ 8941, 2021 QCCQ 8941

Mendez c. Bergeron 2021 QCCQ 8941 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-069377-199 DATE : 23 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CARMEN MENDEZ 169, Paul-Henri Lachance Québec (Québec) G1M 3B4 et JACQUES MARTEL [...] Québec (Québec) [...] Parties demanderesses c. RÉMI BERGERON [...] Québec (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Selon la demande modifiée produite au dossier, les demandeurs, madame Carmen Mendez et monsieur Jacques Martel (madame Mendez et monsieur Martel) réclament un total de 13 790,73 $ personnellement au défendeur, monsieur Rémi Bergeron (monsieur Bergeron), parce qu’il n’aurait pas adéquatement accompli, selon eux ses fonctions de Président du Syndicat de la copropriété Les Condos du Domaine à Québec. [ 2 ] Monsieur Bergeron conteste cette réclamation.

LE CONTEXTE [ 3 ] Depuis 2004, madame Mendez et monsieur Martel sont propriétaires de trois unités dans l’un des bâtiments faisant

partie de Les Condos du Domaine situés dans la ville de Québec. [ 4 ] Il n’occupe pas ceux-ci et les ont mis en location. Lorsqu’ils ont acquis ces immeubles, ils ont reçu de la notaire Me Diane Perreault une Déclaration de copropriété datée du 15 décembre 2004. [ 5 ] Dans celle-ci, outre les descriptions habituelles des parties communes et des parties privatives, il est fait mention à l’article 97 paragraphe 1 que la location des fractions est autorisée dans les parties privatives. Au paragraphe 2 de ce même

article il est précisé que les copropriétaires, les locataires et occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit, en aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, leurs invités, leurs clients ou des gens à leur service. [ 6 ] Au paragraphe 12 de cet article, il est précisé ceci relativement aux animaux qui sont autorisés ou non : Aucun animal autre que domestique ne peut être gardé à l’intérieur d’une

partie privative. Tout animal domestique considéré nuisible par le conseil d’administration du syndicat ne peut être gardé à l’intérieur d’une

partie privative. […] [Reproduction intégrale] [ 7 ] À l’article 98 paragraphe 5 il est souligné qu’aucun animal ne peut être laissé ou gardé sur les parties communes, à moins d’autorisation expresse consentie par les règlements de la copropriété ou par les administrateurs.

[ 8 ] En regard de la piscine extérieure sur les lieux, tant madame Mendez que monsieur Martel et monsieur Bergeron confirment que seulement quatre invités des propriétaires ou locataires sont autorisés par unité de copropriété pour pouvoir en bénéficier. [ 9 ] Le litige entre les parties émane principalement d’une assemblée générale annuelle des copropriétaires qui a eu lieu le 21 février 2018. Lors de celle-ci, il y avait 37 propriétaires qui étaient présents représentant 37 voix sur 54, soit 69 % des voix de la Copropriété.

Madame Mendez et monsieur Martel affirment qu’ils voulaient soumettre des questions à l’assemblée mais que celles-ci ont été placées dans le varia et ne pouvait faire l’objet de vote.

Ils auraient souhaité que leurs questions principalement relatives aux chiens, aux invités pouvant accéder à la piscine et à un problème d’une canalisation qu’ils avaient dans une de leurs unités puissent être discutées avec droit de vote. [ 10 ] Monsieur Bergeron répond que les questions ont été placées dans le varia étant donné qu’elles ont été soumises après la transmission de l’avis de convocation et que chaque copropriétaire avait 5 jours pour signaler celles-ci. [ 11 ] Ainsi au varia au point 10.1 il est mentionné comme

titre « Propriétaires de chiens/Droit refusé au locataire actuel et futur ». Il faut souligner que la problématique relative à des chiens émane, selon le témoignage de monsieur Gaétan Simard, l’un des membres du conseil d’administration du Syndicat, de personnes propriétaires d’unités de copropriétés dans un bâtiment situé en face de celui occupé par les locataires de madame Mendez et monsieur Martel. Il semblerait qu’un ou des chiens détenus par ces locataires faisaient leurs besoins à l’extérieur du bâtiment notamment sur le gazon. [ 12 ] C’est dans ce contexte que dans la

section varia du procès-verbal de l’assemblée du 21 février 2018 il est écrit ceci au paragraphe 10.1 : Régis Dubois (3126) explique qu’il y a des problèmes avec certains locataires possédant des chiens. Ceux-ci leur font faire leurs besoins à leur chien sur le terrain de la copropriété, notamment entre les blocs 4 et 5, dans l’allée menant à la piscine. Il semble même que des excréments se retrouvent dans les aires de stationnement et sur le perron avant du bloc 4. Il propose que les locataires n’aient plus le droit de posséder de chien. Des discussions s’ensuivent.

Le propriétaire des condos loués, Jacques Martel (3122, 3124 et 3128), dont les locataires font faire à leurs chiens leurs besoins sur le terrain de la copropriété, affirme que ce n’est pas le cas. Plusieurs copropriétaires lui assurent que tel est le cas, en ayant été témoin à plusieurs reprises. Régis Dubois demande à Jacques Martel s’il accepterait d’aviser les occupants de ses condos d’aller faire faire les besoins de leurs chiens sur le terrain d’Hydro-Québec.

Jacques Martel accepte. [Reproduction intégrale] [ 13 ] Monsieur Martel affirme qu’il a fait des recherches subséquemment auprès d’Hydro-Québec et a appris que les chiens ne pouvaient faire leurs besoins sur les terrains de celle-ci. [ 14 ] Par ailleurs, la question relative aux chiens a été réglée par un Règlement sur les animaux domestiques selon le document qui a été produit au dossier comme pièce PJ-11 daté du 29 avril 2018. Dans celui-ci il est mentionné notamment ceci : Les espaces réservés pour l’élimination de chiens sont ceux des terrains des lignes d’Hydro et derrière les cabanons.

Il est entendu que les détenteurs de chiens doivent ramasser au fur et à mesure les excréments de leur chien. [Reproduction intégrale] [ 15 ] Or, il appert que maintenant les propriétaires de chiens ne peuvent amener ceux-ci pour leurs besoins qu’à l’arrière des cabanons de la copropriété et non sur les terrains d’Hydro-Québec. Les copropriétaires auraient été avisés à cet égard. [ 16 ] L’autre point qui a fait l’objet de discussions et même d’un vote dans le varia de l’assemblée générale annuelle du 21 février 2018 s’avère l’accès à la piscine pour les invités des locataires. [ 17 ] Dans la

section 10.2 intitulée « Locataire vs espace commun », il est écrit : Martin Lagacé (3168) propose que lors du renouvellement du bail ou des nouveaux baux à venir, il soit inscrit que seul le locataire ou les locataires inscrits sur le bail aient accès aux espaces communs, plus précisément à la piscine. La proposition est secondée par Johanne Lefebvre (3166). Diane Godbout (3146) émet une autre proposition, soit celle que les locataires demandent l’autorisation à l’avance pour avoir accès à la piscine avec des invités. René Maltais (3070) seconde cette proposition.

L’assemblée passe au vote : 24 copropriétaires votent pour la proposition de Martin Lagacé, alors que 12 copropriétaires votent en faveur de la proposition de Diane Godbout.

Dorénavant, les locataires dont le nom figure sur le bail auront accès à la piscine, mais ils ne pourront pas y amener d’invités. [Reproduction intégrale] [ 18 ] À cet égard, monsieur Richard Côté, qui a également été administrateur au Syndicat de la copropriété en 2017 et 2018, souligne que la raison pour laquelle ce sujet a été amené c’est qu’il y a eu des excès notamment les 24 juin et 1 er juillet où il y a eu 10-12 invités qui ont fait du bruit dérangeant des propriétaires d’unités de la copropriété. [ 19 ] À ce sujet, madame Mendez et monsieur Martel ont consulté Me François Marchand et celui-ci a eu des échanges avec l’avocat du Syndicat de la copropriété Me Michel Paradis. [ 20 ] Dans une lettre adressée à Me Marchand le 24 mai 2018 Me Paradis souligne à celui-ci que les différents points mentionnés au varia ne peuvent faire l’objet d’un vote et qu’ainsi le vote pris au point 10.2 était invalide et ne sera pas considéré par le Syndicat.

Il

s’agit de celui relatif à la piscine mentionnée précédemment et qui ne visait que les invités de locataires lors du renouvellement de leur bail ou au moment de nouveaux baux. [ 21 ] Lors de l’assemblée générale du 21 février 2018, madame Mendez et monsieur Martel ont amené un dernier point soit celui énoncé au point 10.4 intitulé « Responsabilité du Syndicat-Canalisations à l’intérieur des murs ». Il est mentionné ceci dans le procès- verbal : Jacques Martel (3122, 3124 et 3128) désire porter à la connaissance de l’assemblée que les robinets des lave-linges ont une durée de vie d’une quinzaine d’années environ.

Jacques Martel a engagé un électricien pour changer le robinet d’un de ses condos et le conseil d’administration a refusé de rembourser la dépense de remplacement du robinet. Les membres du conseil d’administration confirment et précisent que c’est au copropriétaire d’assumer cette dépense. [Reproduction intégrale] [ 22 ] Lors de l’audition, monsieur Bergeron a souligné que le conseil d’administration du Syndicat a considéré que cela faisait

partie des parties privatives de l’immeuble et non des parties communes.

Dans la Déclaration de copropriété reçue par madame Mendez et monsieur Martel, il est écrit ceci au paragraphe 4 de l’article 9 relatif aux parties communes : Tous les systèmes hors des parties privatives, tels que : d’électricité, de chauffage, de tuyauterie, de plomberie, lde ventilation, de canalisation (hors des parties privatives), de signalisation, etc…; [Reproduction intégrale] [ 23 ] Par ailleurs, relativement aux parties privatives le paragraphe 10 de l’article 97 énonce : Chaque copropriétaire est responsable de l’entretien et des réparations des conduits électriques et des canalisations d’eau et d’égouts se trouvant à l’intérieur de sa

partie privative et servant à l’exploitation de cette dernière. [Reproduction intégrale] [ 24 ] En regard d’un robinet qui a dû être changé dans l’une des unités détenues par madame Mendez et monsieur Martel, il y a eu mésentente entre eux et le conseil d’administration du Syndicat à savoir si cela fait

partie d’une

partie commune ou d’une

partie privative. Tel que mentionné plus haut, le Syndicat de la copropriété a considéré que cela faisait

partie d’une

partie privative contrairement aux prétentions de madame Mendez et monsieur Martel. [ 25 ] À la suite de l’assemblée générale du 21 février 2018, les tensions ont augmenté entre madame Mendez et monsieur Martel, certains de leurs locataires dont le fils de madame Mendez et monsieur Bergeron ainsi que certains membres du conseil d’administration du Syndicat de la copropriété. Il y a eu des lettres transmises relativement à cela notamment entre avocats et le tout s’est terminé par un recours entrepris à la Cour du Québec division des petites créances contre monsieur Rémi Bergeron à

titre d’ex-président du Syndicat des Condos du Domaine le 25 avril 2019. [ 26 ] Ultérieurement, ils ont modifié leur demande pour préciser qu’ils requièrent de monsieur Bergeron à

titre personnel le remboursement des sommes qu’ils ont versées à leur avocat de 2 658,23 $ ainsi que 1 132,50 $ pour des frais de réparation du robinet mentionné plus haut et du balcon dans l’une de leur copropriété qui avait, selon eux, une pente négative. Enfin, ils mentionnaient dans leur demande modifiée qu’ils requerraient 10 000 $ en dommages et intérêts punitifs.

À l’audition ils ont précisé qu’il s’agit plutôt de dommages moraux et compensatoires. [ 27 ] Ils précisent dans leur demande que le recours est entrepris personnellement contre monsieur Bergeron parce qu’il considère que par les décisions qu’il a prises celles-ci seraient discriminatoires, basées sur son appréciation personnelle, particulièrement lors de l’assemblée générale annuelle du 21 février 2018 et qu’il aurait également agi avec insouciance, manque d’impartialité et dans un esprit de vengeance à leur égard. [ 28 ] Monsieur Bergeron nie cela. [ 29 ] LA QUESTION EN LITIGE Le recours entrepris par madame Mendez et monsieur Martel contre monsieur Bergeron personnellement, en raison de la façon dont il a exercé sa fonction de président du Syndicat de la copropriété Les Condos du Domaine en 2018 est-il bien-fondé en fait et en droit?

ANALYSE [ 30 ] Madame Mendez et monsieur Martel basent leur recours principalement sur les articles 321 et 322 du Code civil du Québec qui énoncent : 321. L’administrateur est considéré comme mandataire de la personne morale. Il doit, dans l’exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi, l’acte constitutif et les règlements lui imposent et agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés. 322. L’administrateur doit agir avec prudence et diligence.

Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté dans l’intérêt de la personne morale. [ 31 ] Ainsi, ils lui reprochent principalement de ne pas avoir agi avec prudence et diligence, honnêteté et loyauté dans l’intérêt du

Syndicat de la copropriété. [ 32 ] À ce sujet, dans la Déclaration de copropriété reçue par madame Mendez et monsieur Martel de la notaire Me Diane Perreault, il est écrit ceci aux articles 36 et 37 qui sont dans la

section intitulée « RESPONSABILITÉ ET IMMUNITÉ DU CONSEIL D’ADMINISTRATION » : Art. 36 : Les administrateurs ne sont pas personnellement responsables envers les tiers avec qui ils contractent au nom et pour le compte du syndicat pourvu qu’ils agissent dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés. De même, les administrateurs n’engagent pas leur responsabilité personnelle envers le syndicat lorsqu’ils agissent dans les limites de leurs pouvoirs avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l’intérêt du syndicat et de la copropriété.

Dans ces conditions, ils sont tenus indemnes par le syndicat et n’assument aucune responsabilité pour les frais, dépenses, charges ou pertes qu’ils ont encourus pour l’administration de l’immeuble et du syndicat. Art. 37 : Chaque administrateur du syndicat est responsable, avec les autres administrateurs, des décisions du conseil d’administration, à moins qu’il n’ait fait consigner sa dissidence au procès-verbal des délibérations. Un administrateur absent à une réunion du conseil est présumé ne pas avoir approuvé les décisions prises lors de cette réunion. [Reproduction intégrale] [ 33 ] Dans la

section suivante de la Déclaration de copropriété intitulée l’assemblée des copropriétaires, il est affirmé à l’article 38 : L’assemblée des copropriétaires doit agir avec impartialité dans l’intérêt du syndicat, de l’immeuble et de la copropriété. Elle ne doit adopter aucune décision dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou à certains d’entre eux ou au mépris de leurs droits. [Reproduction intégrale] [ 34 ] Chaque

partie doit soumettre ses prétentions selon les paramètres établis aux articles 2803 et 2804 du C.c.Q. : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 35 ] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties, le Tribunal conclut que la responsabilité personnelle de monsieur Bergeron ne peut être retenue à

titre de président du Syndicat de la copropriété Les Condos du Domaine pour les gestes qui lui sont reprochés plus particulièrement en 2018, lors de l’assemblée générale annuelle tenue le 21 février et des événements qui ont eu lieu par la suite. [ 36 ] Certes, il y a eu des mésententes entre madame Mendez, monsieur Martel et le conseil d’administration du Syndicat de la copropriété alors en place. [ 37 ] Par ailleurs, les membres de ce conseil d’administration, incluant monsieur Bergeron et messieurs Côté et Simard qui ont témoigné à l’audition, ont agi dans le déroulement de l’assemblée générale ainsi que par la suite en tenant compte des représentations qui leur étaient faites par d’autres copropriétaires. [ 38 ] En ce qui concerne les chiens qui pouvaient être détenus soit par un propriétaire ou un locataire, l’article 10.1 du procès-verbal du 21 février 2018, cité plus haut, démontre que monsieur Martel avait une version des faits par rapport aux chiens détenus par ses locataires qui diffère de celle d’autres copropriétaires.

Monsieur Côté a affirmé qu’il n’y avait pas eu de discrimination par rapport à madame Mendez et monsieur Martel relativement aux chiens et monsieur Simard a ajouté qu’il avait reçu des plaintes de personne demeurant dans un édifice de la copropriété situé en face de celle où madame Mendez et monsieur Martel sont propriétaires de 3 unités relativement à ce sujet. [ 39 ] En tenant compte de ces divers éléments de la preuve, le Tribunal conclut qu’en ce qui concerne la problématique liée aux chiens, monsieur Bergeron personnellement n’a pas agi à l’encontre de ses obligations tant au Code civil du Québec qu’à la Déclaration de copropriété à

titre de président du conseil d’administration du Syndicat. [ 40 ] D’ailleurs, en ce qui concerne les chiens, ce qui causait problème a été résolu au cours de l’année 2018 et ce, pour l’ensemble des copropriétaires et de leurs locataires, le cas échéant. [ 41 ] En regard des invités pouvant venir à la piscine et plus particulièrement ceux des locataires, le Tribunal remarque qu’à l’article 10.2 du procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 21 février 2018, ce n’est pas monsieur Bergeron qui a fait des propositions par rapport à cela mais plutôt monsieur Martin Lagacé et madame Diane Godbout qui sont des copropriétaires.

De plus, il y a eu un vote de 24 copropriétaires en faveur de la proposition de monsieur Lagacé et de 12 copropriétaires en faveur de celle de madame Godbout. Il y a donc un total de 36 votes sur 37 voix qui étaient possibles ce jour-là. Donc, il ne s’agit pas d’une décision qui a été prise sur la base d’un comportement personnel de monsieur Bergeron. À savoir s’il pouvait y avoir ou non vote sur un sujet soumis en varia, cela est autre chose.

Comme le Tribunal le signale plus haut dans ce jugement, Me Michel Paradis précise dans une lettre qu’il adresse à l’avocat de madame Mendez et monsieur Martel qu’il ne pouvait y avoir de vote pris lors de l’assemblée générale annuelle pour les sujets traités en varia. [ 42 ] Au sujet de la piscine, monsieur Côté a expliqué dans son témoignage à l’audition qu’il y avait eu un surnombre de ces derniers à la piscine les 24 juin et 1 er juillet de l’année précédente et qu’il y avait lieu d’intervenir.

[ 43 ] Certes cela ne devait pas viser spécifiquement et uniquement les locataires des copropriétaires mais cet aspect a été corrigé ultérieurement.

Le Tribunal souligne que la proposition de monsieur Lagacé et celle de madame Godbout ne visait pas simplement les locataires de madame Mendez et monsieur Martel mais bien l’ensemble des locataires pouvant occuper les lieux de Les Condos du Domaine. [ 44 ] En ce qui concerne la réparation du balcon de l’une des unités de madame Mendez et monsieur Martel au prix de 977,29 $ le Tribunal retient le témoignage de monsieur Bergeron relativement au fait que monsieur Martel, qui est le représentant de l’immeuble qu’il occupe avec trois autres propriétaires, n’a pas suivi la procédure requise pour obtenir par écrit l’assentiment de ces derniers pour l’autorisation des travaux.

Monsieur Bergeron a produit comme pièce D-1 un formulaire type pour l’autorisation de travaux afin que ceux-ci soient soumis au conseil d’administration et éventuellement payés par celui-ci si cela relevait du Syndicat de la copropriété. [ 45 ] Monsieur Martel a confirmé à l’audition qu’il n’a pas obtenu de consentement écrit de la part des trois autres copropriétaires et en conséquence, le Tribunal rejette sa demande à ce sujet. [ 46 ] Le Tribunal ajoute également sur ce point que malgré que madame Mendez et monsieur Martel invoquent l’

article 1077 C.c.Q. relatif aux vices de conception ou de construction ou du défaut d’entretien des parties communes, il conclut à ce sujet qu’il n’y a pas eu de preuves de vices de conception ou de construction. [ 47 ] Madame Mendez et monsieur Martel requiert 155,21 $ pour une facture de Plomberie Giguère datée du 4 juillet 2017 relativement à un robinet situé dans la

section de la laveuse et qui a dû être changé. [ 48 ] Le Tribunal a cité plus haut les articles relatifs aux canalisations dans la copropriété tant à l’égard des parties communes que des parties privatives. [ 49 ] À l’audition monsieur Bergeron affirme que les canalisations et les travaux de plomberie qui ont dû être faits au montant de 155,21 $ sont dans une

partie privative de l’unité. Madame Mendez et monsieur Martel soulignent que ce serait dans la

partie commune. À cet égard, il n’y a pas eu de preuve prépondérante ni d’un côté ni de l’autre à savoir où sont situées les canalisations problématiques avec le robinet qui a dû être changé. En conséquence, sur la base des articles 2803 et 2804 C.c.Q. , cette

partie de la réclamation est aussi rejetée. [ 50 ] Madame Mendez et monsieur Martel requièrent 10 000 $ à

titre de dommages moraux et/ou compensatoires de monsieur Bergeron à

titre personnel parce qu’il n’aurait pas respecté ses obligations à

titre de Président du conseil d’administration du Syndicat de la copropriété tant en vertu du Code civil du Québec (

article 322 C.c.Q. ) que la Déclaration de copropriété (articles 36 et 37). [ 51 ] En raison de la preuve présentée de part et d’autre et des témoignages qu’il retient ( art. 2845 C.c.Q. ), le Tribunal conclut que tant monsieur Bergeron que messieurs Côté et Simard ont œuvré comme administrateurs au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires même si quelques erreurs ont pu être commises particulièrement en regard du varia dans l’assemblée générale annuelle du 21 février 2018. [ 52 ] Cela ne mène pas à une condamnation personnelle de monsieur Bergeron en dommages et intérêts d’un montant de 10 000 $.

Cette réclamation est donc également rejetée en raison de la preuve qui a été présentée de part et d’autre. [ 53 ] Enfin, le Tribunal rejette aussi la demande de madame Mendez et monsieur Martel pour les frais d’avocat de 2 658,23 $ qu’ils ont payés relativement à leurs litiges avec le Syndicat de la copropriété car il a conclu que monsieur Bergeron ne peut être tenu personnellement au paiement de cette somme, ayant accompli sa tâche de Président du conseil d’administration adéquatement selon les critères énoncés au Code civil et à la Déclaration de la copropriété mentionnés plus haut. [ 54 ] Ainsi, le total de la réclamation des demandeurs est rejeté.

LES FRAIS DE JUSTICE [ 55 ] En raison des circonstances particulières de la présente affaire, chaque

partie doit assumer ses frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de madame Carmen Mendez et monsieur Jacques Martel contre monsieur Rémi Bergeron, le tout chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audience : 21 septembre 2021