2020 QCCQ 8716, 2020 QCCQ 8716

Brunet c. St-Jacques 2020 QCCQ 8716 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701252-196 DATE : 14 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANIK BRUNET [...] Gatineau (Québec) [...] et MARC ST-AMOUR [...] Gatineau (Québec) [...] Demandeurs c.

MARC ST-JACQUES [...] Mont-Tremblant (Québec) [...] et SYLVIE MATTE [...] Mont-Tremblant (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs réclament 15 000 $ en diminution du prix de vente et en dommages suite à l’achat d’une propriété des défendeurs. [ 2 ] Dans leur contestation, les défendeurs nient les allégations des demandeurs, soutenant que la propriété n’est affectée d’aucun vice caché et que subsidiairement, les montants réclamés sont exagérés.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer :

a) Si la propriété est affectée de vices cachés;

b) Si oui, à quel montant de diminution du prix de vente les demandeurs ont droit?

c) Les défendeurs sont-ils tenus à payer des dommages et intérêts?

ANALYSE [ 4 ] Pour réussir dans leur réclamation, les demandeurs doivent faire la preuve prépondérante des faits qui supportent leur réclamation. [ 5 ] La prépondérance de la preuve est celle qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. [ 6 ] Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur doit garantir la qualité du bien vendu. [1] [ 7 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue au Code civil du Québec , le vice doit réunir certaines conditions [2] : 1) être inconnu de l’acheteur; 2) être grave; 3) être antérieur à la vente; 4) avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 8 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie de façon objective en examinant entre autres l’inspection du bien faite par l’acheteur

suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent. [3] [ 9 ] La jurisprudence établit que l’expertise de l’acheteur et son niveau de connaissance en la matière servent à évaluer si le vice est caché ou apparent, car plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent. [ 10 ] La protection contre les vices cachés ne sert pas à protéger un acheteur qui pourrait être imprudent ou incompétent ou qui à tout le moins achète sans vérification préalable en se fiant sur le fait qu’il pourra toujours réclamer le montant des réparations de son vendeur. [ 11 ] Les demandeurs ont visité l’immeuble à deux reprises avant de faire une offre d’achat, la première visite a eu lieu en soirée le 23 janvier 2018 et à leur demande, la deuxième visite a eu lieu de jour le 17 février 2018. [ 12 ] Ils ont obtenu la Déclaration des vendeurs le 18 février 2018. [ 13 ] Les demandeurs ont retenu les services d’un inspecteur en bâtiment, et ce, avant l’achat de la propriété en litige. [4] Le rapport de ce dernier confirme qu’il n’y a aucun problème majeur avec l’immeuble, sauf quelques constatations mineures, dont entre autres, la présence de produit au grenier pour enrayer les petits rongeurs.

Il recommandera dans son rapport que la situation soit étudiée plus à fond par un exterminateur. [ 14 ] Avant de conclure la transaction, les demandeurs font certaines demandes aux défendeurs, dont entre autres, le remplacement d’un thermos dans une fenêtre et l’extermination du grenier et le calfeutrage post-extermination en référence avec la présence de mulots.

Les défendeurs acceptent de changer le thermos de la fenêtre, mais refusent de procéder à l’extermination du grenier. [ 15 ] Les demandeurs prennent possession de l’immeuble le 29 mars 2018 et dès le lendemain matin, ils constatent qu’il y a un certain brouillard (un film) dans la fenêtre de leur chambre à coucher. Après plusieurs lavages de toutes les fenêtres de la maison, ils constatent que les thermos sont défectueux. [ 16 ] Le 4 juin 2018, ils sont victimes d’une infiltration d’eau au sous-sol. [5] [ 17 ] Les demandeurs communiquent avec les défendeurs pour les informer de la situation.

a) Est-ce que les problèmes soulevés par les demandeurs constituent des vices cachés au sens de la loi? Infiltration d’eau au sous-sol [ 18 ] Sous ce

chapitre le Tribunal traitera : – porte-patio; – solarium; – chambres au sous-sol. [ 19 ] La preuve démontre qu’il y a eu infiltration d’eau au sous-sol. Mais il n’y a aucune expertise qui démontre la cause de celle-ci. [ 20 ] La preuve prépondérante démontre que la porte-patio devait être remplacée et que son installation initiale a causé un déficit d’usage et des infiltrations d’eau. [ 21 ] Ce vice n’aurait pas pu être constaté sans intervention intrusive. Il s’agit d’un vice caché. La nature d’un vice caché n’implique aucunement que les défendeurs connaissaient l’existence de ce vice.

Souvent, les vices cachés sont inconnus des vendeurs, bien qu’en vertu de la garantie de qualité du bien vendu, ils en demeurent responsables. [ 22 ] Il en est de même pour le patio, qui avec le temps démontre une pente négative causant possiblement des infiltrations d’eau. Ce problème n’a pu être constaté avant l’achat puisque lors de l’inspection, la quantité de neige était trop importante. [ 23 ] Quant à la présence d’eau au sous-sol, elle ne pouvait pas être constatée puisque le sous-sol était aménagé.

Par contre, vu les traces d’effervescences, l’expert en sinistre des demandeurs en conclut que ça faisait un certain temps que l’eau s’infiltrait. Présence de rongeurs [ 24 ] La Déclaration des vendeurs datée du 18 février 2018 fait mention de la présence de rongeurs. Les défendeurs y ont indiqué : À quelques occasions. On prétend que ça serait des mulots.

Acheter du poison qu’on a mis dans le grenier. [sic] [ 25 ] De plus, tel que mentionné ci-avant, les demandeurs font même la demande pour que les défendeurs procèdent avec une extermination avant la vente, ce qu’ils ont refusé. [ 26 ] Même si les demandeurs prétendent avoir fait la découverte de plusieurs mulots en ouvrant les murs, la situation était prévisible et ne peut se qualifier de vices cachés. En fait, un acheteur prudent et diligent, vu la constatation faite par son expert et la dénonciation des défendeurs, aurait fait intervenir un exterminateur avant de finaliser la transaction.

Ce que les demandeurs ont choisi de ne pas faire. [ 27 ] Dans les circonstances, les demandeurs n’ont pas fait preuve de la prudence et de la diligence nécessaires. Ils ont acheté en connaissance du problème, il ne peut s’agir d’un vice caché au sens de la loi. Thermos des fenêtres

[ 28 ] Le même raisonnement s’applique au thermos des fenêtres. [ 29 ] Les fenêtres ont été installées au moment de la construction en 2001. Au moment de la vente, elles ont 17 ans. [ 30 ] Le Tribunal croit qu’un acheteur prudent et diligent, vu l’âge de la propriété et le défaut constaté à une des fenêtres, aurait poussé plus à fond sa vérification. [ 31 ] Les demandeurs ont choisi de ne pas vérifier l’état des autres thermos, ils devront en supporter les conséquences. Selon le témoignage de monsieur Guay, expert engagé par les demandeurs, un thermos a une durée de vie entre 10 et 25 ans.

De plus, il précise que le type « d’intercallage » utilisé entre 2000 et 2010 est connu comme étant problématique. Selon son expérience, il aurait facilement décelé le problème avec les thermos. [ 32 ] De plus, même si le Tribunal arrivait à la conclusion qu’il s’agit d’un vice caché, ce qui n’est pas le cas, il va de soi qu’une dépréciation aurait dû être appliquée au montant réclamé. La durée de vie utile de ces thermos était pratiquement atteinte, la diminution du prix de vente aurait été calculée en conséquence.

Troubles et inconvénients [ 33 ] Selon les demandeurs, les défendeurs ont commis un dol en ayant volontairement et consciemment caché des faits qu’ils connaissaient au moment de la vente quant à la qualité du bien vendu, ce qui rend les défendeurs responsables des dommages qu’ils réclament. [ 34 ] Le dol est un acte de pure mauvaise foi et celle-ci ne se présume pas.

Il consiste à provoquer intentionnellement une erreur dans l'esprit de son cocontractant pour l'amener à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. [ 35 ] Les demandeurs allèguent que le dol dont ils ont été victimes résulte de l'abstention des défendeurs de leur dévoiler un fait qui était, pour eux, essentiel à la conclusion de la vente, soit la présence de plusieurs rongeurs dans la propriété, le problème avec les thermos des fenêtres et les infiltrations d’eau au sous-sol. [ 36 ] Qu'il procède du mensonge, de la réticence ou du silence, le dol se caractérise par l'intention de tromper.

Il doit aussi avoir un caractère déterminant sur la volonté du cocontractant puisqu'il induit un consentement détourné. [ 37 ] En droit civil, la bonne foi des contractants se présume. Il incombe à la

partie qui allègue la mauvaise foi de repousser cette présomption et d'établir la preuve que son cocontractant a vicié volontairement son consentement sur une considération essentielle du contrat. [6] [ 38 ] Les demandeurs n’ont pas réussi à faire cette démonstration. [ 39 ] L’analyse de l'ensemble de la preuve présentée par les parties amène le Tribunal à conclure que les défendeurs ont fait les déclarations adéquates quant à l’âge et à la qualité du bien vendu. [ 40 ] Il ne faut pas donner à l'obligation de renseignement une portée telle qu'elle écarterait l'obligation fondamentale qui est faite à chacun de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires. [ 41 ] Il faut se garder de confondre l'obligation de renseignement, qui reste une obligation accessoire, avec l'obligation de conseil, obligation principale de nombreux contrats, dont les mandats confiés aux notaires et avocats. [7] En tant qu'obligation principale, l'obligation de conseil est soumise à des conditions et modalités différentes. [ 42 ] L'obligation de divulgation s'arrête là où commence le devoir de toute personne de veiller à ses propres intérêts et de chercher à se renseigner elle-même. [ 43 ] En matière de vente, il est établi que l'acheteur a une obligation de prudence et de diligence.

Il ne peut se limiter à un rôle passif et, surtout s'il est un profane du domaine. [ 44 ] Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina précisent que l’obligation d’information a des limites : Toute importante qu'elle soit, l'obligation d'information n'est pas sans limite . La Cour suprême a déterminé les conditions dans lesquelles cette obligation générale trouve à s'appliquer concrètement, et la jurisprudence a emboîté le pas. D'abord, empruntant à la terminologie du dol, on peut dire de façon générale que l'information doit être déterminante ou au moins incidente dans les circonstances .

Plus précisément, le défaut de fournir l'information doit causer à l'autre

partie un préjudice sérieux ; en d'autres termes, si l'information avait été communiquée, elle aurait joué un rôle certain dans la décision de l'autre

partie de conclure le contrat ou non, ou de le conclure à telles ou telles conditions moins onéreuses (prix, etc.). En second lieu, cet élément d'information doit être connu du débiteur de l'obligation, ou doit être présumé connu de lui (par exemple s'il s'agit d'un expert en la matière).

La troisième condition est alternative : ou bien le créancier de l'obligation ne doit pas posséder l'information ni être capable de se la procurer, ou encore il doit dans les circonstances entretenir, à l'égard du débiteur, un lien de confiance tel qu'il puisse raisonnablement s'attendre à ce que ce dernier lui fournisse une information de cette importance (par exemple le débiteur est le grand spécialiste en la matière alors que le créancier ne possède que des connaissances et une expertise générales).

On tente parfois de résumer ces conditions en évoquant le « déséquilibre informationnel » existant entre les parties. [Références omises]

[ 45 ] Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Nathalie Vézina écrivent également, en ce qui concerne l'obligation pour l'acheteur de se renseigner : Un homme qui traite avec un autre homme doit être attentif et sage ; il doit veiller à son intérêt, prendre les informations convenables et ne pas négliger ce qui est utile ». L'obligation de se renseigner est l'envers de la médaille de l'obligation d'information : c'est la limite qui lui est imposée.

Dans la mesure, en effet, où, dans les circonstances de l'espèce, le contractant a la possibilité de connaître l'information ou d'y avoir accès (en dehors évidemment des hypothèses où la loi impose l'obligation stricte de communiquer le renseignement), celui qui s'apprête à passer un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour en bien connaître les enjeux importants, les faits susceptibles d'influencer sa décision ; l'obligation de se renseigner vient ainsi faire échec au devoir corrélatif de renseignement de l'autre

partie . [ 46 ] Puisque le Tribunal n’est pas convaincu par une preuve prépondérante que les défendeurs connaissaient les vices qui affectaient l’immeuble, les demandeurs n’ont pas droit aux dommages qu’ils réclament à ce chapitre. [8]

b) À quel montant de diminution du prix de vente les demandeurs ont droit? [ 47 ] Les demandeurs présentent une demande en réduction du prix de vente puisqu’ils sont d’avis que malgré les vices, ils auraient tout de même acheté la propriété, mais à un prix inférieur, pour tenir compte du déficit d'usage. [ 48 ] La réduction du prix de vente, accordée par un Tribunal, doit être raisonnable eu égard aux circonstances appropriées. [9] Le Tribunal tente ainsi de déterminer le prix qu’un acheteur aurait donné s'il avait connu les vices. [10] [ 49 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir d'appréciation du juge.

La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable et ne pas permettre aux demandeurs de s’enrichir indûment. [ 50 ] Le Tribunal va traiter des chefs de réclamation suivants en prenant en considération que la preuve prépondérante n’a pas déterminé les travaux réellement nécessaires à la correction des vices par opposition à une amélioration de la qualité de l’immeuble. Infiltration d’eau au sous-sol Patio [ 51 ] Le montant réclamé à ce

chapitre est de 3 541,07 $. [ 52 ] Les demandeurs ont procédé aux travaux eux-mêmes avec de l’aide d’un ami. [ 53 ] Le Tribunal n’a bénéficié d’aucun rapport d’expert justifiant la correction de la pente et assurant que les travaux faits l’ont été uniquement afin de corriger une anomalie. [ 54 ] Il n’y aura aucun dédommagement d’accorder à ce

chapitre puisque la preuve prépondérante ne permet pas d’établir le lien causal entre le patio et l’infiltration d’eau au sous-sol. Solarium [ 55 ] Le montant réclamé à ce

chapitre est de 4 326,92 $. [ 56 ] La preuve démontre que pour effectuer les réparations, les demandeurs ont dû acquérir du matériel pour un montant de 2 689,42 $, incluant le coût de la porte-patio. [11] Le Tribunal applique une dépréciation de 60 %, basée sur l’âge de la porte et du solarium. Les demandeurs auront droit à un montant de 1 075,77 $ à ce chapitre. [ 57 ] Quant au temps consacré aux travaux, le Tribunal accorde de façon discrétionnaire un montant de 350 $. Chambre au sous-sol [ 58 ] Le montant réclamé à ce

chapitre est de 1 401,54 $. [ 59 ] La preuve démontre que suite au sinistre, les demandeurs ont remplacé un tapis âgé de 17 ans.

Pour attribuer une valeur à cet item, le Tribunal doit lui appliquer une dépréciation. [ 60 ] Quant aux autres dommages au sous-sol, la preuve prépondérante ne démontre pas la réelle cause des infiltrations, l’étendue des dommages ni la nécessité des travaux effectués. [ 61 ] En prenant en compte l’amélioration que ces travaux vont apporter à la propriété, le Tribunal applique une dépréciation de 60 % et arbitre la diminution du prix de vente à 560,62 $. [ 62 ] Quant aux frais de justice, le premier aliéna de l’article 340 du Code de procédure civile énonce : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. (…) [ 63 ] En l’espèce, le Tribunal considère, vu la disproportion entre le montant réclamé et la preuve présentée, se retrouver dans une situation pouvant justifier de s’écarter de la règle habituelle. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 64 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 65 ] CONDAMNE les défendeurs Marc St-Jacques et Sylvie Matte à payer 1 986,39 $ aux demandeurs Anik Brunet et Marc St- Amour, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 4 février 2019, le tout chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 17 août 2020