2022 QCCQ 9324, 2022 QCCQ 9324

Skafar c. Harfouch 2022 QCCQ 9324 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-710108-194 DATE : 8 décembre 2022 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD, J.C.Q. _____________________________________________________________________ RYAN SKAFAR Demandeur c.

CLAUDIA HARFOUCH Défenderesse _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Ryan Skafar reproche à Me Claudia Harfouch, notaire, une faute professionnelle qui l’empêche de souscrire une assurance de titres au moment de la signature d’un acte de vente intervenu devant elle. [ 2 ] Plus spécifiquement, M.

Skafar allègue et témoigne que lors de la signature de l’acte de vente, Me Harfouch l’informe de la possibilité de souscrire une assurance de titres, qui peut se faire dans un délai d’un mois. [ 3 ] Après la vente, vu la publication d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire d’un sous-traitant, M. Skafar encourt des frais d’avocats et doit débourser 4 200 $ afin d’éviter l’exercice du droit hypothécaire de ce sous-traitant. Aussi, M. Skafar témoigne avoir subi de nombreux dommages reliés au stress et aux inconvénients découlant de la prétendue faute de Me Harfouch.

Au total, il lui réclame 15 000 $. [ 4 ] À sa contestation et au procès, Me Harfouch établit que lors de la signature de l’acte de vente, elle informe M. Skafar des risques de la publication d’hypothèques légales de la construction contre son immeuble, si bien qu’elle lui propose de souscrire une assurance de titres, ce qu’il refuse. [ 5 ] Le lendemain de la transaction, M.

Skafar change d’idée et accepte de souscrire une telle assurance et transmet au bureau de Me Harfouch un chèque en paiement de la prime. [ 6 ] Cependant, peu de temps après, un sous-traitant menace de publier une hypothèque légale de la construction, si bien que Me Harfouch informe la compagnie d’assurance qui refuse de conclure des polices d’assurance de titres à la suite de cette menace. [ 7 ] Cela étant, Me Harfouch informe M. Skafar de la décision de la compagnie d’assurance et lui retourne son chèque. [ 8 ] Pour les motifs suivants, le Tribunal rejette la demande de M.

Skafar puisqu’il conclut qu’il ne se décharge pas de son fardeau d’établir, par prépondérance de preuve, la commission de quelque faute que ce soit de Me Harfouch à son égard. QUESTION EN LITIGE [ 9 ] Me Harfouch commet-elle une faute à l’encontre de M. Skafar relativement à la souscription d’une assurance de titres? CONTEXTE ET ANALYSE [ 10 ] Le 20 avril 2016, M. Skafar signe un contrat préliminaire en vue d’acheter une unité de copropriété divise neuve.

Ce contrat préliminaire ne prévoit aucune retenue du prix de vente ni aucune autre mesure de protection contre la publication d’hypothèques légales de la construction. [ 11 ] Le 25 août 2016, par acte de vente reçu devant Me Harfouch, M. Skafar se porte acquéreur de l’unité. [ 12 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ».

[ 13 ] Le Tribunal décide selon la prépondérance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». En d'autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu'improbable ou invraisemblable. [ 14 ] Comme pour tout autre professionnel, les obligations du notaire restent, en général, des obligations de moyens.

Il est donc tenu d’observer un standard de compétence compatible avec celui qu’aurait observé, dans les mêmes circonstances, un notaire raisonnablement prudent et diligent [1] . [ 15 ] Me Harfouch établit qu’en général, la souscription d’une assurance de titres intervient avant la signature d’un acte de vente. C’est donc pourquoi elle informe M. Skafar de cette possibilité. [ 16 ] La preuve est contradictoire à savoir si M.

Skafar refuse de souscrire une telle police lors de la signature de l’acte de vente puisqu’il témoigne n’avoir jamais refusé cette option. [ 17 ] Quoi qu’il en soit, l’échange de courriels qui suit la signature de l’acte de vente démontre que M. Skafar, après avoir discuté avec ses courtières immobilières, décide de souscrire une telle assurance. [ 18 ] De plus, M. Skafar allègue et témoigne que Me Harfouch lui indique qu’il bénéficie d’un délai d’un mois après la signature de l’acte de vente pour souscrire une telle police.

Me Harfouch nie catégoriquement avoir tenu de tels propos. [ 19 ] Un notaire possède un devoir de conseil envers ses clients. Selon la preuve présentée, Me Harfouch exécute son obligation en renseignant M. Skafar de la possibilité de souscrire une police d’assurance de titres et en lui conseillant de le faire, vu les risques que des hypothèques légales de la construction soient publiées contre son immeuble. [ 20 ] La preuve prépondérante démontre que M.

Skafar refuse cette option au moment de signer l’acte de vente, puisqu’il décide le lendemain, par courriel, d’aviser Me Harfouch de sa décision « de prendre l’assurance

titre ». [ 21 ] Au surplus, en toute transparence, Me Harfouch informe la compagnie d’assurance de la menace d’un sous-traitant de publier une hypothèque légale de la construction, ce qui mène à la décision de cette compagnie de refuser de conclure quelque autre police d’assurance de titres en relation avec l’immeuble concerné. [ 22 ] Le préjudice subi par M.

Skafar à la suite de la publication d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de la part d’un sous- traitant ne découle donc pas d’une faute de Me Harfouch, mais bien de la compagnie d’assurance qui refuse de conclure une police d’assurance de titres. [ 23 ] De la preuve présentée, le Tribunal conclut que Me Harfouch exécute son obligation de fournir à M.

Skafar toutes les explications requises sur la nature, les conditions, le contenu, les effets, les droits et les obligations découlant de l’acte de vente intervenu devant elle, notamment quant à la possibilité de souscrire une police d’assurance de titres. [ 24 ] Dans les circonstances, le Tribunal réitère que M. Skafar ne se décharge pas de son fardeau d’établir, par prépondérance de preuve, la commission de quelque faute que ce soit de la part de Me Harfouch. [ 25 ] Ainsi, le Tribunal n’a d’autre choix que de rejeter la demande de M. Skafar, mais, exerçant sa discrétion judiciaire, n’impose aucuns frais.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Ryan Skafar contre Claudia Harfouch; LE TOUT, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. Date d’audience : 21 novembre 2022