2020 QCCQ 950, 2020 QCCQ 950

Centrale de facturation Groupe regard sécurité inc. c. Développement Olymbec inc. 2020 QCCQ 950 COUR DU QUÉBEC « Divisions des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-704914-185 DATE : 18 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ÉRIC DUFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CENTRALE DE FACTURATION GROUPE REGARD SÉCURITÉ INC. Demanderesse c. DÉVELOPPEMENT OLYMBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Centrale de facturation Groupe regard sécurité Inc. (Centrale) réclame 11 195,40 $ [1] à Développement Olymbec Inc. (Olymbec) pour le non-respect d’une clause d’un bail commercial [2] . [ 2 ] Centrale est locataire d’Olymbec. Selon le bail qui lie les parties, Centrale est responsable de l’entretien et des réparations du local qu’elle occupe, notamment en ce qui concerne le système de chauffage.

Elle allègue que, dès l’occupation, il y faisait si froid qu’elle a dû faire appel à des spécialistes pour tenter de corriger le problème. Elle avance que sa responsabilité contractuelle n’est engagée que si un bris survient par sa faute ou négligence, selon un ajout manuscrit au bail. Comme elle n’a rien à voir avec les ratés du système déjà en place, elle réclame ce qu’il lui en a coûté pour voir aux travaux correctifs. [ 3 ] Le 20 janvier 2015, Centrale met Olymbec en demeure de lui rembourser ses dommages [3] . [ 4 ] Olymbec nie toute responsabilité.

Elle invoque d’abord la prescription du recours de Centrale. [ 5 ] Subsidiairement, Olymbec fait valoir la grande sophistication du système de chauffage dont était équipé le local et que Centrale a fait défaut de l’entretenir adéquatement.

Elle ajoute avoir tout fait pour satisfaire aux demandes de Centrale, qui semblait par ailleurs satisfaite puisque les parties entretiennent, encore aujourd’hui, de bonnes relations contractuelles. [ 6 ] Olymbec invoque enfin la clause 35 du bail qui, dit-elle, l’exonère de toute réclamation de ce genre. [ 7 ] Pour les motifs qui suivent, la réclamation de Centrale est accueillie en partie. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Ce litige pose les questions suivantes :

A) Le recours de Centrale est-il prescrit?

B) Olymbec est-elle responsable de la fourniture du chauffage dans le local que loue Centrale? Si oui, Olymbec a-t-elle manqué à son obligation contractuelle?

C) La clause 35 du bail exonère-t-elle Olymbec de toute responsabilité?

D) Le cas échéant, Centrale a-t-elle établi ses dommages? [ 9 ] Avant de répondre à ces questions, il convient de rappeler que le fardeau de démonstration repose sur les épaules de Centrale, qui doit convaincre le Tribunal du bien-fondé de ses prétentions, et ce, suivant la balance des probabilités [4] . L’ANALYSE

A) Le recours de Centrale est-il prescrit? [ 10 ] Olymbec plaide tout d’abord que, s’il est vrai que les problèmes de chauffage sont vécus depuis 2013, le recours logé le 26 mars 2018 est alors prescrit. [ 11 ] Olymbec a tort sur ce point. [ 12 ] Un bail est un contrat nommé qui prévoit des obligations à exécution successive. Mensuellement, Olymbec doit fournir à Centrale sa part du contrat, et réciproquement.

Dit autrement, le recours de Centrale se prescrit par trois ans pour chaque mois qui passe [5] . [ 13 ] Par ailleurs, les dommages réels dont Centrale réclame le remboursement – le coût des travaux au système de chauffage – ne se sont matérialisés qu’en octobre 2015, ainsi qu’on le verra plus loin. Sa poursuite, logée en mars 2018, n’est donc pas prescrite. [ 14 ] Le premier moyen de défense d’Olymbec est donc rejeté.

B) Olymbec est-elle responsable de la fourniture du chauffage dans le local que loue Centrale? [ 15 ] Le 25 septembre 2009, Centrale et Construction Olymbec Inc., l’auteure d’Olymbec, signent un bail commercial concernant un local situé sur le Chemin de la Côte-de-liesse, à Montréal [6] .

La clause 7 du bail prévoit qu’il est de la responsabilité de Centrale d’« opérer, maintenir et conserver les [l]ieux, incluant les installations, équipements et services intérieurs à l’usage du locataire (…) et il doit promptement exécuter à ses frais, tous les travaux de réparation et de remplacement nécessaires à l’égard des Lieux comme le ferait un propriétaire… » [7] . [ 16 ] Cette clause est ornée de la note manuscrite suivante : « Dû à la faute ou négligence de locataire ou ses employés » qu’un astérisque relie aux mots « tous les systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation, le cas échéant ». [ 17 ] Le 21 janvier 2013, les parties signent un document intitulé « Premier amendement au bail – relocalisation ».

Les parties y précisent qu’Olymbec remplace Construction Olymbec Inc. et elles conviennent de continuer leurs relations contractuelles pour un autre local situé à une autre adresse. L’essence de la clause 7 est reproduite, cette fois à la clause numérotée en chiffes romains VII, et comporte la même note manuscrite. [ 18 ] Centrale a ainsi déménagé ses biens dans le nouveau local. À partir de ce moment, ses occupants ont greloté. Il y faisait environ 15 degrés Celsius.

La climatisation était en marche, même en hiver. [ 19 ] Le 9 avril 2013, Centrale dénonce la situation à Olymbec [8] , après avoir fait venir des techniciens spécialisés pour tenter de régler le problème. Rien n’y fait, puisque les thermostats eux-mêmes ne fonctionnent pas. [ 20 ] Le 11 avril 2013, Centrale réitère sa dénonciation du problème.

Une représentante d’Olymbec y répond en donnant l’ordre à un de ses employés de « do what is necessary to make everything work » [9] . [ 21 ] Le 8 mai 2014, Olymbec propose à Centrale de changer le système de chauffage au complet, non sans exiger que Centrale signe un document l’exonérant de toute responsabilité [10] .

Centrale s’y refuse et le 20 janvier 2015, elle met Olymbec en demeure de respecter ses obligations prévues au bail et de lui payer les dommages qu’elle encourt [11] . [ 22 ] En octobre 2015, Centrale fait appel à VB Climatisation (VB), qui procède à des ajustements de certaines composantes du système de chauffage complexe dont est doté le local. Elle modifie les « machines AC3 et AC4 », voit aux thermostats et à d’autres pièces d’équipement. VB procède elle-même au remplacement de l’équipement.

Elle note qu’une boîte de chauffage dans les plafonds n’est pas branchée [12] . [ 23 ] Comment appliquer la clause précitée aux faits de cette affaire? [ 24 ] La mention manuscrite complète la clause et elle a été acceptée par les parties lors de la signature du bail et de sa modification subséquente. Elle y a même été reprise intégralement.

Le Tribunal conclut que, lu dans son ensemble et tenant compte de l’ajout manuscrit, le bail impose à Olymbec de fournir un local muni d’un système de chauffage fonctionnel. [ 25 ] Même si le Tribunal concluait que Centrale est responsable de l’entretien et de la réparation de cet équipement, elle est en droit de recevoir, au départ, un système fonctionnel qui réponde au besoin auquel il est destiné, le chauffage du local.

Or, une pièce marquant 15 degrés Celsius au thermomètre ne satisfait manifestement pas à ce critère. [ 26 ] On ne parle pas ici d’un simple manque d’entretien mais bien d’une défectuosité majeure de fonctionnement, constatée dès l’arrivée de la locataire. Centrale n’y est pour rien dans ce défaut, elle qui est pourtant en droit d’occuper un local adéquatement chauffé. [ 27 ] Dans ces circonstances, la responsabilité d’Olymbec doit être retenue.

C) La clause 35 du bail exonère-t-elle Olymbec de toute responsabilité? [ 28 ] Olymbec invoque la clause suivante : 35. INDEMNISATION Sauf en cas de négligence grossière , le Locateur ne doit pas être ni imputable ni responsable, de quelque manière que ce soit, pour aucun dommage de quelque nature qu'il soit, subi ou éprouvé par le Locataire, ses employés, ses représentants, ses clients, ou par toute autre personne se trouvant dans les Lieux ou pour toute perte, vol, ou dommage à ou destruction de tout bien appartenant au Locataire, à ses employés, ou à toute autre personne lorsque tel bien est dans les Lieux, et plus particulièrement (mais sans limiter la généralité de ce

qui précède), le Locateur ne doit pas être responsable d’aucun dommage de quelque nature que ce soit, à tout tel bien résultant du manque, en raison d’une panne ou d’une autre cause, de fournir un drainage adéquat, ou de fournir des services adéquats pour l’enlèvement de la neige ou de la glace, ou en raison de l’interruption de tout service public, ou s’il advenait que la vapeur, de l’eau, de la pluie, ou de la neige s'infiltre, provient ou coule d’une

partie quelconque de l’Immeuble ou des tuyaux pour l’eau, la vapeur, les gicleurs, le drainage, ou la plomberie de l’Immeuble ou de tout autre endroit ou source, ou pour tout dommage causé par tout acte ou omission de tout locataire. Le Locataire n’a droit à aucune réduction de loyer relativement à toute telle condition, panne ou interruption de service. Le Locataire doit tenir le Locateur exempt de toute amende, responsabilité, dommage, action, réclamation, demande ou procédure de tout genre ou nature pour laquelle le Locateur peut ou pourra être tenu responsable ou subir en raison de ce qui suit : (

a) tout défaut ou non- exécution par le Locataire de toute stipulation de la loi ou du Bail; ou (

b) tout dommage (y inclus la mort en résultant) causé à toute personne, incluant le Locateur, ou à la Propriété en raison de tout tel défaut ou non-exécution ou de toute faute ou acte dommageable de la part du Locataire, de ses employés ou de ses représentants. [ 29 ] Cette clause fait

partie du premier bail signé entre Construction Olymbec Inc. et Centrale, que les parties ont reconduit et auquel elles ont ajouté les modifications que montre la pièce P-6. [ 30 ] La rédaction de la clause en complique malheureusement la compréhension; quel dommage pour les parties. [ 31 ] Toutefois, le Tribunal conclut que cette clause exonère Olymbec – via celle qui l’a précédée – de sa responsabilité mais uniquement pour certains dommages qui surviennent sur les lieux loués.

C’est notamment le cas lors de perte, de destruction ou de vol de biens, de pertes résultant de pannes de services public, ou encore de dommages provoqués par la neige, le gel, des fuites d’eau. [ 32 ] Ceci ne relève en rien Olymbec de fournir un système de chauffage fonctionnel, une de ses obligations principales en tant que locatrice. Dire qu’Olymbec ne doit rien à Centrale dans ce domaine revient à dire que Centrale doit payer un loyer sans bénéficier de la contrepartie contractuelle du bailleur, ce qui n’a aucune logique juridique.

À ce compte, Olymbec n’aurait même pas à fournir de local. [ 33 ] La clause 35 invoquée par Olymbec n’a pas la portée qu’elle souhaite lui donner et ne constitue pas un moyen de défense recevable au recours de Centrale.

D) Le cas échéant, Centrale a-t-elle établi ses dommages? [ 34 ] Les montants figurants aux factures de la pièce P-2 ne sont plus réclamés par Centrale. [ 35 ] De ce qui reste des factures produites, seuls des dommages de 3 607,05 $ ont été prouvés [13] . Ce seul montant peut donc être accordé à Centrale. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la réclamation de la demanderesse Centrale de facturation Groupe Regard Sécurité Inc.; CONDAMNE la défenderesse Développement Olymbec Inc. à payer à la demanderesse 3 607,05 $, avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q . depuis le 20 janvier 2015; LE TOUT , avec frais de 302 $ représentant le coût du timbre judiciaire de la demande. __________________________________ ÉRIC DUFOUR, J.C.Q. Date d’audience : 2 décembre 2019.