2017 QCCQ 8220, 2017 QCCQ 8220

Villedary-Dumaine c. Syndicat des copropriétaires de Château Soleil 2017 QCCQ 8220 JD2786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-023379-151 DATE : 19 octobre 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAIRE VILLEDARY-DUMAINE Demanderesse/ défenderesse reconventionnelle c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE CHÂTEAU SOLEIL Défendeur/demandeur reconventionnel et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE CHAMBLY Mis-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT DE RECTIFICATION ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le syndicat des copropriétaires Château Soleil (« le Syndicat ») présente une demande de rectification du jugement au mérite rendu par la soussignée le 22 juin 2017. [ 2 ] Dans la demande à l’origine de ce jugement, Claire Villedary-Dumaine (« Mme Villedary-Dumaine ») allègue que le Syndicat a imposé illégalement des charges communes qu’elle refuse de payer pour cette raison et que l’hypothèque légale publiée contre sa

partie privative par le Syndicat, vu son refus de payer, est abusive. [ 3 ] Mme Villedary-Dumaine lui réclame la somme de 10 000,00 $ en compensation pour les dommages causés par l’imposition illégale des charges communes et par la publication de l’hypothèque légale. [ 4 ] En défense, le Sy ndicat soutient que les charges communes ont été imposées légalement.

Par demande reconventionnelle, il en réclame le paiement et le remboursement des honoraires et déboursés extrajudiciaires payés à son procureur pour les recouvrer, de même que des dommages-intérêts en compensation des attaques injustifiées par Mme Villedary-Dumaine à l’égard de ses administrateurs et en compensation pour le temps qu’ils consacrent à toute cette affaire. [ 5 ] Par jugement du 22 juin 2017, le Tribunal rejette la demande et accueille en

partie la demande reconventionnelle. Il condamne Mme Villedary-Dumaine à payer au Syndicat la somme de 4 206,90 $, incluant 3 105,90 $ en remboursement des honoraires et déboursés extrajudiciaires payés à son procureur. [ 6 ] La demande de rectification du Syndicat, transmise par courriel par son procureur, est ainsi libellée : …vous accordez la somme de 3 105,90 $ à

titre d’honoraires et déboursés extrajudiciaires conformément à la défense et demande reconventionnelle amendée de notre client produite le 27 octobre 2015. Or, cette demande portait la mention « sauf à parfaire » et, à cet effet, nous vous avons fait parvenir, tel que convenu, le 1 er novembre 2016, la pièce D-6 incluant tous les comptes intervenus dans ce dossier totalisant la somme de 17 155,78 $. En conséquence, nous vous saurions gré de bien vouloir préciser la condamnation en remboursement des honoraires et déboursés extrajudiciaires suite à la production de la pièce D-6. [ 7 ] Cette demande de rectification concerne les paragraphes suivants du jugement du 22 juin 2017 :

[6] Le Syndicat lui réclame par demande reconventionnelle 9 207,02$ (sauf à parfaire), soit les charges communes impayées en date du 1 er octobre 2015, le remboursement des sommes déboursées pour les recouvrer et des dommages-intérêts pour les attaques et la perte de temps des administrateurs, qui prétendent être sans cesse accusés et menacés de plaintes à la police par Mme Villedary-Dumaine. (…) Outre le montant des charges communes impayées, le Syndicat a-t-il droit de recouvrer les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus dans la présente affaire, et des dommages de 5 000,00$ en compensation pour les pertes de temps et inconvénients subis par ses administrateurs?

A. (…) B. Honoraires et déboursés extrajudiciaires [97] Le Syndicat réclame à ce

chapitre la somme de 3 105,90$. Il invoque l’article suivant de la déclaration de copropriété : 12.3.9.5 Lorsqu'un copropriétaire est en défaut de payer ses redevances depuis plus de quinze (15) jours, les administrateurs ont , en plus des autres droits et privilèges qui leurs sont accordés par la loi et par la présente déclaration, le droit d'instituer des procédures judiciaires pour en assurer le remboursement. Le coût de ces procédures judiciaires, y compris les honoraires et frais d'avocat judiciaires et extrajudiciaires, sont ajoutés aux sommes devant être payées par ce copropriétaire .

L'institution de procédures judiciaires ne préjudicie en aucune façon aux autres droits et privilèges assurant le remboursement de ces sommes et ceux-ci peuvent en tout temps être cumulés. (Le Tribunal souligne) (…) [101] Compte tenu que le Syndicat limite sa réclamation à la somme de 3 105,90$, le Tribunal considère que le montant réclamé est raisonnable, eu égard à l’ensemble du dossier et en regard des précédents que constituent les jugements cités plus haut. [102] Le Tribunal accorde donc ce montant de 3 105,90$ . [ 8 ] Le Tribunal et les procureurs des parties conviennent que la présentation de la demande de rectification se fait par conférence téléphonique en salle d’audience et enregistrée de façon numérique. [ 9 ] Lors de cette audience, le procureur de Mme Villedary-Dumaine déclare qu’il conteste la demande au motif de tardiveté.

Par ailleurs, si cet argument est rejeté, il ne conteste pas que les motifs invoqués par le Syndicat puissent faire l’objet d’une demande de rectification en vertu de l’article 338 du Code de procédure civile (« C.p.c. »). [ 10 ] Advenant que le Tribunal ne retienne pas son argument de tardiveté, il plaide que les honoraires réclamés par le Syndicat au- delà du montant de 3 105,90 $ déjà considérés ne sont pas raisonnables. A.

La demande de rectification est-elle tardive ? [ 11 ] Il est admis que l’exécution du jugement du 22 juin 2017 est commencée et que ce jugement ne fait pas l’objet d’un appel. [ 12 ] L’article 338 C.p.c. détermine la portée de la demande de rectification et ses formalités : 338. Le jugement entaché d’une erreur d’écriture ou de calcul ou d’une autre erreur matérielle, y compris une erreur dans la désignation d’un bien, peut être rectifié par celui qui l’a rendu; il en est de même du jugement qui, par suite d’une inadvertance manifeste, accorde plus qu’il n’était demandé ou omet de prononcer sur une

partie de la demande. La rectification peut être faite d’office tant que l’exécution n’a pas été commencée; elle peut l’être à tout moment sur demande d’une partie, sauf si le jugement fait l’objet d’un appel. Si celui qui a rendu le jugement n’est plus en fonction ou est empêché d’agir, le tribunal peut procéder à la rectification.

Le délai d’appel ou d’exécution du jugement rectifié ne court que depuis la date de la rectification lorsque celle-ci porte sur le dispositif. (Le Tribunal souligne) [ 13 ] Le procureur de Mme Villedary-Dumaine plaide que puisque l’exécution du jugement est commencée, la demande de rectification est tardive et ne peut être présentée. [ 14 ] Or, la lecture du deuxième alinéa de l’article 338 C.p.c. ne peut soutenir cette affirmation. Le commencement de l’exécution d’un jugement empêche le Tribunal qui l’a rendu de le rectifier d’office, mais n’empêche pas une

partie de faire cette demande à tout moment , sauf si le jugement fait l’objet d’un appel. [ 15 ] En l’instance, comme le jugement n’a pas fait l’objet d’un appel, la demande de rectification n’est pas tardive et cet argument est rejeté. B. Y a-t-il lieu de rectifier le jugement du 22 juin 2017 ?

[ 16 ] La procureure du Syndicat plaide que par inadvertance manifeste, le Tribunal a omis de se prononcer sur une

partie de sa demande. [ 17 ] Elle plaide que contrairement à ce qui apparait au paragraphe 101 du jugement, le Syndicat n’a pas limité sa demande de remboursement des honoraires et déboursés extrajudiciaires à la somme de 3 105,90 $ : au moment du procès, la demande reconventionnelle totale n’était pas de 9 207,02 $ « sauf à parfaire » (par. 6 du jugement), mais bien de 17 241,50 $ « sauf à parfaire ». [ 18 ] Ce chiffre de 17 241,50 $ (sauf à parfaire) apparait à la défense/demande reconventionnelle réamendée du 19 octobre 2016, et ce chiffre inclut les honoraires et déboursés extrajudiciaires de 11 140,40 $ (sauf à parfaire). [ 19 ] Le montant de 9 207,02 $ qui inclus le remboursement des honoraires et déboursés extrajudiciaires de 3 105,90 $ que le Tribunal a considéré dans son jugement, apparait dans des procédures antérieures, soit la défense/ demande reconventionnelle originale du 29 septembre 2015 et dans la défense reconventionnelle amendée du 27 octobre 2015. [ 20 ] La défense/demande reconventionnelle réamendée du 19 octobre 2016 est déposée quelques jours avant le procès.

Les trois comptes d’honoraires au soutien de la demande reconventionnelle, datés des 16 juillet 2015, 28 janvier 2016 et 17 octobre 2016 sont produits au procès sous la cote D-6 en liasse, de consentement avec le procureur de Mme Villedary-Dumaine. [ 21 ] Il apparait du procès-verbal du 27 octobre 2016 qu’à la fin du procès, le Tribunal permet aux procureurs de lui communiquer d’ici au 10 novembre suivant leur dernier compte d’honoraires tenant compte de la préparation et de la tenue du procès, chaque

partie en réclamant le remboursement. [ 22 ] C’est ainsi que la procureure du Syndicat transmet au Tribunal un dernier compte d’honoraires du 1 er novembre 2016 au montant de 6 307,42 $. [ 23 ] Vu ce qui précède, c’est manifestement par inadvertance que le Tribunal écrit que « le Syndicat limite sa réclamation à la somme de 3 105,90 $ » en ce qui concerne les honoraires et déboursés extrajudiciaires alors que le montant total réclamé par la demande reconventionnelle à ce

chapitre est de 17 447,82 $ incluant le montant des honoraires et déboursés du compte du 1 er novembre 2016 transmis après le procès. C.

Vu ce qui précède, y a-t-il lieu de modifier la conclusion quant au montant à accorder au Syndicat en remboursement des honoraires et déboursés extrajudiciaires? [ 24 ] À l’audience sur la demande de rectification, les procureurs conviennent que si le Tribunal juge la demande de rectification comme étant fondée, il appréciera la raisonnabilité des honoraires extrajudiciaires réclamés en fonction de la preuve présentée et des arguments déjà plaidés au procès. [ 25 ] Le Tribunal précise que le montant total des honoraires extrajudiciaires réclamés, sans les déboursés et sans les taxes, est de 14 237,00 $.

Le montant des charges impayées par Mme Villedary-Dumaine qui donnent lieu au présent litige, est de 1 101,00 $. [ 26 ] Tel que dit dans le jugement du 22 juin 2017, la jurisprudence reconnait la validité des clauses telle celle invoquée par le Syndicat dans la présente affaire, mais ajoute que les montants accordés à ce

chapitre doivent toujours être raisonnables, eu égard à toutes les circonstances. [ 27 ] Le Tribunal doit notamment tenir compte que le paiement des honoraires et déboursés extrajudiciaires, lorsque permis par une telle clause, vise à inciter un copropriétaire à respecter ses obligations et lorsqu’il ne le fait pas, à éviter une récidive. [ 28 ] En l’instance, ce qui différencie la présente situation de celles prévalant dans certaines décisions citées par la procureure du Syndicat, est que Mme Villedary-Dumaine ne manifeste pas d’intention d’intenter d’autres recours contre le Syndicat ni de l’obliger à le faire. [ 29 ] Par ailleurs, le litige opposant les parties n’apparait pas avoir été d’une grande complexité, même si les faits s’échelonnent sur une certaine période de temps. [ 30 ] Dans l’exercice de sa discrétion judiciaire et tenant compte de toutes les circonstances, le Tribunal estime que le montant de 3 105,90 $ est raisonnable et qu’il n’y a pas lieu de modifier les conclusions du jugement quant aux honoraires et déboursés extrajudiciaires.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [31] ACCUEILLE la demande de rectification de jugement; [32] PROCÈDE à la correction des paragraphes 6, 97, 99 et 101 du jugement; [33] DÉPOSE ce jour un jugement rectifié;

[34] LE TOUT sans frais de justice __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Me Yannick Morin Procureur de la demanderesse/ défenderesse reconventionnelle Me Marie-Cécile Bodéus Procureure du défendeur/ demandeur reconventionnel Villedary-Dumaine c. Syndicat des copropriétaires de Château Soleil 2017 QCCQ 8220 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile »

N° : 505-22-023379-151 DATE : 22 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAIRE VILLEDARY-DUMAINE Demanderesse/ défenderesse reconventionnelle c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE CHÂTEAU SOLEIL Défendeur/demandeur reconventionnel et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE CHAMBLY Mis-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ LE 19 OCTOBRE 2017 ______________________________________________________________________ - Claire Villedary-Dumaine (« Mme Villedary-Dumaine ») est propriétaire d’une

partie privative de la copropriété divise connue sous le nom de Château Soleil, soit l’appartement #4 (« l’appartement »). - Le 15 juin 2015, le syndicat des copropriétaires Château Soleil (« le Syndicat ») publie une hypothèque légale contre cet appartement en raison des charges communes impayées. - Mme Villedary-Dumaine prétend que ces charges n’ont pas été imposées légalement et demande la radiation de cette hypothèque

qu’elle estime être abusive.

Elle réclame du Syndicat 10 000,00$ en compensation pour divers préjudices et le remboursement des honoraires et déboursés extrajudiciaires de la présente affaire. - En défense, le Syndicat soutient que les charges communes ont été imposées légalement et que Mme Villedary-Dumaine se fait justice à elle-même en refusant de les payer. - Il ajoute qu’elle n'a pas contesté la résolution ayant donné lieu à l’imposition des charges communes dans le délai légal et elle est maintenant forclose de le faire. - Le Syndicat lui réclame par demande reconventionnelle 23 548,82 $ , soit les charges communes impayées en date du 1 er octobre 2015, le remboursement des sommes déboursées pour les recouvrer et des dommages-intérêts pour les attaques et la perte de temps des administrateurs, qui prétendent être sans cesse accusés et menacés de plaintes à la police par Mme Villedary-Dumaine. - Le 18 novembre 2015, le Tribunal accueille la requête en substitution de garantie présentée par Mme Villedary-Dumaine aux fins de substituer l'hypothèque légale par la somme de 4 207,02$ déposée par celle-ci dans le compte en fidéicommis de ses avocats.

Questions en litige - L’hypothèque légale publiée par le Syndicat contre la propriété de Mme Villedary-Dumaine l’a-t-elle été légalement? - Même dans l’affirmative, le Syndicat a-t-il abusé de ses droits en publiant cette hypothèque légale? - La réclamation de 10 000,00$ en dommages de Mme Villedary-Dumaine est-elle légalement fondée? - Outre le montant des charges communes impayées, le Syndicat a-t-il droit de recouvrer les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus dans la présente affaire, et des dommages de 5 000,00$ en compensation pour les pertes de temps et inconvénients subis par ses administrateurs?

Le contexte - La copropriété Château Soleil est constituée par l’enregistrement de la déclaration de copropriété le 2 juillet 1991 et comporte six unités réparties sur trois étages. - Mme Villedary-Dumaine est propriétaire de l’appartement #4 depuis 1999 et l'habite toujours au moment du procès. Elle est administratrice du Syndicat de 2008 jusqu'à sa démission le 5 juin 2014. - L’assemblée générale des copropriétaires a lieu habituellement en octobre.

En 2014, les copropriétaires sont convoqués à l’assemblée générale du 14 octobre par un avis à cet effet. - À cette assemblée, tous les copropriétaires sont présents sauf Bader Bouziane et sa conjointe, propriétaires de l'appartement #3. - Un document intitulé « Proposition budgétaire 2014-2015 » est alors déposé et soumis à l'examen des copropriétaires :

- On retrouve au procès-verbal, au

chapitre portant sur le budget, ce qui suit : - On voit au procès-verbal de l'assemblée que Marc Léger (« M. Léger ») est reconduit dans ses fonctions de président pour la prochaine année tout comme France Demers (« Mme Demers »), au poste de secrétaire. Un nouveau copropriétaire, Daniel Rouillard (« M. Rouillard ») est élu au poste de trésorier. - Le 15 octobre, M. Rouillard fait parvenir par courriel à tous les copropriétaires, tel que convenu à l’assemblée, la mise à jour du bilan avec la correspondance suivante : Vous trouverez ci-joint le fichier à jour selon notre rencontre d'hier soir. SVP porter une attention à l'onglet sur les projets. J'ai indiqué

des dates pour les travaux et des responsables. J'ai également ajusté l'état des résultats prévisionnel et le bilan prévisionnel pour l'an prochain. Tout me semble bien aligné. D'autre part, je suis en contact avec le Service juridique pour le « rafraichissement » de la convention. Je vous reviendrai sous peu. En ce qui concerne les travaux pour les poutres du garage et la porte, je rencontrerai M. Daniel Jeunesse le dimanche 19 octobre à 8h30 afin de lui mentionner les travaux qui seront à faire. (…) (sic) - Le 18 octobre, M.

Rouillard transmet à tous les copropriétaires le courriel suivant : Lors de l’assemblée annuelle du 14 octobre dernier, nous avons établis que les frais de condo seraient les mêmes que l’année précédente. Les frais sont constitués d’un frais de base ainsi que d’une cotisation spéciale pour les travaux d’envergure. À

titre de rappel, voici les montants de chaque unité : Condo 1 : 205,49$ Condo 2 : 249,02$ Condo 3 : 210,45$ Condo 4 : 214,63$ Condo 5 : 209,65$ Condo 6 : 258,95$ Condo 7 : 252,21$ SVP me faire parvenir votre série de cheque (le premier débutant le 1er novembre 2014 et le dernier 1er octobre 2015) d’ici le 31 octobre 2014.

Si je suis absent, vous pouvez le mettre dans la boîte aux lettres. - Mme Villedary-Dumaine remet des chèques pour chaque mois à compter du 1 er novembre 2014 au montant de 214,63$ chacun. - Le 22 octobre, elle adresse à Mme Demers, avec copie aux autres copropriétaires, un courriel dans lequel elle reproche plusieurs irrégularités et inexactitudes du procès-verbal de l’assemblée du 14 octobre précédent.

Elle lui fait la leçon sur la façon de rédiger les procès-verbaux, forte de son expérience d’administratrice et de secrétaire du Syndicat. - Mme Villedary-Dumaine demande à Mme Demers que le procès-verbal soit modifié immédiatement, invoquant la nécessité de montrer à un nouveau copropriétaire, le cas échéant, un procès-verbal « qui représentera davantage ce qui a été travaillé avec les copropriétaires à l'assemblée », ce qui est nécessaire avant la prochaine assemblée annuelle. - Le 29 octobre, Mme Villedary-Dumaine écrit cette fois au président, M.

Léger et exige à nouveau que le procès-verbal de l'assemblée du 14 octobre soit corrigé et qu'une nouvelle version lui soit envoyée. Elle lui transmet en

annexe la liste des erreurs et omissions qui nécessitent des changements à ce procès-verbal, de même que les demandes pour les états financiers et le budget à remanier. - Le 20 novembre 2014, son procureur Me Yannick Morin (« Me Morin ») adresse une mise en demeure au Syndicat, reprenant les reproches faits par sa cliente au sujet du procès-verbal de l'assemblée du 14 octobre, soit particulièrement : (…) Il appert que lors de cette réunion certaines irrégularités sont survenues.

Qui plus est, le procès-verbal de ladite réunion ne tient pas compte des décisions qui ont été prises lors de cette assemblée, comme il devrait le refléter. (…) Le budget qui a été présenté à l’assemblée n’est pas conforme. Il n’avait d’ailleurs pas été communiqué aux copropriétaires avec l’avis de convocation avant ladite réunion. Ce budget qui a été présenté et adopté ne comprend pas toutes les dépenses et surtout aucun projet n’y figure. De sorte que légalement le budget qui a été adopté selon les documents en notre possession est un budget de 7794$.

Les copropriétaires ne seraient donc pas tenus de payer plus que leur côte part du 7794$. (…) De plus, au point 5)

A) relativement à l’actualisation des règlements, ce n’est pas ce qui a été décidé. Il aurait été décidé, de reviser la déclaration de copropriété pour la rendre conforme aux nouveaux Codes civils du Québec. Il y aurait lieu de rectifier ce point puisqu’il n’est pas question de modifier la réglementation de l’immeuble. Nous comprenons donc, que vous verrez à rectifier le procès-verbal pour tenir compte de la réalité et donc de corriger ce procès-verbal du 14 octobre 2014. À défaut, nous entreprendrons les procédures judiciaires appropriées.

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE! - Dans le but de satisfaire les exigences de Mme Villedary-Dumaine et de maintenir l'harmonie parmi les copropriétaires, le président

du Syndicat M. Léger, répond à Me Morin le 28 novembre 2014 et l’informe qu’il a convoqué une assemblée générale spéciale de tous les copropriétaires pour le 12 décembre 2014 « afin de discuter et d'en venir à une entente, concernant les irrégularités soulevées par madame Claire Villedary-Dumaine ». Il joint à cette lettre un avis de convocation transmis à chaque copropriétaire. - Le 4 décembre, Me Morin lui répond que cet avis n'est pas conforme à l'

article 1087 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), notamment en ce qu'il n'est pas accompagné des documents requis par la loi. - Il ajoute que l’ordre du jour ne précise aucun point décisionnel, par exemple s’il y aura élection au poste de secrétaire-trésorier, tel qu’il l’avait requis dans sa lettre du 20 novembre. - Puisque l'avis de convocation ne précise pas les décisions à prendre lors de cette assemblée, une décision prise, le cas échéant, ne serait pas valide. Il ajoute : « il s'agit d'une convocation à une assemblée totalement inutile.

Nous considérons que cet avis de convocation ne respecte pas les règles ». - Les administrateurs du Syndicat interprètent cette lettre comme un refus de leur tentative de satisfaire Mme Villedary-Dumaine, ils annulent donc l’assemblée convoquée pour le 12 décembre. - Par lettre du 22 décembre 2014, Mme Villedary-Dumaine exige qu'on lui remette ses chèques postdatés pour les frais de condo à compter de janvier 2015.

Elle transmet un chèque daté du 1 er janvier 2015 au montant de 104,52$, estimant qu'il s'agit-là du seul montant dont elle est redevable. - Le 9 février 2015, le Syndicat lui réclame par mise en demeure sa part des charges communes impayées, soit la différence entre le montant établi en octobre de 214,63$ et le montant payé de 104,52$. - Les échanges de lettres et de courriels continuent, le Syndicat réclame le paiement des arrérages de charges communes et les frais judiciaires encourus alors que Mme Villedary-Dumaine reprend toujours les mêmes reproches au sujet du procès-verbal de l'assemblée du 14 octobre 2014 et l'illégalité de l'adoption du budget et de l'imposition des charges communes. - De guerre lasse, le Syndicat publie un avis d'hypothèque légale le 15 juin 2014 sur la propriété de Mme Villedary-Dumaine, dont elle demande la radiation et pour lequel elle a présenté par la suite une requête en substitution de garantie. - Suite au jugement du 18 novembre 2015 accueillant cette requête, l’hypothèque légale est substituée par le dépôt d’un montant de 4 207,00$ dans le compte en fidéicommis de ses avocats, à qui il est ordonné de ne disposer de ce dépôt que selon les termes d’un jugement final statuant sur le litige ou selon les termes d’une transaction écrite à intervenir entre les parties, le cas échéant.

Droit applicable - L’hypothèque légale en cause vise à protéger la créance du Syndicat à l’égard des charges communes dues par Mme Villedary- Dumaine, le tout en conformité avec l’

article 2729 C.c.Q. : 2729.

L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent. - Pour décider si cette hypothèque légale est valable, le Tribunal doit décider des arguments de Mme Villedary-Dumaine quant à l’illégalité des charges communes qu’elle vise à protéger, plus particulièrement quant à la question de l’adoption du budget donnant lieu à l’imposition de ces charges communes. - Les articles pertinents du Code civil du Québec entré en vigueur le 1 er janvier 1994, sont les suivants : 1041.

La valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la

partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation. Elle est déterminée dans la déclaration. 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. 1071.

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. 1072.

Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. 1087. L’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés.

Prétentions des parties - Mme Villedary-Dumaine soulève plusieurs irrégularités qui entachent le processus d’adoption du budget et qui à son avis, font en sorte que l’hypothèque légale est nulle, soit notamment : - L'avis de convocation à l'assemblée annuelle générale du 14 octobre 2014 n'est pas accompagné des documents requis par l'

article 1087 C.c.Q. , dont notamment le budget prévisionnel; - Le budget de 2014-2015 est erroné, notamment en ce qu'il n'indique qu'un montant de 7 794,00$ annuellement comme charge commune ce qui représente pour elle un montant mensuel de 87,09$ ((7 794,00$ X 13.41%) ÷12); - La proposition budgétaire réfère à la réalisation de projets qui n’ont pas été autorisés alors que le Syndicat requiert des prélèvements de 100,00$ sans autre précision; -

Malgré les nombreuses mises en demeure de sa part, le Syndicat n'a pas corrigé les irrégularités à ce sujet ni d’autres irrégularités ou inexactitudes qu’elle a identifiées dans le procès-verbal de l'assemblée du 14 octobre 2014. - De son côté, le Syndicat plaide d’abord que Mme Villedary-Dumaine n’a pas contesté les décisions prises lors de l’assemblée générale annuelle du 14 octobre 2014 selon les prescriptions de l’

article 1103 C.c.Q. et elle est donc forclose de le faire. - Elle n’a pas contesté les budgets lors des assemblées ni postérieurement dans toute la correspondance qu’elle fait parvenir aux membres du conseil d’administration du Syndicat, reconnaissant le bien-fondé des charges communes qui lui sont réclamées. - La contribution de Mme Villedary-Dumaine aux charges communes a été fixée légalement par le conseil d’administration après consultation des copropriétaires à l’assemblée annuelle du 14 octobre 2014.

Analyse et décision L’hypothèque légale publiée par le Syndicat contre la propriété de Mme Villedary-Dumaine l’a-t-elle été légalement? - Pour répondre à cette question, le Tribunal doit d’abord analyser si l’imposition des charges communes a été faite légalement. A. Quel organe du Syndicat de la copropriété peut adopter le budget et émettre conséquemment les avis de cotisation relatifs aux charges communes? - L'

article 1072 C.c.Q. accorde ce pouvoir au conseil d'administration après consultation de l'assemblée générale. - Cette disposition du Code civil du Québec vient en contradiction avec les articles de la déclaration de la copropriété Château Soleil publiée en 1991, portant sur l’adoption du budget et l’imposition des charges communes : 12.3.1 Budget : Lors de l'assemblée générale des copropriétaires, les administrateurs soumettent aux copropriétaires le budget pour la prochaine année fiscale.

Une fois que les copropriétaires ont approuvé le budget soumis à cette assemblée , les administrateurs doivent faire parvenir à chaque copropriétaire et à chaque créancier hypothécaire…une copie de ce budget, auquel doit être annexé un avis de la redevance mensuelle devant être payée par le copropriétaire… laquelle redevance correspond à la quote-part de la participation de chaque copropriétaire aux charges communes, en vertu du

titre V des présentes. Le budget doit comporter deux (2) postes principaux, soit : opérations courantes et fonds de réserve. 12.3.1.1 Opérations courantes : comprend toutes les dépenses normales d'entretien et de réparation devant être faites durant l'année fiscale, plus une allocation raisonnable pour les dépenses courantes et pour les imprévus pour lesquels ont ne peut avoir recours au fonds de réserve; 12.3.1.2 Fonds de réserve : ordinaire ou spécial comprend les sommes accumulées tel que stipulé au paragraphe 9.7 ci-dessus. (Le Tribunal souligne) - L’

article 1072 C.c.Q. doit-il prévaloir sur la déclaration de copropriété qui stipule que ce sont les copropriétaires qui approuvent le budget? - Dans le jugement Digitallab inc. c. Syndicat des copropriétaires de Association Condominium Pro. 2267-2329 rue Guénette [1] où une question semblable se posait, le juge Louis Gouis fait la revue des dispositions de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil (« la LARCC ») pertinentes, en matière de droit transitoire, soit les articles suivants : 2. La loi nouvelle n'a pas d'effet rétroactif: elle ne dispose que pour l'avenir. Ainsi, elle ne modifie pas les conditions de création d'une situation juridique antérieurement créée ni les conditions d'extinction d'une situation juridique antérieurement éteinte. Elle n'altère pas non plus les effets déjà produits par une situation juridique. 5. Les stipulations d'un acte juridique antérieures à la loi nouvelle et qui sont contraires à ses dispositions impératives sont privées d'effet pour l'avenir.

52. En matière de copropriété divise d'un immeuble, les collectivités de copropriétaires deviennent des Syndicats. Les droits et obligations des administrateurs des copropriétés passent aux Syndicats . Les administrateurs de la copropriété deviennent les administrateurs du Syndicat et en constituent le conseil d'administration, sauf cause d'inhabilité. Le Syndicat est désigné par le nom que s'est donné la collectivité des copropriétaires ou sous lequel elle est généralement connue, ou encore par l'adresse du lieu où est situé l'immeuble. 53.

La copropriété divise d'un immeuble établie avant le 1 er janvier 1994 est régie par la loi nouvelle. La stipulation de la déclaration de copropriété qui pose la règle de l'unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l'immeuble est toutefois maintenue, malgré l'article 1101 du nouveau code. Est également maintenue, malgré l'article 1064 du nouveau code, la stipulation de la déclaration de copropriété qui fixe la contribution aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble suivant les dimensions de la

partie privative de chaque fraction. 58. Dans les copropriétés divises existantes le 1 er janvier 1994, les délais prévus aux articles 1104 et 1107 du nouveau code courent à compter du 1 er janvier 1994. (Le Tribunal souligne) - Selon le juge Gouin, l’

article 1072 C.c.Q. est d’ordre public et par conséquent, il doit prévaloir sur les déclarations de copropriété publiées avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec . Par conséquent, même dans le cas de déclaration de copropriété publiée avant 1994, c’est le conseil d’administration qui fixe la contribution des copropriétaires aux charges communes. Certes, le conseil d’administration doit consulter les copropriétaires mais pour le juge Gouin, la « consultation » au sens de l'article 1072 C.c.Q. n'est pas une « approbation » : [102] Par contre, l’

article 1072 C.c.Q. est d’ordre public et prévaut sur les articles 13.3.1 et 13.3.3 de la Déclaration de copropriété qui prévoient que les budgets sont soumis à l’approbation de l’Assemblée des copropriétaires. [103] Il en est aussi ainsi pour l’article 10.3.14 de la Déclaration de copropriété qui requiert que toute dépense urgente supérieure à 5 000 $ soit d’abord soumise à l’approbation de l’Assemblée des copropriétaires. [104] D’ailleurs, appliquer une telle disposition est loin d’être pratique, et c’est l’une des situations que le législateur cherchait, entre autres, à éviter en adoptant l’

article 1072 C.c.Q. (…) [107] Quant à la consultation prévue à cet

article 1072 C.c.Q. , il faut lui donner sa vraie signification, soit consulter, et non obtenir l’approbation, et ce, afin de considérer tous les points de vue, puis décider, objectivement, dans le meilleur intérêt de l’Assemblée des copropriétaires et du Syndicat. [108] La consultation a effectivement pour but de prendre le pouls de l’Assemblée des copropriétaires et s’assurer qu’une information complète et pertinente est transmise à qui de droit. - En l’instance, le procès-verbal de l'assemblée du 14 octobre 2014 (pièce P-14), qui fait foi de son contenu [2] indique au poste « budget » qu’il y a des discussions quant à l'état des résultats, au bilan, aux projets à venir et finalement, à la proposition budgétaire, laquelle est adoptée à l'unanimité. - Le vote sur ce dernier aspect, même s’il n’est pas requis par l’

article 1072 C.c.Q. , est l'expression claire de l'avis de l'assemblée sur ce poste, le meilleur moyen d'expression selon l'auteure Christine Gagnon [3] . B. L’avis de convocation à l’assemblée générale du 14 octobre 2014 respecte-t-il les obligations de la loi et dans la négative, quelle en est la conséquence? - Mme Villedary-Dumaine soulève que l’avis convoquant les copropriétaires à l’assemblée générale du 14 octobre 2014, qui a pour but notamment d’être informée sur le budget, ne respecte pas les dispositions de la loi, soit plus particulièrement l’

article 1087 C.c.Q. - Le Syndicat ne conteste pas que le bilan, l’état de résultat de l'exercice 2013-2014 et le budget prévisionnel ne sont pas joints à l’avis de convocation de cette assemblée. Les copropriétaires les reçoivent à l'assemblée même. - Il y a lieu de rappeler que l’avis de convocation a pour but d’informer les membres du Syndicat de la tenue de l'assemblée et des sujets qui seront abordés. Les documents qui l'accompagnent participent à la réalisation de ce but, selon l’auteure Christine Gagnon [4] . - Cependant, les copropriétaires peuvent renoncer à l’avis de convocation comme le prévoit expressément l’

article 353 C.c.Q. , applicable en matière d’assemblée de copropriétaires [5] : 353. Les administrateurs ou les membres peuvent renoncer à l’avis de convocation à une réunion du conseil d’administration, à une assemblée des membres ou à une séance d’un autre organe. Leur seule présence équivaut à une renonciation à l’avis de convocation, à moins qu’ils ne soient là pour contester la régularité de la convocation. - De l’avis du Tribunal, s’ils peuvent renoncer à l’avis de convocation, les copropriétaires peuvent vraisemblablement renoncer à un

avis de convocation conforme à l’

article 1087 C.c.Q. en ce qui concerne les documents devant l’accompagner d’autant plus que la déclaration de copropriété comporte ce qui suit : 11.1.2 Les avis d’assemblée sont signés par les administrateurs ou par les personnes autorisées par les administrateurs. Les copropriétaires ou les créanciers hypothécaires peuvent renoncer à tout avis d’assemblée ou à toute irrégularité contenu dans un avis d’assemblée. - À l’assemblée du 14 octobre, personne ne conteste la régularité de la convocation à cette assemblée. Comme le permet l’

article 353 C.c.Q. , le Tribunal conclut que les copropriétaires dont Mme Villedary-Dumaine ont renoncé à invoquer toute irrégularité. - Mme Villedary-Dumaine n’a pas demandé d’annuler l’une ou l’autre des résolutions adoptées à l’assemblée du 14 octobre 2014 dans les 60 jours de sa tenue, alors qu’elle devait le faire en vertu 1103 C.c.Q. : 1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée. Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. - Puisque cet

article précise que cette action doit être intentée dans les 60 jours de l’assemblée « sous peine de déchéance », Mme Villedary-Dumaine ne peut plus se prévaloir de ce moyen pour prétendre à la nullité de la résolution relative au budget. C.

Les autres irrégularités ou inexactitudes reprochées par Mme Villedary-Dumaine annulent-elles la résolution relative au budget? - Mme Villedary-Dumaine reproche d’autres irrégularités ou inexactitudes au procès-verbal de l’assemblée du 14 octobre notamment à l'effet que la proposition relative au budget n’est pas adoptée à l'unanimité mais plutôt à la majorité. - Même si la proposition budgétaire est adoptée à la majorité et non à l'unanimité, le conseil d’administration aurait toute l'autorité pour fixer la contribution des copropriétaires aux charges communes, puisque l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, que ce soit à la majorité ou à l’unanimité, n’est pas nécessaire en vertu de l’

article 1072 C.c.Q. - Par ailleurs, toute correction demandée par un copropriétaire au procès-verbal d’une assemblée annuelle est présentée à l'assemblée annuelle suivante, c'est uniquement à ce moment que le procès-verbal de l’assemblée antérieur est soumis pour approbation aux copropriétaires alors présents. - Vu ce qui précède, l’imposition des charges communes pour l’année 2014-2015 l’a été légalement et le Syndicat est en droit de les recouvrer de Mme Villedary-Dumaine. - En refusant de payer sa part des charges communes ainsi imposées, Mme Villedary-Dumaine s’est fait justice par elle-même, alors que selon une jurisprudence constante, un copropriétaire ne peut agit ainsi : il ne peut cesser de payer les frais de condominium tout en bénéficiant des mêmes services que les autres copropriétaires [6] . - Dans le jugement Syndicat Manoir Bellevue c.

Di Paolo [7] , la juge Sylvie Lachapelle, J.C.Q., rappelle qu’en raison de l'

article 1064 C.c.Q. notamment, les copropriétaires sont obligés les uns envers les autres de façon continue et sont tenus contractuellement au respect des dispositions de la déclaration de copropriété et de la loi. Un copropriétaire doit se rallier aux décisions votées par l'assemblée et par le conseil d'administration : [93] Par ses agissements, Di Paolo nuit à la bonne gestion des immeubles en copropriété, en contravention des articles 1063, 1064 et 1066 ss du CCQ. [94] Un copropriétaire ne peut agir de la sorte.

Si tout un chacun agissait ainsi, la gestion du budget ainsi que l'entretien des immeubles en copropriété deviendraient impossibles. [95] Être copropriétaire comporte des obligations, dont celle de se rallier aux décisions votées par l'assemblée adoptées par le Conseil d'administration. [96] Pour le tribunal, les motifs invoqués par Di Paolo pour se dissocier de l'ensemble des copropriétaires ne sont pas sérieux, voire de mauvaise foi. - Faut-il le rappeler, le conseil d'administration du Syndicat a pleine autorité pour adopter le budget et fixer la contribution aux charges communes, dans un premier temps. - Par ailleurs, si Mme Villedary-Dumaine était d'avis que une ou l'autre des décisions de l'assemblée générale étaient partiales, ou prises dans l'intention de lui nuire ou au mépris de ses droits, elle devait en demander la nullité en vertu de l'

article 1103 C.c.Q. , dans un délai de déchéance de 60 jours de l'assemblée. - Puisqu'elle ne l'a pas fait, elle devait donc se rallier aux décisions prises lors de l'assemblée générale du 14 octobre 2014. Le Syndicat a-t-il commis un abus de droit en procédant à la publication d'une hypothèque légale sur l'unité de copropriété de Mme Villedary-Dumaine? - Mme Villedary-Dumaine reproche au Syndicat d'avoir publié une hypothèque légale sur son appartement alors qu’elle ne devait que

la somme de 660,66$ à

titre d'arrérages sur les frais de condo, au 1 er juillet 2015. - Elle ajoute que ce faisant, le Syndicat était de mauvaise foi puisqu'il a refusé à plusieurs reprises les demandes de modification au procès-verbal de l'assemblée du 14 octobre 2014. - La preuve prépondérante est qu'au 1 er juillet 2015, Mme Villedary-Dumaine doit au Syndicat la somme de 660,66$, soit la différence entre le montant requis par l'avis de cotisation (214,63$) et le montant qu'elle paie à compter du 1 er janvier 2015 (110,11$). - Son procureur plaide que le Syndicat aurait pu procéder par action en recouvrement de cette créance devant la Division des petites créances de cette Cour, plutôt que de publier une hypothèque légale. - Il plaide que le Syndicat a choisi la voie de la confrontation, alors que tout ce que Mme Villedary-Dumaine demandait, c'est que le conseil d'administration soit transparent, fasse les modifications demandées au procès-verbal de l'assemblée et aux provisions budgétaires, en échange de quoi elle ajusterait le paiement de sa cotisation aux charges communes. - L'

article 2729 C.c.Q. accorde au Syndicat le droit de publier une hypothèque légale lorsqu'un copropriétaire est en défaut de payer sa quote-part aux charges communes, sans restriction quant au montant de la créance : 2729.

L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent. - Certes, dans l'exercice des droits prévus par la loi, une

partie ne doit pas agir de mauvaise foi ni dans le but de nuire [8] . - Les jugements cités par le procureur de Mme Villedary-Dumaine semblent lui donner raison.

Cependant, les faits ayant donné lieu à ces jugements diffèrent sur deux points essentiels : soit que les avis de cotisation n’avaient pas fait l’objet d’une consultation de l’assemblée des copropriétaires [9] , soit que l’hypothèque légale était un message de non-tolérance et était en réaction à une poursuite intentée par le copropriétaire [10] . - Les faits de la présente affaire sont différents : Mme Villedary-Dumaine n'a pas démontré par preuve prépondérante que le Syndicat a agi avec l'intention de lui nuire, au-delà du droit qu'il avait de procéder à l'inscription d'une hypothèque légale. - Dans sa procédure, Mme Villedary-Dumaine prétend que la décision de l'assemblée des copropriétaires prise le 14 octobre 2014 est partiale et prise dans l'intention de lui nuire et au mépris de ses droits. - Cette perception de Mme Villedary-Dumaine tient principalement à un événement qui précède de plusieurs mois cette assemblée. - Au printemps 2014, M.

Rouillard achète son unité de copropriété, la seule dans tout l'immeuble dotée d’un foyer. - À cette époque, la conformité des foyers dans des immeubles détenus en copropriété comme celui du Château Soleil fait l'objet d'inspection à cause d'irrégularité et de déficiences pouvant entrainer l'obligation d'en reprendre, en tout ou en partie, la construction. - À l’occasion de la visite de l’inspecteur de la municipalité à cette fin, Mme Villedary-Dumaine à

titre d'administratrice s'autorise à pénétrer dans l'appartement vide de M. Rouillard, pour permettre cette inspection. - M. Rouillard en aurait pris ombrage se questionnant sur la légalité de cette démarche. Il aurait fait changer les serrures de son appartement et n'aurait pas remis de double de sa clé au conseil d'administration. - Mme Villedary-Dumaine fait grand cas de cet épisode et perçoit que par la suite, M. Rouillard veut se venger d'elle.

C'est à travers ce prisme qu'elle interprète les interventions de ce dernier comme copropriétaire puis, à compter de l'assemblée du 14 octobre 2014, comme trésorier du conseil d'administration du Syndicat. - Il apparaît de l'ensemble des témoignages entendus au procès qu'il y a d’autres sources de conflit entre Mme Villedary-Dumaine d'une part et les autres copropriétaires d'autre part. - Mme Villedary-Dumaine est copropriétaire depuis 18 ans et membre très active du conseil d'administration pendant huit ans.

Elle se fait un point d'honneur de souligner qu'elle a pris grand soin d’informer tous les copropriétaires de tous les aspects de l'administration de la copropriété, à tout moment, et plus particulièrement avant la tenue de l'assemblée générale annuelle. - Il apparaît clairement au Tribunal que le changement au sein du conseil d'administration et de certaines méthodes l’interpelle.

Forte de toute son expérience, elle tente d'obtenir du conseil d'administration le respect de procéder de procédures utilisées alors qu'elle en faisait partie, mais sans succès. - Elle prend elle-même ombrage de cette situation, comme le démontre le nombre impressionnant de courriels échangés entre le conseil d'administration et Mme Villedary-Dumaine et même, à l'occasion, son conjoint. - Nul doute que, de part et d'autre, la situation conflictuelle prend de l'ampleur.

À compter de décembre 2014, vu la lettre du procureur de Mme Villedary-Dumaine qui considère comme nul l'avis de convocation de l'assemblée du 12 décembre, les parties se trouvent à un point de non-retour, la situation ne faisant que se dégrader. - Comme décrit précédemment, le Syndicat tend la main et convoque une assemblée générale spéciale pour tenter de satisfaire Mme Villedary-Dumaine. Par son avocat, elle refuse de s'engager dans cette voie.

- L’affirmation de son procureur au moment des plaidoiries est surprenante : cette assemblée a été convoquée pour se payer la tête de sa cliente, plaide-t-il. - Or, selon la preuve prépondérante, l’assemblée était convoquée véritablement pour tenter d’en arriver à une entente avec Mme Villedary-Dumaine.

La lettre de son avocat critiquant l’avis de convocation et la tenue de l’assemblée elle-même donne l’impression chez les autres copropriétaires de se faire « claquer la porte au nez » à toute tentative de bonne volonté de tenter de satisfaire Mme Villedary-Dumaine. - Le Syndicat fait valoir sa réclamation et tente d'amener Mme Villedary-Dumaine à s'acquitter de sa dette, mais sans succès. - Le choix de procéder à la publication d'une hypothèque légale lui appartient, choix qu’il a exercé sans intention malicieuse ni mauvaise foi. - La requête en substitution de garantie a été accueillie, l’hypothèque légale a été radiée et le dépôt en fidéicommis l’a remplacé pour garantir le recouvrement de la créance du Syndicat, le cas échéant. - Mme Villedary-Dumaine n’a pas démontré le bien-fondé de sa réclamation de 10 000,00$, que ce soit en compensation pour les préjudices qu’elle allègue avoir subis ou pour le remboursement des honoraires et déboursés extra-judiciaires, vu les conclusions auxquelles le Tribunal en arrive sur la demande principale.

Outre le montant des charges communes impayées, le Syndicat a-t-il droit de recouvrer les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus dans la présente affaire, et des dommages de 5 000,00$ en compensation pour les pertes de temps et inconvénients subis par ses administrateurs? A. Charges communes impayées - Le Syndicat est en droit de recouvrer le montant dû par Mme Villedary-Dumaine au

chapitre des charges communes impayées en date du 1 er octobre 2015, soit 1 101,00$ , dont le montant n’est pas contesté. B. Honoraires et déboursés extrajudiciaires - Le Syndicat réclame à ce

chapitre la somme de 17 447,82 $ . Il invoque l’article suivant de la déclaration de copropriété : 12.3.9.5 Lorsqu'un copropriétaire est en défaut de payer ses redevances depuis plus de quinze (15) jours, les administrateurs ont , en plus des autres droits et privilèges qui leurs sont accordés par la loi et par la présente déclaration, le droit d'instituer des procédures judiciaires pour en assurer le remboursement. Le coût de ces procédures judiciaires, y compris les honoraires et frais d'avocat judiciaires et extrajudiciaires, sont ajoutés aux sommes devant être payées par ce copropriétaire .

L'institution de procédures judiciaires ne préjudicie en aucune façon aux autres droits et privilèges assurant le remboursement de ces sommes et ceux-ci peuvent en tout temps être cumulés. (Le Tribunal souligne) - La Cour d’appel reconnait la validité de ce type de clause contractuelle en matière de bail dans l’arrêt Groupe Van Houtte inc. c. Les Développements Industriels et Commerciaux de Montréal inc . [11] .

La juge Marie-France Bich écrit : [112] Je fais mien ce point de vue, que partagent également les auteurs Baudouin, Jobin et Vézina, qui rapprochent ce genre de clause des clauses pénales et écrivent que : À l'instar d'autres auteurs, nous sommes d'avis que semblable clause doit aujourd'hui être admise en règle générale . En effet, depuis la réforme du Code civil , le contrôle judiciaire de la clause pénale s'applique ici aussi, et il arrive qu'une telle stipulation soit considérée abusive dans les circonstances d'une affaire.

Le débiteur est maintenant protégé contre les comptes d'honoraires excessifs de l'avocat du créancier et d'autres abus semblables. De plus, l'alinéa 3, nouveau, de l'

article 1617 du Code civil soutient le principe de la validité de cette clause de « frais d'avocat ».

Le contrôle judiciaire de la clause pénale constitue la base la plus appropriée, aujourd'hui, pour contrôler cette pratique commerciale, d'autant plus que le pouvoir du juge, à cet égard, n'est aucunement restreint à des contrat s d'adhésion ou de consommation . (Le Tribunal souligne) - Suivant les enseignements de la Cour d’appel, notre Cour a reconnu la validité, à plusieurs reprises, de clauses dites pénales, dans des déclarations de copropriété et relatives au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires comme en l’instance.

En effet, la déclaration de copropriété est toujours assimilée à un contrat [12] . Mais cette jurisprudence ajoute que les montants accordés à ce

chapitre doivent toujours être raisonnables, eu égard à toutes les circonstances.

Le Tribunal doit notamment tenir compte que le paiement des honoraires et déboursés extrajudiciaires, lorsque permis par une telle clause, vise à inciter un copropriétaire à respecter ses obligations et lorsqu’il ne le fait pas, à éviter une récidive. - Le Syndicat a produit plusieurs comptes d’honoraires et de déboursés extrajudiciaires couvrant la période du 12 juin 2015, soit la préparation et la rédaction de l’avis d’hypothèque légale, jusqu’à la tenue du procès dans le présent dossier. - (…) Le Tribunal considère que le montant de 3 105,90 $ est raisonnable eu égard à l’ensemble du dossier en regard des précédents que constituent les jugements cités plus haut.

Ce qui différencie la présente situation de celles prévalant dans certaines décisions citées par la procureure du Syndicat, est que Mme Villedary-Dumaine ne manifeste pas d’intention d’intenter d’autres recours contre le Syndicat ni de l’obliger à le faire. Par ailleurs, le litige opposant les parties n’apparait pas avoir été d’une grande complexité, même si les faits s’échelonnent sur une certaine période de temps. [35] Le Tribunal accorde donc ce montant de 3 105,90$ . C. Dommages de 5 000,00$ en compensation pour les pertes de temps et inconvénients subis par ses administrateurs

- Le Syndicat réclame cette somme à

titre d’indemnité pour le temps passé par ses administrateurs, dont M.

Rouillard, à s’occuper du dossier de la réclamation des charges communes et de la présente action, tel qu’en fait foi le procès-verbal de l’assemblée tenue le 7 août 2015. - Certes, la présente affaire a sérieusement éprouvé toutes les personnes impliquées et mis à rude épreuve les relations entre Mme Villedary-Dumaine et les autres copropriétaires. - Cependant, rien dans la présente affaire ne justifie l’octroi des sommes réclamées par le Syndicat. - Il apparait au Tribunal que Mme Villedary-Dumaine n’a pas agi elle non plus malicieusement ou de mauvaise foi, elle n’a pas abusé de ses droits. - Les changements apportés par les nouveaux membres du conseil d’administration quant aux procédures de convocation des copropriétaires aux assemblées et quant à différents aspects de l’administration de la copropriété, l’ont vivement interpellée parce que très différentes de ce qu’elle faisait lorsqu’elle était elle-même administratrice. - Au surplus, elle a agi sur les conseils de son avocat qui l’a confortée dans le sentiment que certains agissements du conseil d’administration étaient illégaux. - Vu ce qui précède, et en l’absence de preuve quant aux frais pour la publication de l’hypothèque légale qui aurait pu être recouvrée en vertu de la déclaration de copropriété, le Tribunal rejette cette

partie de la demande reconventionnelle. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : - REJETTE l'action de la demanderesse, avec frais de justice; - ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; - CONDAMNE Claire Villedary-Dumaine à payer au Syndicat des copropriétaires de Château Soleil la somme de 4 206,90 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 30 septembre 2015; - ORDONNE à l’étude Morin Daoud, Avocats, de transmettre au Syndicat des copropriétaires de Château Soleil et/ou à ses procureurs la somme de 4 206,90$ avec les intérêts générés, le cas échéant, par le dépôt de cette somme; - LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Me Yannick Morin Procureur de la demanderesse Me Marie-Cécile Bodéus Procureure du défendeur