2024 QCCS 329, 2024 QCCS 329

Vittoria Esposito Holdings Inc. c. McElligott 2024 QCCS 329 COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD N° : 460-17-002752-194 DATE : 1 er février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE VILLENEUVE, J.C.S. ______________________________________________________________________ VITTORIA ESPOSITO HOLDINGS INC. et AIMÉE GALLARDO et LARRY NORTON et DENYSE BRODEUR et CHRISTIANE VOINSON et HUGO MARTIN Demandeurs c.

STEPHEN MCELLIGOTT et JENNIFER NEIL Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] CONSIDÉRANT la Demande introductive d’instance en jugement déclaratoire pour faire reconnaître un droit de servitude et en injonction permanente (« Demande ») des Demandeurs et les pièces à son soutien; [ 2 ] CONSIDÉRANT l’ Exposé

sommaire des moyens de défense orale des Défendeurs et les pièces à son soutien; [ 3 ] CONSIDÉRANT l’avis de reprise d’instance de la demanderesse Vittoria Esposito Holdings inc . daté du 2 novembre 2021; [ 4 ] CONSIDÉRANT le document Admission et acquiescement à jugement final signé par les parties; [ 5 ] CONSIDÉRANT qu’à l’exception de la demanderesse Aimée Gallardo (qui est propriétaire en

titre de l’immeuble connu comme étant le lot [#1] du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome et portant l’adresse civique [adresse 1] à Knowlton), les autres demandeurs reconnaissent que toute servitude réelle ou personnelle bénéficiant à leur immeuble respectif et pouvant affecter les immeubles des défendeurs est éteinte par non-usage pendant une période de 10 ans et plus ( art. 2922 C.c.Q. ); POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 6 ] PREND ACTE de l’admission des Demandeurs VITTORIA ESPOSITO HOLDINGS INC., LARRY NORTON, DENYSE BRODEUR, CHRISTIANE VOINSON et HUGO MARTIN (ci-après collectivement désignés le « Groupe ») à l’effet que toutes servitudes qui grèveraient à

titre de fonds servants, les Immeubles des Défendeurs ci-après désignés au bénéfice (1) des Immeubles ci- après désignés du Groupe à

titre de fonds dominants ou (2) à

titre personnel, des membres du Groupe incluant leurs représentants, ayant- droit ou ayant-cause , n’ont pas été utilisés pendant une période consécutive d’au moins dix ans avant l’introduction de la Demande : DÉSIGNATION DES IMMEUBLES DES DÉFENDEURS « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [#2] ( [#2] ) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome anciennement connu et désigné comme étant la subdivision numéro DEUX de la subdivision numéro vingt-neuf du lot originaire numéro [#2] ([...]-29-2) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome. Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro civique [adresse 2] à Knowlton, province de Québec, [...].

- ET - Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [#3] ( [#3] ) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome anciennement connu et désigné comme étant la subdivision numéro UN de la subdivision numéro vingt-neuf du lot originaire numéro [#2] ([...]-29-1) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome. Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro civique [adresse 3] à Knowlton, province de Québec, [...].

Ces deux immeubles étant issus de la subdivision numéro vingt-neuf du lot originaire numéro [#2] ([...]-29) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome. » Ci-après collectivement désignés « Immeuble A »; DÉSIGNATION DES IMMEUBLES DU GROUPE « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [#4] ( [#4] ) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome anciennement connu et désigné comme étant composé de : - la subdivision numéro hUIT du lot originaire numéro [#2] ([...]-8) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome et; - d’une

PARTIE de la subdivision NEUF du lot originaire numéro [#2] ([...]-9 Ptie) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome, de figure irrégulière, décrite et bornée comme suit: Mesurant trente-neuf mètres et quarante et un centièmes (39,41

m) dans sa ligne nord, neuf mètres et dix-huit centièmes (9,18

m) dans sa ligne est, trente-neuf mètres et soixante-deux centièmes (39,62

m) dans sa ligne sud et neuf mètres et vingt-deux centièmes (9,22

m) dans sa ligne ouest. Bornée vers le nord par le lot [...]-8; vers l'est par une

partie du lot [...] étant le chemin public (chemin Bondville); vers le sud par une

partie du lot [...]-9 et vers l'ouest par une

partie du lot [...]. Contenant en superficie trois cent soixante-deux mètres carrés et quarante et un centième (362,41 m.c.). Mesures métriques. Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro civique [adresse 4] à Knowlton, province de Québec, [...]. » Ci-après « Immeuble B »; « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [#5] ( [#5] ) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome anciennement connu et désigné comme étant la subdivision numéro TROIS du lot originaire numéro [#2] ([...]-3) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome.

Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro civique [adresse 5] à Knowlton, province de Québec, [...] . » Ci-après « Immeuble C »; « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [#6] ( [#7] ) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome anciennement connu et désigné comme étant la subdivision numéro DEUX du lot originaire numéro [#2] ([...]-2) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome. Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro civique [adresse 6] à Knowlton, province de Québec, [...] . »

Ci-après « Immeuble D »; « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [#8] ( [#8] ) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome anciennement connu et désigné comme étant la subdivision numéro TREIZE du lot originaire numéro [#2] ([...]-13) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome. Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro civique [adresse 7] à Knowlton, province de Québec, [...] . » Ci-après « Immeuble E »;

« Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [#9] ( [#9] ) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome anciennement connu et désigné comme étant composé de : - Une

partie de la subdivision numéro UN du lot originaire numéro [#2] ([...]-1 Ptie) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome, bornée vers le nord par une autre

partie du lot [...]-1 et par une

partie du lot [...], vers l'est par une

partie du lot [...], étant le chemin public (rue Bondville), vers le sud par le lot [...]-3 et vers l'ouest par une

partie du lot [...], tous du susdit cadastre; mesurant consécutivement vingt-cinq mètres et quatre-vingt-onze centièmes (25,91

m) et douze mètres et quarante- quatre centièmes (12,44

m) dans ses limites nord; seize mètres et quarante-trois centièmes (16,43

m) dans sa limite est, quarante mètres et vingt-six centièmes (40,26

m) dans sa limite sud , et douze mètres et sept centièmes (12,07

m) dans sa limite ouest. Contenant une superficie de cinq cent soixante-quatorze mètres carrés (574,0 m²); - Une

partie du lot originaire [#2] ([...] Ptie) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome, de figure triangulaire, décrite et bornée vers le nord par une

partie du lot [...], vers le nord-est par une

partie du lot [...] étant le chemin public (rue Bondville) et vers le sud par le lot [...], tous du susdit cadastre; mesurant onze mètres et quatre-vingt-six centièmes (11,86

m) dans sa limite nord, un mètre et quatre-vingt-quinze centièmes (1,95

m) dans sa limite nord-est, et douze mètres et quarante-quatre centièmes (12,44

m) dans sa limite sud. Contenant une superficie de onze mètres et deux centièmes (11,2 m²). Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro civique [adresse 8] à Knowlton, province de Québec, [...] . » Ci-après « Immeuble F »; [ 7 ] DÉCLARE en conséquence que toute servitude réelle ou personnelle incluant notamment mais non limitativement celles qui auraient pu être consenties aux termes des actes ci-après énumérés et qui grèverait l’Immeuble A à

titre de fonds servants au bénéfice soit (1) des Immeubles B, C, D, E et F, à

titre de fonds dominants ou (2) à

titre personnel, des membres du Groupe incluant leurs représentants, ayant-droit ou ayant-cause, est éteinte par non-usage : [a] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 1 er avril 1946 sous le numéro d’inscription 66 031; [b] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 7 juin 1946 sous le numéro d’inscription 66 310; [c] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 2 août 1946 sous le numéro d’inscription 66 547; [d] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 2 octobre 1947 sous le numéro d’inscription 68 222 ; [e] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 7 août 1948 sous le numéro d’inscription 69 239; [f] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 14 septembre 1950 sous le numéro d’inscription 71 969; [g] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 14 août 1953 sous le numéro d’inscription 75 435; [h] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 29 septembre 1954 sous le numéro d’inscription 76 701; [i] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 22 octobre 1954 sous le numéro d’inscription 76 817;

[j] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 7 septembre 1955 sous le numéro d’inscription 77 869; [k] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 30 août 1957 sous le numéro d’inscription 80 202; [l] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 31 mars 1958 sous le numéro d’inscription 80 823; [m] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 31 mars 1958 sous le numéro d’inscription 80 824; [n] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 28 octobre 1968 sous le numéro d’inscription 99 030; [o] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 13 janvier 1975 sous le numéro d’inscription 113 584; [p] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 4 janvier 1977 sous le numéro d’inscription 119 641; [q] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 12 avril 1977 sous le numéro d’inscription 120 249; [r] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 15 juillet 1977 sous le numéro d’inscription 121 085 [1] ; [ 8 ] ORDONNE à l’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE BROME de radier , sur présentation d’une réquisition conforme et paiement des droits prescrits, les inscriptions suivantes publiées sur l’Immeuble A et plus spécifiquement sur la subdivision numéro VINGT-NEUF du lot originaire numéro [#2] ([...]-29) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome et ce, à l’égard des Immeubles B, C, D, E et F : [a] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 1 er avril 1946 sous le numéro d’inscription 66 031; [b] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 7 juin 1946 sous le numéro d’inscription 66 310; [c] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 2 août 1946 sous le numéro d’inscription 66 547; [d] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 7 août 1948 sous le numéro d’inscription 69 239; [e] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 14 septembre 1950 sous le numéro d’inscription 71 969;

[f] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 14 août 1953 sous le numéro d’inscription 75 435; [g] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 29 septembre 1954 sous le numéro d’inscription 76 701; [h] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 22 octobre 1954 sous le numéro d’inscription 76 817; [i] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 7 septembre 1955 sous le numéro d’inscription 77 869; [j] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 30 août 1957 sous le numéro d’inscription 80 202; [k] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 31 mars 1958 sous le numéro d’inscription 80 823; [l] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 31 mars 1958 sous le numéro d’inscription 80 824; [m] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 28 octobre 1968 sous le numéro d’inscription 99 030; [n] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 13 janvier 1975 sous le numéro d’inscription 113 584; [o] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 4 janvier 1977 sous le numéro d’inscription 119 641; [p] Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 12 avril 1977 sous le numéro d’inscription 120 249; [ 9 ] DÉCLARE que l’immeuble ci-après décrit bénéficie d’une servitude de passage à pied sur l’Immeuble A pour accéder au Lac Brome à partir de la rue de Bondville, excluant tout droit de séjour, de plage et/ou d’entreposage, aux termes de l’acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 2 octobre 1947 sous le numéro d’inscription 68 222 (la « Servitude ») : DÉSIGNATION « Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [#1] ( [#1] ) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Brome anciennement connu et désigné comme étant une

PARTIE de la subdivision numéro SIX du lot originaire [#2] ([...]-6 Ptie) du Cadastre du Canton de Brome, circonscription foncière de Brome. Mesurant (ladite

partie de lot) trente-huit mètres et soixante-et-onze centièmes (38,71 m.) dans sa ligne Nord; treize mètres et soixante-deux centièmes (13,62 m.) dans sa ligne Est; trente-huit mètres et quatre-vingt- neuf centièmes (38,89 m.) dans sa ligne Sud et onze mètres et quarante-six centièmes (11,46 m.) dans sa ligne Ouest. Bornée (ladite

partie de lot) comme suit :- vers le Nord par la subdivision numéro cinq du lot originaire [#2] ([...]-5) dudit cadastre; vers l'Est par le chemin public Bondville (montré à l'originaire); vers le Sud par une autre

partie de la subdivision numéro six du lot originaire [#2] ([...]-6 Ptie) et vers l'Ouest par une

partie du lot originaire [#2] ([...] Ptie) dudit cadastre. Contenant en superficie Quatre cent quatre- vingt-quatre mètres carrés et soixante-dix-sept centièmes (484,77 m. ca.).

Avec bâtisses dessus érigées, portant le numéro civique [adresse 1] à Knowlton, province de Québec, [...] . » ci-après « Immeuble G »; [ 10 ] DÉCLARE que l’assiette de la Servitude se décrit actuellement comme suit : « Partant du coin NORD-OUEST du lot [#3].

De ce point de départ, suivant la limite NORD dudit lot en direction EST et par la suite, la limite NORD du lot [#2] jusqu’à son coin NORD-EST; de là, suivant la limite EST du lot [#2] en direction SUD sur une distance de trois mètres (3 m); de là, suivant une direction OUEST parallèle à limite NORD du lot [#2] et par la suite, parallèle à la limite NORD du lot [#3] jusqu’à sa limite OUEST; et de là, suivant une direction NORD jusqu’au coin NORD-OUEST du lot [#3] . »

Ci-après « l’ Assiette actuelle »; [ 11 ] ORDONNE le déplacement et la réduction de l’Assiette actuelle de façon à ce qu’elle soit désormais décrite comme suit : « Partant du coin SUD-OUEST du lot [#3].

De ce point de départ, suivant la limite SUD dudit lot en direction EST et par la suite, la limite SUD du lot [#2] jusqu’à son coin SUD- EST; de là, suivant la limite EST du lot [#2] en direction NORD sur une distance d’un mètre et demi (1,5 m) ; de là, suivant une direction OUEST parallèle à limite SUD du lot [#2] et par la suite, parallèle à la limite SUD du lot [#3] jusqu’à sa limite OUEST; et de là, suivant une direction SUD jusqu’au coin SUD-OUEST du lot [#3].

Dans un rayon de cinquante centimètres (50 cm) de la base du tronc de l’arbre située à proximité du coin SUD-EST du lot [#2], la Servitude pourra être exercée sur une largeur de deux mètres calculée à partir de la limite SUD du lot [#2] et ce, nonobstant la description qui précède .»

Ci-après « la Nouvelle assiette »; [ 12 ] PREND ACTE de l’engagement des Défendeurs d’exécuter à leurs frais, d’ici le 30 juin 2024, les travaux d’aménagement suivants, nécessaires à ce que la Nouvelle assiette permette un exercice aussi commode de la Servitude que l’Assiette actuelle et ORDONNE aux Défendeurs de s’y conformer : [a] Remplacement de la portion du muret de pierres située sur la Nouvelle assiette du côté sud du lot [#3] par une pente végétalisée de configuration similaire à la pente de l’Assiette actuelle pour la portion correspondante; [b] Mise en place à la limite est de la Nouvelle assiette d’un escalier ou d’un ouvrage de même nature donnant accès au Lac Brome sous réserve de l’émission des autorisations municipales et/ou gouvernementales qui pourraient être requises à ce titre; [c] Retrait de la souche d’arbre située à proximité du coin sud-est du lot [#2]; [d] Remise d’une clé au propriétaire de l’Immeuble G permettant l’ouverture et la fermeture de la clôture située sur la Nouvelle assiette; [ 13 ] ORDONNE à l’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE BROME sur présentation d’une réquisition conforme et paiement des droits prescrits, de publier le présent jugement sur l’Immeuble A avec référence à l’inscription suivante : « Un acte publié au bureau de la publicité foncière de la circonscription foncière de Brome le 2 octobre 1947 sous le numéro d’inscription 68 222 ; »

[ 14 ] LE TOUT sans frais de justice. __________________________________ CLAUDE VILLENEUVE, j.c.s. Me Jocelyn Bélisle Avocat des demandeurs Me Justin Gravel Lavery de Billy, s.e.n.c.r.l. Avocat des défendeurs