2011 QCCQ 8493, 2011 QCCQ 8493

Golzarian c. Poulin 2011 QCCQ 8493 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-80-003552-103 DATE : Le 21 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MIKEL GOLZARIAN

Partie demanderesse c. GENEVIÈVE POULIN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ORDONNANCE DE SAUVEGARDE ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une Requête pour Ordonnance de sauvegarde, présentée par la locatrice-intimée, dans le présent dossier [ 2 ] Le présent dossier fut ouvert suite à la réception d’une demande d’appel d’une décision de la Régie du logement , rendue le 8 octobre 2010, dans laquelle la Régie du logement a décliné compétence pour décider du contentieux existant entre les parties; [ 3 ] C’est le locataire-appelant, Mickel Golzarian, qui en appelle de cette décision; [ 4 ] L’audition de l’appel est fixée pour enquête et audition les 12 et 13 septembre 2011, devant l’honorable Richard Landry; [ 5 ] La locatrice-intimée réclame une Ordonnance de sauvegarde afin de pouvoir avoir accès aux lieux loués par le locataire- appelant qui se trouvent au sous-sol de sa maison pour procéder à certaines vérifications et réparations notamment à la boîte de l’entrée électrique de la maison; [ 6 ] L’Intimée est propriétaire d’un duplex portant les numéros civiques [...], [...] et [...] à Laval, [ 7 ] Elle réside au [...] avec ses deux enfants handicapés, âgés respectivement de 15 et 18 ans; [ 8 ] Le 29 avril 2008, elle loue un espace au sous-sol de sa résidence, tel qu’il appert de l’entente produite comme pièce R-1; [ 9 ] Mikel Golzarian a produit un croquis du sous-sol comme pièce R-1, à l’appui d’une déclaration assermentée expliquant ses arguments à l’encontre de l’Ordonnance de sauvegarde; [ 10 ] Tel qu’il appert de la pièce R-1, le type de résidence qui y est mentionné est – « une chambre au sous-sol d’un duplex » mais on peut y lire également les mentions suivantes : - accès à la laveuse et sécheuse pour lavage - accès à la cuisinette avec les appareils suivants : réfrigérateur, four - accès à la cour arrière - un préavis raisonnable est donné par la propriétaire lorsqu’elle désire résilier la présente entente amicale.

Quant au montant de loyer, on peut y lire « Nil (dépannage) » [ 11 ] Le locataire-requérant allègue qu’il paie un loyer de 405 $ par mois, incluant le service de téléphone, le câble et Internet et qu’il y a eu entente verbale en raison du refus de la locatrice de signer un bail en bonne et due forme;

[ 12 ] Il allègue que cette entente verbale vise un bail annuel qui comprend non seulement l’espace d’une chambre et les accès ci- dessus mentionnés mais aussi de tout l’espace à air ouverte dudit logement du sous-sol (salle de bain, cuisine, petit bureau, chambre (salon).

Ceci est contesté par la locatrice Poulin et fait notamment l’objet de l’appel précité; [ 13 ] Il est admis que, jusqu’au 30 décembre 2009, les relations entre les parties étaient bonnes; [ 14 ] À cette date, la locatrice Poulin a transmis une lettre au locataire Golzarian, l’informant de son désir de reprendre possession de l’espace qu’il occupait afin d’y loger ses deux enfants, alors mineurs, qui se déplacent en fauteuils roulants, tel qu’il appert de la lettre R-2; [ 15 ] Le croquis produit par Mikel Golzarian montre qu’il y a une chaise sur rail entre le rez-de-chaussée et le sous-sol pour permettre aux personnes handicapées d’y avoir accès; [ 16 ] Par lettre du 17 janvier 2010, Mikel Golzarian indique son refus de quitter les lieux à madame Poulin, tel qu’il appert des lettres, du 17 et du 30 janvier 2010, produites comme pièce R-3, en liasse; [ 17 ] Dans ses lettres, celui-ci précise qu’il partira aussitôt que les procédures judiciaires entreprises contre son employeur, la Sûreté du Québec, seront réglées; [ 18 ] Par la suite, madame Poulin dépose une demande de reprise de logement auprès de la Régie du logement qui fut refusée à cause d’un délai insuffisant pour l’envoi de la demande; [ 19 ] Par la suite, le 29 juillet 2010, le locataire Golzarian dépose une demande de diminution de loyer auprès de la Régie du logement pour perte de jouissance des lieux alléguant harcèlement de la part de la locatrice Poulin; [ 20 ] Lors de l’audition de cette demande devant le même régisseur, Me Gilles Joly, le procureur de madame Poulin a soulevé l’absence de compétence de la Régie du logement puisque, selon lui, il ne s’agissait pas de bail d’un logement mais plutôt du bail d’une chambre; [ 21 ] Le régisseur, Me Gilles Joly, a alors décliné compétence de la Régie du logement au profit de la Cour du Québec, tel qu’il appert plus amplement de la copie de sa décision qui a fait l’objet d’une Requête pour permission d’en appeler qui fut entendue par l’honorable Julie Messier, dans le présent dossier; [ 22 ] Tel qu’il appert du jugement de notre collègue, l’honorable Julie Messier, en date du 4 février 2011, cette dernière a accordé au locataire-intimé la permission d’en appeler de cette décision; [ 23 ] Cette audition est prévue pour les 12 et 13 septembre 2011, tel que déjà mentionné; [ 24 ] Tel qu’il appert du jugement de l’honorable Julie Messier, la demanderesse a également intenté une action devant la Cour du Québec, suite à la décision du régisseur Joly, dans laquelle elle reprend les mêmes conclusions que lors de sa première audience devant la Régie du logement , soit la résiliation du bail et l’éviction du locataire Golzarian pour y loger un membre de sa famille; [ 25 ] La preuve révèle, sans aucun doute dans l’esprit du Tribunal, que depuis le 30 décembre 2009, date de la demande de reprise de possession du logement, les relations entre les parties se sont détériorées au point où la police a dû intervenir à certaines reprises; [ 26 ] Madame Poulin allègue que dans sa Requête pour Ordonnance de sauvegarde que : - monsieur Golzarian lui refuse l’accès aux lieux loués; - qu’il lui interdit l’accès à un espace qui devait, selon elle, être un espace commun dont il s’est approprié illégalement, sous peine d’une plainte pour introduction par effraction; - qu’il a mis un cadenas puis qu’il a installé une serrure sur les portes françaises donnant accès à l’espace ouvert du sous-sol, l’empêchant d’avoir accès aux lieux loués et communs; - qu’il refuse de lui donner accès à la boîte de l’entrée électrique qui se trouve à l’intérieur des lieux qu’il garde barrés; - qu’il refuse également de permettre l’accès aux diverses personnes qui doivent avoir accès aux lieux barrés pour accéder à la boîte de l’entrée électrique afin de vérifier et réparer celle-ci, le cas échant, en raison des circuits électriques qui sautent continuellement.

Il s’agit notamment d’un électricien de la compagnie Laval Électrique; - qu’il a refusé l’accès à un représentant de la compagnie Chubb pour vérifier et réparer le système d’alarme et la porte de garage; - qu’il a refusé l’accès à un représentant de la compagnie Ateliers Janor pour vérifier et réparer la plate-forme servant à lever les chaises roulantes pour ses deux enfants handicapés; - Il en est de même pour le réparation du climatiseur et de la Thermopompe; [ 27 ] Madame Poulin produit divers documents à l’appui de ses prétentions dont le Tribunal a pris connaissance; [ 28 ] Pour sa part, monsieur Golzarian déclare que les demandes d’accès aux lieux loués, qui lui sont faites par madame Poulin, sont abusives et excessives et qu’elles dépassent les normes de la normalité et qu’elles constituent du harcèlement.

Il parle de plus de 20 demandes; [ 29 ] Il dit craindre pour sa sécurité et ajoute qu’il a fait appel à la police qui lui a recommandé de toujours être accompagné d’un

témoin lorsqu’il est en présence de madame Poulin; [ 30 ] Il déclare que par le passé, il a toujours répondu positivement aux demandes mais ajoute qu’il y a une limite à sa patience; [ 31 ] Il offre de s’entendre avec madame Poulin et sa procureure pour recevoir un préavis de 24 heures de celles-ci pour donner accès aux lieux, pour effectuer les réparations nécessaires dont notamment à l’entrée électrique et pour venir chercher ses effets personnels, le cas échéant.

Il offre que tout se fasse pendant une seule journée; [ 32 ] Il plaide en droit à l’effet que la demande d’Ordonnance de sauvegarde de madame Poulin ne rencontre pas les critères énoncés par la jurisprudence pour une telle demande.

Il demande subsidiairement que si le Tribunal accorde la demande de d’Ordonnance de sauvegarde, qu’elle soit balisée afin de protéger ses droits et libertés, notamment son droit à la vie privée; RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 33 ] Dans la cause du 4258606 Canada Inc. c. 9137-6780 Québec Inc ., notre Collège l’honorable Henri Richard définit l’ordonnance de sauvegarde en ces termes : « L’Ordonnance de sauvegarde est une mesure judiciaire discrétionnaire émise pour les fins conservatoires, pour une durée limitée qui vise à protéger les droits des parties pendant l’instance où à l’étape de l’exécution.

Elle a comme objectif principal de rétablir un certain équilibre et maintenir l’intérêt des parties à résoudre rapidement leur litige. Elle s’inscrit dans le cadre d’un dossier incomplet et se veut le redressement nécessaire d’une situation qui devra être réalisée dans un court délai. » [ 34 ] Dans Location Faubourg Boisbriand Inc. c. Roger Khoury , notre collège Daniel Dortélus indique, au paragraphe 24 : « Afin de réussir dans sa requête, il appartient à la demanderesse de rencontrer les critères pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde.

Il y a lieu de reprendre ici les critères établis par la Cour d’Appel dans Gestion Nomic Inc. c. Immeuble Polaris (Canada) Ltée [1] . Ils sont les suivants : - apparence de droit et sérieux des moyens de défense - existence d’un préjudice grave et irréparable - balance des inconvénients - - urgence. » [ 35 ] Appliquant ces principes au présent dossier, le Tribunal est d’opinion qu’à ce stade des procédures, il y a apparence de droit suffisant en faveur de la demanderesse car le bail intervenu entre les parties crée des droits incontestables en sa faveur; [ 36 ] À ce sujet, l’

article 1865 C.c.Q. précise : « 1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué. Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l'évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s'il ne s'agit pas de réparations urgentes, obtenir l'autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire.

Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d'obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d'évacuation ou de dépossession temporaire, celui d'exiger une indemnité. » [ 37 ] De plus, les articles 1931 à 1934 C.c.Q. viennent baliser l’exercice des droits d’accès d’un locateur aux lieux loués ainsi que le changement des serrures par le locataire : « 1931.

Le locateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel. 1932. Le locataire peut, à moins d'une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l'état. Il peut, dans tous les cas, refuser la visite si le locateur ne peut être présent. 1933.

Le locataire ne peut refuser l'accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux. Il peut, néanmoins, en refuser l'accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le locateur ne doive y effectuer des travaux urgents. 1934. Aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l'accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire. Le tribunal peut ordonner à la

partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l'autre l'accès au logement. »

[ 38 ] Le Tribunal est d’opinion qu’il existe un préjudice grave et irréparable si le locataire Golzarian continue de refuser l’accès à la boîte de l’entrée électrique aux nombreux intervenants qui doivent y avoir accès; [ 39 ] Il existe un principe de droit qui s’applique sans équivoque dans le présent dossier : « Nul ne peut se faire justice à lui- même »; [ 40 ] Le Tribunal rappelle au locataire-appelant Golzarian qu’il n’est pas propriétaire des lieux loués mais bien locataire et il ne peut refuser accès à la locatrice-intimée Poulin à la boîte de l’entrée électrique de l’immeuble, ni l’exercice de ses droits d’accès à ses biens; [ 41 ] La preuve révèle qu’une

partie importante des problèmes entre les parties provient de la boîte de l’entrée électrique qui semble insuffisante car il semble que les circuits sautent régulièrement et que, de plus, les diverses entreprises qui viennent pour effectuer des travaux doivent y avoir accès pour fermer le courant durant l’exécution des travaux et le repartir par la suite; [ 42 ] Il est clair que ceci nécessite le travail d’un maître électricien qui doit avoir accès à la boîte de l’entrée électrique pour y effectuer les réparations et/ou l’ajout de circuits additionnels pour que cessent les problèmes de circuits qui sautent; [ 43 ] Par la suite, une fois ce travail effectué, les réparateurs de la compagnie Chubb doivent pouvoir avoir accès à ladite boîte afin de vérifier le fonctionnement de la porte de garage et du système d’alarme, le cas échéant; [ 44 ] Il en est de même des représentants des Ateliers Janor afin qu’ils réparent la plate-forme élévatrice des fauteuils roulants des enfants de la locatrice Poulin.

L’utilisation de cette plate-forme est importante pour la qualité de vie de ces enfants et leur santé; [ 45 ] Il en est de même pour le climatiseur, la Thermopompe et pour le Spa afin qu’ils fonctionnement correctement; [ 46 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion qu’il y a urgence à procéder à ces travaux et la balance des inconvénient penche en faveur de la locatrice-intimée Poulin; [ 47 ] Cette dernière a démontré ces faits par prépondérance de preuve; [ 48 ] Le locataire-requérant Golzarian a produit un croquis du sous-sol montrant les lieux loués; [ 49 ] Il n’est pas de l’intention du Tribunal d’intervenir de quelque façon que ce soit relativement aux prétentions respectives des parties dans le dossier d’appel qui doit être entendu les 12 et 13 septembre prochain, ou de déterminer s’il s’agit du bail d’une chambre ou de l’ensemble du sous-sol; [ 50 ] Mais un fait demeure, Mikel Golzarian et Geneviève Poulin étaient tous les deux au courant de l’état des lieux et de leur configuration au moment de s’entendre sur un bail ainsi que des problèmes potentiels que cela pouvait engendrer pour l’avenir, le cas échéant; [ 51 ] Compte tenu de l’état des relations entre les parties et de la tension qui existent entre elles, le Tribunal est d’opinion qu’il y a urgence pour que lesdites vérifications, réparations et travaux soient effectués dans les plus brefs délais et ce, à partir de 7h00 le matin afin que la tension baisse entre elles; [ 52 ] Compte tenu de l’état des relations entre les parties et de la tension qui existe entre elles, le Tribunal se doit de bien baliser l’exercice des droits d’accès aux lieux loués par la locatrice-intimée Poulin.

C’est d’ailleurs ce que les parties ont toutes les deux demandé au Tribunal; POUR CES MOTIFS, le Tribunal: ORDONNE à la locatrice-intimée, Geneviève Poulin, de donner un préavis écrit de 24 heures au locataire-intimé, Mikel Golzarian, par l’entreprise de son avocate, Me Sylvie Bourgeois, pour toutes demandes d’accès aux lieux loués, pour procéder à la vérification et à la réparation de la boîte de l’entrée électrique du duplex par un électricien de son choix; Il est entendu que les premiers travaux à exécuter visent l’électricien; Par la suite, elle devra procéder de la même manière pour les réparations à effectuer à la plate-forme élévatrice des chaises roulantes par Ateliers Janor ainsi que les travaux et vérifications du système d’alarme et de la porte de garage par la compagnie Chubb; Il en est de même pour les travaux et réparations nécessaires au climatiseur, à la Thermopompe et au Spa; L’avis écrit devra être signifié par huissier aux frais des deux parties, qui devront se séparer les frais de huissier à parts égales.

Il devra indiquer la date, l’heure et le type de travail ou l’objet de la demande ainsi que le nom de l’entreprise qui se présentera sur les lieux ainsi que la nature et la durée des travaux à exécuter; Le locataire-requérant devra être présent avec un témoin indépendant; En ce qui concerne l’accès a la pièce appelée « Remise 15’ x 22’ » apparaissant sur le croquis du locataire Golzarian et dans laquelle sont entreposés divers objets et biens de toutes sortes, appartenant notamment à la locatrice Poulin, celle-ci pourra y avoir accès en tout temps et sans avis pour accéder à ses biens mais devra être accompagnée d’un témoin indépendant; Tant que le litige entre les parties ne sera pas réglé, la locatrice ne pourra changer la destination ou l’usage de cette pièce qui, de toute évidence, sert de local d’entreposage; ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel;

LE TOUT frais à suivre. __________________________________ JEAN PIERRE ARCHAMBAULT, J.C.Q. Date d’audience : 21 JUILLET 2011