2022 QCCQ 9788, 2022 QCCQ 9788

Petit Frère c. 9159-0075 Québec inc. 2022 QCCQ 9788 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

Nos. : 500-80-041827-214 500-80-042909-227 DATE : 5 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 500-80-041827-214 MARIE MYRTHA PETIT FRÈRE Intimée/demanderesse c. 9159-0075 QUÉBEC INC. et DARUS GILANI Appelants/défendeurs et MARY MARINAKIS Appelante/intervenante volontaire et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT Mis en cause 500-80-042909-227 MARY MARINAKIS Appelante/demanderesse c.

MARIE MYRTHA PETIT FRÈRE Intimée/défenderesse et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEUX DEMANDES DE PERMISSION D’APPELER ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Mme Marie Myrtha Petit Frère est propriétaire d’un immeuble de type duplex sur la rue St-Jean Baptiste, à Montréal. Elle y occupe le logement de cinq pièces du rez-de-chaussée avec ses parents, son conjoint et leurs six enfants.

Elle souhaite pouvoir loger ses deux fils ainés dans le logement de l’étage, puisque la famille est désormais trop à l’étroit.

[ 2 ] Le 7 avril 2021, Mme Petit Frère transmet par huissier un avis de reprise de possession aux locataires du logement de l’étage, M. Darus Gilani et son entreprise, 9159-0075 Québec inc. (« 9159 »). Ce logement est identifié par l’adresse civique 1966, rue St-Jean Baptiste (le « Logement »). Elle ne reçoit aucune réponse par la suite. Aussi, le 19 mai suivant elle introduit devant le Tribunal administratif du logement (« TAL ») une demande de reprise de possession qu’elle dirige contre M.

Gilani et 9159. [ 3 ] Lors de l’audience qui se tient au TAL le 22 juillet 2021, seule Mme Petit Frère est présente, de sorte que l’affaire procède en l’absence des locataires. Après mise en délibéré, Me Rachel Tupula, qui préside, rend sa décision le 29 juillet et fait droit à la demande de reprise de possession à compter du 1 er novembre 2021. [ 4 ] Le 30 août 2021, M. Gilani, 9159 ainsi que Mme Mary Marinakis, à

titre d’intervenante, déposent dans le dossier de la Cour portant le numéro 500-80-041827-214 une demande de permission d’appeler relativement à cette décision. Pour justifier son intérêt d’intervenir aux procédures et à se porter elle-même appelante, Mme Marinakis allègue être la seule locataire du Logement. [ 5 ] À l’initiative des appelants et pour divers motifs, la présentation devant le Tribunal est reportée à cinq reprises. Entretemps, le 21 décembre 2021, Mme Marinakis loge auprès du TAL une demande de rétractation de la décision du 29 juillet 2021 qui fait droit à la reprise de possession. Elle y allègue le défaut de Mme Petit Frère de l’avoir désignée à

titre de locataire dans sa demande et n’avoir ainsi pas eu l’occasion de faire valoir ses droits lors de l’audience du 22 juillet 2021. [ 6 ] L’audience de cette demande au TAL se tient le 7 avril 2022. Elle est présidée par Me Pascale McLean. Mme Marinakis y est présente et représentée par avocat. M. Gilani est aussi présent. À l’issue de l’instruction, l’affaire est mise en délibéré et une décision est rendue le 5 mai, par laquelle la demande de rétractation de jugement est rejetée.

Le 2 juin suivant, Mme Marinakis dépose devant la Cour une demande de permission d’en appeler dans le dossier portant le numéro 500-80-042909-227. C’est de cette demande, ainsi que la précédente, dans le dossier numéro 500-80-041827-214 concernant la décision initiale du 29 juillet 2021, dont le Tribunal dispose par le présent jugement. [ 7 ] Pour les motifs qui suivent, la permission d’appeler est refusée dans les deux dossiers. ANALYSE Le droit applicable [ 8 ] L’article 91 de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement (« LTAL ») prévoit que les décisions du TAL peuvent faire l’objet d’un appel sur permission, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 9 ] Ce critère, qu’il incombe aux appelants de satisfaire afin que la permission d’appeler soit octroyée, a fait l’objet d’une jurisprudence abondante et constante. En substance, il y a lieu de conclure qu’il est rencontré lorsque la question soulevée se trouve dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

a) La question est sérieuse et méritoire ; ou

b) La question est nouvelle; ou

c) La question est controversée ; ou

d) Il s’agit d’une question d’intérêt général. [ 10 ] En outre, la jurisprudence reconnaît qu’une permission d’appeler peut également être accordée si la question soumise met en cause les intérêts supérieurs de la justice, par exemple en raison du refus du TAL d’exercer sa compétence ou lorsque la décision visée révèle une faiblesse apparente, une erreur de droit, ou une insuffisance de motifs ou alors, s’il y a démonstration du non-respect des règles de justice naturelle dans l’administration de la preuve et de la procédure qui y a conduit [1] . [ 11 ] Les présents dossiers ont ceci de particulier que Mme Marinakis a logé deux demandes de permission d’appeler. L’une à

titre d’intervenante appelante, avec M. Gilani et 9159, à l’encontre de la décision initiale du 29 juillet 2021 et la seconde, à elle seule, à l’encontre de la décision du 5 mai 2022 refusant sa demande de rétractation de jugement. La première ne pose guère de difficultés. La seconde fera l’objet de motifs plus élaborés. La demande de permission d’appeler dans le dossier 500-80-041827-214 [ 12 ] Le Tribunal constate que dans cette première demande, M. Gilani et 9159 ne font valoir aucun moyen d’appel.

Il y est allégué que dans les faits, la véritable locataire du Logement est Mme Marinakis, mais qu’elle n’a cependant jamais reçu signification de la demande de reprise de possession de Mme Petit Frère et partant, qu’elle a été privée de son droit de la contester. Les deux autres parties ne réclament aucun bénéfice du droit au maintien dans les lieux.

Elles ne font qu’en définitive appuyer la thèse de Mme Marinakis, suivant laquelle c’est elle qui est locataire du Logement. [ 13 ] Le remède recherché par Mme Marinakis ne repose toutefois pas sur un appel de la décision du 29 juillet 2021, puisqu’elle n’a pas pris part à l’instance.

D’ailleurs, elle l’a vraisemblablement compris elle-même en demandant à plusieurs reprises le report de la présentation de sa demande de permission d’appeler et en choisissant de présenter par la suite un pourvoi en rétractation de cette décision. [ 14 ] Le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas lieu d’autoriser cette demande puisqu’elle ne constitue pas le moyen approprié pour une

partie qui n’a pas été désignée dans les procédures initiales devant le TAL, qu’elle n’y est pas intervenue et qu’ultimement, Mme Marinakis a choisi de présenter une demande de rétractation. Aussi, cette première demande d’autorisation d’appeler est rejetée. La demande de permission d’appeler dans le dossier 500-80-042909-227

[ 15 ] La seconde demande vise à remettre en cause la décision du 5 mai 2022 qui a rejeté le pourvoi en rétractation de Mme Marinakis. Deux motifs d’appel y sont allégués. [ 16 ] Tout d’abord, il y est fait grief au TAL d’avoir commis une erreur de droit en exigeant qu’à

titre de tiers, Mme Marinakis devait prouver avoir agi de façon diligente à l’intérieur du délai prescrit par l’article 349 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») au moment de déposer sa demande de rétractation, alors qu’elle n’était pas

partie à l’instance d’origine. Ainsi, suivant sa thèse, le TAL lui a imposé un fardeau équivalent à celui prévu à l’article 345 C.p.c., mais qui concerne un pourvoi en rétraction présenté par une

partie initiale. [ 17 ] Le Tribunal ne partage pas ce point de vue. [ 18 ] Il convient de dire que Mme Marinakis soutient être elle-même la locataire du Logement. Cependant, la preuve présentée lors de l’audience du pourvoi en rétractation, de même qu’à l’audience devant le soussigné concernant la demande de permission d’appeler, démontre que M. Gilani habite lui-même le Logement, avec Mme Marinakis dit-il, et ce, depuis au moins l’année 2010, bien qu’il nie en être le locataire, affirmant que c’est elle qui l’est. [ 19 ] Le témoignage de M.

Gilani livré devant le soussigné est totalement alambiqué et invraisemblable.

Ses réponses évasives, à géométrie variable et truffées de faux-fuyants lui font perdre toute crédibilité. [ 20 ] Bien qu’il reconnaisse habiter le Logement, que son adresse figurant sur son permis de conduire, auprès de la Régie d’assurance- maladie du Québec, du Registraire des entreprises et des autorités fiscales soit bel et bien celle qui y correspond et que c’est lui qui paye le loyer par chèque, il affirme qu’il n’en est pas le locataire, puisque Mme Marinakis bénéficiait d’un bail en 2007, qui n’a pas été résilié. [ 21 ] Confronté à sa signature sur un bail pourtant conclu avec Mme Petit-Frère, il soutient qu’il ne s’agit que d’un bail de complaisance.

Le Tribunal ne le croit aucunement. Il ne croit pas davantage Mme Marinakis qui affirme habiter le Logement. [ 22 ] À l’évidence, c’est aussi la conclusion de Me Pascale McLean, dans sa décision du 5 mai 2022 et qui a été déterminante pour elle, en statuant que Mme Marinakis n’a pas fait preuve de diligence dans la présentation de son pourvoi. [ 23 ] Elle relève de nombreuses contradictions et incohérences dans les témoignages de Mme Marinakis et de M.

Gilani, au point de lui faire sincèrement douter de l’intérêt de madame, dont le pourvoi en rétractation semble avant tout avoir pour objet de couvrir le défaut de M. Gilani d’avoir lui-même agi en temps utile. [ 24 ] Dans sa décision, Me McLean précise qu’il ressort de la preuve que M. Gilani a bel et bien reçu l’avis de reprise de possession transmis par huissier à la demande de Mme Petit Frère et qu’il a aussi reçu la demande faite auprès du TAL afin d’être autorisée à reprendre le Logement. Il en ressort également que de façon contemporaine, Mme Marinakis a été informée de cette demande par M.

Gilani, mais qu’elle ne s’en est pas souciée puisqu’elle ne l’avait pas reçue personnellement. [ 25 ]

Malgré ces conclusions factuelles, qui ne sont pas remises en cause, Mme Marinakis fait grief à Me McLean de lui avoir imposé le fardeau de prouver sa diligence au point de commettre une erreur de droit. Cette prétention est sans fondement. [ 26 ] Il y a lieu de rappeler que l’analyse d’une demande de rétractation met en opposition deux notions fondamentales de notre droit. La première, que l’on associe aux principes de justice naturelle, est le droit pour tout justiciable d’être entendu.

Il tire son origine de la common law et il y est souvent fait référence comme étant la règle audi alteram partem . [ 27 ] À proprement parler, cela signifie que l’équité procédurale commande que chaque personne impliquée dans une affaire devant les tribunaux puisse être entendue, produire des preuves à l’appui de ses prétentions, faire entendre des témoins et être présente à l’audience.

Cette règle est spécifiquement énoncée à l’article 17 C.p.c. et découle également de l’article 25, qui énonce que « les règles du Code son destinées à favoriser le règlement des différends et des litiges, à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction » . [ 28 ] Ce principe connaît toutefois ses limites et se heurte à un autre qui participe également à la recherche d’une justice meilleure, soit celui de la stabilité et l’irrévocabilité des jugements.

Il vise précisément à assurer une autorité judiciaire, afin de mettre un point final aux situations litigieuses, sans quoi il n’existerait aucune sécurité juridique [2] . Aussi, afin d’assurer une saine administration de la justice, l’on ne saurait, autrement que pour des motifs sérieux qui vont au cœur du droit d’une

partie d’être entendue, remettre en cause un jugement qui a acquis l’autorité de la chose jugée [3] . [ 29 ] À cet égard, Me McLean ne s’est pas écartée des règles de droit applicables à la recevabilité d’un pourvoi en rétractation, y compris lorsqu’il est présenté à la demande d’un tiers, particulièrement dans le contexte de l’espèce. [ 30 ] Mme Marinakis était bien au fait de la demande de reprise de possession du Logement dont elle allègue être la locataire, mais elle ne s’en est aucunement souciée.

Or, la Cour d’appel a maintes fois affirmé que le tiers qui néglige d’intervenir en temps utile dans une instance n’est pas admis à s’y opposer par la suite au moyen d’un pourvoi en rétractation : Je ne crois pas nécessaire, pour les fins de la présente opinion, de résumer les faits dans l’instance devant notre Cour. À mon avis, il suffit de signaler que les tierces opposantes ont connu cette instance en temps utile et n’y sont pas intervenues. Il s’ensuit que leur droit à la tierce-opposition est éteint, périmé et tardif; voir les remarques de notre Cour dans McCain Foods Limited c.

Les Distribution Blé d’Or inc ., ainsi que les décisions y mentionnées. [4] [ 31 ] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut que ce premier moyen soulevé par Mme Marinakis est totalement dénué de fondement et qu’il ne permet pas d’autoriser sa demande d’appeler. [ 32 ] Par son deuxième moyen, Mme Marinakis allègue une erreur de droit qui découlerait de la décision de Me McLean de lui imposer le fardeau de la persuader du fond de ses arguments, plutôt que de simplement présenter une preuve prima facie . [ 33 ] Ce second moyen ne donne pas davantage ouverture à la permission d’appeler.

[ 34 ] Les conclusions de Me McLean quant à la vraisemblance des allégations de Mme Marinakis et de M. Gilani prennent largement appui dans la preuve et ne souffrent d’aucune ambiguïté. Elle ne les croit tout simplement pas et à l’issue de la preuve exceptionnellement entendue lors de la présentation de la demande de permission d’appeler, le Tribunal conclut dans le même sens, pour les motifs déjà énoncés plus haut. Aussi, il n’est guère utile d’épiloguer plus longuement. Même prima facie , la thèse soutenue par Mme Marinakis paraît totalement futile et vouée à l’échec.

Elle ne soulève pas une question qui justifie la permission d’appeler de la décision qui a refusé sa demande de rétraction. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE les deux demandes de permission d’appeler présentées par les parties appelantes; [ 36 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Mme Mary Marinakis 9159-0075 Québec inc. M. Darus Gilani Parties non représentées Appelants Me Elena Milioto NOVEM AVOCATS Avocats de l’Intimée Marie Myrtha Petit Frère Date d’audience : 24 novembre 2022