2017 QCCQ 8742, 2017 QCCQ 8742

Cajolais c. Varie 2017 QCCQ 8742 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-008760-169 DATE : Le 8 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GERMAIN CAJOLAIS Demandeur c.

CHRISTINE VARIE et MAXIME CLOUTIER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Germain Cajolais réclame 15 000 $ à madame Christine Varie et monsieur Maxime Cloutier, soulevant la présence de vices cachés à l’immeuble acheté de ces derniers, notamment des problèmes de fissures, de pourriture et la présence de fourmis charpentières. [ 2 ] Madame Varie et monsieur Cloutier contestent la réclamation en mentionnant que les vices étaient des vices apparents visibles lors d’une inspection ou déclarés avant la vente.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] L’immeuble acheté par monsieur Cajolais était-il affecté de vices cachés au sens de la loi? [ 4 ] Les avis requis par la loi ont-ils tous été envoyés? [ 5 ] Le droit d’action du demandeur est-il prescrit? [ 6 ] À quel montant a droit monsieur Cajolais? CONTEXTE : [ 7 ] Le 1 er février 2013, monsieur Cajolais achète un immeuble situé au […] à Saint-Jean-sur-Richelieu, de madame Varie et de monsieur Cloutier (acte d’achat P-5).

La prise de possession a lieu à la même date, et ce jour même, monsieur Cajolais constate un bris de tuyauterie dans la cuisine de la résidence, problème qui ne fait pas l’objet de l’actuel litige. [ 8 ] Comme des rénovations sont nécessaires et déjà prévues, monsieur Cajolais commence des travaux et constate des problèmes de fissures et de pourriture. [ 9 ] Le 1 er avril 2013, il constate la présence de fourmis charpentières et envoie alors la première et seule lettre qui sera transmise aux défendeurs (lettre P-1). [ 10 ] Monsieur Cajolais procède alors à divers travaux et en réclame le coût aux défendeurs, d’où le présent litige.

ANALYSE : [ 11 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] C’est en vertu de l’

article 1726 C.c.Q. que la responsabilité de madame Varie et monsieur Cloutier est recherchée, lequel se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 13 ] Qu’est-ce qu’un vice caché?

La qualification peut se résumer ainsi : il s’agit d’un vice d’une importance qui entraîne un déficit d’usage [1] existant au moment de la vente [2] , qui était non apparent à la suite de l’examen attentif fait par un acheteur prudent et diligent [3] et qui était inconnu de l’acheteur [4] . [ 14 ] On doit donc constater quatre conditions afin que s’applique la garantie légale de l’

article 1726 C.c.Q. Dans un premier temps, il ne fait aucun doute que le vice découvert par le demandeur est un vice d’importance et qu’il existait au moment de la vente. [ 15 ] Certains vices, cependant, étaient peut-être connus de l’acheteur; aussi, le Tribunal traitera des deux derniers aspects quant à l’apparence des vices et la connaissance de l’acheteur ensemble. [ 16 ] Certes, la jurisprudence et la doctrine ont, depuis longtemps, souligné que les vices qui, autrement, seraient cachés, deviennent apparents lorsque déclarés.

Ainsi, une fissure connue des vendeurs, qui serait non apparente et qui est déclarée devient un vice apparent puisque l’acheteur est mis en connaissance de l’existence du vice. [ 17 ] Le Professeur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage « Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service » [5] , parle du caractère apparent des vices, soulignant que l’acheteur qui peut déceler l’existence d’un vice peut rendre celui-ci apparent : « (…) Le vendeur ne peut être responsable des vices dont l’acheteur a pu lui-même déceler l’existence, que ce soit par leur caractère apparent ou par des indices permettant d’en soupçonner l’existence 538 , l’acheteur étant alors présumé avoir acheté en connaissance de cause 539 .

Le régime de garantie légale de qualité ne protège pas l’acheteur imprudent ou incompétent 540 qui n’accomplit pas son devoir d’inspection 541 . L’acheteur d’un immeuble ancien devrait savoir qu’il a des raisons de se méfier et faire les examens qui s’imposent 542 . En effet, il est possible que l’on n’y trouve pas les drains agricoles maintenant installés autour des fondations des maisons plus récentes 543 , que la plomberie 544 , les fosses septiques ou les champs d’épuration qui les desservent ne soient pas conformes aux normes actuelles.

Quand une maison est ancienne, plusieurs des éléments peuvent devenir défectueux d’un moment à l’autre 545 . S’il est à prévoir qu’une correction sera nécessaire, le prix d’achat devrait être fixé ou réduit en conséquence. Une telle réduction suppose une connaissance du défaut au moment de la vente et une acceptation de la situation. Ceci peut donc empêcher un éventuel recours pour défaut caché. (…) » (Références omises) [ 18 ] Ceci nous amène à analyser les obligations que fait naître la loi.

En effet, pour être un vice caché, le vice doit être non apparent à la suite de l’examen attentif fait par un acheteur prudent et diligent. Il est en preuve que monsieur Cajolais n’a jamais fait faire d’expertise ou d’analyse de quelque nature que ce soit, se contentant de son expérience. [ 19 ] La Cour d’appel du Québec, dans la cause de Lahaie c . Lapierre [6] , rappelle que l’examen préachat impose une norme de prudence et de diligence qui n’est pas une expertise.

Cependant, dans certaines situations, le recours à l’expertise peut devenir la norme de prudence. [ 20 ] La Cour supérieure, dans l’affaire Lavoie c .

Comtois [7] , souligne que l’aide d’un expert n’est pas obligatoire lors de l’examen de la propriété, même si en certaines circonstances l’acheteur prudent et diligent devra faire appel à un spécialiste, notamment lorsque des indices laissent présager l’existence de certains vices. [ 21 ] Le Pr Deslauriers, toujours dans le même ouvrage [8] , ajoute ce qui suit concernant les vérifications par des experts : « (…) D’ailleurs, si le vendeur a dénoncé certaines possibilités de problèmes, telles des infiltrations d’eau, en invitant l’acheteur à visiter et à faire les vérifications qu’il jugera appropriées, l’acheteur qui omet de recourir à un expert en de telles circonstances pourra être accusé de témérité.

Il pourra subir les conséquences de son défaut de vérifier l’ampleur des défauts que des indices rendaient perceptibles 589 . (…) » (Références omises) [ 22 ] Quels étaient donc les indices dans le présent dossier? Monsieur Sylvain Brosseau, agissant comme expert au dossier pour le bénéfice des défendeurs, a témoigné de son expertise (P-4). [ 23 ] Dans son rapport, il dresse la liste de tout ce qui a été dénoncé, soit personnellement par les vendeurs, soit par la remise de rapports d’inspection préachat ayant eu lieu dans le passé. Les rapports d’inspection préachat sont produits sous les cotes P-9, P-10 et P-

11. [ 24 ] Sans reprendre la totalité de ce que l’expert Brosseau relève, qu’il suffise au Tribunal de mentionner certains points, soit : les fissures aux coins des fenêtres [9] , problème d’infiltrations d’eau [10] , bombement du revêtement de briques [11] , scellement endommagé [12] , négligence d’entretien [13] , signes d’infiltrations, de condensation au plafond de la cuisine [14] , détérioration avancée du balcon [15] , signes de dégâts d’eau antérieurs [16] et détérioration des fenêtres par l’humidité [17] , et cetera .

Monsieur Brosseau en vient à la conclusion que les vices mentionnés par monsieur Cajolais sont des vices apparents puisqu’ils ont été soit clairement dénoncés ou que des indices sérieux auraient demandé des vérifications supplémentaires par un expert qualifié; ce qui n’est pas le cas. [ 25 ] Devant l’ampleur des problèmes constatés à la propriété dont l’achat était envisagé, monsieur Cajolais, aurait dû faire preuve de plus de prudence. [ 26 ] Le Tribunal en vient donc à la conclusion que les vices allégués par monsieur Cajolais ne sont pas des vices cachés au sens de la loi.

AVIS [ 27 ] Même si le Tribunal a déjà répondu à la première question par la négative, réglant le sort du litige, il paraît également important de souligner que les vices n’ont été déclarés que par la lettre produite sous la cote P-1, datée du 4 avril 2013. Cette lettre fait état des fourmis dont la présence vient d’être découverte, mais aussi de fissures et de pourriture déjà constatées par le demandeur.

Non seulement ces vices ont-ils été constatés, mais au moment de l’envoi de la lettre, ils ont déjà été corrigés. [ 28 ] Le Tribunal souligne également que l’extermination a eu lieu de façon concomitante à l’envoi de la lettre aux défendeurs. [ 29 ] Après cette date, plus aucun avis n’a été envoyé de quelque nature que ce soit, laissant les défendeurs sans nouvelles. [ 30 ] Le Tribunal souligne les obligations des demandeurs dans pareils cas. L’

article 1739 C.c.Q. prévoit la dénonciation des vices dans un délai raisonnable, alors que l’

article 1594 C.c.Q. prévoit la mise en demeure : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1594.

Le débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu’il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l’exécuter aura cet effet. Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d’exécuter l’obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi. [ 31 ] L’envoi de ces avis ne constitue pas un simple caprice, mais a une raison pratique.

L’honorable Jeffrey Edwards, dans son ouvrage intitulé « La garantie de qualité du vendeur en droit québécois » [18] , s’exprime ainsi quant à la mise en demeure : « Signalons que la déjudiciarisation de l’exigence du délai raisonnable a déjà semé une certaine confusion qui, croyons-nous, doit être éliminée de manière immédiate. La dénonciation écrite de l’

article 1739 C.c.Q est parfois assimilée à la mise en demeure. Certes, les deux avis partagent des traits communs; par exemple, l’acheteur est tenu de dénoncer à son vendeur, et ce, de manière écrite. D’ailleurs, la tendance à regrouper les deux avis n’est pas chose nouvelle, selon l’ancien Code, un courant de jurisprudence minoritaire voyait en l’article 1530 C.c.B.C. un moyen d’obliger l’acheteur à mettre son vendeur en demeure. En droit nouveau, à la suite de l'assujettissement de la garantie au régime général d’exécution, il n’est toutefois plus permis de douter que la mise en œuvre de celle-ci passe nécessairement par le devoir distinct et précis de mise en demeure énoncé par l’

article 1594 C.c.Q. Or, la dénonciation de la garantie et la mise en demeure ont des objectifs différents. L’exigence de l’article 1739 C.c.Q. vise à prévenir l’insécurité contractuelle due à la protection conférée par la garantie. Quant à la mise en demeure, elle sert à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d’y remédier. Les deux avis se démarquent aussi par l’information différente que chacun requiert. Pour se conformer à l’article 1739 C.c.Q., il suffit que l’avis fasse état de la présence du vice.

La mise en demeure doit, en plus, sommer le débiteur de s’exécuter [2] .» (Référence omise) [ 32 ] La Cour supérieure, dans l’affaire Financement Millenium 2000 inc. c . Construction Tribo inc . [19] , souligne ce qui suit : « [23] Il faut encore que le vendeur puisse corriger le vice [3] . La mise en demeure envoyée en juin 2007 ne peut combler cette obligation de dénonciation, puisque tous les travaux en question avaient été complétés plus de six mois plus tôt.

Il était impossible à ce moment d'évaluer l'étendue des vices et d'y remédier. » (Référence omise) [ 33 ] Finalement, le Tribunal réfère au Pr Karim dans son ouvrage intitulé « Les obligations » [20] , qui s’exprime ainsi : « … 3. Le droit à la mise en demeure A. Droit du débiteur

Le droit du débiteur d’être mis en demeure d’exécuter son obligation avant que le créancier n’intente des procédures judiciaires contre lui a été abordé précédemment 1704 .

Ainsi, l’omission d’envoyer une mise en demeure extrajudiciaire au débiteur, dans les cas où il y a absence de demeure de plein droit, peut constituer une fin de non-recevoir au recours du créancier 1705 . (…) » (Références omises) [ 34 ] La Cour d’appel du Québec, dans Les Industries Fournier [21] , en a également souligné le caractère fondamental. [ 35 ] Ceci dit, le Tribunal considère que les avis auxquels les défendeurs avaient droit n’ont pas été envoyés et que ces omissions constituent des fins de non-recevoir au sens de la loi.

PRESCRIPTION [ 36 ] Encore une fois, le Tribunal désire souligner que, comme la preuve de vice caché n’a pas été faite, la question de la prescription n’aurait pas à être soulevée. Néanmoins, il semble important au Tribunal de se prononcer sur ce sujet. [ 37 ] L’

article 2925 C.c.Q. prévoit que la prescription afin d’entreprendre un recours en vice caché est de trois ans : 2925.

L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 38 ] Dans le présent dossier, la procédure a été instituée le 30 mars 2016, ce geste constituant une interruption de la prescription. [ 39 ] Il appert de la preuve administrée que, sauf en ce qui a trait à la découverte des fourmis, tous les vices ont été découverts plus de trois ans avant l’introduction de la demande. [ 40 ] La jurisprudence est claire à l’effet que le délai de prescription débute avec la découverte du vice. [ 41 ] En se référant à la lettre de mise en demeure P-1, en plus de la facture P-15 concernant les fissures, il est clair que les vices ont été constatés le ou avant le 20 mars 2013. [ 42 ] Comme aucune preuve d’interruption ou de reconnaissance n’a été faite (voir art. 2889 et suivants C.c.Q. ), force est de constater que plus de trois ans se sont écoulés et que le recours était partiellement prescrit pour toutes les réclamations découlant de faits autres que les dommages causés par les fourmis charpentières.

DOMMAGES [ 43 ] Le Tribunal n’entend pas se prononcer quant au montant des dommages auquel aurait pu avoir droit le demandeur. Il est important cependant de souligner que, même si le demandeur avait eu gain de cause dans la présente réclamation, le Tribunal aurait dû appliquer une dépréciation importante afin de tenir compte de l’âge des composantes. [ 44 ] Les défendeurs réclament les coûts d’expertise et de témoignage d’expert.

Monsieur Brosseau a produit trois factures qui ont déjà été acquittées, soit la facture du 20 juin 2016 au montant de 666,86 $, la facture du 28 novembre 2016 au montant de 666,86 $ et la facture du 20 juin 2017 au montant de 715,95 $. [ 45 ] Le Tribunal accorde la somme de 666,86 $ ainsi que la somme de 715,95 $ représentant les coûts reliés à la confection du rapport d’expert et à une présence à la cour de l’expert, pour un total de 1 382,81 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la réclamation du demandeur Germain Cajolais; [ 47 ] CONDAMNE le demandeur Germain Cajolais à payer aux défendeurs Christine Varie et Maxime Cloutier la somme de 1 382,81 $ à

titre de frais d’expertise; [ 48 ] FRAIS DE JUSTICE contre le demandeur Germain Cajolais. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audience : Le 22 juin 2017