2013 QCCQ 9017, 2013 QCCQ 9017

Bergeron c. Dénommé 2013 QCCQ 9017 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-005942-126 DATE : 16 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RENÉ BERGERON, Demandeur et défendeur reconventionnel c.

JIMMY DÉNOMMÉ et PIERRETTE LAVERTU, Défendeurs et demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l'immeuble acheté des défendeurs le 17 novembre 2011 comportait des vices cachés, le demandeur leur réclame 7 000 $ à

titre de diminution du prix de vente, correspondant au coût des travaux correctifs, réduit à cette somme. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande, en précisant que la dénonciation a été faite tardivement et que, subsidiairement, la réclamation est exagérée.

Ils formulent une demande reconventionnelle de 4 999,99 $ détaillés de la façon suivante : ▪ Atteinte à la réputation ▪ Honoraires extrajudiciaires d'avocats ▪ Frais d'expertise ▪ Frais de poste recommandée ▪ Dépenses encourues pour déplacement et perte de salaire ▪ Dépenses encourues pour frais de contestation à la Division des petites créances. [ 3 ] Le Tribunal retient de la preuve les faits pertinents suivants. [ 4 ] Les défendeurs ont vendu au demandeur par acte notarié (P-3), un immeuble avec maison dessus construite située au […] à Warwick le 17 novembre 2011.

La vente a été faite avec la garantie légale pour le prix de 150 000 $. Aucune inspection préachat n'a été faite. [ 5 ] La maison comporte deux logements. Le demandeur habitait le logement du rez-de-chaussée. [ 6 ] Les défendeurs avaient acheté l'immeuble le 30 octobre 2008. Ils ne l'ont pas habité. [ 7 ] Vers le 9 décembre 2011, le demandeur a remarqué des infiltrations d'eau provenant de trois endroits à l'intérieur de la maison. Il a aussi constaté que le câblage électrique du réservoir d'eau chaude n'était pas conforme et qu'il n'y avait aucune valve pour fermer l'eau dans une

partie du logement. La douche fuyait. [ 8 ] Le demandeur a appelé monsieur Dénommé qui, après avoir mentionné qu'il n'était pas responsable, s'est rendu sur les lieux le lendemain de l'appel, le 12 décembre 2011. Après ses constatations, il a eu une nouvelle conversation téléphonique avec le demandeur quelques jours plus tard et il lui a offert 200 $ pour acheter la paix. [ 9 ] La firme Qualinet s'est rendue sur les lieux à quelques reprises et a effectivement constaté la présence d'eau et d'humidité sous le faux-plancher de la salle de bain du sous-sol.

Le demandeur a envoyé une première mise en demeure aux défendeurs le 19 décembre 2011 (P-6). [ 10 ] Dans cette lettre, il fait état de moisissure et de la présence d'eau sous la douche et sous la toilette. Il mentionne également

qu'aucune valve ne fermait l'arrivée d'eau au lavabo et qu'il a dû en faire installer une par un plombier.

Il traite également du câblage électrique du réservoir à eau chaude qui n'est pas conforme. [ 11 ] Dans sa mise en demeure, le demandeur accorde 10 jours aux défendeurs pour effectuer les travaux nécessaires. [ 12 ] Dans la même lettre, il demande un remboursement des frais déjà encourus pour la réparation des vices relativement à la plomberie, à la douche et à la robinetterie, le tout s'élevant à 1 025 $, ce qui est contradictoire avec sa demande précédente. [ 13 ] Selon la preuve, le demandeur a exécuté certains travaux autour de la toilette avant d'aviser les défendeurs. [ 14 ] Le demandeur affirme que monsieur Dénommé est venu deux fois sur les lieux, alors que ce dernier affirme n'y être allé qu'une seule fois le 12 décembre 2011. [ 15 ] Le 18 janvier 2012, le demandeur a envoyé une deuxième mise en demeure par avocat.

Celle-ci fait état des mêmes constatations que celles mentionnées dans la lettre du 19 décembre 2011. De plus, l'avocat fait mention que les moisissures constatées risquent de contaminer l'air de la maison. [ 16 ] La mise en demeure demande l'annulation du contrat de vente, le remboursement du prix de 150 000 $ et 20 166,96 $ à

titre de dommages divers. [ 17 ] Les défendeurs auraient répondu à cette lettre par leur avocat le 31 janvier 2012, mais cette lettre n'a pas été produite. [ 18 ] Le demandeur dit avoir terminé tous ces travaux le 7 février 2012. [ 19 ] Il affirme que les photographies qu'il a produites sous la cote P-1 ont été prises après la période des Fêtes 2011-2012. Elles ne portent pas de date.

Pour sa part, le défendeur Dénommé affirme que ces photographies ont été prises le 2 décembre 2011 avec preuve à l'appui. [ 20 ] Le demandeur a produit une évaluation du 30 décembre 2011 (P-5) de Bergeron Construction inc., une compagnie appartenant à l'un de ses frères.

L'évaluation totalise 3 884,93 $ pour les travaux à la suite d'un test d'humidité de Qualinet. [ 21 ] La réclamation du demandeur (P-2) totalise 11 507,16 $ comprenant des travaux correctifs et des dommages comme les frais de l'huissier et des frais d'avocats. [ 22 ] Le demandeur a demandé et obtenu de la Ville de Warwick un permis de construction le 8 décembre 2011. Le permis fait état que c'était pour déplacer des murs, changer le bain et faire de nouvelles divisions au sous-sol.

Selon la preuve, plusieurs de ces travaux étaient envisagés par le demandeur lorsqu'il a acheté l'immeuble. [ 23 ] Le défendeur Dénommé a produit des photographies de travaux en cours d'exécution et datées du 11 décembre 2011. [ 24 ] Le défendeur Dénommé a affirmé qu'il avait plutôt offert 300 $ au demandeur le 14 décembre après sa visite des lieux.

Il avait alors constaté que beaucoup de travaux étaient déjà exécutés, qu'il y avait même des travaux de pose de céramique et que les panneaux de placoplâtre étaient prêts pour le tirage des joints. [ 25 ] Monsieur Dénommé a attiré l'attention du Tribunal sur la facture de Plomberie Martel inc. numéro 7311 pour changer les entrées d'eau, d'un montant de 478,68 $, qui est datée du 30 novembre 2011, donc avant l'obtention du permis de construction de la Ville. [ 26 ] De cette facture, le demandeur, dans sa réclamation (P-2), dit ne réclamer que 150 $ sans autres précisions.

Le 10 septembre 2011, le demandeur a envoyé une troisième mise en demeure aux défendeurs relatant les mêmes événements que dans les mises en demeure antérieures et réclamant cette fois-ci 7 000 $. [ 27 ] Le 8 mars 2012, l'avocat des défendeurs a envoyé une longue lettre à l'avocat du demandeur portant sur chacun des éléments de la réclamation du demandeur. [ 28 ] L'avocat relate notamment le fait que monsieur Dénommé avait constaté l'exécution de travaux lors de sa visite du mois de décembre 2011.

L'avocat analyse également les rapports de la firme Qualinet pour conclure qu'il est étonnant que de l'humidité soit encore présente sous le plancher de la toilette le 11 janvier 2012 alors que des travaux ont déjà été exécutés par le demandeur. [ 29 ] L'avocat évalue ces travaux à 150 $. [ 30 ] La valve pour le robinet du meuble-lavabo a été, selon l'avocat, changée avant que ses clients en soient avisés tel que l'atteste la première mise en demeure du demandeur qui réclamait 1 025 $ pour des travaux de plomberie. [ 31 ] L'avocat souligne également la facture du 30 novembre 2011 du plombier Martel, donc avant l'obtention du permis de construction.

L'avocat fait référence à une expertise qui serait celle effectuée par Pierre Gauvin dont il sera question ci-après. Ce dernier a évalué, en tout état de cause, les coûts correctifs à 500 $. L'avocat a donc offert cette somme sans admission. Cette offre a été refusée. [ 32 ] Pierre Gauvin a été reconnu expert en bâtiment par le Tribunal. Son curriculum vitae a été déposé sous la cote D-7A et son rapport daté du 3 juillet 2013 sous la cote D-7. Il a cependant effectué sa visite des lieux le 14 février 2012.

Il note dans son rapport que tous les travaux ont déjà été exécutés et qu'il a dû se baser sur les déclarations de monsieur Bergeron ainsi que sur ses propres constatations pour faire son expertise. [ 33 ] Monsieur Gauvin, qui a témoigné, a souligné dans son rapport que les travaux au sous-sol prévus dans le permis de construction de la Ville du 8 décembre 2011, selon ce que lui a déclaré monsieur Bergeron, sont les suivants :

▪ Enlever une chambre au centre droit; ▪ Agrandir la salle de bain; ▪ Enlever la cave à vin située au coin arrière droit et la remplacer par un petit garde-robe; ▪ Déplacer le lave-linge et la sécheuse; ▪ Tasser vers la gauche un mur de la pièce arrière; ▪ Construire deux garde-robes dans la nouvelle pièce arrière gauche. [ 34 ] Relativement aux infiltrations d'eau et se basant sur les rapports de la firme Qualinet, il est d'avis que les infiltrations ont été confinées au plancher de la salle de bain au sous-sol et qu'il n'y avait aucune accumulation d'eau sur la dalle de béton. [ 35 ] Relativement aux factures transmises par l'avocat du demandeur, il a noté que plusieurs étaient incomplètes parce que ce n'était que des états de compte de matériaux achetés.

Il a souligné qu'un bon nombre d'éléments figurant sur ces factures représentent des outils ou de l'équipement qui ont été conservés par le demandeur. [ 36 ] Il juge exagérée la réclamation pour les travaux d'électricité, car plusieurs des éléments, notamment des disjoncteurs, du fil, un thermostat et une lumière encastrée font

partie des travaux de rénovation prévus par le demandeur et n'ont aucun rapport avec les infiltrations d'eau. [ 37 ] Quant aux travaux de plomberie, il a noté une amélioration puisque la douche du sous-sol a été remplacée par un bain comportant des murs en acrylique et une nouvelle robinetterie.

La toilette a été déplacée et le meuble-lavabo a été remplacé et déplacé. [ 38 ] Quant au remplacement de deux poteaux de soutien, il affirme qu'il ne s'agit pas de vices cachés puisque les cernes noirs sur le bord du poteau étaient visibles avant l'achat. [ 39 ] Enfin, il est d'avis qu'aucun des travaux exécutés par le demandeur n’était urgent au point d'en commencer l'exécution avant d'informer les défendeurs. ANALYSE [ 40 ] La garantie contre les vices cachés est prévue à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 41 ] Pour que la garantie s'applique, quatre conditions sont nécessaires : le vice doit être grave, diminuer l'usage de l'immeuble, il doit être antérieur à la vente, il doit être inconnu de l'acheteur et il doit être caché. [ 42 ] L'

article 1728 C.c.Q. permet à l'acheteur de réclamer des dommages au vendeur s'il connaissait l'existence des vices ou était présumé les connaître parce qu'il était un vendeur professionnel : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 43 ] Enfin, l'

article 1739 C.c.Q. exige que la dénonciation des vices soit faite dans un délai raisonnable : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 44 ] La jurisprudence qui a interprété cette disposition a ajouté que, sauf en cas d'urgence, les travaux ne peuvent être exécutés avant que la dénonciation soit faite au vendeur, et ce, afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et éventuellement de faire exécuter les travaux correctifs nécessaires. [ 45 ] Le demandeur avait le fardeau de preuve.

Aucune expertise n'a été produite par le demandeur si ce n'est les quelques rapports de la firme Qualinet qui est une firme spécialisée en nettoyage après sinistre. [ 46 ] La preuve prépondérante révèle que certains travaux avaient été exécutés lors de la visite de monsieur Dénommé le 12 décembre 2011. Donc, certains travaux avaient été exécutés avant qu'ils soient dénoncés. [ 47 ] La preuve révèle également que le permis de construction a été demandé et délivré le 8 décembre 2011.

Certains travaux avaient été commencés avant puisque la facture du plombier Martel pour le changement des entrées d'eau est du 30 novembre 2011. L'affirmation du demandeur qu'il ne pouvait avoir exécuté tous les travaux entre le 8 décembre et le 12 décembre lors de la visite de monsieur Dénommé est peu crédible puisque la preuve démontre qu'il avait déjà commencé certains travaux.

[ 48 ] Le Tribunal retient également le témoignage fort crédible et pondéré de monsieur Pierre Gauvin. Il a confirmé à l'audience qu'il avait fourni une évaluation verbale de 500 $ sur la base de son expertise. [ 49 ] La preuve amène donc le Tribunal à la conclusion que les principaux vices constatés par le demandeur et qui remplissent les conditions prévues par la loi sont ceux reliés aux infiltrations d'eau de la toilette et de la douche de la salle de bain du sous-sol.

La preuve prépondérante amène le Tribunal à conclure que les travaux correctifs ont été raisonnablement évalués par l'expert Gauvin à 500 $. [ 50 ] Les dommages ne peuvent être accordés puisque la preuve révèle que les défendeurs n'avaient pas habité l'immeuble et qu'ils n'étaient donc pas au courant des problèmes reliés à la salle de bain du sous-sol. Le demandeur a droit d'être remboursé des factures de Qualinet totalisant 419,43 $.

Il a aussi droit aux frais de poste recommandée de 20,38 $. [ 51 ] La demande reconventionnelle des défendeurs ne peut être accueillie pour les motifs suivants. [ 52 ] L'atteinte à la réputation est exclue de la Division des petites créances en vertu de l'article 954 du Code de procédure civile dont le texte est le suivant : 954. Le présent livre ne s'applique pas aux demandes résultant du bail d'un logement ou d'un terrain visés à l'

article 1892 du Code civil , ni aux demandes de pension alimentaire ou à celles introduites au moyen du recours collectif. Il ne s'applique pas non plus aux poursuites en diffamation , ni aux demandes soumises par une personne, une société ou une association qui a acquis à

titre onéreux la créance d'autrui. [Soulignement ajouté] [ 53 ] Les honoraires d'avocats ne peuvent être accordés en l'absence de preuve claire d'abus de droit de la part du demandeur, ce qui n'est pas le cas puisqu'une

partie de sa réclamation est bien fondée. [ 54 ] Les frais d'expertise ne peuvent être accordés puisque le demandeur avait raison sur une

partie de sa réclamation. [ 55 ] Les frais de déplacements et la perte de salaire ne peuvent être accordés puisque ces dépenses concernent la défense des défendeurs. Enfin, les frais de Cour ne peuvent être accordés puisque c'est le demandeur qui a eu raison, même partiellement. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 56 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 57 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer au demandeur la somme de 939,81 $, plus les intérêts au taux légal, majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 19 décembre 2011; [ 58 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer au demandeur les frais judiciaires de 163 $; [ 59 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 19 juillet 2013