2011 QCCQ 9860, 2011 QCCQ 9860

Zimka Investment inc. c. 9089-1250 Québec inc. 2011 QCCQ 9860 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTREAL LOCALITÉ DE MONTREAL « Chambre civile» N° : 500-22-148383-089 DATE : 25 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELE PAUZE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ZIMKA INVESTMENT INC.

Demanderesse c. 9089-1250 QUÉBEC INC. et PAULINE POIRIER et ROBERT LEMAY Défendeurs et RÉJEAN GENEST Intervenant et CLAUDE DUMAIS, NOTAIRE Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Mise en situation [ 1 ] La demanderesse Zimka Investment Inc. (ci-après simplement appelée: «Zimka»), poursuit solidairement la compagnie défenderesse 9089-1250 Québec Inc. (ci-après simplement appelée: «9089») et les défendeurs monsieur Robert Lemay et madame Pauline Poirier à

titre de signataires, en annulation de l'offre d'achat qu'ils ont signée le 19 avril 2005 [1] , des actions de la compagnie demanderesse. Alléguant que les défendeurs n'ont pas respecté les termes de l'offre d'achat qu'ils avaient signée, la demanderesse réclame le paiement de la somme de 50 000,00$ remise à

titre de dépôt confiscable, entre les mains du notaire Me Claude Dumais, mis en cause. [ 2 ] Bien que l'objet de la vente soit les actions de Zimka, le seul actif de la compagnie consiste en un vaste terrain connu et désigné comme étant le lot P-176 du cadastre de la Paroisse de Saint-Mathieu de Beloeil de la circonscription foncière de Verchères, d'une superficie d'au moins 2 200 000 pieds carrés. Le prix d'achat est de 7 millions six cent mille dollars (7 600 000,00$). [ 3 ] La défenderesse 9089 n'a pas comparu et madame Pauline Poirier a fait cession de ses biens le 16 septembre 2005 [2] .

Seul monsieur Robert Lemay a comparu et produit une défense à la présente requête. [ 4 ] En date du 14 août 2008, madame la juge Diane Quenneville autorisait monsieur Réjean Genest à intervenir en l'instance.

Monsieur Genest soumet qu'il a remis entre les mains du notaire Claude Dumais, la somme de 50 000,00$ à

titre de dépôt de l'offre d'achat signée par les défendeurs 9089, madame Poirier et monsieur Lemay. Par son intervention, monsieur Genest demande d'être déclaré seul propriétaire de la somme de 50 000,00$, qu'il soit ordonné au notaire Dumais de lui verser la somme ainsi déposée ou à défaut de condamner les défendeurs 9089, madame Poirier et monsieur Lemay à lui payer la somme de 50 000,00$. [ 5 ] L'audition du présent dossier a débuté le 23 avril 2009 pour se poursuivre à différents moments et se terminer le 9 février 2011, par la prise en délibéré.

Les faits - Témoignage de Ralph Bienstock : [ 6 ] Monsieur Ralph Bienstock est l'administrateur [3] de la compagnie Zimka. Il détient une action «nominale» et représente sa mère qui, âgée de 98 ans, est «incapable». Son père avait acquis la propriété actuellement en litige, en 1959, et suite au décès de ce dernier en 1987, sa mère en est l'héritière mais comme elle est «incapable» maintenant, il administre ses biens, ce qui n'est pas contesté. [ 7 ] C'est en 2005 qu'il fait la connaissance de monsieur Lemay, ce dernier étant intéressé dans la propriété que la compagnie détient à Saint-Mathieu de Beloeil.

Toutefois, il avise immédiatement monsieur Lemay qu'un litige est actuellement pendant devant les tribunaux avec la compagnie «First Pro» à l'égard de ce terrain. Toute offre d'achat est conditionnelle au règlement en sa faveur, du litige avec «First Pro». [ 8 ] Suite à cette rencontre, les négociations s'engagent et au souvenir de monsieur Bienstock, monsieur Lemay lui transmet au moins deux offres d'achat dont aucune n'était acceptable, ajoute-t-il. [ 9 ] À la suite de plusieurs négociations et discussions, monsieur Lemay lui présente une offre, laquelle est acceptée et signée le 19 avril 2005 [4] .

L'acheteur, les présents défendeurs, ayant retenu les services professionnels du notaire Me Claude Dumais, monsieur Bienstock demande à ce dernier de lui confirmer qu'il détient le dépôt de 50 000$ remis au soutien de l'offre d'achat, avant de la signer. D'autre part, il effectue des vérifications au registre central des compagnies pour s'assurer de l'existence et de la légalité de la compagnie défenderesse 9089-1250 Québec Inc. [ 10 ] Quant à monsieur Réjean Genest, monsieur Bienstock ne le connaissait pas à cette époque.

C'est le 7 avril 2005, qu'il reçoit une première lettre [5] du notaire Dumais l'informant qu'il détient en fidéicommis ladite somme, ce montant provenant de monsieur Réjean Genest. Monsieur Bienstock ne s'interroge pas sur la provenance de la somme ni de la connexité entre messieurs Genest et Lemay, le dépôt lui étant confirmé par un notaire.

Il ajoute que, que ce soit la Banque ou une autre personne qui fournisse l'argent nécessaire au dépôt, ne le concernait pas. [ 11 ] Il admet avoir requis une deuxième lettre de confirmation du dépôt, soit celle du 18 avril 2005 au notaire Dumais étant donné le délai écoulé depuis la première lettre de garantie du notaire Dumais et les modifications à l'offre d'achat suite aux négociations entre les parties.

Il voulait qu'on lui garantisse le dépôt de la somme de 50 000$ attachée à l'offre. [ 12 ] Le temps écoulé [6] entre le dépôt de la somme de 50 000$ jointe à l'offre d'achat et les présentes procédures s'explique principalement par les délais occasionnés par les poursuites intentées par la compagnie «First Pro» contre la présente demanderesse, procédures qui se poursuivirent devant la Cour d'appel du Québec. Aucun appel n'ayant été logé à la Cour suprême du Canada, la demanderesse en l'instance voyait confirmés ses droits dans le terrain faisant l'objet de l'offre d'achat entre les parties.

Tous ces délais s'échelonnèrent sur une période de trois ans et il ne fait pas de doute que monsieur Lemay était au courant de ce litige et des recours pendants devant les tribunaux [7] . [ 13 ] Le jugement dans «First Pro» étant maintenant final, monsieur Bienstock prévient monsieur Lemay qu'il doit respecter les conditions de son offre d'achat, dont la clause 1.4 [8] . Il avertit son avocat et le notaire Dumais au même effet.

À aucun moment durant toute cette période monsieur Lemay n'a-t-il remis en question les conditions de l'offre ou ne l'a retirée, et, malgré toutes ses demandes adressées au notaire Dumais lui réclamant le dépôt de la somme de 50 000,00$, il n'a reçu aucune réponse et a dû intenter le présent recours. [ 14 ] Comme l'explique monsieur Bienstock, plusieurs négociations ont lieu avant la signature, le 19 avril 2005, de l'offre d'achat finale du terrain.

Confronté à une offre d'achat déposée par le défendeur Lemay sous la cote I-1, il rappelle que cette offre a été modifiée suite aux négociations entre les parties [9] et qu'elle n'est d'ailleurs pas signée. [ 15 ] Ses seuls contacts avec le notaire Dumais sont téléphoniques et eurent lieu afin de s'assurer que ce dernier détenait les sommes d'argent requises à

titre de garantie. Son nom lui avait été suggéré par monsieur Lemay et sa compagnie. [ 16 ] Interrogé à ce sujet, monsieur Bienstock admet avoir reçu des demandes de monsieur Lemay afin d'obtenir les livres de la compagnie, mais ces demandes ont eu lieu après que l'offre eut expiré. D'ailleurs, ce n'est qu'après avoir avisé le notaire Dumais à l'effet qu'il considérait l'offre nulle et de nul effet, qu'il reçoit une demande des défendeurs pour obtenir les livres de la compagnie, les états financiers, mais pas avant. Cette demande a été formulée le 9 septembre 2007 par un dénommé Donald Dufour «pour Robert Lemay».

Cette lettre n'est d'ailleurs pas signée. [ 17 ] En regard de la clause 4.4 [10] de l'offre de vente P-1, monsieur Bienstock répond que, même s'il a eu des discussions avec monsieur Lemay au sujet de l'utilisation du terrain, cette clause ne le concerne pas. Cette obligation de faire effectuer des tests de sol n'étaient pas «son» obligation mais celle de l'acheteur de vérifier l'usage permis par la ville et sa conformité avec la réglementation, et non la sienne.

D'ailleurs, monsieur Lemay était à cette époque en contact avec la ville. [ 18 ] Monsieur Bienstock affirme n'avoir jamais été avisé de quelque changement de règlement de zonage en regard du terrain convoité par la

partie défenderesse, tout le temps où la compagnie Zimka en a été propriétaire [11] .

[ 19 ] Il n'a jamais été question de prolongation de l'offre d'achat P-1 et il n'a jamais été discuté d'où provenait l'argent du dépôt. [ 20 ] Monsieur Bienstock affirme n'avoir entrepris aucune démarche pour connaître ou rencontrer monsieur Genest suite aux modifications négociées et signées dans l'offre finale (P-1), ajoutant «because he is not a party». - Témoignage de Robert Lemay [ 21 ] Pour sa part, monsieur Robert Lemay conteste la demande d'annulation de l'offre d'achat et exhibe au Tribunal une lettre qu'il avait obtenue de la ville de Beloeil en date du 20 décembre 2007 soit au moment où il était toujours en négociation avec la

partie demanderesse Zimka. [ 22 ] Il considère que, comme il attend les modifications au règlement de zonage de cette

partie du territoire de Beloeil [12] et qu'il a déposé, tel que requis dans l'offre d'achat, un plan d'implantation, les délais sont suspendus. [ 23 ] Il exhibe au Tribunal une lettre qu'il avait obtenue de la ville de Beloeil en date du 20 décembre 2007 [13] dans laquelle on peut y lire: « (…) Nous avons pris connaissance de votre demande adressée à M. Daniel Desroches en 2005 et des engagements pris à cette époque.

Cependant, comme vous le savez, une nouvelle administration a été mise en place en novembre 2005 et l'actuel conseil municipal a entrepris, en 2006, l'élaboration d'un nouveau plan d'aménagement de la zone RU-406. Ce plan a été examiné par le Comité consultatif d'urbanisme et ce dernier a recommandé son adoption par le conseil de la Ville de Beloeil. La ville de Beloeil entend poursuivre les démarches entreprises afin de s'assurer de la mise en œuvre du plan d'aménagement tel qu'élaboré.

À cet effet, nous procéderons sous peu à l'abrogation du règlement sur les Plans d'aménagement d'ensemble et à la modification du plan d'urbanisme afin d'y inscrire le tracé des principales rues projetées. Par la suite, nous modifierons le règlement de zonage de manière à remplacer graduellement la zone RU-406 par de nouvelles zones qui assureront la conformité avec le plan d'aménagement. (…) » [ 24 ] Il ajoute que le règlement de zonage là où est situé l'immeuble appartenant à Zimka, est toujours le même et n'a pas été modifié en 2010.

À plusieurs reprises, en 2007, il avait rencontré les autorités de la Ville et négocié, puis déposé un projet de plan de zonage, avait engagé des experts en urbanisme pour pouvoir obtenir le zonage nécessaire pour construire des bâtisses sur le Boulevard St-Jean Baptiste, là où est situé le terrain de Zimka. [ 25 ] Après maintes et maintes négociations avec la Ville il avait demandé les permis de construction allant même jusqu'à offrir, dit-il, à la Ville de payer pour les services; on parlait de 7 millions pour amener les services jusqu'au boulevard St-Jean Baptiste.

Malheureusement, comme l'association des marchands de Beloeil s'opposait à leur projet, la Ville a remis aux calendes grecques leur demande de permis et a répondu en décembre 2007 que les permis de construction ne seraient pas émis parce que le zonage n'était pas modifié. [ 26 ] Au moins à une occasion, qu'il situe au printemps 2007, monsieur Bienstock était présent lors de ses discussions avec la Ville.

Par ailleurs, en septembre 2007, il écrit à Zimka lui réclamant le livre des minutes de même qu'un bilan démontrant que la compagnie Zimka n'a aucune dette. [ 27 ] En date du 25 septembre 2007, il envoie une seconde lettre à Zimka la prévenant qu'il attend la réponse de la Ville en regard de l'article 4.4. de l'offre d'achat.

Puis, le 27 septembre 2007, une mésentente s'installant entre lui et monsieur Bienstock, il avise le notaire de conserver les sommes déposées en fidéicommis. [ 28 ] Le 28 septembre 2007, il réitère être dans l'attente de la réponse de la Ville et demande au notaire de ne pas se départir du dépôt. [ 29 ] Même en 2008, monsieur Lemay affirme avoir toujours été en contact avec monsieur Bienstock ou son avocat.

Référant à l'offre d'achat [14] , comme celle-ci est conditionnelle à la modification du règlement de zonage et à l'obtention des documents nécessaires pour compléter la transaction, monsieur Bienstock ne lui ayant jamais fourni le livre des minutes ni les états financiers, il considère détenir une offre d'achat valable qui n'a pas été complétée. [ 30 ] Les négociations pour obtenir les documents de la compagnie débutent en juin 2007 affirme-t-il et les documents devaient être fournis au plus tard le 30 juin 2007. Il ne les a jamais reçus. [ 31 ] Contre-interrogé par le procureur de la

partie demanderesse, lequel désire avoir copies des lettres adressées par monsieur Lemay à la Ville de Beloeil, ce dernier répond que tout son dossier a été détruit par un incendie survenu à son entrepôt en 2008.

Il ajoute que monsieur Laplante, urbaniste à la ville de Beloeil, devrait avoir possession de toutes ces lettres . [ 32 ] Monsieur Lemay tout en admettant avoir signé l'offre d'achat déposée en preuve sous P-1, continue de prétendre qu'il existe une autre offre d'achat signée mais malheureusement, ce document n'apparaît nulle part, ayant brûlé avec le dossier. [ 33 ] Il ne peut exhiber aucune lettre avant août 2007 - vu l'incendie de son dossier - et les lettres qu'il a retrouvées et qui sont produites au dossier de la cour, proviennent de son ordinateur.

Mais, avant juin 2007, il ne peut mettre la main sur aucun document. [ 34 ] Toujours selon monsieur Lemay, des analyses de sol auraient été effectuées. Il n'est pas en mesure de préciser quand ces analyses ont eu lieu – mais probablement au printemps 2007 - ni par quelle compagnie. Il ajoute que monsieur Bienstock était d'accord

avec les analyses faites et qu'il retirait donc la clause 4.4, la considérant remplie. Il n'est toutefois pas en mesure de présenter aucun document à cet effet. [ 35 ] Ré-interrogé, monsieur Bienstock affirme qu'il n'y a jamais eu aucune demande pour les livres de sa compagnie avant la lettre du 30 septembre 2007. - Témoignage de Me Claude Dumais: [ 36 ] Appelé à témoigner, le notaire Dumais signale à la Cour que monsieur Genest est son comptable. En avril 2005, monsieur Genest retient ses services professionnels, voulant aider monsieur Lemay à réaliser une transaction importante.

Il vient le rencontrer avec une offre d'achat non signée dans laquelle on requiert le dépôt d'une somme de 50 000,00$. Il conseille à monsieur Genest d'obtenir de monsieur Lemay ou par la compagnie à être créée, un billet à demande pour la somme ainsi déposée, advenant que la condition prévue à l'offre d'achat ne se réalise pas. [ 37 ] C'est vers le 7 avril 2005, que monsieur Genest lui remet un chèque de 50 000,00$ et une lettre de directives démontrant que le chèque vient de lui et de sa famille.

Les directives indiquent que si la transaction ne se concrétise pas, on remet les sommes d'argent à ses frères et sœurs dans les proportions indiquées. [ 38 ] À la demande du vendeur, il lui envoie une lettre par télécopie confirmant avoir reçu le dépôt de 50 000,00$, lettre envoyée le 12 avril 2005.

Le délai entre la confection de la lettre du 7 avril et son envoi, s'explique par le temps écoulé entre la réception du chèque par monsieur Genest, le dépôt et la compensation dans son compte, le chèque remis n'étant pas «certifié». [ 39 ] Il possède dans son dossier une offre d'achat non signée [15] , seule offre dont il a eu possession, dit-il.

À la demande de la compagnie Zimka, il fait parvenir à monsieur Bienstock une seconde lettre lui confirmant à nouveau détenir le dépôt requis de 50 000,00$. [ 40 ] Après le 18 avril 2005, il pose régulièrement des questions à monsieur Genest, mais rien ne bouge. [ 41 ] Le 5 août 2005, monsieur Genest se présente à son bureau pour lui annoncer que la transaction a avorté et lui demande de faire les chèques en faveur de ceux qui étaient les dépositaires du chèque. [ 42 ] Puis, deux plus tard en septembre 2007, à sa grande surprise, il reçoit une lettre de Me Sol Appel, avocat de la

partie demanderesse, lui réclamant le 50 000,00$ en vertu d'une offre d'achat qu'il lui envoie. Il réalise alors que les clauses ne correspondent pas à celles apparaissant dans l'offre qu'il détient dans son dossier. Comme il a fait remise de cet argent à monsieur Genest et que la Chambre des notaires le presse de récupérer l'argent, il communique immédiatement avec monsieur Genest lequel dépose à nouveau la somme requise. Pour lui, en avril 2005 le dossier était clos. [ 43 ] Contre-interrogé, il admet que généralement, il reçoit le dépôt d'une somme d'argent après qu'une offre soit signée.

Mais,il ajoute que souvent des dépôts ne sont pas effectués, même si les contrats sont signés. [ 44 ] Il n'a jamais eu aucun contact avec la compagnie «Zimka» ou avec monsieur Bienstock personnellement.

On ne lui a demandé que de confirmer le dépôt entre ses mains. [ 45 ] Même s'il a trouvé étonnant de recevoir un dépôt pour une offre non signée, il semblait y avoir une espèce d'urgence dans les négociations d'où sa lettre du mois d'avril 2005. [ 46 ] Peut-être, admet-il, qu'il aurait dû aviser le vendeur quand il remet les sommes d'argent à monsieur Genest et qu'il aurait dû poser plus de questions. - Témoignage de Réjean Genest: [ 47 ] Monsieur Réjean Genest connaît monsieur Lemay depuis 2001.

En 2005 monsieur Lemay l'approche afin de lui demander s'il est prêt à remplacer un bailleur de fonds dans le contexte d'un projet immobilier à Beloeil. Le terrain en question appartient à une compagnie, Zimka, et monsieur Lemay lui montre l'offre d'achat qu'il détient sur le terrain en question [16] . [ 48 ] La situation est urgente, en ce sens qu'il doit pouvoir déposer une somme de 50 000,00$ chez un notaire afin de sceller le projet d'achat de la propriété.

Monsieur Genest exige que s'il avance une telle somme, qu'elle soit remise entre les mains du notaire de son choix, en l'occurrence, Me Claude Dumais. [ 49 ] Comme le temps presse et qu'il ne dispose pas du montant requis en liquidités, il fait appel à son frère et à son fils. Il remet l'argent au notaire Dumais, sans s'assurer que l'offre d'achat est signée, il l'admet. Il fait préparer par sa secrétaire un document annexé au dépôt indiquant à qui on devra faire remise de cet argent advenant son décès. [ 50 ] Il affirme qu'il n'aurait jamais investi eût-il su que le dépôt pourrait être confisqué.

C'était clair, pour lui, que le dépôt devait lui être remboursé, si l'offre ne se concrétisait pas. [ 51 ] C'est dans ces circonstances, dit-il, que la lettre du 7 avril 2005 est envoyée par le notaire Dumais à la compagnie Zimka. Aucune rencontre entre les parties n'aura lieu sauf dans le cadre des présentes procédures. [ 52 ] Après avril 2005, comme il n'entend plus parler de rien, il demande au notaire Dumais de lui remettre son argent, en août 2005 [ 53 ] Par la suite, c'est en septembre 2007 que le notaire Dumais lui demande de replacer la somme de 50 000,00$ dans son compte en fidéicommis.

Il se présente chez le notaire Dumais, lequel lui exhibe l'offre d'achat signée (pièce P-1) dans laquelle, il constate que le dépôt peut être confisqué advenant le non-respect de l'offre(clause 1.4). Devant l'insistance du notaire Dumais et les difficultés de ce

dernier face à la Chambre des notaires, il remet le 50 000,00$ et demande à monsieur Lemay des explications. [ 54 ] En juin 2008, Zimka ayant intenté les présentes procédures, il demande à son avocat d'intervenir dans le débat et demande d'être déclaré seul propriétaire du dépôt de même que d'ordonner au notaire de lui remettre le 50 000,00$ qu'il détient. [ 55 ] Contre-interrogé, il réitère que rien dans l'offre d'achat qu'il a reçue de monsieur Lemay (pièce I-1), n'indique que le dépôt sera confisqué si l'offre ne se concrétise pas. [ 56 ] Selon lui, l'offre I-1 contient deux clauses indissociables soit les clauses 1.2 et 4.4.

Comme ces clauses n'ont pas été respectées, dit-il, dont celle de la «vérification de l'immeuble, des tests de sol et de l'acceptation du plan d'implantation» à la ville, il a droit de recevoir le remboursement de son argent. Mais, il n'a jamais su si la Ville a accepté ou non le plan d'implantation de l'acheteur.

Comme il n'était qu'un prêteur, il n'avait pas à se soucier de cette question. [ 57 ] Tout en admettant avoir prêté la somme de 50 000,00$ sur la foi d'un document non signé, il ajoute qu'eut-il vu et lu le document signé entre les parties et la clause 1.4 de cette offre [17] , jamais il n'aurait accepté d'investir la somme requise.

Selon lui, il ne faisait que remplacer un ancien investisseur. [ 58 ] Bien qu'il ait eu des contacts avec monsieur Lemay, celui-ci lui répondait continuellement qu'«il ne se passe rien, tout est gelé». [ 59 ] Selon monsieur Genest et son interprétation des faits, il appartenait à monsieur Bienstock de lui transmettre l'offre d'achat signée (P-1). Questions en litige: [ 60 ] La réclamation de 50 000,00$ est-elle fondée? Analyse et discussion L'amendement: [ 61 ] En date du 9 décembre 2009, Me Sol Appel, le procureur de la

partie demanderesse a requis un amendement aux conclusions de sa requête introductive d'instance afin d'y ajouter la conclusion suivante: «That the accepted offer to purchase and dated April 19th 2005 be declared cancelled and annulled for all legal purposes.» [ 62 ] L'offre d'achat déposée au dossier de la Cour sous la côte P-1 constitue, de l'opinion du Tribunal, la seule offre qui lie les parties, comme nous le verrons plus loin.

L'amendement requis n'est pas utile puisque l'offre d'achat est devenue caduque en raison du non-respect des conditions de celle-ci et que les parties avaient déjà convenu entre elles des conséquences de cette non-exécution de l'offre, soit la remise du dépôt de 50 000,00$ à la

partie demanderesse, le vendeur. Le Tribunal n'a pas à intervenir pour déclarer l'offre nulle. La requête introductive d'instance et ses conclusions [ 63 ] Dans sa requête introductive d'instance, la

partie demanderesse réclame substantiellement de condamner les défendeurs (9089-1250 Québec Inc. - Pauline Poirier et Robert Lemay) conjointement et solidairement à lui payer la somme de 50 000,00$, somme détenue par le mis en cause Me Claude Dumais, ordonnant par ailleurs à Me Dumais de lui faire remise de ce montant, plus les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue par la Loi. [ 64 ] La

partie demanderesse soutient que la

partie défenderesse n'a pas respecté l'échéance prévue à l'article 1.4 de l'offre P-1 en ne lui prouvant pas qu'elle disposait de la somme requise pour finaliser la vente, ce qui est le cas, tel qu'établi par la preuve prépondérante en l'instance. [ 65 ] À cet effet, le témoignage de monsieur Bienstock est clair et ne porte aucune ambiguïté. Son témoignage est en tout point corroboré par l'offre d'achat signée par les parties. Il était prévu à cette offre que l'acheteur devait «prouver» au vendeur qu'il avait les sommes disponibles pour finaliser la vente et faire l'achat du terrain.

À quoi pouvait servir, aux yeux du vendeur, les modifications au «Plan d'aménagement» de la Ville, si l'acheteur n'avait pas les sommes d'argent nécessaires pour se porter acquéreur du lot. [ 66 ] La

partie défenderesse soumet que comme son offre était conditionnelle à la vérification de l'immeuble et surtout de l'acceptation du plan d'implantation devant être soumis à la ville de Beloeil, ce qui n'a pas encore eu lieu, son offre est toujours valable et elle ne doit rien. [ 67 ] Seul monsieur Robert Lemay a été entendu en défense, la compagnie défenderesse n'ayant pas comparu et madame Poirier ayant fait cession de ses biens. La preuve repose sur ses épaules et le Tribunal considère que la preuve n'est pas convaincante de sa part. [ 68 ] Le seul document qui porte la signature de toutes les parties est l'offre d'achat déposée par la

partie demanderesse sous P-1. Aucun autre document n'est signé. L'offre I-1 n'a aucune valeur légale entre les parties et le Tribunal ne peut s'y référer que pour constater l'évolution dans les discussions et pourparlers entre monsieur Bienstock et monsieur Lemay ayant mené à la signature de P-1, sans plus. [ 69 ] Il est clairement convenu dans P-1 en son

article 1.4 que l'acheteur s'engageait – dans le délai de 7 jours suivant le jugement final dans la cause First pro, à « prouver au vendeur qu'il a les sommes disponibles (…) pour finaliser la vente et ce à la satisfaction du vendeur». [18] . [ 70 ] N'est pas contesté le fait que le jugement rendu dans l'affaire «First Pro» est devenu final et exécutoire suite au jugement

rendu par la Cour d'Appel le 22 mai 2007. [ 71 ] À aucun moment, depuis le jugement final dans «First Pro», l'acheteur n'a-t-il été en mesure de prouver qu'il disposait de la somme requise, ce qui constituait son obligation première.

L'acheteur pouvait faire cette preuve soit personnellement ou par l'entremise d'une lettre bancaire ou d'un document confirmant l'obtention d'un prêt hypothécaire, ce qu'il n'a jamais été en mesure d'avancer. [ 72 ] Suite à la preuve faite devant lui, le Tribunal doute même que monsieur Lemay ou l'un ou l'autre des défendeurs, était en mesure de supporter financièrement cette offre d'achat, monsieur Lemay n'ayant pas la liquidité pour déposer personnellement la somme de 50 000,00$.

Il a dû faire appel à un tiers, monsieur Genest. [ 73 ] La clause 1.4 de l'offre d'achat est claire, limpide et ne porte pas à interprétation. Si la preuve d'obtention des sommes nécessaires à l'achat ne peut être faite, la somme déposée entre les mains du notaire est acquise au vendeur, la présente demanderesse.

C'est la loi des parties qui l'a voulu ainsi. [ 74 ] Quant aux conditions apparaissant à la clause 4.4 de l'offre d'achat [19] , aucune preuve n'a démontré que les tests de sols avaient été effectués, monsieur Lemay ne pouvant même pas indiquer de façon claire et précise à quelle date les tests de sol auraient été effectués, ni le nom de la firme les ayant préparés. Si ses documents ont été incendiés, il pouvait les obtenir de la ville de Beloeil.

Il apparaît invraisemblable que monsieur Lemay n'ait assigné aucun représentant de la Ville afin de prouver l'existence de ces tests de sol, vu l'importance des délais survenus dans le dossier. [ 75 ] Quant au plan d'implantation qui devait être soumis à la Ville, encore une fois, le Tribunal déplore l'absence de preuve à ce sujet. Les représentants de la Ville pouvaient venir les déposer. Le Tribunal réitère qu'il s'agissait de l'obligation de l'acheteur à l'endroit d'une tierce

partie dont la

partie demanderesse était étrangère. D'ailleurs la preuve a démontré que monsieur Bienstock a été fort patient et a même accompagné monsieur Lemay dans ses démarches auprès de la ville de Beloeil relativement au changement de zonage dans ce secteur. [ 76 ] Aucun document écrit, aucune entente n'a été prouvée afin de prolonger l'une ou l'autre des clauses de l'offre d'achat du terrain. [ 77 ] La

partie demanderesse est en droit d'obtenir le paiement de la somme de 50 000,00$ remise à

titre de dépôt de garantie de l'offre d'achat et que les parties ont convenu qu'elle constituait la clause pénale advenant le non-respect des conditions de l'offre. L'intervention [ 78 ] Relativement à cette somme de 50 000,00$ détenue par le notaire Claude Dumais, monsieur Réjean Genest, intervenant, en réclame la remise au motif qu'elle lui appartient et qu'il n'est pas lié par l'offre d'achat. [ 79 ] Le Tribunal ne partage pas cette interprétation. Au moment où il est approché par monsieur Lemay, monsieur Genest est déjà au courant qu'une offre d'achat se négocie entre la

partie demanderesse et la

partie défenderesse. Il sait qu'il dépose un montant d'argent pour garantir cette offre, mais il le fait à la demande de monsieur Lemay. [ 80 ] S'il a convenu avec monsieur Lemay des modalités du remboursement, cette entente intervient entre lui et monsieur Lemay mais non avec monsieur Bienstock ou la compagnie Zimka, la bénéficiaire de la clause. [ 81 ] En plus, quand il dépose la somme de 50 000,00$ entre les mains du notaire Dumais, il le fait sur la foi d'un document non signé. Il est imprudent et ne réclame, quant à lui, aucune garantie de la remise de cet argent par la

partie demanderesse. [ 82 ] Comme il est un tiers par rapport aux parties demanderesse et défenderesse, il ne peut réclamer le remboursement qu'à celui envers lequel il s'est engagé, soit monsieur Lemay. La preuve ne démontre rien de plus, monsieur Genest n'ayant pas fait la preuve que la co-défenderesse madame Poirier ou la compagnie 9089-1250 Québec Inc. avaient pris un engagement de remboursement à son égard. En conséquence, la seule conclusion à laquelle le présent Tribunal peut adhérer est celle de condamner monsieur Robert Lemay à lui rembourser la somme de 50 000,00$, avec les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue par la loi, depuis le 7 avril 2005. [ 83 ] Finalement, comme la

partie défenderesse madame Pauline Poirier a fait cession de ses biens et qu'un avis de suspension des procédures a été signé le 4 juillet pour le présent dossier, seule une condamnation solidaire entre les deux défendeurs Robert Lemay et la compagnie 9089-1250 Québec Inc. peut avoir lieu. [ 84 ] EN CONSÉQUENCE ET PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 85 ] ACCUEILLE en

partie la requête de la

partie demanderesse; [ 86 ] CONDAMNE les défendeurs Robert Lemay et la compagnie 9089-1250 Québec Inc. solidairement à payer à la demanderesse Zimka Investment Inc. la somme de 50 000,00$, plus les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 4 juin 2008; [ 87 ] ORDONNE au mis en cause le notaire Claude Dumais de transférer et de payer à la

partie demanderesse Zimka Investment Inc. la somme de 50 000,00$ qu'il détient en fidéicommis, mais sans frais contre ce dernier. [ 88 ] ET LES ENTIERS DÉPENS. Quant à l'intervention: [ 89 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT les défendeurs Robert Lemay et 9089-1250 Québec Inc. à payer à Réjean Genest la somme de 50 000,00$, avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , depuis la date d'autorisation

de l'intervention, soit du 14 août 2008; [ 90 ] ET LES DÉPENS. __________________________________ Michèle Pauzé, J.C.Q. Me Sol Appel, avocat de la demanderesse Me Victor Cayer, avocat des défenderesses Me René Brabant, avocat de l'intervenant Me Marie-France Dion, avocate du tiers mis en cause Dates d’audience: 23 avril 2009, 2 septembre 2009, 9 décembre 2009, 22 avril 2010, et 9 février 2011.