2014 QCCQ 9612, 2014 QCCQ 9612

Langevin c. Fafard 2014 QCCQ 9612 JL 4270 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-027217-122 DATE : 17 septembre 2014 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. SAMUEL LANGEVIN -et- ÉLISABETH PLANTE Demandeurs / défendeurs reconventionnels c.

PIERRE FAFARD -et SOPHIE ROY Défendeurs / demandeurs reconventionnels JUGEMENT [ 1 ] Les demandeurs poursuivent les défendeurs pour vice caché en raison de la présence de moisissure au sous-sol de la résidence que ceux-ci leur ont vendue. [ 2 ] Les défendeurs prétendent que la résidence en litige n'était affectée d'aucun vice, encore moins caché. [ 3 ] Ils réclament à leur tour les honoraires de leur expert par demande reconventionnelle.

Les questions en litige : [ 4 ] 1- La présence de moisissures au sous-sol de la résidence en litige constituait-elle un vice caché au sens des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec ? 2- Si oui, quel est le montant de l'indemnisation à laquelle les demandeurs ont droit? 3- Dans tous les cas, qui doit être tenu au paiement des expertises effectuées de part et d'autre? Les faits : [ 5 ] Le 12 juin 2011, les demandeurs présentent aux défendeurs une promesse d'achat de leur résidence, la pièce P-1.

La promesse est conditionnelle à l'inspection préachat de la résidence. [ 6 ] Cette inspection a lieu le 17 juin 2011 (pièce P-4). En gros, elle révèle des fissures à la fondation de l'immeuble, des indices de présence d'eau au sous-sol de la résidence sous forme de cernes et de poudre blanche, ainsi qu'un problème de gestion de l'écoulement des eaux de surface (contre-pentes et présence d'arbres). [ 7 ] Elle mentionne également qu'il n'y a pas d'isolation dans le bas des murs du sous-sol, ce qui était fréquent en 1984, date de la construction, mais devrait être corrigé éventuellement.

Il y est aussi question de l'absence de pare-vapeur sur la laine isolante recouvrant les murs de fondation, mais sans plus de précision. [ 8 ] Forts de cette inspection, les demandeurs requièrent des vendeurs des vérifications de la fissure dans la fondation et de l'efficacité du drain français (pièce P-1).

[ 9 ] La preuve ne fait pas grand cas de l'inspection des fissures, car cette question n'est pas pertinente au présent litige. [ 10 ] Quant au drain français, celui-ci ne sera pas examiné par test de caméra, comme recommandé dans l'inspection préachat, mais fera plutôt l'objet d'un traitement au gaz visant à prévenir la formation d'ocre ferreuse (pièce D-6). [ 11 ] Les demandeurs semblent satisfaits des interventions effectuées, et la vente est conclue le 10 août 2011, avec la garantie légale (pièce P-2). [ 12 ] Les demandeurs n'emménagent que le 27 août 2011 mais, entre-temps, ils procèdent à des travaux de nettoyage et d'aménagement. [ 13 ] Le 14 août 2011, la sœur de la demanderesse remarquera des taches noires à l'aspect poussiéreux dans un coin de la maison, qu'elle nettoie d'un simple coup de chiffon.

Les demandeurs remarqueront la même chose deux semaines plus tard et appliqueront la même solution. [ 14 ] Vers la mi-septembre toutefois, les demandeurs doivent se rendre à l'évidence: le sous-sol de leur résidence est affecté par ce qui semble bien être de la moisissure. [ 15 ] Diverses expertises (pièces P-6 et P-7) confirment leurs craintes et, le 11 octobre 2011, ils dénoncent la situation aux défendeurs (pièce P-5). [ 16 ] Les défendeurs requièrent leur propre expertise (pièce D-9).

Les conclusions des experts étant opposées, les parties ne parviennent pas à s'entendre et le débat se transporte devant le Tribunal. Les expertises :

a) En demande: [ 17 ] Le rapport d'analyse microbiologique de la qualité de l'air ambiant à la résidence en litige, pièce P-6, révèle la présence de quatre espèces de champignon dans l'air du sous-sol et propose un protocole de décontamination. [ 18 ] Le rapport de monsieur Stéphane Bossus, pièce P-7, cherche à en déterminer la cause.

Essentiellement, il identifie trois facteurs qu'il tient responsables de la situation. 1- L'absence d'isolant et de pare-vapeur au bas des murs du sous-sol: [ 19 ] Cette situation, courante en 1984, était à l'époque conforme au Règlement sur l'économie de l'énergie dans les nouveaux bâtiments [1] mais, selon l'expert, contraire au Code du bâtiment et aux règles de l'art contemporaines. [ 20 ] Cette situation constituerait à la fois un risque d'importation vers l'intérieur de l'humidité contenue dans le sol environnant et un risque de condensation de l'air chaud sur les surfaces intérieures fraîches des murs de fondation dénudés. 2- L'intégrité de la dalle de béton: [ 21 ] L'expert a identifié certains endroits où la dalle du plancher du sous-sol ne rejoint pas tout à fait le mur de fondation.

Il juge que les espaces ainsi créés favorisent la pénétration au sous-sol de l'humidité provenant de sous la dalle. [ 22 ] De plus, des démantèlements ont permis de découvrir plusieurs morceaux de bois emprisonnés dans la dalle de béton, lesquels ont pourri avec le temps, contribuant à l'augmentation du niveau d'humidité dans l'air ambiant. 3- Le drainage: [ 23 ] Par divers tests effectués sur place, l'expert a déterminé que le drain français ceinturant la fondation n'était pas efficace.

Il serait positionné trop haut par rapport à la semelle et serait obstrué par de petites racines favorisant la formation d'ocre ferreuse. [ 24 ]

Malgré l'intervention (P-6) effectuée à cet égard avant la vente, l'expert est d'avis que les dépôts reliés à la présence de l'ocre ferreuse peuvent se former en quelques mois, surtout en présence de ces radicelles obstruant partiellement le drain. [ 25 ] Pour l'expert, ce drain, d'une durée de vie prévisible de 50 ans, doit être remplacé au milieu de sa vie utile. [ 26 ] Comme solution à tous ces problèmes, monsieur Bossus suggère un cuvelage effectué à partir de l'intérieur du sous-sol, et, bien sûr, une décontamination fongique. [ 27 ] Selon la preuve, les demandeurs ont procédé au démantèlement des murs du sous-sol et à la décontamination suggérée par les expertises, ce qui a stabilisé la situation.

b) En défense: [ 28 ] Les défendeurs produisent le rapport de monsieur Patrick Gautreau, technologue professionnel (pièce D-9). Ce dernier a une vision tout à fait différente de la situation. Il base principalement son raisonnement sur l'observation attentive des surfaces affectées par la moisissure, localisée à deux endroits dans la résidence. [ 29 ] À l'aide de trous d'exploration, il examine l'endos de ces matériaux, c'est-à-dire l'espace compris entre le mur de gypse et le mur de fondation qu'il recouvre.

[ 30 ] Il y découvre que, dans tous les cas, l'arrière des matériaux et l'espace situé entre eux et le mur de fondation sont sains, exempts de contamination et de trace d'humidité. [ 31 ] Il en déduit que l'humidité a contaminé les matériaux concernés de l'intérieur de la pièce vers les murs de fondation, et non de l'extérieur, à travers les murs de fondation, vers l'intérieur de la pièce. [ 32 ] Aucune autre explication ne saurait selon lui justifier l'état des lieux, soit une contamination en surface à l'intérieur de la pièce et des matériaux intacts derrière le parement de gypse. [ 33 ] Vu le peu d'ampleur de la contamination, il estime que celle-ci est récente et circonstancielle. [ 34 ] Elle résulterait de la présence ponctuelle d'une humidité excessive au sous-sol de la résidence, résultat d'une combinaison de facteurs temporaires ou dévoilés par l'inspection préachat. [ 35 ] La situation est d'ailleurs stabilisée depuis l'utilisation par les demandeurs d'un simple déshumidificateur, suggérée par la firme Enviro-Option. [ 36 ] Il ajoute que l'absence d'isolation et de pare-vapeur au bas des murs du sous-sol ne constitue en rien un vice caché, puisqu'elle a été dénoncée par l'inspection préachat et qu'il s'agissait d'une technique courante à l'époque. [ 37 ] Contrairement à monsieur Bossus, il estime que cette méthode était non seulement conforme au Règlement sur l'économie d'énergie mais également à ce qu'étaient à l'époque les règles de l'art. [ 38 ] Quant au drain français, il diffère d'opinion avec monsieur Bossus.

Pour lui, ce drain était au terme de sa vie utile et devait être remplacé. [ 39 ] Dans un contexte de présence de verdure à proximité et dans un secteur à risque pour la formation d'ocre ferreuse, nul ne pouvait s'attendre à ce que ce drain excède l'âge qu'il avait atteint au moment de la vente. [ 40 ] Monsieur Gautreau apporte aussi une précision à l'égard de la présence des morceaux de bois emprisonnés dans la dalle de béton. [ 41 ] Pour lui, l'explication est simple.

Ces bouts de bois sont en réalité la base des murs intérieurs du sous-sol qui, pour une raison ou pour une autre, ont été montés avant la coulée de la dalle de béton.

Les supports de ces murs, des pièces de bois disposées verticalement sous la structure du mur pour permettre la coulée de la dalle, ont donc été emprisonnés dans celle-ci lors de la coulée du béton. [ 42 ] Cela explique également le fait que la dalle ne se rende pas jusqu'aux murs de fondation à certains endroits. [ 43 ] Il suffit donc de retirer ces morceaux de bois pourris et de colmater les ouvertures, tel que recommandé par Enviro-Option, ce qui constitue un complément mineur aux travaux d'isolation du bas des murs recommandés par l'inspection préachat.

Analyse et décision : [ 44 ] Pour le Tribunal, le raisonnement utilisé par l'expert Gautreau dans son analyse apparaît convaincant. [ 45 ] Les témoignages et les photographies démontrent que la contamination était relativement peu importante, localisée à des endroits très précis et uniquement à la base de certains murs du sous-sol, près du plancher. [ 46 ] L'absence totale de dommage à l'arrière des matériaux affectés démontre clairement que le travail de l'humidité s'est effectué de l'intérieur vers l'extérieur, et non l'inverse. [ 47 ] Appelé à se prononcer sur cet argument, monsieur Bossus le contredit du bout des lèvres.

Selon lui, le raisonnement de monsieur Gautreau sera applicable « généralement, mais pas dans tous les cas ». Cela ne constitue pas une dénégation très convaincante. [ 48 ] Le Tribunal ne croit donc pas que le problème provienne d'un défaut du drainage à l'extérieur de la résidence.

De toute façon, le drain français doit être considéré comme ayant atteint la fin de sa vie utile, et les demandeurs devaient s'attendre à devoir le remplacer. [ 49 ] Son âge, le risque connu d'ocre ferreuse dans le secteur (pièce D-6) et la proximité de végétation pouvant obstruer partiellement le drain par la formation de radicelles sont des éléments qui portent à croire que, dans ces circonstances il n'était pas réaliste de penser que ce drain puisse durer 50 ans. [ 50 ] Reste que la cause de la présence d'une humidité excessive à l'intérieur des murs du sous-sol doit être expliquée pour déterminer s'il s'agit ou non d'un vice caché. [ 51 ] Pour les deux experts, l'absence de pare-vapeur et d'isolant dans le bas des murs de fondation, derrière le parement de gypse, explique en bonne

partie la présence de cette humidité. [ 52 ] Si c'est le cas, il ne saurait s'agir d'un vice caché. [ 53 ] En effet, d'une part, cette situation était visible lors de l'achat dans la pièce de rangement non finie du sous-sol (pièce P-4, photographie 22). [ 54 ] Cet endroit permettait d'ailleurs d'observer certains effets de l'humidité résultant de la situation. Des cernes sont clairement visibles sur la même photographie, tel que le confirment les experts Bossus (pièce P-7, photographie 26) et Gautreau (pièce D-9, pages 13 et 14).

[ 55 ] D'autre part, non seulement l'inspection préachat P-4 révèle-t-elle l'absence d'isolation à la base des murs de fondation, mais elle indique l'opportunité de corriger la situation lors de travaux de rénovation ultérieurs (inspection P-4, page 10). [ 56 ] Tout comme le problème de drainage identifié par monsieur Bossus, cette question de l'état du bas des murs de fondation ne peut donc être reprochée aux défendeurs comme constituant un vice caché. [ 57 ] De plus, monsieur Gautreau identifie des éléments susceptibles de favoriser la présence temporaire d'humidité au sous-sol de la résidence, qui ne sauraient être qualifiés de vices cachés. [ 58 ] À

titre d'exemple, tel que rapporté dans le rapport préachat P-4, la présence sur le terrain de contre-pentes nuisant à l'écoulement des eaux, celle d'arbres matures et de végétation, la présence possible d'ocre ferreuse, l'âge du drain, tout cela constitue des éléments normaux ou apparents pouvant contribuer au fait que, souvent, les sous-sols sont plus humides que les rez-de-chaussée. [ 59 ] Il en est de même du retrait temporaire de la rallonge de gouttière à l'extérieur à l'endroit affecté par les moisissures, qui peut avoir contribué temporairement à la hausse du taux d'humidité au sous-sol en favorisant la présence d'eau près de la fondation. [ 60 ] Le fait que des travaux de peinture aient été effectués avant la prise de possession contribue notoirement à l'augmentation du taux d'humidité pendant le temps de séchage.

Or, de tels travaux de peinture sont évidents sur les photographies 2, 23 et 25 du rapport P- 7 de monsieur Bossus, de même qu'à la page 9 du rapport D-9 de monsieur Gautreau. [ 61 ] Enfin, l'utilisation d'un simple déshumidificateur (expertise P-7, photographie 43) a, selon la preuve non contestée, stabilisé la situation.

L'utilisation de ce déshumidificateur a d'ailleurs été recommandée par Enviro-Option et monsieur Bossus avait expressément demandé de l'arrêter dans les jours précédant sa visite. [ 62 ] Or, l'utilité d'un déshumidificateur à l'automne, date des expertises en demande, ne saurait à elle seule constituer un vice caché.

Quant on l'utilise normalement ou que l'on mesure le taux d'humidité à d'autres périodes de l'année (comme en mars, selon l'expertise D- 9), les taux d'humidité relevés sont normaux, contrairement à ce qui apparaît au rapport de monsieur Bossus. [ 63 ] D'ailleurs, certains éléments particulièrement sensibles à l'humidité, comme le carton situé directement sur la dalle sous le faux plancher, ou les panneaux de garde-robes en cèdre, sont demeurés intacts. [ 64 ] Reste la question de ces pièces de bois emprisonnées dans la dalle de béton et de ces ouvertures entre la dalle et le mur de fondation, causées par une mauvaise finition de la dalle de plancher du sous-sol. [ 65 ] Là-dessus, les deux experts s'entendent.

Il s'agit d'une défectuosité qui doit être corrigée, car elle favorise la présence d'humidité au sous-sol. [ 66 ] Cette condition était indétectable, sauf à un endroit qui ne pouvait laisser imaginer l'ampleur du problème, car elle était dissimulée sous les murs du sous-sol. [ 67 ] Cet aspect de la réclamation donne ouverture à une indemnisation. [ 68 ] Toutefois, le montant des dommages est pratiquement impossible à établir. [ 69 ] En demande, on n’a pas cru bon de ventiler séparément cet élément, dont la preuve a d'ailleurs été apportée tardivement, au point que l'expert Gautreau n'a pu en prendre connaissance qu'au procès.

Il a pu y réagir, mais il n'a pu le faire qu'assez

sommairement. [ 70 ] L'évaluation de cet aspect particulier de la réclamation est d'autant plus difficile que l'action réclame l'exécution de travaux considérables, impliquant la démolition du sous-sol au complet même si, de l'avis de toutes les parties, seul le bas des murs est attaqué. [ 71 ] Or, des réparations locales au niveau du bas des murs de fondation étaient déjà envisagées par le rapport préachat P-4. [ 72 ] La découverte de cette condition particulière, les morceaux de bois dans le béton, génère un déboursé additionnel, mais le Tribunal ne saurait accorder la valeur de la démolition du sous-sol en entier pour réparer cet élément, qui aurait pu l'être en même temps que les travaux recommandés par l'expert. [ 73 ] Faute de mieux, le Tribunal utilisera donc l'évaluation

sommaire faite par monsieur Gautreau et accordera 1 000 $ pour cet item. Les frais : [ 74 ] Quant à la question des expertises, le Tribunal estime que chaque

partie était de bonne foi, avait un droit sérieux à faire valoir et était justifiée de procéder aux expertises qui ont été tenues, lesquelles ont toutes été utiles au Tribunal. [ 75 ] Devant le résultat mitigé de l'action, chaque

partie devra donc payer ses propres expertises, ce qui dispose de la demande reconventionnelle. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 76 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation; [ 77 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 1 000 $, avec intérêts au taux légal de 5% l’an majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce à compter du présent jugement; [ 78 ] REJETTE la demande reconventionnelle;

[ 79 ] LE TOUT , chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Denis Lapierre, J.C.Q. Date d’audience : 26 août 2014