2015 QCCA 387, 2015 QCCA 387

Groupe Sutton-Royal inc. (Syndic de) 2015 QCCA 387 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No: 500-09-024076-135 (500-11-042700-126) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 27 février 2015 L’HONORABLE MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. Dans l’affaire de la faillite de : GROUPE SUTTON-ROYAL INC. APPELANTS AVOCAT LAMBROS DEMIS ANGELA BRILAKIS GE LU MANUEL BOTELHO JAMES DE LA BOURSODIÈRE GRAIG CORNONI Me JEAN-PIERRE GAGNON INTIMÉE AVOCAT DEMERS BAULNE INC. Me BERTRAND GIROUX (BCF, s.e.n.c.r.l.) REQUÉRANTE AVOCAT FÉDÉRATION DES CHAMBRES IMMOBILIÈRES DU QUÉBEC Me MARTIN FORTIER (De Chantal D’Amour Fortier)

DESCRIPTION : Requête pour permission d’intervenir (Article 509 et 211 C.p.c.) Greffier d’audience : R. Osadchuck SALLE : RC-18 AUDITION Audition continuée du 25 février 2015. 9 h 30 Jugement – voir page 3.

Robert Osadchuck Greffier d’audience PAR LE JUGE JUGEMENT [ 1 ] Lorsque l’agence de courtage Groupe Sutton-Royal inc. fait faillite, les appelants, des courtiers immobiliers, se retrouvent privés de leurs rétributions (ou « commission ») dues par le client en vertu d’un contrat de courtage immobilier, lesquelles sommes étaient alors entre les mains de l’agence. [ 2 ] Les appelants ont présenté des réclamations au syndic qui les a refusées.

Ils se sont retrouvés devant la Cour supérieure pour faire valoir leurs droits. [ 3 ] En se fondant sur la preuve, la Cour supérieure conclut que la relation entre les courtiers et l’agence est régie par un contrat d’entreprise. Selon le juge, les courtiers ne sont pas des employés, mais des travailleurs autonomes. Il rejette la prétention voulant que les courtiers agissent sur la base d’un mandat. Ainsi, les rétributions sont le produit de la prestation de services convenu aux contrats.

Il interprète d’ailleurs ceux-ci et la preuve entendue pour conclure que les rétributions sont remises et déposées au compte bancaire de l’agence après une vente et, dès lors, les courtiers n’ont aucun contrôle ou droit dans les sommes. Il rejette également l’idée que l’agence gardait les sommes dans une fiducie en faveur des courtiers, refusant d’importer en droit québécois les notions de trust de common law . [ 4 ] La Fédération des Chambres immobilières du Québec (FCIQ) souhaite intervenir pour faire valoir le point de vue des courtiers immobiliers québécois.

Il s ’agit d’un débat avance-t-elle, dont l’issue affectera, à long terme, les affaires et les droits de ses membres. [ 5 ] Dans sa requête, aux paragraphes 34 à 38, la requérante résume comme suit son intervention : 34. La FCIQ proposera des moyens de répondre aux questions présentées à cette Honorable Cour d’appel basé notamment sur l’interprétation de la

Loi sur le courtage immobilier et ses règlements en tenant compte, le cas échéant, des intentions ayant motivé les modifications législatives survenues au fil des ans. 35. La FCIQ proposera également à cette Honorable Cour d’appel des moyens qui permettront de mettre en perspectives les droits des agences immobilières et les droits des courtiers immobiliers en interprétants les contrats de courtiers ainsi que les contrats de courtage. 36. La FCIQ sera en mesure de présenter, le cas échéant, des moyens basés sur les us et coutumes et sur les règles de l’art dans

l’industrie du courtage immobilier au Québec et au Canada. 37. Les moyens proposés par la FCIQ auront pour effet de soutenir la position selon laquelle, dépendamment de l’entente entre les agences et les courtiers, les acheteurs et vendeurs peuvent être les clients des courtiers immobiliers, ou des agences immobilières. 38. De même, dépendamment de l’entente entre les agences et les courtiers, les rétributions appartiendront aux courtiers immobiliers ou aux agences immobilières. [ 6 ] Le syndic s’y oppose, estimant que l’intervention proposée n’ajoute rien aux observations des parties.

S’agissant d’un litige purement privé, le syndic rappelle les décisions Dunkin' Brands Canada Ltd. c. Bertico inc ., 2013 QCCA 867 , Agence Océanica inc. c. Agence du revenu du Québec, 2013 QCCA 1451 et Agence du revenu du Québec c. Jenniss, 2013 QCCA 1839 , qui tour à tour, ont resserré et confirmé le resserrement des exigences en matière d’intervention. [ 7 ] Les appelants adoptent une position plus nuancée, estimant toutefois que ni la

Loi sur le courtage immobilier ni les us et coutumes dans l’industrie ne sont des aspects particulièrement importants dans le contexte du dossier. [ 8 ] S’agissant d’un litige strictement de nature privée et qui porte essentiellement sur l’interprétation des contrats liants les courtiers à l’agence en faillite, il n’est pas opportun de permettre l’intervention. Je partage l’approche du juge Gascon, alors de notre Cour, dans la décision Dunkin' Brands Canada Ltd. c.

Bertico inc ., précitée. [ 9 ] Ainsi, je suis d’accord avec les appelants qu’il ne serait pas indiqué qu’on introduise au dossier d’appel des informations, pour ne pas dire une preuve, sur les us et coutumes de l’industrie qui, selon la requérante, jetterait un éclairage sur la nature de la relation entre les courtiers et les agences.

Ces éléments, s’ils sont pertinents, devaient être présentés au juge d’instance. [ 10 ] Par ailleurs, la requérante ne me convainc pas que « mettre en perspectives les droits des agences immobilières et les droits des courtiers immobiliers en interprétants les contrats de courtiers ainsi que les contrats de courtage », pour ce que cela veut dire, cadre dans les moyens d’appels qui visent, faut-il le rappeler, à trancher le litige qui trouve son origine dans les contrats spécifiques entre les appelants et l’agence en faillite. [ 11 ] Quant à l’intention de la requérante de soutenir l’argument selon lequel la qualification de la relation entre les courtiers, les clients et les agences, est tributaire de l’entente entre les agences et les courtiers, les appelants sont tout aussi bien placés pour apporter à la Cour l’éclairage requis sur cette question. [ 12 ] En définitive, à l’audience, la requérante a expliqué sa position, laquelle veut que le juge ait erré en concluant que les contrats, en l’espèce, n’attribuaient pas les commissions aux courtiers. [ 13 ] Or, la requérante assure que sa participation ne perturbera pas le déroulement du dossier qui est au rôle du 4 avril prochain.

Bien que les parties n’en fassent pas grand cas, rien n’est moins sûr. D’une part, comme les appelants le font remarquer, les thèmes d’interventions proposés sont difficiles à cerner et, d’autre part, la position fondamentale de la requérante incite à la prudence.

Il appartient à la requérante de démontrer que son intervention ne suscitera pas des débats collatéraux ou qu’elle n’affectera pas le déroulement du dossier, et elle ne s’est pas déchargée de son fardeau à cet égard. [ 14 ] Comme le rappelle la jurisprudence citée, le seul fait qu’un jugement de notre Cour puisse avoir un impact sur d’autres situations similaires ne suffit pas à justifier l'intervention recherchée. Or, la présente affaire est un litige privé essentiellement tributaire des faits mis en preuve. [ 15 ] La requérante ne me convainc pas du bien-fondé de sa requête et elle est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 16 ] REJETTE la requête, avec dépens. martin vauclair , J.C.A.