2016 QCCQ 910, 2016 QCCQ 910

Bélanger c. Dufour 2016 QCCQ 910 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI LOCALITÉ DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-009317-153 DATE : 25 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PIERRE SIMARD ______________________________________________________________________ CAROLE BÉLANGER et ESTHER MINIER Demandeurs c.

GAÉTAN DUFOUR Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demanderesses Carole Bélanger et Esther Minier poursuivent en vice caché le défendeur Gaétan Dufour qui leur a vendu une résidence à La Baie. Le vice reproché concerne la fosse septique dont le remplacement coûtera 14 730 $, honoraires de l’ingénieur inclus. [ 2 ] Le défendeur conteste cette réclamation invoquant entre autres que la vente a été faite sans garantie.

QUESTION LITIGIEUSE [ 3 ] Dans le contexte d’une vente faite sans garantie et aux risques et périls de l’acheteur, les éléments prouvés permettent-ils de retenir la responsabilité du vendeur? LE CONTEXTE [ 4 ] Le défendeur Gaétan Dufour est propriétaire d’une résidence à Ville de La Baie depuis de nombreuses années. En 1982, il fait installer une fosse septique et il produit d’ailleurs à cet effet un certificat de conformité. [ 5 ] Un peu plus de 30 ans plus tard, il décide de se départir de cette propriété et la met en vente.

Il remplit un formulaire DV17390, formulaire que les courtiers en immeubles font systématiquement remplir à leurs clients et qui concerne l’état de l’immeuble vendu. [ 6 ] À l’article D8 de ce formulaire, Dufour déclare que le système d’évacuation a été installé en 1982 et qu’il n’a jamais eu de problème qui y serait relié. [ 7 ] Les demanderesses sont intéressées à l’immeuble en question et formulent une offre d’achat qui, après quelques négociations, est acceptée par le défendeur à la condition toutefois que la vente se fasse sans aucune garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur.

[ 8 ] Les demanderesses font faire une inspection de l’immeuble par un professionnel qui ne soulève rien de particulier et, finalement, le 8 mai 2013, l’acte notarié de vente est signé : il contient, tel que requis par le défendeur, une clause de vente sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. [ 9 ] L’immeuble vendu avait dans la

partie arrière du terrain une grange, une remise et deux abris. En octobre 2013, les demanderesses procèdent à la démolition de ces ouvrages. C’est après avoir retiré ces bâtiments qu’elles perçoivent des odeurs de fosse septique. [ 10 ] Après certains examens, dont entres autres ceux de l’ingénieur Michel Dahl, ce dernier produit un rapport concluant à ce que l’installation septique n’était plus opérationnelle et était polluante. ANALYSE ET DÉCISION [ 11 ] Selon le Code civil du Québec , la garantie de qualité accompagne un contrat de vente. Cependant, le Code civil permet aussi qu’une vente soit faite sans garantie ainsi que l’exprime l’

article 1733 : Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 12 ] Ainsi, un vendeur non professionnel peut vendre un bien aux risques et périls de l’acheteur et ainsi limiter considérablement sa responsabilité en ce qui concerne la garantie de qualité. [ 13 ] Dans l’arrêt Théberge c.

Durette [1] , la Cour d’appel reconnaissait qu’un vendeur non professionnel pouvait exclure sa responsabilité à l’occasion d’une vente faite aux risques et périls de l’acheteur.

Cependant, elle affirmait que, pour des vices qui lui étaient connus, un vendeur restait tenu à l’obligation de les divulguer : un vendeur n’est pas protégé contre son dol, ses mensonges ou ses réticences. [ 14 ] Ce litige et sa résolution sont reliés à la question de savoir si Gaétan Dufour a proféré des mensonges aux demanderesses ou s’il leur a tu l’existence d’un vice caché qu’il connaissait. [ 15 ] Il est clair, sous réserve de la question de la désuétude, qu’une fosse septique qui ne fonctionne pas empêche l’utilisation correcte de la chose vendue.

Cela n’est cependant pas suffisant pour générer la responsabilité du défendeur. Qu’en est-il des allégations de mensonges ou de réticences? [ 16 ] Deux reproches sont formulés par les demanderesses quant à d’éventuels mensonges qu’il leur aurait proférés. Le premier de ces reproches concerne l’existence de travaux de rénovation sur la fosse septique. Cette affirmation des demanderesses n’est prouvée par aucun témoin et elle est fortement déniée par le défendeur.

En aucune façon, la preuve fournie ne permet de penser que le défendeur a menti à cet égard. [ 17 ] Les demanderesses reprochent également au défendeur de ne pas leur avoir fait savoir qu’il y avait des odeurs. Or, dans son témoignage, le défendeur soutient qu’il n’a jamais senti de mauvaises odeurs. [ 18 ] Dans la requête introductive des demanderesses, celles-ci allèguent que les odeurs sont apparues en octobre 2013 après avoir enlevé les bâtiments sur la

partie arrière du terrain. Avant cet enlèvement, Carole Bélanger et Esther Minier n’avaient jamais perçu une odeur fétide provenant de ce secteur. Si elles ne l’ont pas sentie, on peut sans doute comprendre qu’il est possible que le défendeur n’en ait pas perçue non plus lorsqu’il était propriétaire de la maison. [ 19 ] En résumé, aucune preuve d’un dol, d’une réticence ou d’un mensonge n’a été faite à l’encontre du défendeur Gaétan Dufour.

Avec un tel constat, la clause de vente sans garantie, aux risques et périls de l’acheteur doit recevoir sa pleine application et par conséquent, l’action des demanderesses sera rejetée. [ 20 ] Étant donné la conclusion sur la portée de la clause aux risques et périls de l’acheteur, le Tribunal ne se prononcera pas sur le caractère désuet du bien vendu, celui-ci ayant en effet au-dessus de 30 ans d’existence.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action des demanderesses; CONDAMNE les demanderesses à payer au défendeur les frais de contestation au montant de 190 $. __________________________________ PIERRE SIMARD, J.C.Q.

Date d’audience : 24 novembre 2015