2011 QCCQ 8835, 2011 QCCQ 8835

Vaillancourt c. Robert 2011 QCCQ 8835 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-010502-092 DATE : 8 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LINDA VAILLANCOURT, -et- ALAIN BOISSONNEAULT, Demandeurs c.

ROSAIRE ROBERT, -et- ME GILLES DURAND, Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 33 794,92 $ des défendeurs conjointement et solidairement en remboursement des taxes d'infrastructures municipales. [ 2 ] La réclamation s'appuie sur le fait que suite à l'acquisition d'un terrain vacant appartenant au défendeur Rosaire Robert, les demandeurs ont reçu de leur municipalité une réclamation de 33 794,92 $ pour des frais d'infrastructures et d'aménagement. [ 3 ] Or, antérieurement à l'acte de vente, le règlement municipal concernant ces travaux d'infrastructures pour le prolongement de la rue publique où est situé ce terrain avait dûment été adopté. [ 4 ] Les demandeurs réclament donc l'équivalent de ces taxes d'infrastructures à leur vendeur, le défendeur Robert, de même qu'au notaire, Me Gilles Durand, ayant procédé à la transaction, lui reprochant une faute professionnelle. [ 5 ] Les demandeurs prétendent que les défendeurs, au moment de la vente, leur avaient représenté que 70 % des coûts d'infrastructures avaient déjà été payés en regard de l'immeuble en litige. [ 6 ] Dans le but de simplifier la lecture de la présente décision, les parties seront désignées comme suit.

La demanderesse, Linda Vaillancourt, sera désignée «Vaillancourt». Le demandeur, Alain Boissonneault, sera désigné «Boissonneault». Le défendeur Rosaire Robert sera désigné «Robert» et le défendeur Me Gilles Durand sera désigné «Durand».

LES FAITS: [ 7 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 8 ] Les demandeurs ont acquis, le 14 juin 2007, un immeuble sans construction, situé sur la rue Vivaldi en la ville de Repentigny. [ 9 ] Nous pouvons lire à l'acte notarié préparé par Durand les passages suivants: « GARANTIE Cette vente est faite avec la garantie légale. […] OBLIGATIONS D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit: […]

2.-Payer tous les impôts fonciers échus et à échoir, y compris la proportion de ceux-ci aussi payer, à compter de la même date, tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées avant ce jour dont le paiement est réparti sur plusieurs années; […] DÉCLARATION RELATIVE À L'AVANT-CONTRAT Cette vente est faite en exécution de l'avant-contrat signé par les parties. Les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. RÉPARTITION Les parties déclarent avoir fait entre elles les répartitions d'usage en date des présentes.

Si d'autres répartitions s'avèrent nécessaires, elles seront effectuées à la même date. PRIX Cette vente est consentie pour le prix de TRENTE ET UN MILLE DOLLARS (31 000,00 $) que le vendeur reconnaît avoir reçu de l'acquéreur DONT ET DU TOUT QUITTANCE TOTALE ET FINALE. » [ 10 ] Il importe ici de décrire plus amplement certains passages des témoignages entendus lors de l'audience.

Témoin: Linda Vaillancourt: [ 11 ] Madame Vaillancourt explique qu'en mai 2007, une amie l'informe que le terrain en litige est à vendre. [ 12 ] Ce terrain l'intéressait dans le but d'y construire une résidence unifamiliale, étant à proximité de l'école Félix-Leclerc à Repentigny. [ 13 ] En façade sur la voie publique, l'asphalte, les bordures de ciment, de même qu'un lampadaire étaient installés. [ 14 ] Elle visite donc les lieux à la mi-mai 2007 et téléphone au propriétaire, le défendeur Robert. [ 15 ] Elle n'a jamais rencontré ce dernier.

Seuls deux ou trois appels téléphoniques entre eux précèdent la signature de l'acte notarié qui s'effectuera le 14 juin 2007. [ 16 ] Lors du premier appel téléphonique, le prix de vente est fixé à 46 500 $, somme que Vaillancourt et Boissonneault allèguent avoir remise à Robert. [ 17 ] Cependant, l'acte de vente rédigé par Durand indique un prix de vente de 31 000 $. [ 18 ] La pièce P-12 révèle qu'un chèque au montant de 15 500 $, daté du 19 juin 2007, a aussi été encaissé par Robert. [ 19 ] Il importe donc de préciser que Vaillancourt et Boissonneault n'ont vu Robert qu'une seule fois, soit lors de la signature de l'acte notarié. [ 20 ] Aucun avant-contrat n'a été signé entre les parties, malgré que l'acte notarié comporte une clause intitulée « Déclaration relative à l'avant-contrat ». [ 21 ] Le notaire Durand viendra expliquer plus tard qu'il s'agit d'une clause usuelle et habituelle qu'il inclut dans tous les contrats notariés. [ 22 ] Vaillancourt prétend que lors du deuxième appel téléphonique, elle a expressément demandé à Robert si des infrastructures étaient payées sur ce terrain. [ 23 ] La réponse de Robert a été « Sûrement » . [ 24 ] Vaillancourt indique donc qu'elle s'attendait à plus de détails chez le notaire et précise que si les infrastructures ne sont pas payées, les demandeurs laisseraient tomber cette acquisition immobilière. [ 25 ] Elle soutient que selon le budget des demandeurs, ils n'avaient pas les moyens financiers d'assumer des comptes de taxes municipales exorbitants. [ 26 ] Vaillancourt prétend qu'elle n'avait jamais vu l'acte de vente ni aucun projet relativement à celui-ci avant sa présence chez Durand pour la signature de l'acte. [ 27 ] Le jour de la signature de l'acte de vente, elle a expressément demandé au notaire Durand si les infrastructures étaient payées.

Selon elle, Durand et Robert lui ont représenté que les infrastructures étaient à 70 % payées comme tous les autres terrains. [ 28 ] Selon ce que Vaillancourt précise au Tribunal, Robert n'a offert aucune autre réponse particulière lorsque la question lui fut

posée chez le notaire. [ 29 ] Vaillancourt ne sait toutefois pas combien représente le 70 % des infrastructures qui serait compris dans cette vente. [ 30 ] Deux ans après la vente, le 12 mars 2009, la Ville de Repentigny expédie une correspondance aux demandeurs où elle leur offre le choix entre le paiement comptant ou le financement à long terme des infrastructures prévues au règlement numéro 166. [ 31 ] Cette correspondance se lit comme suit: « La Ville de Repentigny a effectué les travaux d'infrastructures dans le cadre du prolongement des rues Vivaldi, Rabelais et du boul.

Louis-Philippe Picard (secteur Repentigny) prévus au règlement numéro 166. Nous devons donc procéder au financement permanent de ce règlement. Au cours de la prochaine année nous financerons les travaux d'éclairage et de pavage couche d'usure. Plus particulièrement, ce financement se traduit par l'émission de titres qui permet à la Ville d'emprunter les sommes requises pour défrayer le coût des travaux visés par ce règlement. Cet emprunt est remboursé par l'imposition de taxes foncières spéciales aux contribuables qui bénéficient de ces travaux et ce, sur une période de 20 ans.

L'offre de paiement comptant ci-jointe indique le règlement pour lequel vous serez imposé. Toutefois, la Loi permet à un contribuable de payer le coût total des infrastructures reliées à sa propriété en un seul des règlements pour lequel vous êtes visés ou pour l'ensemble de ceux-ci. Si vous ne désirez pas payer vos infrastructures comptant, ce montant sera étalé sur une période de vingt (20) ans, qui sera refinancé, par tranche de cinq (5) ans.

Vous serez alors assujetti au paiement d'une taxe spécialement décrétée à cet effet annuellement lors de l'envoi du compte de taxes. » [ 32 ] Au surplus, nous pouvons apprendre que le coût total des travaux de la première étape représente 30 397,96 $ et ceux de la deuxième étape, 8 670,66 $, pour un total de 39 068,62 $. [ 33 ] Surpris de recevoir une facturation aussi élevée, les demandeurs font plusieurs démarches. [ 34 ] Dans les faits, les demandeurs s'attendaient à assumer 30 % des infrastructures qui, pour eux, pouvaient représenter 8 000 $, 10 000 $ ou même 15 000 $ tout au plus. [ 35 ] Lorsqu'ils ont contacté le greffier de la Ville de Repentigny, ils ont compris que ce terrain avait comme particularité que ni la phase 1, ni la phase 2 des infrastructures n'avaient été assumées par les propriétaires antérieurs. [ 36 ] Les demandeurs devaient se rendre à l'évidence qu'une charge de 39 068,62 $ grevait maintenant leur immeuble. [ 37 ] Un peu plus tard, en janvier ou février 2010, ils ont reçu les comptes de taxes annuelles relativement à cet immeuble comprenant, cette fois, les infrastructures précitées, faisant doubler leur taxation annuelle. [ 38 ] En conte-interrogatoire, Vaillancourt prétend qu'elle n'a effectivement pas téléphoné à la municipalité, ni fait de démarche particulière pour connaître les montants des taxations d'infrastructures avant l'achat.

Elle allègue que les demandeurs n'auraient pas eu suffisamment de temps entre l'entente de la mi-mai 2009 avec Robert et la signature de l'acte notarié du 14 juin 2007 pour le faire. [ 39 ] Les demandeurs croyaient sincèrement qu'il reviendrait au notaire de les informer à ce chapitre. [ 40 ] Elle explique qu'elle connaît ce qu'est une infrastructure rattachée à un immeuble. [ 41 ] Vaillancourt dit que c'est le premier terrain qu'elle achète d'un particulier.

Les terrains acquis antérieurement l'étaient d'entrepreneurs et les infrastructures étaient alors payées entre 70 % et 80 % pour la phase 1. [ 42 ] La seule démarche véritable effectuée par Vaillancourt et Boissonneault réside dans le fait qu'ils ont discuté de la question des taxes et des infrastructures avec un ami entrepreneur de cette région. [ 43 ] D'ailleurs, elle n'a exigé aucun document en ce sens chez le notaire, ni même contacté ce dernier relativement aux infrastructures avant la rencontre du 14 juin 2007. [ 44 ] Aussi, Vaillancourt admet que si elle n'a pas téléphoné à la ville avant de signer l'acte de vente, c'est qu'en fait, elle n'y avait pas pensé. [ 45 ] De plus, elle admettra que les informations obtenues de son ami entrepreneur ne concernaient pas un immeuble situé à proximité du lieu d'acquisition de ce terrain. [ 46 ] Elle n'a pas demandé au vendeur de preuve de paiement de ces infrastructures relativement au 70 % qui aurait déjà été payé, ni quelle sera leur valeur. [ 47 ] Vaillancourt admet qu'elle ne connaît pas, lors de l'acquisition de ce terrain, à quel pourcentage les travaux d'infrastructures sont complétés.

Témoin: Alain Boissonneault: [ 48 ] Monsieur Boissonneault est le conjoint de madame Vaillancourt.

[ 49 ] Il précise que c'est Vaillancourt qui s'occupe des questions financières et lui des questions techniques. [ 50 ] Relativement aux infrastructures, il connaît très bien ce qu'elles sont et même les distinctions importantes à faire entre les premières et deuxièmes phases des travaux ainsi effectués par une municipalité. [ 51 ] Il corrobore en tous points le témoignage de Vaillancourt. [ 52 ] Il confirme qu'il n'aurait jamais acheté ce terrain, ou du moins à ce prix, si les infrastructures n'avaient pas déjà été payées à 70 %. [ 53 ] Compte tenu qu'il s'agissait d'une nouvelle rue, d'un nouveau quartier, il savait que les infrastructures seraient supérieures à ce qu'il avait déjà payé de 7 000 $ ou 8 000 $ pour d'autres terrains ailleurs. [ 54 ] Il n'a jamais été question de l'existence du règlement 166 et n'a jamais entrepris de démarches auprès de la municipalité, ni de quiconque d'ailleurs, à propos des montants d'infrastructures avant la vente. [ 55 ] Ce n'est qu'après avoir reçu l'offre de paiement comptant ou de financement du règlement 166 par la municipalité, le 12 mars 2009, qu'ils ont entrepris leur quête d'informations à ce sujet. [ 56 ] Ils croyaient sincèrement que les entrepreneurs devaient assumer la phase 1 et ses coûts relativement aux infrastructures.

Il admet ne jamais avoir requis d'informations de quelque nature que ce soit, ni verbalement, ni par écrit. Il n'a pas obtenu le rôle foncier sur internet non plus. [ 57 ] Boissonneault admet que le coût des infrastructures de la phase 2 n'était pas encore connu à la vente et donc qu'il ne pouvait obtenir de document à cet effet. Témoin: Me Louis-André Garceau: [ 58 ] Me Garceau est greffier de la Ville de Repentigny depuis 2002.

Son témoignage est fort précis et enrichissant. [ 59 ] Il informe le Tribunal que le règlement municipal numéro 166 décrétant des travaux d'infrastructures incluant bordures, trottoirs, pavage, éclairage et le financement du surdimensionnement des égouts pluviaux et sanitaires, de l'aqueduc et de l'empierrement dans le cas du prolongement des rues Vivaldi, Rabelais et du boulevard Louis-Philippe-Picard a été adopté le 9 août 2005 et est entré en vigueur le 23 octobre 2005. [ 60 ] Ce règlement 166 est adopté dans le prolongement du règlement-cadre numéro 71 de la Ville de Repentigny sur les infrastructures. [ 61 ] C'est la ville qui est maître d'œuvre et qui conclut une entente avec un promoteur ou un entrepreneur, qui, lui, subdivise des lots plus étendus en terrains mis en vente à d'éventuels propriétaires. [ 62 ] La ville effectue donc les première et deuxième étapes des travaux d'infrastructures.

Généralement, c'est le promoteur qui assume les coûts de la première étape. [ 63 ] Le terrain en litige faisait

partie de 11 lots à statuts particuliers. La ville a décidé d'acheter une certaine superficie de terrains litigieux, de les reconfigurer et de les revendre par la suite. [ 64 ] Dans ce contexte, les promoteurs n'ont pas assumé les charges fiscales de l'étape numéro un et les propriétaires des 11 terrains précités devaient, eux, payer les deux étapes des infrastructures.

Témoin: Louise Bellemare: [ 65 ] Madame Bellemare travaille à la Ville de Repentigny comme chef de la division de perception et de taxation. [ 66 ] Le règlement numéro 166 applique le mode d'établissement de la répartition des coûts. [ 67 ] En somme, elle confirme les phases un et deux déjà expliquées par Me Louis-André Garceau. [ 68 ] Elle précise qu'il aurait été possible, lors de la signature de l'acte notarié du 14 juin 2007, de connaître un approximatif des coûts d'infrastructures rattachés à ce terrain. [ 69 ] En effet, il est toujours possible d'avoir verbalement le coût estimé et approximatif du règlement d'emprunt 166 en téléphonant à la Ville de Repentigny, à sa division de taxation, avant une transaction.

Témoin: Daniel Larochelle: [ 70 ] Daniel Larochelle a vendu le même terrain au défendeur Rosaire Robert le 13 février 2007. [ 71 ] Cet acte notarié prévoit que la vente est faite avec la garantie légale (P-3).

[ 72 ] Deux clauses notariées ont également leur importance, soit: « OBLIGATIONS D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit: […] 2.- Payer tous les impôts fonciers échus et à échoir, y compris la proportion de ceux-ci aussi payer, à compter de la même date, tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées avant ce jour dont le paiement est réparti sur plusieurs années; […] DÉCLARATION RELATIVE À L'AVANT-CONTRAT Cette vente est faite en exécution de l'avant-contrat signé par les parties.

Les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes notamment celle concernant toutes les infrastructures présentes et futures qui seront entièrement à la charge de l'acheteur. » [ 73 ] Monsieur Larochelle explique au Tribunal qu'il a pris la peine de faire préciser dans son acte de vente qu'il ne serait pas responsable des coûts d'infrastructures de cet immeuble, lesquels étaient à la charge entière de l'acheteur, Rosaire Robert. [ 74 ] Monsieur Larochelle a également mis en preuve l'avant-contrat qu'il avait signé avec Robert le 9 février 2007.

Ce document se lit comme suit: « 9 février 2007 ceci est une révision d'un offre d'achat accepté par le vendeur Daniel Larochelle et l'acheteur Rosaire Robert, 308 Laberge à Repentigny. Le montant de la vente finale est de (vingt mille dollars). L'accompte est de (cinq mille dollars ). La balance est de (quinze mille dollars). L'adresse du terrain est le 1406 vivaldi à repentigny.

Ce terrain est du lot #7 du plan projet de lotissement du 25 février 2004. le lot 2,184 818 = 48790m 2 . le cadastre est 3578747. il est entendu que ce terrain ne comprend aucun infrastructure de surface et aucun infrastructure sous terrain= tous les tuyaux tous les infrastructures sont payés par mr. rosaire robert rétroactif du début à la fin. Vendeur: Daniel Larochelle (…) Acheteur: Rosaire Robert (…) » ( sic ) [ 75 ] Pour lui, il était important de se dégager des frais d'infrastructures à venir pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Il a agi avec prudence. [ 76 ] Il explique que lorsqu'il a rencontré le notaire Durand lors de l'acte notarié du 13 février 2007, ce dernier lui a expliqué les questions des infrastructures. Témoin: Rosaire Robert: [ 77 ] Le défendeur mentionne qu'il a acheté le terrain de Larochelle dans le but d'y construire une résidence à proximité de celle de sa fille. Ce projet ne s'étant jamais concrétisé, il a donc revendu l'immeuble aux demandeurs. [ 78 ] Il est exact qu'il n'a jamais rencontré les demandeurs avant l'acte notarié du 14 juin 2007.

Tout au plus, il a discuté avec eux à deux reprises au téléphone et c'est lors du premier contact téléphonique qu'il prétend que Vaillancourt lui a demandé si les infrastructures étaient payées. [ 79 ] Il a informé Vaillancourt qu'il ne savait pas ce que sont des infrastructures souterraines ou de surface et qu'effectivement, il croyait que, probablement, les infrastructures avaient antérieurement été payées. [ 80 ] Il ne se souvient pas que les demandeurs aient posé des questions sur les infrastructures chez le notaire. [ 81 ] Pendant qu'il a été propriétaire de cet immeuble, jamais il n'a reçu de document de la municipalité relativement aux infrastructures.

En fait, il n'a jamais été question de payer de frais d'infrastructures selon lui. [ 82 ] Il n'a jamais cherché à savoir si des taxes pour infrastructures seraient éventuellement imposées sur ce terrain. [ 83 ] Il ajoute que s'il devait assumer des coûts pour les infrastructures, il n'aurait pas vendu ce terrain à si bas prix. [ 84 ] Il n'a jamais remis l'offre d'achat qu'il a antérieurement signée le 9 février 2007 avec Larochelle aux présents demandeurs.

Robert prétend qu'il n'a jamais dit au notaire que les infrastructures étaient payées à 70 % puisqu'il n'a jamais été question des infrastructures lors de la signature de l'acte notarié. [ 85 ] Il n'aurait jamais pu répondre de toute façon à cette question, puisqu'il ne savait même pas ce qui était compris ou non dans des infrastructures.

Témoin: Me Gilles Durand: [ 86 ] Me Durand est notaire depuis 1972. [ 87 ] Il a été impliqué dans les transactions des 11 lots problématiques en 2006 avec la Ville de Repentigny. [ 88 ] C'est également lui qui a procédé à la rédaction de l'acte de vente entre Larochelle et Robert, de même que celui de Vaillancourt, Boissonneault et Robert. [ 89 ] Pour lui, la vente intervenue entre les demandeurs et le défendeur Robert est de 31 000 $ puisqu'il n'a jamais été question de d'autres sommes que celles-là. [ 90 ] Dans le cadre de ses vérifications prévente, il vérifie si les taxes municipales et scolaires ont dûment été acquittées.

Il vérifie aussi les charges qui grèvent l'immeuble et ces démarches n'ont rien relevé de particulier. [ 91 ] La séance du 14 juin 2007 est expliquée par Durand. Les trois parties étaient présentes et il a procédé, comme il le fait toujours, à la lecture mot pour mot de l'acte de vente. Il répond, bien sûr, à toutes les questions en pareils cas, mais ni les demandeurs ni le défendeur n'avaient de questions particulières.

Me Durand est catégorique à l'effet qu'on ne lui a jamais demandé d'informations, de questions ou de précisions quant aux infrastructures. [ 92 ] Me Durand prétend qu'il n'a jamais discuté du 70 % allégué par les demandeurs. Comment aurait-il pu donner cette information puisqu'il n'a aucun document ou note à son dossier à cet effet? Il n'aurait jamais pu répondre à cette question, de toute façon, selon lui. [ 93 ] Si une particularité avait été constatée en regard des infrastructures ou de d'autres charges qui auraient grevé l'immeuble, il l'aurait indiquée à l'acte ou au mémoire d'ajustements.

Compte tenu que rien de particulier n'y est indiqué, c'est donc que les infrastructures n'étaient pas mises en cause. Il n'avait rien à cacher. [ 94 ] Me Durand soutient qu'il n'explique jamais d'emblée ce qu'est une taxe spéciale d'infrastructures.

Il ajoute que de toute façon, après avoir entendu le demandeur Boissonneault témoigner à l'audience, il est évident que ce dernier connaît très bien ces questions d'infrastructures, voire même plus que le notaire. [ 95 ] Durand prétend qu'il n'est pas de la responsabilité des notaires d'informer spécifiquement les gens sur les infrastructures et les montants s'y rapportant.

Certaines démarches ont été effectuées avec la Ville de Repentigny par son assistante, puisque le relevé informatisé des taxes municipales avait un encadré supplémentaire. [ 96 ] Lorsque les démarches ont été entreprises avec la Ville de Repentigny, on l'a informé que les droits de mutation n'avaient pas encore été attribués ou calculés en regard de cet immeuble. [ 97 ] Compte tenu de cette situation particulière, une note a même été ajoutée au mémoire d'ajustements afin de prévoir que le vendeur s'engage à acquitter sa propre taxe de mutation. [ 98 ] Le notaire Durand prétend donc que c'est la preuve que son bureau a effectué des vérifications auprès de la municipalité, puisqu'ils ont pris la peine d'ajouter au mémoire d'ajustements une clause relativement à tels droits de mutation. [ 99 ] Si la situation avait révélé quoi que ce soit de particulier quant aux questions d'infrastructures, il l'aurait, bien sûr, ajouté. [ 100 ] Le défendeur Durand ajoute qu'il n'a jamais informé les demandeurs relativement aux questions d'infrastructures puisque, de toute façon, les montants n'étaient pas connus et que l'imposition des taxes d'améliorations locales ou d'infrastructures apparaît au compte de taxes lorsqu'elles sont dues, en l'espèce deux ans plus tard. [ 101 ] Pour le notaire, toutes les informations pertinentes ont été divulguées aux acheteurs et ce n'est pas de la responsabilité du notaire de connaître les règlements d'emprunts de la ville.

Témoin: Michelle Ross: [ 102 ] Madame Ross corrobore le témoignage de Durand sur les vérifications qu'elle a faites auprès de la ville alors qu'elle était l'assistante de ce notaire. LE DROIT APPLICABLE: I. Nécessité de l'inscription de faux [ 103 ] Le Tribunal doit décider d'une objection à la preuve des demandeurs prise sous réserve au procès. [ 104 ] En effet, les défendeurs se sont objectés à une preuve testimoniale qu'ils estiment de nature à contredire le libellé de l'acte notarié constatant le transfert de cet immeuble.

En fait, les défendeurs s'objectent à cette preuve, estimant qu'il aurait fallu procéder par «inscription de faux» puisque, selon eux, on attaque un acte authentique. 2813. L'acte authentique est celui qui a été reçu ou attesté par un officier public compétent selon les lois du Québec ou du Canada, avec les formalités requises par la loi.

L'acte dont l'apparence matérielle respecte ces exigences est présumé authentique. 2818. Les énonciations, dans l'acte authentique, des faits que l'officier public avait mission de constater ou d'inscrire, font preuve à l'égard de tous. 2819. L'acte notarié, pour être authentique, doit être signé par toutes les parties; il fait alors preuve, à l'égard de tous, de l'acte juridique qu'il renferme et des déclarations des parties qui s'y rapportent directement. Lorsque les parties ne peuvent pas signer, leur déclaration ou consentement doit être reçu en présence d'un témoin qui signe.

Ne peuvent servir de témoins, les mineurs, les majeurs inaptes à consentir, de même que les personnes qui ont un intérêt dans l'acte. 2820. La copie authentique d'un document fait preuve, à l'égard de tous, de sa conformité à l'original et supplée à ce dernier. L'extrait authentique fait preuve de sa conformité avec la

partie du document qu'il reproduit. 2821. L'inscription de faux n'est nécessaire que pour contredire les énonciations dans l'acte authentique des faits que l'officier public avait mission de constater. Elle n'est pas requise pour contester la qualité de l'officier public et des témoins ou la signature de l'officier public. [ 105 ] Les demandeurs tentent de démontrer que le défendeur et le notaire instrumentant leur ont spécifiquement fait des représentations à l'effet que 70 % des infrastructures de l'immeuble avaient déjà été acquittées. [ 106 ] Dans la décision Vigneault c.

Couture [1] , l'honorable Michel Déziel de la Cour supérieure, rappelle que le contenu et les déclarations contenues à un acte authentique font preuve à l'égard de tous et qu'il faut obligatoirement procéder pour les contredire à la procédure d'inscription en faux. [ 107 ] L'honorable juge Déziel s'exprime ainsi: « [135] Pour le contredire, il faut procéder par la procédure d'inscription en faux, comme l'écrit le juge en chef du Québec Michel Robert, le 4 avril 2001: «[…] [23] C'est l'opinion de Léo Ducharme dans son Précis de la preuve. Il s'exprime ainsi: 279.

La prohibition de contredire les énonciations d'un acte notarié qui portent sur des faits que le notaire avait mission de constater revêt un caractère d'ordre public. C'est dire que le tribunal doit voir, même d'office, à la faire respecter. Il ne doit pas permettre, notamment, qu'on puisse, en dehors d'une inscription de faux, recourir au témoignage du notaire instrumentant ou à l'aveu de la

partie adverse en vue de contredire de telles énonciations. Il s'agit là d'une situation d'exception, car, en règle générale, comme l'affirme l'

article 2859 C.c.Q. , le tribunal ne peut suppléer d'office les moyens d'irrecevabilité qu'une

partie présente a fait défaut d'invoquer.

La nécessité de recourir à l'inscription de faux pour contredire un acte notarié s'impose même lorsque le notaire a agi de bonne foi et que le faux était involontaire. […] [26] Je partage ce point de vue, car le caractère d'ordre public d'un acte notarié authentique est justifié par la force probante qui lui est donnée par les articles 2118 et 2119 du C.c.Q. » […] [139] L'objection à la preuve testimoniale visant à démontrer le non-usage avant cet acte authentique du 2 septembre 1986 est maintenue. » [ 108 ] Avant de statuer sur cette objection, le Tribunal croit opportun de rappeler certains textes pertinents. [ 109 ] Dans la deuxième édition de son Traité sur la preuve civile [2] , l'auteur Jean-Claude Royer écrit ceci en page 163: « Preuve contraire au contenu de l'acte authentique

287 – Introduction – Les parties et les tiers peuvent faire une preuve contraire au contenu d'un acte authentique. L'

article 2821 C.c.Q. impose une condition préalable, soit l'inscription de faux, pour qu'un plaideur puisse contredire une énonciation dans un acte authentique d'un fait que l'officier public a mission de constater. Cette règle, antérieurement énoncée à l'article 1211 C.c.B.C., a pour fondement la confiance et la crédibilité que le législateur attribue au témoignage de l'officier public. A. Déclaration des parties et des tiers 288 – Action ou inscription de faux non nécessaire – (…) Un plaideur peut toujours prouver, sans action ou inscription de faux, la fausseté d'une déclaration émanant d'une

partie ou d'un tiers, lorsque l'officier public a fidèlement rapporté les termes de cette déclaration dans un acte authentique.

L'action ou l'inscription de faux n'est requise que lorsque la véracité du témoignage que l'officier public est en cause. 289 – Application jurisprudentielles – (…) Ainsi, l'inscription de faux n'est généralement pas nécessaire pour établir l'inexistence d'une des conditions nécessaires à la validité d'un contrat, soit l'incapacité des parties, le vice de consentement, l'absence ou l'illégalité de la cause ou de l'objet. » [ 110 ] Plus loin, en page172, il poursuit: « 303 – Faux intellectuel – L'action ou l'inscription de faux est également obligatoire lorsqu'un plaideur désire établir un faux intellectuel, c'est-à-dire qu'un notaire n'a pas fidèlement rapporté une déclaration d'une

partie dans le document qu'il a confectionné. 304 – Erreur du notaire – En règle générale, une action ou une inscription de faux est nécessaire si le notaire a, par erreur ou inadvertance, commis un faux matériel ou intellectuel. Cette procédure est obligatoire pour établir une erreur du notaire dans la description d'un immeuble ou pour prouver qu'il a omis d'insérer une clause convenue entre les parties. » [ 111 ] L'honorable Pierre Bachand, dans la décision Lapointe c.

Ramsay [3] , indique ce qui suit: « [14] Ainsi, les déclarations des parties doivent être reproduites fidèlement par le notaire. (…) Le fait que le notaire lise en entier l'acte démontre le but de cette action: s'assurer que les faits déclarés sont vrais et exacts. [15] Un vendeur ou un acheteur prudent aura donc intérêt à être très attentif. Un vendeur ou un acheteur très prudent obtiendra une copie du projet d'acte à l'avance pour le lire avant la passation de l'acte et pour lui permettre de suivre le mot à mot lors de la lecture par le notaire.

Il sera ainsi certain que le contrat reflète adéquatement ses volontés. Bien sûr, cela ne l'empêche pas de lui-même tout relire avant de signer. […] [18] Dans Lapierre et Girard c. Juteau et Génier, le juge Isabelle fait les distinctions suivantes: "[34] L'inscription de faux n'est nécessaire que pour contredire, en totalité ou en

partie les énonciations dans l'acte authentique des faits que l'officier public avait mission de constater.

Tel que le précise le professeur Léo Ducharme, «il y a lieu de souligner, cependant, que le notaire doit garantir uniquement la conformité de son acte à la volonté apparente des parties. [35] Le faux se distingue entre le faux matériel et le faux intellectuel. [36] Le faux matériel découle d'une altération physique de l'acte et le faux intellectuel émane de l'altération de la substance même de l'acte. [37] Le faux intellectuel concerne les déclarations faites au notaire, tel que le précise le professeur Jean-Claude Royer.

L'inscription de faux est également obligatoire lorsqu'un plaideur désire établir un faux intellectuel, c'est-à-dire qu'un notaire n'a pas fidèlement rapporté une déclaration des parties dans le document qu'il a confectionné. [38] Il importe de distinguer les énonciations fausses provenant des parties et fidèlement relatées par l'officier public des autres déclarations qui sont faussement rapportées dans un acte authentique. Si le notaire n'a commis aucun faux, il n'y a pas ouverture à l'inscription de faux.

Cette dernière met en cause la sincérité de l'officier public et non celle des parties." [19] La Cour d'appel écrit dans Salomon et Hyppolyte c. Pierre-Louis: "[17] En l'espèce, les appelants ne remettent pas en cause la conformité de l'acte authentique avec les représentations faites par les parties à l'acte au notaire. Il est acquis au débat que le notaire a inscrit correctement les faits rapportés par les parties. Partant, aucune procédure d'inscription en faux n'était requise."

[20] Enfin, dans un arrêt déposé par les demandeurs, Himbeault et al. c. Civic Construction Inc. et al., où l'acte de vente contenait une déclaration du vendeur comme quoi la vente incluait tous les services d'aqueduc et d'égout, la Cour d'appel décide que l'inscription de faux est nécessaire. [21] En résumé, si on attaque ce que le notaire a écrit faussement, même de bonne foi, l'inscription de faux est nécessaire. Si ce que le notaire a écrit est vrai, en ce sens qu'il est basé sur les déclarations des parties qui étaient elles-mêmes fausses, l'inscription de faux n'est pas nécessaire.

On a voulu protéger le caractère d'officier public du notaire en exigeant la procédure d'inscription de faux lorsqu'on attaque la véracité de ce qu'il dit et non pas de ce que les parties lui ont dit. [22] En l'occurrence, il va de soi que la défenderesse veut attaquer comme fausse l'affirmation du notaire quant à sa propre déclaration concernant le champ d'épuration. L'inscription de faux était donc nécessaire.

Par conséquent, l'objection est maintenue et toute la preuve tendant à contredire l'écrit sur ce point ne sera pas tenue en compte. » [ 112 ] Tel que nous l'avons vu précédemment, l'acte d'acquisition des demandeurs (P-1) précise à la clause 2 de la page 3 «des obligations» que les acquéreurs s'obligent à payer tous les impôts fonciers, échus et à échoir, sur toutes les taxes spéciales imposées avant le jour de la transaction dont le paiement est réparti sur plusieurs années.

« OBLIGATIONS D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit: […] 2.-Payer tous les impôts fonciers échus et à échoir, y compris la proportion de ceux-ci aussi payer, à compter de la même date, tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées avant ce jour dont le paiement est réparti sur plusieurs années; » [ 113 ] À la face même de cette clause, le Tribunal pourrait dès lors conclure que ce texte inclurait tous les coûts d'infrastructures qui pourraient être équivalentes à des taxes spéciales imposées avant le jour de cette entente notariée, mais réparties sur les années à venir. [ 114 ] Les demandeurs contredisent-ils le texte de l'acte notarié lorsqu'ils allèguent que le notaire et le vendeur, au moment même de la signature de l'acte, affirment que 70 % des infrastructures étaient payées? [ 115 ] La prohibition de contredire le texte d'un acte notarié doit porter sur des faits que le notaire avait mission de constater.

Le Tribunal ne doit pas permettre que l'on puisse, en dehors d'une inscription de faux, recourir au témoignage ou à l'aveu dans le but de contredire une énonciation contenue à l'acte de vente. [ 116 ] Il est de jurisprudence majoritaire qu'il faudra, en pareilles circonstances, recourir à l'inscription de faux pour contredire le libellé de l'acte notarié. [ 117 ] Ici, ce que tentent de faire les demandeurs, ce n'est pas de contredire les termes mêmes de cette clause relativement aux taxes spéciales imposées.

Il ne s'agit pas de déterminer s'il existe ou non des taxes spéciales telles que les infrastructures, mais plutôt de quantifier le pourcentage des infrastructures déjà payé ou non. [ 118 ] La preuve offerte par les demandeurs à ce

chapitre ne tend pas à contredire la clause rédigée ainsi par le notaire instrumentant puisqu'il n'en fait pas mention à l'acte. [ 119 ] Tout au plus, la preuve testimoniale qu'allèguent les demandeurs à l'effet que le notaire et le vendeur, au moment de signer cet acte de vente, ont complété les termes du contrat de vente en précisant que 70 % des infrastructures avaient déjà été payées antérieurement. [ 120 ] En conséquence, le Tribunal rejette l'objection prise sous réserve lors de l'audience et admet la preuve testimoniale des demandeurs à ce chapitre. II.

La question du dol, des réticences et de l'obligation de renseigner. [ 121 ] Il s'agit ici de se demander, eu égard aux faits énoncés précédemment, si les défendeurs ont usé de dol pour inciter les demandeurs à conclure cette vente. 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l'erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L'erreur vicie le consentement des parties ou de l'une d'elles lorsqu'elle porte sur la nature du contrat, sur l'objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement.

L'erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [ 122 ] D'entrée de jeu, il est important de souligner que les demandeurs plaident principalement la question du dol. [ 123 ] Il y aurait donc eu une erreur provoquée par le dol des défendeurs qui aurait vicié leur consentement. [ 124 ] Le dol ne se présume pas. La bonne foi des contractants, elle, se présume. La

partie qui allègue la réduction de ses obligations pour dol doit prouver l'existence de l'erreur dont elle a été victime, soit l'intention de tromper, son caractère déterminant et le fait que le dol provienne de son cocontractant. [ 125 ] En résumé, le dol est le fait de pousser volontairement une autre personne à l'erreur pour qu'elle accepte de conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes.

C'est donc un acte ou un agissement spécifique qui provoque l'erreur viciant le consentement. [ 126 ] Les demandeurs doivent donc par prépondérance de preuve démontrer qu'ils ont été victimes d'un dol. [ 127 ] À ce chapitre, l'honorable Dominic Bélanger, précisait, dans l'affaire Société en commandite DML c. Gilbert [4] : « [62] D’ailleurs, l’

article 1399 C.c.Q. prévoit que le consentement doit être éclairé, ce qui implique qu’il soit donné en connaissance des informations pertinentes. [63] Il a d’ailleurs été écrit que l’ajout du deuxième alinéa de l’

article 1401 C.c.Q. vise à codifier un développement jurisprudentiel majeur à l’effet qu’une

partie à un contrat doit prendre l’initiative de divulguer à son cocontractant tous les faits qui sont normalement susceptibles d’influencer son consentement de façon importante. [64] Mais jusqu’où va l’obligation de renseignement? Quelle est l’étendue de l’obligation de renseigner? […] [68] Cependant, l’honorable Gonthier s’exprimant au nom de la Cour, se dit d’avis qu’il ne faut pas donner à l’obligation de renseignement une portée telle qu’elle écarterait l’obligation fondamentale qu'a chacun de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires. [69] Plus récemment, la Cour d’appel du Québec a réitéré le principe que lorsqu’une

partie n’est pas dans l’impossibilité de se renseigner, mais qu’elle omet de le faire et qu’elle omet de veiller prudemment à la conduite de ses propres affaires, elle ne peut reprocher à l’autre de faillir à son obligation positive de renseignement et de bonne foi. […] [77] Le Tribunal est d'accord avec l'opinion émise par une auteure, Brigitte Lefebvre, que le devoir de se renseigner constitue la limite de l'obligation de renseignement. [ 128 ] L'auteur Denys-Claude Lamontagne, dans son volume du Droit de la vente, 3 e édition, [5] écrit ceci en page 102: « [196] Régime d'exception – En toutes hypothèses, la limitation du droit public n'a pas à être dénoncée par le vendeur lorsqu'un acheteur prudent et diligent pourrait en découvrir l'existence «par la nature, la situation et l'utilisation des lieux» (1725 C.c.Q. ).

Cette disposition s'inspire de la jurisprudence élaborée sous le Code précédent, en particulier l'arrêt Kraus c. Nakis Holding Ltd. Lorsque les faits parlent d'eux-mêmes (terrain situé en zone inondable en l'absence de toute construction voisine, etc.), l'acheteur considéré comme une personne raisonnable, ne doit pas s'attendre à ce que le vendeur lui mette les points sur les i: res ipsa loquitur . » [ 129 ] L'honorable juge Raoul Poirier, j.C.Q., dans l'affaire Belhumeur c. Me Robert P.

Gosset [6] précise ce qui suit: «[8] Les parties au dossier ont cité plusieurs causes de jurisprudence concernant des faits ressemblant à ceux survenus dans la présente affaire. Le Tribunal réfère à une décision de la Cour suprême, soit celle de la BANQUE DE MONTRÉAL et GILLES TREMBLAY c. LA COMMISSION HYDROÉLECTRIQUE DU QUÉBEC. Dans cette affaire, le juge Gonthier de la Cour suprême énonce, page 585 : […]

(…) Je crois qu’il est possible d’esquisser une théorie globale de l’obligation de renseignement, qui reposerait sur l’obligation de bonne foi dans le domaine contractuel, mentionnée plus haut (voir Y. Picod, Le devoir de loyauté dans l’exécution du contrat (1989), aux pp. 112 à 116). J. Ghestin, Traité de droit civil, t.

II, Les obligations – Le contrat : formation (2 e éd. 1988), conclut une longue étude de l’obligation de renseignement en proposant la définition suivante à la p. 566 : Finalement, celle des parties qui connaissait, ou qui devait connaître, en raison spécialement de sa qualification professionnelle, un fait, dont elle savait l’importance déterminante pour l’autre contractant, est tenue d’en informer celui-ci, dès l’instant qu’il était dans l’impossibilité de se renseigner lui-même, ou qu’il pouvait légitimement faire confiance à son cocontractant, en raison de la nature du contrat, de la qualité des parties, ou des informations inexactes que ce dernier lui avait fournies.

Sans nécessairement en adopter l’énoncé, je suis d’avis que Ghestin expose correctement la nature et les paramètres de l’obligation de renseignement. Il en fait ressortir les éléments principaux, soit : - la connaissance, réelle ou présumée, de l’information par la

partie débitrice de l’obligation de renseignement; - la nature déterminante de l’information en question; - l’impossibilité du créancier de l’obligation de se renseigner soi-même, ou la confiance légitime du créancier envers le débiteur’’. [12] Enfin , en ce qui concerne le troisième critère soit l’impossibilité du créancier de l’obligation de se renseigner soi-même, le Tribunal considère que les demandeurs n’ont pas été prudents.

En effet, le demandeur Yves Lapierre présent à l’audition déclare qu’il s’agissait de leur premier achat d’une maison et qu’ainsi, ils n’étaient pas bien informés sur tous les aspects concernant cet achat. Or, c’est lui-même qui a insisté pour que le promettant-vendeur ajoute la mention ‘’INFRA PAYÉ À 100%’’ sur le contrat. Donc, il savait que certaines taxes existaient pour l’amélioration soit de structures locales ou sectorielles. Selon la preuve prépondérante, cette distinction entre le financement des infrastructures locales et sectorielles existent dans beaucoup de municipalités.

Comme le demandeur savait que ce genre de financement de travaux publics existait, il ne peut plaider qu’il ignorait l’étendue de cette obligation puisqu’il pouvait facilement téléphoner au bureau de sa ville pour connaître l’étendue de ces obligations.

En conséquence, le Tribunal conclut que les demandeurs avaient l’obligation de se renseigner eux-mêmes et le défendeur Gosset n’a commis aucune faute pouvant engendrer sa responsabilité. » [ 130 ] Il importe ici de préciser que malgré l'écoute attentive du Tribunal des nombreux témoins au procès, les seuls gestes et démarches concrets effectués par les demandeurs sont les informations

sommaires obtenues d'un ami entrepreneur. [ 131 ] Notons que cet entrepreneur n'a pas été entendu, ni aucun document ne fut mis en preuve sur lequel les demandeurs auraient pu, avant la vente, s'appuyer. [ 132 ] Outre cette prise d'informations, les demandeurs n'ont effectué aucune autre démarche. [ 133 ] Partant du principe que la bonne foi dans le domaine contractuel est présumée, le Tribunal n'a d'autre choix que de rappeler la nature des paramètres de l'obligation de renseignement. [ 134 ] Tel que l'écrivait l'honorable juge Raoul Poirier dans la décision Belhumeur c. Me Robert P.

Gosset précitée, trois critères sont applicables. [ 135 ] Ici, la connaissance réelle ou présumée de l'information par la

partie débitrice, donc le vendeur, de l'obligation de renseignement a ses propres limites. [ 136 ] En effet, nous pouvons estimer que les demandeurs s'étaient formellement engagés à acquérir ce terrain avant leur rencontre du 14 juin 2007 chez le notaire. [ 137 ] Il y a lieu d'attacher beaucoup d'importance aux négociations entre les demandeurs et le défendeur Robert avant cette étape de la signature. [ 138 ] La preuve prépondérante démontre que jamais le vendeur, Robert, n'a donné d'information précise quant à l'état du paiement des infrastructures de cet immeuble. [ 139 ] De l'aveu même de la preuve des demandeurs, lors des premières prises d'informations par voie téléphonique, le défendeur Robert leur a précisé « qu'elles étaient sûrement payées », mais que le notaire serait le mieux placé pour répondre à cette question. [ 140 ] Notons que la preuve en demande démontre que les demandeurs n'avaient jamais vu avant le jour de la signature du 14 juin 2007 le projet d'acte de vente P-1. [ 141 ] Les demandeurs y ont apposé leur signature et prétendent qu'ils ont demandé au notaire et au vendeur si les infrastructures étaient payées.

Selon eux, Me Gilles Durand et Rosaire Robert auraient mentionné qu'elles l'étaient à 70 %. [ 142 ] Les demandeurs ne sont cependant pas en mesure d'indiquer au Tribunal à quoi correspond ce 70 %. Correspond-il à 70 % de 5 000 $ ou de 25 000 $? [ 143 ] Est-ce celui de la phase 1 ou de la phase 2 ou du total des deux?

La preuve est insuffisante à ce sujet. [ 144 ] Quant au deuxième critère de la nature déterminante de l'information en question, le Tribunal considère que les citoyens qui ont acquis un terrain pour 31 000 $ et qui reçoivent une taxation pour les infrastructures de 39 000 $ sont inévitablement en droit de

considérer qu'il s'agit là d'un élément déterminant. [ 145 ] Le troisième critère est celui de l'impossibilité du créancier de l'obligation de se renseigner soi-même. [ 146 ] À ce chapitre, les demandeurs ont présenté une preuve considérable quant au fait que les représentants de la ville pouvaient, même avant la signature de l'acte notarié, informer le vendeur ou le notaire de l'état de la situation quant aux coûts à venir des infrastructures. [ 147 ] Les demandeurs reprochent au notaire et au vendeur de ne pas leur avoir fourni cette information compte tenu qu'elle était disponible. [ 148 ] Le Tribunal conclut que s'il était aussi facile pour les deux défendeurs d'obtenir cette information, cette dernière aurait inévitablement été tout aussi facile à obtenir pour les demandeurs. [ 149 ] Les demandeurs ont failli à leur obligation de se renseigner eux-mêmes quant aux coûts d'infrastructures à venir pour cet immeuble. [ 150 ] La preuve qu'ils ont présentée à l'effet que leur budget était une préoccupation et le fait qu'ils ne s'attendaient à pas plus que 15 000 $ d'infrastructures renforce cette affirmation. [ 151 ] Si cette question en était une «hautement déterminante» dans la prise de décision d'acquérir ou non ce terrain, pourquoi les demandeurs n'ont-ils pas pris la peine de s'informer adéquatement à la municipalité avant l'achat? [ 152 ] Au surplus, pourquoi les demandeurs n'ont-ils pas pris soin, avant le jour de la signature, de contacter Me Gilles Durand pour s'enquérir de ces mêmes questionnements relativement aux infrastructures? [ 153 ] Le Tribunal considère que les demandeurs n'ont pas été prudents et que s'ils n'ont pas été bien informés de la réelle situation du coût des infrastructures à venir, ils ne peuvent que se le reprocher à eux-mêmes. [ 154 ] Les demandeurs avaient l'obligation de se renseigner et les défendeurs n'ont commis aucune faute pouvant engendrer leur responsabilité à ce chapitre.

III. Les coûts d'infrastructures sont-ils des charges au sens du Code civil du Québec ? 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente. Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette ainsi garantie. 1725. Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 155 ] En réalité, les demandeurs réclament des défendeurs la somme de 33 794,92 $, représentant les taxes d'infrastructures que les demandeurs se sont vus imposer après avoir acheté la propriété du défendeur Robert. [ 156 ] Il importe donc de qualifier cette taxe d'infrastructures. [ 157 ] La Cour d'appel, dans la décision de Vivier c.

Sarkissian [7] écrit ce qui suit: « Cela veut dire: sur les immeubles imposables au moment de la confection du rôle d'évaluation; ou à tout évenement (sic) au moment de l'adoption du règlement d'imposition". […] "On a donc pu décider que l'acheteur d'un immeuble était, par rapport son vendeur, le véritable débiteur de la taxe municipale inscrite sur un rôle de perception, dont avis de dépôt était publié après la vente, quoique le règlement imposant la taxe fut venu en vigueur avant la vente. […]

(…)Il y a été jugé que la taxe ne constituait une charge affectant l'immeuble qu'à dater du moment où le montant de la taxe était devenue certaine et déterminée. Ce montant n'est définitivement fixé éue par le rôle de perception et il n'est exigible que "dans les vingt jours qui suivent la publication" de l'avis de dépôt de ce rôle.

Le privilège n'affecte donc l'immeuble que du moment où devient définitif le montant de la taxe qu'il garantit ... […] "Le montant, de la taxe sur chaque immeuble, n'est donc pas déterminé par le règlement qui décrète la taxe, mais par le rôle d'évaluation en vigueur, lors de son prélèvement.

Ce rôle d'évaluation change tous les trois ans, et ce n'est que par le rôle de perception que le contribuable connaît le montant qu'il est appelé à payer, et ce n'est qu'alors que la corporation se trouve à avoir droit contre lui et qu'elle devient créancière..." At page 286: "Nous avons donc raison de dire que les taxes payées par l'appelant ne grevaient pas la propriété lors de la vente que lui a consentie l'intimé..." » [ 158 ] Dans la décision Massicotte c.

Mc Cormick [8] , l'honorable Bernard Gratton, j.c.s., précise ce qui suit: « Ceci signifie qu'en regard des charges sur l'immeuble le point de départ de l'obligation du vendeur s'arrête au temps de la vente lorsque I'éviction ne découle pas de ses faits et gestes. Autrement dit, les charges doivent exister au moment de la vente pour que le vendeur en soit responsable et ne résultent pas de son fait personnel. Les taxes d'améliorations locales ne peuvent être imposées, comme dans le cas soumis, que par la Ville. La défenderesse McCormick, ni quelque autre défendeur, n'a rien à y voir.

Même la Cité de Dorval, au temps de la vente, ne connaissait pas encore le montant de la taxe, bien que le règlement eût été déjà adopté. À ce sujet, Faribault, dans Traité de droit civil du Québec(l) , sur l'éviction, exprime : Pour que le vendeur soit garant des charges qui ne résultent pas de sou acte personnel, il faut qu'elles aient existé au moment de la vente. Celles qui lui sont postérieures ne peuvent donner lieu à la garantie que si elles procèdent du fait du vendeur.

II continue : (…) Quant aux taxes immobilières imposées par les municipalités pour payer certaines améliorations, elles sont censées être imposées non pas à compter de l'adoption du règlement qui a décidé leur imposition, mais uniquement à partir de la mise en vigueur du rôle de cotisation.

Ces taxes ne doivent donc être considérées comme affectant l'immeuble que depuis le moment où leur montant a été déterminé et rendu certain, et est devenu exigible, ce qui n'a lieu que vingt jours après la publication d'un avis du dépôt du rôle de perception. (…) […] (…) Ce n'est qu'après la vente du 1 er juin 1988, plus précisément à l'automne 1988, que le rôle de perception concernant les taxes d'améliorations locales a été déposé et est entré en vigueur pour permettre de les percevoir. (…) […] (…)Ce reproche ne tient pas car il a obtenu tous les renseignements existant au moment de sa recherche.

Il ne pouvait pas connaître le montant des taxes d'améliorations locales non encore imposées. » [ 159 ] L'honorable Monique Sylvestre, dans la décision de Harvey c. Simard [9] indique ce qui suit: « 2- Une taxe d'infrastructure peut-elle être considérée comme une charge non déclarée au sens de l'

article 1503 du Code civil ? 3- Qui du vendeur ou de l'acheteur doit payer une taxe municipale spéciale imposée pour les infrastructures, alors que le montant exact des taxes a seulement été réclamé par la municipalité cinq mois après la date de la vente ? […] Tous les exemples jurisprudentiels qui nous ont été soumis et ceux qui sont cités par l'honorable Juge Thérèse Rousseau-Houle, parlent de règlements municipaux prohibitifs qui constituent une limitation au droit de propriété, tels le règlement de zonage, privation d'une servitude, restriction au droit d'ériger.

Une taxe d'infrastructure ne constitue pas un règlement municipal prohibitif, d'où la nécessité de répondre à la question suivante.

c) Qui du vendeur ou de l'acheteur doit payer la taxe municipale d'infrastructure alors que le montant exact de cette taxe n'a été réclamé par la municipalité que cinq mois après la date de la vente ? […] La Cour suprême du Canada, par la voix de l'honorable Juge Rinfret, dans l'arrêt CANADIAN ALLIS-CHALMERS LIMITED c. CITE DE LACHINE , nous dit: "On a donc pu décider que l'acheteur d'un immeuble était, par rapport à son vendeur, le véritable débiteur de la taxe municipale inscrite

sur un rôle de perception, dont avis de dépôt était publié après la vente, quoique le règlement imposant la taxe fut venu en vigueur avant la vente. Cette solution fut adoptée dans un grand nombre d'arrêts, dont on nous a cité quelques-uns: LUNN c. WINDSOR HOTEL THIBAULT c. ROBINSON ' LES ECCLÉSIASTIQUES DU SEMINAIRE DE SAINT-SULPICE DE MONTRÉAL SURPRENANT c. BRAULT " Ces décisions proviennent de l'application de l'

article 1508 du Code civil , qui définit l'obligation de garantie du vendeur à raison de l'immeuble qui a fait l'objet de la vente. Il y a été jugé que la taxe ne constituait un "droit existant" ou une charge affectant l'immeuble qu'à dater du moment où le montant de la taxe était devenu certain et déterminé. Ce montant n'est définitivement fixé que par le rôle de perception et il n'est exigible que "dans les vingt jours qui suivent la publication" de l'avis de dépôt de ce rôle. Le privilège n'affecte donc l'immeuble que du moment où devient défini le montant de la taxe qu'il garantit.

Dans un cas semblable au nôtre où l'acheteur avait reçu un compte de taxe spéciale pour infrastructures quatre mois et demi après la signature du contrat de vente, la cour d'appel dans l'arrêt VIVIER et ST-PIERRE c. SARKISSIAN reprend les principes émis par la Cour suprême dans CANADIAN ALLIS-CHALMERS c. CITÉ DE LACHINE: "It appears evident that, if the

interpretation referred to in judgment in the Allis-Chalmers case is applied to the present case, the tax in issue would not have affected the property until it became certain and determinate by the deposit of the special roll. The record is silent as to the date of any such deposit. One may safely assume that it was not deposited until after its preparation, at the end of 1981, a year after the sale. Ces deux arrêts réfèrent d'abord à l'arrêt THIBAULT c.

ROBINSON , où l'honorable Juge Lacoste écrivait : ''Le montant de la taxe sur chaque immeuble n'est donc pas déterminé par le règlement qui décrète la taxe, mais par le rôle d'évaluation en vigueur, lors de son prélèvement. Ce rôle d'évaluation change tous les trois ans, et ce n'est que par le rôle de perception que le contribuable connaît le montant qu'il est appelé à payer, et ce n 'est qu'alors que la corporation se trouve à avoir droit contre lui et qu'elle devient créancière.

" (p. 284) ''Nous avons donc raison de dire que les taxes payées par l'appelante ne grevaient pas la propriété lors de la vente que lui a consentie l'intimé." […] Dans le cas présent, le règlement existait au moment de la vente. Toutefois, aucune preuve ne fut faite à l'effet que le montant de la taxe est devenu certain et déterminé avant la vente. La preuve laisse plutôt présumer le contraire puisque ce n'est que le 9 avril 1990, soit cinq mois après la vente, qu'un compte fut envoyé à la demanderesse. L'

article 1508 du Code civil oblige le vendeur à garantir l'acheteur à raison des charges non déclarées existantes au temps de la vente. Dans les circonstances, la taxe d'infrastructure ne constitue pas une charge au temps de la vente puisque la preuve ne révèle pas que le montant était certain et déterminé le 9 novembre 1988. » [ 160 ] Le Tribunal tient ici à préciser que les articles cités dans la décision de l'honorable Monique Sylvestre sont ceux de l'ancien Code civil du Bas-Canada . [ 161 ] Dans la décision de l'honorable André Soumis dans l'affaire Lesage c.

Investissements Alier inc. [10] , nous pouvons lire: D'un autre côté, c'était en quelque sorte une opération commerciale pour les demandeurs et monsieur Lesage connaissait bien ce qu'était une taxe spéciale pour paiement des infrastructures. Dans l'affaire de: SICOTTE c . Mc CORMICK , l'Honorable Juge Bernard Gratton dit ceci: …il est normal et prévisible d'être soumis à une telle taxe lorsqu'on achète un immeuble nouvellement construit dans un secteur nouvellement développé, d'autant plus que les demandeurs en sont à leur troisième maison.

Les demandeurs n'ont jamais vérifié auprès de la Municipalité et se sont engagés à payer toutes les taxes spéciales, autant dans l'offre d'achat que dans l'acte de vente, malgré qu'ils aient eu plusieurs indications leur permettant d'en connaître l'existence potentielle, soit: L'achat d'un immeuble presque neuf dans un nouveau développement résidentiel. Le prix de son offre d'achat accepté immédiatement par la défenderesse.

La clause du contrat d'achat où il était question du paiement de taxes dont le prix serait échelonné sur de nombreuses années, etc. […] Tel que l'a plaidé le procureur de la défenderesse, un autre élément joue en faveur de la défenderesse et c'est ceci: Il est en preuve non contredite par la défenderesse que si le montant de la taxe spéciale avait été clairement connu, il l'aurait ajouté à son prix de vente puisque sa marge de profit existait seulement sur le prix du terrain. C'est ce qui existe un peu partout ailleurs.

Ainsi donc, les demandeurs ont acheté cet immeuble à un prix inférieur à sa valeur avec taxe spéciale. »

[162] Dans la décision de Arsenault c. Landry[11], l'honorable Michel Lassonde écrit: «(…) Manifestement, ces derniers étaient au courant qu'un compte de taxe leur serait envoyé et ils n'ont pas cherché à cacher ce faitlors de leur témoignage. (…) Ce que le Tribunal retient, c'est que le défendeur Landry a peut-être fourni au demandeur Arsenault certains indices qui auraientfacilement capté l'attention d'un certain nombre de personnes, mais ce ne fut malheureusement pas le cas du demandeur.

Le défendeurLandry a candidement admis qu'il n'avait pas parlé des travaux mentionnés précédemment au demandeur Arseneault parce qu'il n'yavait tout simplement pas pensé. Dol, réticence et fausses déclarations II s'agit donc de se demander, eu égard aux faits énoncés précédemment, si les défendeurs ont usé de dol pour conclure cettetransaction. Le dol dont il est ici question est évidemment un dol incident et un dol négatif. Voici ce que dit Baudouin à ce sujet : La réticence est un dol négatif.

Elle consiste à laisser le contractant croire une chose par erreur sans le détromper, ou à s'abstenir de luirévéler un fait important qui changerait sa volonté de contracter. C'est donc un mensonge négatif, une déloyauté par dissimulation. Ladoctrine classique enseigne que la simple réticence n'est pas constitutive de dol.

L'évolution récente de la loi et de la jurisprudencequébécoise oblige désormais à mettre en doute cette affirmation. […] Enfin, on peut constater une tendance jurisprudentielle récente à ouvrir plus grande la porte aux recours pour dol en cas de réticence.Le défaut, par exemple, de révéler à l'acheteur d'une automobile qu'elle a servi de voiture de démonstration et a un défaut sérieux a étéjugé une réticence frauduleuse.

De même en est-il de la réticence du vendeur à dévoiler l'existence d'un interdit judiciaire ou d'unrèglement de zonage affectant la destination de l'immeuble ou les chiffres réels d'une transaction commerciale. La réticence oul'omission de révéler au contractant un fait déterminant du consentement est donc constitutive de dol lorsqu'elle se rapporte à un élémentimportant de l'engagement. En outre, une

partie ne peut pas farder la vérité en ne révélant seulement qu'une

partie des choses importantes parce qu'elle dépassealors la réticence simple et se rend coupable de manœuvres frauduleuses. Le procureur des demandeurs prétend donc que les défendeurs ont commis un dol en cachant à ses clients le fait qu'il y a eu des travauxsur leur rue et qu'une taxe pouvait leur être imposée à ce sujet.

Pour apprécier cette prétention, il y a lieu d'examiner la valeurquantitative et qualitative de ce qui aurait été caché aux demandeurs. (…) Comme nul n'est censé ignorer la loi, les demandeurs ont raison de présumer que les défendeurs ne pouvaient ignorer qu'ils seraientéventuellement victimes de la mise en vigueur de cette taxe. Cependant, la preuve a révélé qu'il ne pouvait pas savoir lors de Latransaction quelle serait la quotité de cette taxe. […] D'autre part, le soussigné est loin d'être convaincu que les demandeurs ont été spoliés.

Il faut tout de même reconnaître le fait que lesservices d'égout ajoutent tout de même à la valeur d'une propriété et que les demandeurs bénéficieront de cette valeur additionnelle. Ilspayeront certes cette taxe d'améliorations locales dans l'avenir mais, en contrepartie, ils recevront les services pour lesquels cette taxeleur est imposée. Pourquoi les défendeurs devraient-ils payer pour un service que les demandeurs bénéficieront au cours des prochainesannées? Le soussigné partage à ce sujet le raisonnement auquel en est arrivé le juge Gratton dans l'affaire Massicotte c.

McCormick : La construction des infrastructures accordent à la maison une plus-value. Si elle était située dans une municipalité où seule une rue ydonnait accès sans la proximité des services comme ceux dont jouissent les demandeurs et système d'aqueduc ou d'égouts, il n'en auraitpas demandé un si haut prix. Non seulement ces travaux confèrent une certaine valeur à la propriété des demandeurs, mais le Tribunal est loin d'être convaincu quecet élément aurait eu, s'il avait été connu, une quelconque importance dans la décision qu'ont prise les demandeurs d'acheter cettepropriété.

Le dol doit porter sur un élément important pour justifier le Tribunal d'intervenir. Le soussigné est d'avis que c'est loin d'êtrele cas dans le présent dossier. Enfin, il faut aussi être conscient que les demandeurs exigent le paiement total et par anticipation d'une taxe qui peut être échelonnéesur plusieurs années. Or, rien ne les empêcherait, une fois cette dernière payée par les défendeurs, de vendre la propriété à profit etd'empocher le montant de cette taxe.

Le Tribunal est donc loin d'être convaincu qu'il y a eu dol, même s'il doit constater que les vendeurs n'ont peut-être pas fourni auxacheteurs toute l'information pertinente au sujet de la transaction. Il n'a donc d'autre choix que de rejeter l'action mais de mitiger lesfrais compte tenu de cet élément.» [163] Dans l'affaire de Sarto Fiset c.

Développement Québec métro inc.[12], la Cour d'appel mentionne ce qui suit: «CONSIDÉRANT que la taxe spéciale, imposée par le règlement 577-87 et confirmée par la lettre du 12 mai 1989 ne constituait pas undroit ou une charge affectant le lot 532-A-4 tant que son montant n'était pas devenu certain, déterminé et définitif par le dépôt etl'adoption du rôle de perception ce qui fut fait au début de 1990 (Canadian Allis-Chalmers Ltd. v. City of Lachine

(SCC) , [1934] R.C.S. 445 ; Vivier c. Sarkissian [1989] R.D.I. 41 (C.A.) ; CONSIDÉRANT en conséquence que lors de la vente le 18 septembre 1989, il n'existait sur le lot 532-A-4 aucun droit ou charge l'affectant et dont l'intimée était obligée de garantir l'appelant, au sens de l'article 1508 C.c.B.C.; […] REJETTE le pourvoi, avec dépens. » [ 164 ] L'honorable Raymond Séguin, dans la décision Séguin c.

Succession de feu Jean-Noël Servant [13] écrit: « Le Tribunal se doit de noter que la bonne foi de la défenderesse est évidente dans cette affaire puisque la preuve révèle clairement que celle-ci ignorait l’existence de la convention intervenue entre La Ville et Brigil, croyant que les services municipaux installés dans la rue face à sa propriété étaient l’œuvre de La Ville. Le Tribunal rejette donc les prétentions du demandeur à l’effet que cette dernière aurait tenté d’induire en erreur le demandeur en lui cachant l’existence d’une charge financière rattachée à la propriété qu’elle lui vendait.

Pour enrichir sur ce phénomène d’imbroglio légal de cette charge découverte par le demandeur seulement après avoir signé l’acte de vente, le Tribunal tient à faire remarquer que le demandeur a aussi été induit en erreur par un fonctionnaire de La Ville chargé de l’émission des permis de construction, M. Philippe Roy : ce dernier, qui ignorait lui-même l’existence d’un protocole d’entente entre La Ville et Brigil, n’a pu l’en informer lorsque celui-ci s’est enquis des conditions de l’émission d’un tel permis.

Pour toutes ces raisons, le Tribunal doit retenir comme conclusion que la quote-part des coûts d’infrastructures absorbée par le demandeur n’était pas une charge certaine et déterminée au moment de la vente. » [ 165 ] À la lecture de tous ces exemples jurisprudentiels, force est de constater qu'une jurisprudence constante conclut qu'une taxe d'infrastructures ne constitue pas un règlement municipal prohibitif et qu'il revient à l'acheteur d'assumer les taxes municipales d'infrastructures lorsque le montant exact de cette taxe n'a pas encore été réclamé par les municipalités au moment du transfert de propriété. [ 166 ] En d'autres termes, les taxes pour infrastructures ne constituent pas un droit existant ou une charge affectant l'immeuble en l'instance, du moins au moment de la transaction de juin 2007. [ 167 ] Rappelons que le montant n'est définitivement fixé que par le rôle de perception et il n'est exigible que suivant sa publication. [ 168 ] Le privilège de la municipalité n'affecte donc l'immeuble que du moment où devient définitif le montant de la taxe qu'il garantit. [ 169 ] Dans le cas présent, le règlement existait au moment de la vente.

Toutefois, le montant de la taxe n'est devenu certain et déterminé qu'après la vente.

Ce ne sera que trois ans plus tard qu'il le deviendra, soit en 2010. [ 170 ] Le Tribunal statue dans les circonstances que la taxe d'infrastructures ne constitue pas une charge au temps de la vente puisque la preuve ne révèle pas que le montant était certain et déterminé lors de la vente le 14 juin 2007. [ 171 ] Rappelons également que les demandeurs se sont engagés à payer tous les impôts fonciers et les taxes spéciales imposées et dont le paiement est réparti sur plusieurs années à venir. [ 172 ] Aussi, la preuve prépondérante a démontré que le mémoire d'ajustements (P-2) a dûment été signé par les parties.

Aucune mention des infrastructures n'est contenue à ce document et aucune question ou précision ne fut exigée d'ailleurs par les demandeurs à ce

chapitre chez le notaire. IV. Responsabilité du notaire: 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 173 ] L'honorable Lina Bond, dans l'affaire Pleasance c.

Beaulieu [14] , précise ce qui suit: « [44] Il est établi qu’au moment de la vente, l’immeuble acquis par les demandeurs contrevenait à la réglementation municipale interdisant l’aménagement d’un logement dans un sous-sol. […] [46] L’absence de conformité à la réglementation municipale dans le domaine de la construction constitue une limitation de droit public dont le vendeur est garant même s’il en ignore l’existence au moment de la vente. […] [50] En conséquence, ils n’étaient pas tenus de vérifier le zonage avant l’acquisition et on ne peut reprocher un manque de prudence et de diligence pour leur ignorance du règlement de zonage interdisant la construction d’un logement au sous-sol. […] [62] Si la réclamation dirigée contre la défenderesse est basée sur la garantie légale concernant la limitation de droit public, celle dirigée contre le notaire vise l’application des règles du régime de responsabilité contractuelle. [63] Il s’agit donc de déterminer si le notaire a été fautif dans l’exécution de son contrat de services. [64] Le Tribunal est convaincu que le notaire a vu et mentionné la contradiction entre le compte de taxes municipales et le certificat de localisation, a rassuré les demandeurs en précisant qu’après vérification à la Ville, il n’y avait pas de problème. [65] Il est invraisemblable qu’il ait vu toutes les informations sur le certificat de localisation à l’exception de celle concernant les logements, la seule pouvant lui causer préjudice.

D’ailleurs, tout au long de son témoignage, il est évident qu’il cherche à se disculper. [66] Quoiqu’il en soit, sa déclaration rassurante faite aux demandeurs lors de la signature de l’acte de vente n’engage pas sa responsabilité. [67] Même en agissant avec prudence et diligence, un notaire raisonnablement avisé n’aurait pu découvrir l’absence de conformité qu’en consultant le règlement de zonage, mais cette vérification allait au-delà de ses obligations.

Instrumenter l’acte de vente n’emporte pas l’obligation de vérifier la conformité de l’immeuble aux règlements municipaux, en l’absence d’instructions particulières ou d’indices permettant de soupçonner une contravention au zonage.

Ici, la seule contradiction quant au nombre de logements ne permettait pas de soupçonner l’illégalité au règlement de zonage. [68] La rédaction d’un nouveau certificat de localisation aurait probablement permis de découvrir l’absence de conformité, mais aucune preuve n’établit qu’un notaire prudent et diligent l’aurait suggérée dans les mêmes circonstances. [69] Ainsi, on ne peut conclure à la faute du notaire Danis Dionne et l’action intentée contre lui est rejetée. » [ 174 ] L'honorable Claude Laporte, dans la décision Richard c.

Marchand [15] , mentionne: « [4] Le Tribunal doit décider si le paiement des taxes municipales par les demandeurs découle d'une faute professionnelle de la part du défendeur qui agissait à

titre de notaire instrumentant lors de l'achat de leur propriété. […] [8] Il appert qu'avant la vente une somme de 3 548,11 $ était toujours payable à

titre de taxes municipales. La vendeuse aurait alors dit au défendeur qu'elle s'occuperait de la payer. […] [12] Aux fins de s'assurer que le paiement avait bel et bien été fait, Marchand demande et reçoit du vendeur un état de compte en provenance de la ville de Montréal indiquant que les taxes avaient été payées. Ce document contient aucune restriction. En effet, le document indique bel et bien que des paiements ont été faits et que le dernier a été effectué la veille de la transaction, soit le 15 décembre 2008.

Il n'y a aucune note à l'effet qu'un délai de compensation n'était pas écoulé ni que le paiement aurait été fait par chèque ou autrement. [13] Les obligations d'un notaire instrumentant lors d'une transaction comme celle dont il est question ici sont des obligations de moyens. [14] Il n'a pas été démontré que le notaire Marchand n'avait pas agi selon les règles de l'art ou d'une façon imprudente ou téméraire.

[15] Le document (intitulé "état de compte") que lui remet la vendeuse démontre clairement qu'il ne reste plus aucun montant payable à la ville de Montréal à

titre de taxes foncières. Il n'y a, sur ce document, aucune indication, aucune note qui aurait dû mettre la puce à l'oreille au défendeur. Il n'est même pas inscrit que les paiements sont faits par chèque. [16] Il est exact qu'on lit dans le haut de l'état de compte les mots "without prejudice". Cependant, ces mots semblent avoir été inscrits de façon routinière. Le Tribunal ne voit là, cependant, aucune indication de considérer que les informations y apparaissant sont erronées. À toutes fins utiles, cette mention ne signifie rien. » [ 175 ] Dans la décision de l'affaire Gauvin c.

Dionne [16] , l'honorable Anne Laberge, j.c.Q., écrit: « [21] Lors d’une démarche du demandeur auprès de la Ville en vue d’obtenir un changement d’adresse des appartements, il est informé que son immeuble n’est pas conforme au règlement de zonage (P-8) en ce qu’il comprend 6 logements alors que le règlement n’en permet que 4. […] [26] Le demandeur soutient que le défendeur a été mandaté à 2 reprises pour préparer un acte de vente (P-1 et P-2) concernant l’immeuble en litige. [27] Les deux actes de vente réfèrent au même certificat de localisation soit celui préparé par monsieur Gilles Simard, arpenteur- géomètre, en janvier 2005 (P-11). [28] Dans les 2 cas, le vendeur n’a reçu aucun avis de non-conformité de l’immeuble aux règlements et lois en vigueur, d’une autorité compétente. [29] Le demandeur prétend que le défendeur aurait dû, en sa qualité de notaire instrumentant, le renseigner ou le conseiller en regard des renseignements contenus dans le certificat de localisation (P-11), notamment au sujet de la conformité au règlement de zonage. [30] En manquant à son devoir de conseils, prévu à l’article II de la

Loi sur le notariat, il a engagé sa responsabilité envers lui, allègue le demandeur, ce qui le rend responsable des dommages qu’il a subis. Il n’aurait pas eu à son endroit, une conduite raisonnablement prudente et diligente. [31] Le demandeur réfère notamment à la cause Manon Duchesne et Luc Bergeron c.

Jacques Bouchard et al dans laquelle l’Honorable Jacques Blanchard J.C.S. écrit ceci, avant de conclure à la responsabilité du notaire en cause : «En homme de loi prudent et diligent, il va de soi qu’il devait, en premier lieu, vérifier avant de conseiller les demandeurs et non se fier uniquement au permis de construction et aux propos du vendeur Jacques Bouchard qui lui avait déclaré «avoir toujours eu le droit de construire» une résidence sur son lot.» […] [39] Le demandeur conclut en précisant que si on l’avait informé de la non-conformité de l’immeuble au règlement de zonage, il ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas consenti à verser 205 000$. […] [44] Il est désormais reconnu que la responsabilité d’un notaire est une responsabilité in solidum avec les principaux débiteurs à savoir les vendeurs de l’immeuble notamment. [45] Dans l’affaire Côté c.

Létourneau, le juge Aubin J.C.Q. a retenu le moyen d’irrecevabilité en raison de la transaction conclue avec les vendeurs et reconnaît que la «théorie in solidum est maintenant bien établie en jurisprudence». […] [50] En matière de responsabilité in solidum, un partage de responsabilité doit intervenir entre le débiteur secondaire soit le professionnel et les débiteurs principaux.

Or, cet exercice est impossible dans le présent litige, compte tenu de la transaction (P-14). [51] Même si le Tribunal rejetait le moyen d’irrecevabilité soulevé par le défendeur, il y aurait tout de même lieu de conclure au rejet du recours du demandeur car il n’a pas rempli le fardeau de preuve qui lui incombait en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec . [52] La preuve révèle que le défendeur n’a pas commis de faute dans l’exécution de son mandat car il ignorait que l’immeuble était dérogatoire au règlement de zonage. [53] De plus, il n’appartient pas au notaire de vérifier la réglementation municipale. [54] Même si on concluait que le certificat de localisation (P-11) aurait dû alerter le défendeur, sa conduite ne pourrait être qualifiée de déraisonnable, au point de constituer une faute professionnelle. [55] La Cour suprême, dans l’arrêt Roberge c.

Bolduc écrit ceci : «La personne qui exerce une profession n’encourra donc pas de responsabilité à moins qu’elle n’ait agi d’une manière incompatible

avec la conduite d’un professionnel raisonnable.» [56] Il n’y a pas de preuve que le défendeur ait eu pareil comportement. De plus, même si on concluait qu’il a fait une erreur, l’erreur «n’emporte pas, en soi, la faute», écrit le juge Vallerand dans l’arrêt Côté c.

Drolet. [57] De toute façon, tant la doctrine que la jurisprudence, reconnaissent que le notaire, dans son devoir de conseil notamment, est tenu à une obligation de moyens et non de résultat. [58] La preuve révèle de plus qu’au moment de la lecture du certificat (P-11) par le défendeur lors de la signature de l’acte de vente (P-1), les personnes présentes (le demandeur, les vendeurs, agents d’immeubles), n’ont pas réagi. [59] Si quelqu’un avait un indice de problème, c’est plutôt le demandeur qui a visité l’immeuble, constaté les adresses particulières et qui connaît le type d’immeubles du secteur. » [ 176 ] Le Tribunal estime, tel que décrit ci-avant, que les demandeurs ont manqué à leur propre devoir de renseignement. [ 177 ] Dans les circonstances, le notaire ne pouvait faire plus.

À moins d'un mandat clair, express et précis en ce sens et ce n'est pas le cas ici. [ 178 ] Il est de la responsabilité des demandeurs de prouver selon la balance des probabilités leurs prétentions à l'effet que le notaire leur a mentionné que les infrastructures étaient payées à 70 %. [ 179 ] Devant cette preuve contradictoire, le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 180 ] En effet, le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent: 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint do

[…]