2018 QCCQ 8407, 2018 QCCQ 8407

Pitre c. Béchard 2018 QCCQ 8407COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-700152-178 DATE : 26 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN PITRE Demandeur c.

LÉONARD BÉCHARD Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Sébastien Pitre réclame à monsieur Léonard Béchard la somme de 15 000 $, alléguant l’existence de vices cachés lors de l’achat d’un immeuble. [ 2 ] Monsieur Béchard conteste la prétention de monsieur Pitre, soutenant que les vices étaient connus. QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] L’immeuble vendu par le défendeur était-il affecté de vices cachés? [ 4 ] Dans l’affirmative, à quelle somme le demandeur a-t-il droit?

CONTEXTE : [ 5 ] Le 28 août 2014, monsieur Sébastien Pitre procède à l’achat d’un immeuble situé au [...], à Saint-Jean-sur-Richelieu, lequel appartient à monsieur Léonard Béchard (voir acte P-2). [ 6 ] La vente est intervenue après qu’une inspection préachat ait lieu le 16 août 2014 (voir rapport P-5).

Par la lecture du rapport, le demandeur est informé que la toiture doit être refaite et cette réalité est reflétée dans le prix de vente. [ 7 ] Monsieur Pitre constate lui-même certaines traces de moisissure, mais celles-ci sont localisées à l’endroit où le drain de toiture passe. [ 8 ] Se fiant également sur les déclarations des vendeurs, le demandeur achète l’immeuble. [ 9 ] Comme des travaux d’importance sont prévus avant que la famille du demandeur emménage dans sa nouvelle demeure, monsieur Pitre procède au dégarnissage de certains murs. [ 10 ] C’est à ce moment que les ouvriers affectés à cette tâche découvrent l’ampleur de la moisissure se retrouvant un peu partout. [ 11 ] Monsieur Pitre fait alors venir un expert qui souligne les travaux à effectuer afin de rendre la maison habitable. [ 12 ] Lors de l’audition, monsieur Pitre produit de très nombreuses photographies démontrant l’état de la maison, montrant de la moisissure un peu partout. [ 13 ] Le 16 septembre 2017, une nouvelle expertise est effectuée (pièce P-9), qui donnera lieu à l’envoi d’une mise en demeure le 22 septembre 2014 (pièce P-10). [ 14 ] Il est à noter que le fils de monsieur Léonard Béchard, monsieur Jean Béchard s’est rendu voir la propriété vendue, niant toute responsabilité, comme il le réitère dans une lettre du 23 septembre 2014 (pièce D-1). [ 15 ] Les travaux sont effectués et monsieur Pitre produit de nombreuses factures de matériaux s’élevant à 23 498,85 $.

Ces dépenses ont été nécessaires, en plus des frais de relocalisation, d’expertise, et cetera . [ 16 ] Afin de donner compétence à la Division des petites créances, monsieur Pitre réduit sa réclamation à 15 000 $. ANALYSE : [ 17 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 18 ] Pour réussir dans sa demande, monsieur Pitre doit démontrer au Tribunal que les problèmes allégués constituent des vices cachés et faire la preuve de la valeur de sa réclamation. C’est l’

article 1726 C.c.Q. qui oblige le vendeur à garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de tout vice : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] La Cour d’appel du Québec, dans la cause de Leroux c . Gravano [1] , souligne les conditions afin de se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés de la façon suivante : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 20 ] En l’instance, le Tribunal n’a aucun problème à déclarer l’existence d’un vice grave, qui existait au moment de la vente et était inconnu de l’acheteur. [ 21 ] Reste donc à établir la troisième condition, soit le caractère occulte du vice.

La Cour suprême du Canada, dans la cause de ABB c. Domtar [2] s’exprime ainsi au paragraphe 51 : [51] Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.- G. Jobin, « Précis sur la vente », dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5e éd. 1987), p. 149.

Autrement dit, on ne s’interroge pas simplement sur l’ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. 3.6.1.3 Gravité du vice [ 22 ] Bien qu’à première vue la présence de certains indices laissait prévoir un vice caché, le demandeur a été rassuré par la déclaration du vendeur (pièce P-3) [3] : Si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations ou rapports qui ont incité l’acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d’acheter, le tribunal en tiendra compte 567 .

La garantie s’applique quand le vendeur rassure l’acheteur ou lui fait des déclarations spécifiques sur l’absence d’importance ou de gravité des indices qu’il aurait relevés 568 . Dans de telles circonstances, le vice qui aurait pu être considéré comme un vice apparent pourra être traité comme un défaut caché 569 .

Les explications fournies par le vendeur pour rassurer son acheteur et l’inciter ainsi à acheter permettent de qualifier d’occulte ce qui aurait pu dans d’autres circonstances être apparent 570 . (…) (Références omises) [ 23 ] Ainsi, dans ce document, au paragraphe D-3.1, le vendeur déclare qu’il n’y a jamais eu d’infiltration à la toiture, qu’il n’y a pas de trace de moisissure ou de pourriture (pièce P-3, paragraphe D-6). [ 24 ] De plus, lors des travaux, il a été constaté que du placoplatre neuf avait été installé sur du placoplatre souillé.

Les photographies D-10, D-12, D-13 et D-23 démontrent clairement que des réparations ont eu lieu lors des travaux d’aménagement de la cuisine en 2013, situation que le défendeur ne pouvait ignorer.

[ 25 ] Considérant la preuve faite, le Tribunal conclut que l’immeuble vendu par monsieur Léonard Béchard était affecté d’un vice caché au moment de la transaction. [ 26 ] Quant au montant auquel peut avoir droit monsieur Pitre, la preuve prépondérante révèle qu’un montant nettement supérieur à 15 000 $ a été prouvé, mais comme le demandeur a réduit sa réclamation, le Tribunal accueille donc la demande pour cette somme. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE la réclamation du demandeur Sébastien Pitre; [ 28 ] CONDAMNE le défendeur Léonard Béchard à payer au demandeur Sébastien Pitre la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 2 juin 2017; [ 29 ] FRAIS DE JUSTICE contre le défendeur. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : Le 17 septembre 2018