2014 QCCQ 7555, 2014 QCCQ 7555

Shanks c. 9157-2875 Québec inc. (Groupe BNR) 2014 QCCQ 7555 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-32-127562-116 DATE : 13 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MÉLISANDRE SHANKS et BENOÎT BREAULT Demandeurs c. 9157-2875 QUÉBEC INC. (GROUPE BNR) et BRIAN NEWMAN et MILAN BRATIN et FRANÇOIS HOUDE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mélisandre Shanks et Benoît Breault réclament 7 000 $ en raison d’un vice affectant l’immeuble dans lequel se situe le condominium que leur a vendu 9157-2875 Québec inc. faisant affaire sous le nom de Groupe BNR (Groupe BNR). [ 2 ] Le 23 février 2007, Mme Shanks et M.

Breault font l’acquisition du condominium dans l’immeuble situé au […] à Montréal (l’Immeuble). [ 3 ] Selon le témoignage non contredit de Mme Shanks, la bâtisse érigée sur l’Immeuble a antérieurement une vocation industrielle. [ 4 ] La bâtisse est transformée pour servir à des fins résidentielles et est complètement rénovée par Groupe BNR. Un étage supplémentaire a été ajouté à la bâtisse. [ 5 ] Le 20 octobre 2007, le syndicat de la copropriété du […] (le Syndicat) retient les services d’une firme d’architecte, G.A.P.

Immeubles inc. (GAP) afin de relever les déficiences affectant l’Immeuble. [ 6 ] Le rapport de GAP est réalisé par l’architecte, Georges Fallah, le 12 décembre 2007. [ 7 ] M. Fallah fait état dans son rapport de 132 déficiences dont, à l’égard de la toiture et des toits-terrasses, celles-ci : Item Déficiences (descriptions) Emplac/Niv Références Correctifs Photos CNB, et Norm […] TOITURE

31 La membrane de la toiture est décollée (photo prise par le CA (*) 39 Règles de l’art et Étanchéité URGENT : réparer selon les règles de l’art pour rendre la toiture étanche.

Étant donné que la membrane a été à découvert sur une longue période, nous vous recommandons de demander une extension de la garantie 32 Du papier noir a été installé sous la couche de gravier recouvrant la toiture et il est imbibé d’eau Généralisé 40 à 42 Règles de l’art Retirer tout le papier noir; dégager toute la membrane pour pouvoir intervenir aux endroits où elle est altérée 33 Le gravier à la surface de la toiture est répandu de façon très inégale et à certains endroits il n’y en a pas du tout Généralisé 43 à 47 Règles de l’art Préservation de la membrane Après avoir retiré le papier noir, répandre le gravier de façon uniforme et selon les règles de l’art 34 Les tuyaux et les fils ne sont pas protégés 47 Règles de l’art Intégrité des composantes Insérer les tuyaux et les câbles à l’intérieur de gaines protectrices, à l’abri des intempéries 35 Les supports des gaines de ventilation sont rouillés 48 Intégrité des composantes Sabler; apprêter; peinturer 36 Les dormants sont installés directement sur le gravier de la toiture au risque d’endommager la membrane Sous les gaines de ventilation 49 Règles de l’art Intégrité des composantes Installer les dormants sur des pièces d’isolant rigide qui a Toit-terrasse 37 Finition non complétée au seuil de la porte d’accès Cage d’escalier 50 Règles de l’art Compléter la finition selon les règles de l’art EXTÉRIEUR DE LA COPROPRIÉTÉ Toit-terrasse 38 Le contresolin métallique n’est pas fixé Sous le seuil de la porte 51 Règles de l’art Fixer adéquatement 39 Entre les planchers de bois des terrasses privées, il y a de nombreux détritus visibles qui sont à la surface de la membrane 52 Règles de l’art Procéder à un test d’exploration pour voir les détails d’installation des terrasses de bois 40 Sous la terrasse de bois, il n’y a aucune crépine sur le drain de toiture 53 Intégrité des composantes Installer une crépine pour empêcher l’infiltration de détritus qui nuiront au bon fonctionnement du drain 41 Détritus sur la membrane et eau stagnante à la surface (pente insuffisante) 54 Nettoyer la membrane et porter une attention spéciale là où l’eau stagne à la surface 42 La prise électrique murale n’est pas conforme 55 Normes et Sécurité Remplacer par une prise électrique conforme 43 Le calfeutrant à l’intérieur de la chantepleure nuit au bon drainage de l’eau 56 Règles de l’art et Intégrité de l’enveloppe Procéder à un test d’exploration pour vérifier la présence d’un solin 44 Les joints verticaux d’expansion sont vides Au dessus de la porte d’accès 57 Règles de l’art Étanchéité de l’enveloppe Insérer un boudin; appliquer un joint de calfeutrage continu à l’intérieur de l’ouverture, selon les règles de l’art 45 La couronne de parapet est bosselée et endommagée et ne peut assurer l’étanchéité Quelques endroits 58 et 59 Règles de l’art Intégrité des composantes Étanchéité Remplacer toutes les pièces de la couronne de parapet qui sont endommagées 46 Sous la porte-fenêtre, la finition n’est pas complétée Généralisé 60 Règles de l’art Étanchéité Compléter la finition sous les seuils des portes-fenêtres selon les règles de l’art

47 Le linteau au-dessus de la porte-fenêtre n’est pas peinturé et il est rouillé Plusieurs linteaux 61 CNB 9.20.5.2. Paragraphe 4 Sabler; apprêter et peinturer [ 8 ] M.

Fallah note toutefois ceci : (*) Étant donné la non disponibilité des plans d’architecture, nous devons procéder à un test d’exploration de la toiture en vue de vérifier si elles a été faites en conformité avec les exigences du CNB et selon les règles du métier (sic) Notez que là où nous avons demandé des tests d’exploration, il nous est nécessaire de faire cette démarche pour confirmer ou infirmer si les exigences du CNB et/ou les règles de l’art ont été respectées car seul un examen visuel ne peut suffire à détecter toutes les déficiences [ 9 ] Dès le début de l’année 2008 d’autres copropriétaires de l’Immeuble constatent une infiltration d’eau dans leur unité d’habitation. [ 10 ] Le Syndicat demande à un expert, Ingétec inc. (Ingétec), de procéder à une inspection plus approfondie de la toiture de l’Immeuble et de lui faire un rapport. [ 11 ] Dans son expertise réalisée en septembre 2008, Ingétec conclut comme ceci : 5.0 Analyse et recommandations techniques Notre expertise de la toiture du bâtiment en copropriété du […] nous a permis de constater que le complexe d’étanchéité des bassins A, B-1 et B-2 n’est constitué que d’un seul pli de membrane d’étanchéité.

Nous sommes d’opinion que l’étanchéité temporaire de la toiture n’a pas été réalisée par un entrepreneur couvreur spécialisé. Il s’agit, à notre avis d’un travail de piètre qualité qui ne respecte aucunement les normes minimales en matière d’étanchéité d’une toiture. [ 12 ] Selon Ingétec, l’état général de la toiture est mauvais et son espérance de vie est estimée à seulement un à trois ans. [ 13 ] La toiture est refaite à la fin de l’été 2009 par Entreprise J.

Veilleux & Fils inc. [ 14 ] Le coût de réfection de la toiture totalise 280 000 $, frais de démolition et reconstruction des terrasses et frais d’expertise inclus. [ 15 ] La quote-part de Mme Shanks et M. Breault dans le prix de ces travaux est établie à 11 088 $ qu’ils ont payée le 28 juillet 2009. [ 16 ] Ils limitent toutefois leur réclamation à 7 000 $ afin de se pourvoir devant la Division des petites créances. [ 17 ] Groupe BNR et Brian Newman ne sont ni présents ni représentés lors de l’audience.

Ils n’ont produit aucune preuve. [ 18 ] Le 10 février 2009, le Syndicat a décidé de ne pas entreprendre de procédures judiciaires. [ 19 ] BNR est informée des problèmes rencontrés par les copropriétaires, mais elle refuse de faire réparer le toit. [ 20 ] Par ailleurs, Mme Shanks et M.

Breault ne peuvent s’attendre que la toiture de l’Immeuble où se situe leur condominium, qu’ils achètent d’un vendeur professionnel, n’a pas été réalisée par un couvreur spécialisé. [ 21 ] La membrane d’étanchéité du toit est formée d’un seul pli et la durée de vie prévisible du toit est bien en deçà de celle que l’acheteur peut envisager par comparaison à un bien de même nature. [ 22 ] Il n’y a aucun élément de preuve établissant que les indices les plus importants révélés par M.

Fallah, un architecte dont l’œil est averti, ou bien auraient pu être constatés par un acheteur prudent, ou bien auraient pu être révélateurs d’un vice pour un tel acheteur. [ 23 ] Il aura fallu une expertise pour que Mme Shanks et M. Breault prennent conscience ou soient informés de toute l’ampleur du vice affectant la toiture. [ 24 ] M. Fallah lui-même indique qu’un test d’exploration est nécessaire pour déterminer si la toiture a été construite selon les règles de l’art. [ 25 ] Mme Shanks et M. Breault ne sont pas obligés d’avoir recours à un expert avant d’acheter leur propriété. [ 26 ] Mme Shanks et M.

Breault n’auraient pas acheté à si haut prix avoir su que l’espérance de vie utile de la toiture est à peine de trois ans en se plaçant à l’automne 2008, et qu’ils auraient à payer une grosse somme pour sa réfection. [ 27 ] BNR est responsable de la perte subie par Mme Shanks et M.

Breault et qui est équivalente à la quote-part qu’ils ont dû assumer, en tant que copropriétaires, pour faire réparer le toit. [ 28 ] La demande contre BNR est donc bien fondée. [ 29 ] Outre ce qui est analysé précédemment, la preuve soumise pour que la responsabilité solidaire des autres défendeurs soit retenue peut être résumée comme ceci : M Même si avisée, BNR a refusé de faire réparer le toit;

M Brian Newman est un actionnaire de BNR et Milan Bratin en est le président; M M. Newman a signé l’acte de vente pour le compte de BNR; M M. Newman a fait des représentations quant à la qualité de l’Immeuble et plus tard il en a fait d’autres voulant que les réparations seraient faites; M M. Bratin agit pour le compte de BNR suite à la demande du Syndicat de faire réparer l’Immeuble; M BNR a vendu un terrain voisin pour 4 500 000 $ devant accueillir la phase II du même projet à une société par actions dont M. Bratin est président et qui est détenu au moins en majeure

partie par une troisième société par actions dans laquelle M. Bratin a des intérêts; M BNR n’a plus d’activités depuis 2007. [ 30 ] Une personne morale a une personnalité juridique qui lui est propre ( art. 298 et 301 C.c.Q. ) et ses actes, en principe, n’engagent qu’elle-même ( art. 309 C.c.Q. ).

Ce n’est que dans des cas exceptionnels que la responsabilité de l’âme dirigeante de la personne morale peut être retenue, autrement ce principe perdrait son sens. [ 31 ] La responsabilité d’un individu, administrateur ou actionnaire d’une société, ne peut être retenue que s’il a commis une faute extra contractuelle ou s’il a participé activement à une faute de cette nature avec celle-ci ou encore s’il s’est servi de la personnalité juridique de la société pour masquer un acte abusif au sens de l’

article 317 C.c.Q . [ 32 ] Selon la preuve prépondérante, François Houde n’a été qu’un employé de l’entrepreneur général ayant travaillé sporadiquement, durant une

partie de l’année 2006, sur le site où se situe le condominium de Mme Shanks et de M. Breault. [ 33 ] Il n’a pas agi comme surveillant de chantier et n’a plus aucun lien avec cet entrepreneur depuis 2007. [ 34 ] Il n’a jamais eu de lien d’emploi avec BNR ni d’intérêt dans cette société par actions. [ 35 ] Par ailleurs, la prémisse de Mme Shanks et de M. Breault se fonde sur l’idée voulant que les dirigeants de BNR aient sciemment fait construire un immeuble de piètre qualité afin de tirer un plus gros profit. [ 36 ] L’ampleur des déficiences révélées par le rapport de M.

Fallah est en effet importante, mais cela ne signifie pas nécessairement qu’elles résultent de gestes délibérés.

Les défauts peuvent avoir été causés par des entrepreneurs incompétents. [ 37 ] Il n’y a aucune preuve indiquant le profit généré par le projet, celui empoché par les actionnaires ou encore, mise à part une supposition, l’avantage dont le président de BNR a bénéficié en conséquence de la faute alléguée. [ 38 ] Le terrain, selon l’extrait du Registre foncier, est vendu le 7 septembre 2007 pour 4 500 000 $. [ 39 ] Il n’y a aucun élément de preuve indiquant que le terrain est vendu en deçà de sa valeur marchande. [ 40 ] Il n’y a pas de preuve non plus relativement à l’utilisation des fonds générés par cette vente. [ 41 ] En somme, la preuve ne permet pas de tirer une conclusion voulant que MM.

Newman, Bratin et Houde aient commis une faute ayant causé la perte de Mme Shanks et M. Breault ou encore qu’ils aient utilisé BNR comme écran pour camoufler une fraude ou un geste autrement abusif. [ 42 ] Compte tenu de l’ensemble des circonstances, il y a lieu de rejeter sans frais le recours contre MM. Newman, Bratin et Houde. POUR CES MOTIFS, le Tribunal : [ 43 ] REJETTE sans frais la demande contre Brian Newman, Milan Bratin et François Houde; [ 44 ] CONDAMNE 9157-2875 QUÉBEC INC. à payer aux demandeurs 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du C.c.Q . à compter du 11 mars 2011, date de l’introduction de la demande en justice, et les frais judiciaires de 159 $. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q. Date d’audience : 4 avril 2014