2024 QCCQ 117, 2024 QCCQ 117

Syndicat des copropriétaires du Faubourg sur le Parc phase VI c. Pépin 2024 QCCQ 117 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-704175-208 DATE : 11 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU FAUBOURG SUR LE PARC PHASE VI Demandeur c.

PIERRE PÉPIN Défendeur -et- INTACT COMPAGNIE D’ASSURANCES intervenante ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I- APERÇU [ 1 ] Le Syndicat de copropriété du faubourg sur le parc phase VI (le Syndicat ) réclame 9 876,44 $ au défendeur Pierre Pépin. Le Syndicat prétend que M. Pépin, qui loue son unité, est responsable des dommages causés par deux écoulements d’eau qui abiment l’unité sous la sienne et qu’il fait preuve de négligence dans l’entretien de son unité. [ 2 ] M. Pépin conteste.

Il soumet qu’il entretient son unité de manière adéquate et qu’il se montre diligent dès qu’il apprend que les sinistres ont lieu. Il déclare aussi les sinistres à son assureur. Il soulève enfin l’applicabilité des articles 1074.1 et 1074.2 du Code civil du Québec [1] ( C.c.Q. ) qui, d’après lui, le dégagent de toute responsabilité. [ 3 ] Intact compagnie d’assurance intervient à l’instance, prenant faits et cause pour M. Pépin pour la

partie couverte de la réclamation du Syndicat. [ 4 ] Le Tribunal conclut que la demande doit être accueillie en

partie seulement, pour un montant de 4 572,90 $. [ 5 ] Voici pourquoi. II- CONTEXTE [ 6 ] M. Pépin est propriétaire de l’unité de copropriété divise #[...] située dans un immeuble géré par le Syndicat. Au moment des événements, il loue l’unité à une tierce partie. [ 7 ] Le 8 décembre 2019, M. Pépin est informé par la copropriétaire de l’unité située sous la sienne que de l’eau dégoutte du plafond de sa cuisine. On lui demande de prendre les arrangements nécessaires pour corriger le tout [2] . M. Pépin rapporte que c’est seulement le 10 décembre qu’il prend connaissance de ce courriel.

Il se présente à l’unité #[...] et il constate que le robinet d’évier de cuisine fuit. [ 8 ] M. Pépin ferme la valve d’alimentation du robinet jusqu’à ce que le tout soit corrigé et il en avise sa locataire. Il achète un nouveau robinet et il communique avec un plombier qui l’installe le 12 décembre 2019. M. Pépin mentionne alors à la copropriétaire sinistrée qu’il entend assumer ses responsabilités en relation avec ce dégât d’eau. Il déclare alors le sinistre à son assureur. [ 9 ] Le 8 mai 2020, un second sinistre survient. Cette fois, c’est le tuyau d’alimentation d’eau de la lessiveuse qui fait défaut.

Encore une fois, l’eau fuit et s’écoule dans l’unité sous celle de M. Pépin. Il appert qu’à ce moment, la locataire de M. Pépin n’occupe plus l’unité, ayant déguerpi le 4 mai 2020. [ 10 ] M. Pépin se présente à l’unité le même jour et constate le dégât causé par la fuite du tuyau d’alimentation d’eau de la lessiveuse. Il visite les lieux avec le président du Syndicat. Les deux constatent que deux bacs sont laissés en place pour collecter l’eau qui fuit.

Puisqu’ils ne sont pas vidés, l’eau déborde des bacs, coule sur le plancher et s’infiltre dans l’unité du dessous. [ 11 ] Le 12 mai 2020, le Syndicat transmet une mise en demeure à M. Pépin, lui réclamant 9 876,44 $ [3] représentant les dommages causés par les deux sinistres. Ce montant se ventile comme suit : premier sinistre : 2 304,02 $; 2 e sinistre : 2 268,88 $; frais d’inspection en relation avec le premier sinistre : 799,08 $; augmentation de la prime d’assurances : 4 503,74 $ [4] .

III- ANALYSE A- RÈGLES DE PREUVE [ 12 ] Il appartient au Syndicat de démontrer par preuve prépondérante le bien fondé de ses prétentions. Cette règle de droit

fondamentale en matière de preuve est énoncée aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. Pour satisfaire ce fardeau de la prépondérance, le Syndicat doit administrer une quantité et une qualité de preuve suffisantes pour convaincre le Tribunal des allégations faites dans sa procédure [5] . La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable qu’inexistant est suffisante [6] . Une simple possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, ne suffit pas [7] . Les faits probables doivent avoir un degré de probabilité supérieur à 50 % [8] . Pour faire rejeter la demande, M.

Pépin et Intact doivent, à leur tour, démontrer par preuve prépondérante que le droit allégué par le Syndicat n’existe pas. B- LE DROIT APPLICABLE [ 13 ] Puisque les montants réclamés, autant pour le premier que le second sinistre, sont inférieurs à la franchise [9] , l’

article 1074.1 C.c.Q. n’empêche pas le syndicat de rechercher la responsabilité de M. Pépin [10] . [ 14 ] C’est l’

article 1074.2 C.c.Q. qui régit le droit d’un syndicat de copropriété de réclamer d’un copropriétaire des montants engagés pour la réparation d’un préjudice causé à un bien assuré. Cette disposition fait l’objet d’une modification importante en 2020, laquelle a une incidence fondamentale sur la solution à retenir. [ 15 ] Pour évaluer la responsabilité quant à chaque sinistre, c’est la version alors en vigueur qui s’applique [11] . Lors du premier sinistre, l’

article 1074.2 C.c.Q. se lit ainsi : 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute .

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. (soulignement ajouté) [ 16 ] Selon la jurisprudence de cette Cour, un syndicat de copropriétaires doit démontrer, de façon probable, que le copropriétaire commet une faute entraînant le préjudice dont on réclame compensation. Ici, ce sont les règles générales de responsabilité civile qui trouvent application. Pour évaluer la conduite de M.

Pépin, on analyse son comportement en le comparant à celui d’un copropriétaire raisonnable et diligent placé dans les mêmes circonstances [12] . [ 17 ] Depuis le 17 mars 2020, suite à une modification législative, l’

article 1074.2 prévoit que dans les cas prévus au C.c.Q. , un dédommagement peut être obtenu d’un copropriétaire si un préjudice est causé par la faute d’une autre personne : 1074.2.

Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde .

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. (soulignement ajouté) [ 18 ] En décembre 2019, au moment du premier sinistre, l’

article 1074.2 C.c.Q. ne prévoit pas la responsabilité du copropriétaire pour le fait du bien sous sa garde ou pour le fait ou la faute d’un tiers. Suivant le libellé de la disposition alors en vigueur, le Syndicat doit prouver la faute de M. Pépin. [ 19 ] Cependant, lors de la survenance du deuxième sinistre le 8 mai 2020, c’est la nouvelle version de l’

article 1074.2 C.c.Q. qui s’applique. Par ce nouveau texte, le législateur crée une présomption de responsabilité du copropriétaire lorsque le préjudice est causé par le fait ou la faute d’une autre personne [13] . Dans ce cas, la responsabilité de M. Pépin s’étend au préjudice causé par le fait ou la faute de sa locataire, ou par le fait des biens sous sa garde. [ 20 ] Voyons donc ce qu’il en est. C- APPLICATION [ 21 ] En ce qui concerne le premier sinistre, M.

Pépin soutient qu’il ne commet aucune faute dans l’entretien de la robinetterie de son unité de copropriété. [ 22 ] De son côté, le Syndicat soumet que M Pépin est négligent et qu’il n’assume pas ses responsabilités telles que prévues à la constitution notariée [14] applicable en l’espèce et que par conséquent, l’immunité prévue à l’

article 1074.2 C.c.Q. ne s’applique pas. [ 23 ] Le Tribunal rappelle que l’

article 1074.2 C.c.Q. est d’ordre public et que l’on ne peut y déroger. Par conséquent, cet argument ne peut être retenu. [ 24 ] Le Syndicat prétend d’autre part que la locataire de l’unité de M. Pépin sait que le robinet est déficient et qu’elle laisse la fuite d’eau couler, sans fermer l’alimentation d’eau et sans avertir M. Pépin ou un membre du Syndicat de la situation. On blâme aussi M. Pépin de ne pas visiter l’état des lieux entre deux locations ou immédiatement après le déménagement de sa dernière locataire. [ 25 ] M. Pépin plaide que le bris du robinet est prématuré et imprévisible.

Il argüe que le robinet est en bon état, étant changé en 2013. Il écrit dans l’annexe à sa contestation écrite [15] qu’il procède à une inspection minutieuse de son unité de copropriété entre chaque location et qu’il donne suite rapidement à toute dénonciation d’une quelconque problématique. Sa locataire n’est pas en mesure de constater le problème, la fuite survenant sous le cabinet et uniquement quand le robinet est en fonction.

[ 26 ] Il se peut que le préjudice résultant du sinistre ne résulte pas d’une faute de la part de M. Pépin. Cependant, celui-ci déclare à la copropriétaire sinistrée qu’il « va s’occuper » de la situation. Lorsque la soumission est obtenue, il la trouve trop chère et en demande une autre. Il écrit : « puis-je solliciter une autre soumission? » [16] . Non seulement le témoignage de la copropriétaire sinistrée n’est pas contredit mais au surplus le courriel de M. Pépin en réponse à la soumission reçue confirme, en toute probabilité, son engagement d’assumer le coût des travaux. Le Tribunal doit y donner effet [17] . Ici, M. Pépin renonce à l’application de l’

article 1074.2 , une renonciation valide puisque exprimée après les faits qui y donne ouverture. [ 27 ] C’est pourquoi la réclamation au montant de 2 304,02 $ pour compenser les dommages causés par le premier sinistre est accueillie. [ 28 ] Par contre, le montant de 799,08$ réclamé pour compenser les frais d’inspection n’est pas accordé. Aucune preuve ne démontre que ces frais sont nécessaires. Ils sont d’ailleurs encourus après l’obtention de la soumission pour les réparations [18] . Enfin, M.

Pépin ne s’engage pas à les assumer. [ 29 ] En ce qui concerne le deuxième sinistre, il est clair que le dommage est causé par la négligence de la locataire. Celle-ci a manifestement connaissance de la fuite au tuyau d’alimentation d’eau de la lessiveuse. Elle laisse d’ailleurs des bacs de collection en place, qui débordent et causent le sinistre dans l’unité du dessous [19] . Elle fait preuve d’insouciance en ne dénonçant pas la situation à son locateur M.

Pépin, et en déguerpissant sans prendre de mesure pour prévenir un dégât. [ 30 ] Le préjudice est donc causé par la faute de la locataire, une « autre personne » aux termes de l’

article 1074.2 C.c.Q. Ici, les dispositions de l’acte constitutif de copropriété concordent avec celles du C.c.Q. , prévoyant toutes deux la responsabilité pour la faute d’une personne additionnelle [20] . M. Pépin, le copropriétaire, est donc responsable du préjudice ainsi causé, jusqu’à concurrence de la franchise et du montant de la réparation occasionnée par la faute de sa locataire. [ 31 ] La réclamation de 2 268,88 $ [21] pour le deuxième sinistre est donc accueillie. [ 32 ] Finalement, le montant de 4 503,74 $ réclamé pour compenser l’augmentation de la prime d’assurance n’est pas accordé.

La preuve ne convainc pas le Tribunal que cette augmentation est directement reliée à la survenance des deux sinistres, dont les valeurs respectives, faut-il le mentionner, se chiffrent sous le montant de la franchise. Il appartient au Syndicat de faire cette preuve et ce fardeau n’est pas rencontré. [ 33 ] La demande est donc accueillie en partie, pour un montant de 4 572,90 $ [22] . [ 34 ] Ayant eu gain de cause, le Syndicat a droit à ses frais de justice au montant de 261,00 $ .

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] ACCUEILLE la demande, en partie; [ 36 ] CONDAMNE le défendeur Pierre Pépin à payer 4 572,90 $ à la demanderesse Le Syndicat de copropriété du faubourg sur le parc phase VI, portant intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle à compter du 12 mai 2020 [ 37 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE au montant de 261,00 $. __________________________________ LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. Date de l’audience : 4 décembre 2023