2016 QCCQ 7027, 2016 QCCQ 7027

Alarie c. Labrecque 2016 QCCQ 7027 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-003511-151 DATE : 1 er février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARC E. GRIMARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOPHIE ALARIE, domiciliée et résidant au […] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda, […];

Partie demanderesse c. ALFRED LABRECQUE & GUYLAINE RAMSAY, domiciliés et résidant au […] à Rouyn- Noranda, district de Rouyn-Noranda, […];

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT (Dol) ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse, madame Sophie Alarie, réclame de la

partie défenderesse, monsieur Alfred Labrecque et madame Guylaine Ramsay, la somme de 15 000.00$ suite à des problèmes et irrégularités non-déclarés dans la déclaration du vendeur lors de l'achat de la propriété des défendeurs par la

partie demanderesse.

LES FAITS [ 2 ] En date du 8 août 2011, madame Sophie Alarie achète de monsieur Alfred Labrecque et madame Guylaine Ramsay une propriété située au au […] à Rouyn-Noranda, l'ancienne adresse étant le […] à Évain. [ 3 ] Monsieur Labrecque et madame Ramsay ont acquis la propriété le 2 octobre 1992 de monsieur Luc Raymond. [ 4 ] Au contrat préparé par l'Honorable Me Annie Simard, déposé sous la pièce P-4 , à la rubrique " absence de garantie ", il est indiqué ceci: Cette vente est faite sans aucune garantie légale, l'acheteur déclare notamment connaître l'immeuble, l'avoir examiné et renonce expressément à tout recours relatif à tout vice ou défaut apparent ou caché de quelque nature que ce soit.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède, il est entendu qu'il n'y a aucune garantie légale ou conventionnelle concernant le

titre de propriété, les vices cachés, l'état ou la qualité ou la condition ou la qualité du terrain, des bâtiments et autres biens vendus. L'acheteur prend ledit immeuble à ses risques et périls . [ 5 ] Il faut savoir que madame Alarie a retenu les services de monsieur Richard Schoeneich des Expertises Immobilières RS avant l'achat de la maison. L'inspection pré-achat a eu lieu le 11 juillet 2011 et madame Alarie était présente lors de cette inspection. Plusieurs photographies ont été prises et ledit rapport a été déposé sous la pièce P-26 .

Il appert des conseils de monsieur Schoeneich que plusieurs défauts étaient à corriger: - Réparations du crépi extérieur qui décollait par plaques à plusieurs endroits; - Des fissures dans la fondation qui risquaient de s'agrandir si la situation n'était pas corrigée;

- La toiture était quelque peu détériorée et même endommagée à certains endroits; [ 6 ] On recommandait que des travaux soient faits à court ou à moyen terme ainsi que des investigations supplémentaires d'experts compétents, vu les dégradations apparentes. L'inspecteur demandait aussi de corriger certains problèmes en installant des déversoirs à la base des descentes d'eau et des gouttières afin de ne pas solliciter inutilement le drainage des fondations. Pour se faire, il recommandait de mettre des rallonges ou d'installer des dalles de déflection.

De plus, monsieur Schoeneich a constaté qu'il n'y avait pas de ventilateur d'extraction dans la salle de bain du sous-sol et qu'il fallait corriger ce défaut. [ 7 ] Lors de l'inspection du 11 juillet 2011, madame Alarie aurait fait remarquer à monsieur Schoeneich qu'elle trouvait le sous-sol très humide, en plus de dégager des mauvaises odeurs. Ce dernier lui aurait dit de recouvrir le dessus de la sonde-pompe avec un couvercle étanche, car à ce moment là il n'y avait aucun couvercle sur le puisard, sauf le couvercle du plancher.

Il lui aurait aussi recommandé de changer l'échangeur d'air pour un modèle plus récent. Selon lui, ces deux mesures devaient réussir à régler en grosse

partie les problèmes d'humidité et d'odeur.

Madame Alarie a suivi les conseils de l'inspecteur, mais cela n'a pas réglé la situation. [ 8 ] Madame Alarie a eu un refoulement d'égouts en 2011-2012 et un refoulement de drain à l'automne 2012 et au printemps 2014. [ 9 ] Au cours de l'année 2014, un ami de madame Alarie aurait constaté de l'efflorescence qui se situait derrière le chauffe-eau, ce qui fut confirmé plus tard, en décembre 2014, par monsieur Richard Mercier, inspecteur. [ 10 ] Madame Alarie a déposé une déclaration pour valoir témoignage de monsieur Luc Raymond, soit le propriétaire ayant vendu ladite maison à monsieur Labrecque et madame Ramsay.

Cette déclaration est datée du premier février 2015. Ce dernier a constaté que l'installation de la sonde-pompe a été modifiée : "Ce n'est pas de cette manière que j'ai fait cette installation qui, à l'époque, était obligatoire". Ceci avait aussi été constaté par monsieur Éric Mercier en décembre 2014, à l'effet qu'il fallait mettre une alarme.

En juin 2015, l'inspection effectuée par monsieur Moffatt démontre que, même sur les conseils de monsieur Mercier, rien n'a été fait afin de rendre la sonde-pompe conforme et d'y ajouter une alarme. [ 11 ] Monsieur Raymond a constaté que tout le sous-sol avait été refait à neuf, que ce soit les divisions, les murs, le gypse, etc. Il a aussi mentionné qu'un drain français avait été installé tout autour de la maison à l'époque, et qu'il avait été raccordé sur le puisard de la sonde-pompe afin d'être renvoyé par celle-ci à l'extérieur.

De plus, le sollage avait été goudronné, comme l'exigeait les normes à l'époque. [ 12 ] Dans la promesse d'achat, il est indiqué par monsieur Labrecque et madame Ramsay qu'il y a déjà eu des infiltrations d'eau à la propriété. On peut lire, à l'article 8.1: Avant le dégât d'eau, le plancher de la chambre du sous-sol où est située la pompe était sur ciment, mais 2 pouces plus bas que le reste du sous-sol. La pompe n'avait pas de trappe à ce moment là. Pour ne pas que leur chat ne tombe dans le trou de la pompe, madame a mis une chaudière par-dessus celle-ci.

Hors, la chaudière a empêché la pompe de fonctionner normalement au printemps. Tout le sous-sol s'est retrouvé avec 1 pouce d'eau. Pour régler le problème, les vendeurs ont tout arraché les planchers, nettoyé en profondeur, ont fait couler deux pouces de ciment dans la chambre où est située la pompe pour que tout le sous-sol soit au même niveau en créant une trappe pour protéger la pompe, mis un système d'alarme avec flotteur et refermé tous les murs.

Depuis, il n'y a jamais eu de dégât d'eau par la suite. [ 13 ] Madame Alarie affirme qu'un deuxième plancher de béton sur celui déjà existant, en laissant un espace d'environ trois pouces tout le tour entre ce nouveau plancher et le mur, a été découvert lors des nettoyages de refoulement et de dégâts d'eau. Cet espace fait en sorte de cacher des infiltrations d'eau qui auraient déjà eu lieu venant non pas de la pompe, tel que mentionné par monsieur Labrecque et madame Ramsay, mais de la fondation qui, selon la demanderesse, créent les mauvaises odeurs et l'humidité remarqués au sous-sol.

Ce plancher n'aurait jamais été dénoncé dans la déclaration du vendeur, sauf dans la pièce où se trouve la pompe submersible. Madame Alarie soutient qu'on lui a volontairement dissimulé ce vice. [ 14 ] Suite à la poursuite de madame Alarie, monsieur Labrecque et madame Ramsay font appel aux services d'Inspection Billy Moffatt inc. afin de déterminer si les recommandations faites par M. Richard Schoeneich lors de l'inspection pré-achat ont été suivies par la nouvelle propriétaire des lieux.

Les conclusions du rapport de monsieur Moffatt, daté du 18 juin 2015, sont les suivantes: Lors de notre visite, nous avons localisé le drain de plancher. Il était malheureusement non-accessible au moment de notre présence en raison d'un revêtement de plancher installé au-dessus, sans aucune trappe d'accès. Un drain de plancher doit être accessible afin de vérifier s'il fonctionne normalement. […] La négligence de la propriétaire actuelle permettant un accès au drain de plancher est clairement remarquée suite aux travaux de remplacement du revêtement de plancher effectués par cette dernière.

Défaut à corriger La pompe installée à l'intérieur du puisard fonctionnait normalement lors de notre visite. Nous avons cependant noté que l'alarme est présentement débranchée sur la pompe. Une alarme est fortement recommandée pour une pompe à puisard, cette composante permet d'alerter les occupants du bâtiment que la pompe ne se met pas en marche lorsque le niveau de l'eau augmente dans le puisard. Ces corrections doivent être effectuées le plus rapidement possible.

Avertissement La propriétaire actuelle laisse croire que l'installation des murs intérieurs localisés au sous-sol ne s'appuie pas au sol afin de permettre aux infiltrations d'eau de s'écouler vers le drain de plancher. On appelle mur flottant dans la situation où les murs en bois intérieurs non porteurs ne s'appuient pas au sol. Cette situation permet généralement la coulée de béton supplémentaire sur la dalle de béton originale

pour un nivelage de meilleur qualité. Généralement, la coulée du béton s'effectue avant la construction des murs. Dans la situation actuelle, l'ossature des murs intérieurs du sous-sol a été assemblée avant la coulé du béton. Il est peu recommandable que le béton soit en contact direct avec le bois. Prendre note que les travaux sont de bonne qualité. Cette construction n'est nullement reliée à des risques potentiels d'infiltration d'eau au sous-sol. LE DROIT [ 15 ] Les articles 1723 à 1725 du Code civil du Québec traitent de la garantie légale du droit de propriété. [ 16 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce l'obligation au vendeur de garantir la qualité du bien vendu. Cependant, cette disposition n'est pas d'ordre public et les parties contractantes peuvent s'y soustraire. [ 17 ] Ainsi, les clauses d'exonération de responsabilité du vendeur pour vices cachés sont permises, tel que prévu aux articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 18 ] Les tribunaux n'hésitent pas à appliquer une clause d'exonération de responsabilité du vendeur lorsque la clause est claire et que le vendeur est de bonne foi [1] . [ 19 ] Une tendance jurisprudentielle veut que la connaissance du vendeur des vices affectant le bien puisse faire obstacle à une clause d'exclusion de garantie [2] .

Par ailleurs, dans l’arrêt Garage Robert inc. c. 2426-9888 Québec inc. [3] , la Cour d’appel a décidé que la liberté contractuelle autorise un vendeur non professionnel à exclure sa responsabilité pour des vices qu'il connaissait au moment de la vente. [ 20 ] D'autre part, le contractant qui renonce à la garantie de la qualité peut plaider qu'il a été victime de dol. Il s'agit d'un recours fondé sur un vice de consentement. [ 21 ] À ce sujet, les articles 1401 et 1407 du Code civil du Québec énoncent : 1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer. [ 22 ] Le dol doit être prouvé et les demandeurs ont le fardeau de démontrer qu'ils ont été victimes de dol de la part du défendeur. À cet égard, la bonne foi est présumée [4] .

Les auteurs Baudouin et Jobin écrivent ceci au sujet du fardeau qui incombe à la

partie qui invoque le dol [5] : […] La

partie qui réclame l'annulation du contrat ou la réduction de ses obligations pour dol a donc un fardeau de preuve assez lourd : elle doit démontrer l'existence de l'erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l'intention de tromper, et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui. Il n'est pas facile de repousser la présomption de bonne foi et la victime ne parvient pas toujours, tant s'en faut, à convaincre le tribunal qu'il y a eu dol.

La règle de la prépondérance de la preuve s'applique ici, comme pour n'importe quel fait juridique, et tout moyen de preuve est admissible pour établir le dol. [ 23 ] Les auteurs Baudouin et Jobin définissent le dol comme suit : Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l'esprit d'autrui pour le pousser à conclure le contrat où le conclure à des conditions différentes. […] [ 24 ] Ainsi, le dol peut résulter de la réticence, du silence ou du mensonge. Dans l'arrêt Lépine c.

Khalid [6] , la Cour d'appel nous enseigne que le dol s'évalue en fonction de sa finalité : […] Qu'il consiste ou non en un geste positif, le dol est un moyen tendant vers une fin et il doit toujours s'apprécier en fonction de sa finalité, qui est d'induire quelqu'un en erreur dans le but de l'amener à contracter à son désavantage. Ne pas désabuser quelqu'un dont on ignore qu'il fait erreur n'a manifestement rien de dolosif.

Laisser quelqu'un dans l'erreur tout en croyant que cette erreur le poussera à contracter à son désavantage peut certainement équivaloir à de la mauvaise foi, comme l'illustre le récent arrêt Confédération des caisses populaires et d'économie Desjardins du Québec c. Services informatiques DecisionOne , mais je ne serais pas prêt à dire qu'en toute circonstance un tel manquement constituera un dol. ANALYSE [ 25 ] Lors de l'achat de la propriété, la

partie demanderesse a décidé d'engager un inspecteur en bâtiment. L'inspection a eu lieu au

mois de juillet 2011 et la

partie demanderesse de même que les agents d'immeubles étaient présents lors de cette inspection. Plusieurs photos ont été prises et on peut y constater visuellement que l'immeuble en question avait besoin de réparations. Entre autre, des problèmes étaient présents au niveau du crépi, des fissures dans les fondations et de la toiture. De plus, il n'y avait pas, aux fenêtres du sous-sol, de margelles. [ 26 ] Suite à des problèmes de refoulement et de drain bloqué, la

partie demanderesse a subi des dommages, dont certains ont été indemnisés par ses assureurs. [ 27 ] En avril 2015, la

partie demanderesse décide de poursuivre la

partie défenderesse non pas pour vices cachés, puisqu'il était apparent que la propriété avait certains vices lors de l'achat, mais qu'elle avait été achetée sans aucune garantie, mais pour avoir menti et/ou omis d'avoir déclarer des éléments problématiques de la propriété lors de la déclaration à la promesse d'achat. [ 28 ] En décembre 2014, monsieur Richard Mercier effectue une inspection afin de déterminer s'il y a de l'efflorescence sur les fondations au sous-sol ainsi que des dégâts, inspection selon laquelle la

partie demanderesse appuie sa poursuite. Cette inspection survient suite aux refoulements d'égout et refoulements de drain subis par madame Alarie en 2011, 2012 et 2014, ainsi qu'aux réparations et/ou modifications ayant été apportées à la propriété en conséquence.

Il est donc impossible de savoir si certaines installations non- conformes remarquées par monsieur Mercier ont été faites depuis l'achat de la demeure par madame Alarie ou par les anciens propriétaires. [ 29 ] Il est également impossible de déterminer si l'efflorescence découverte par monsieur Mercier est le résultat des infiltrations d'eau de madame Alarie, des réparations non-effectuées sur la demeure telles que recommandées lors de l'inspection pré-achat, d'une infiltration préalable telle que décrite par les anciens propriétaires ou de plusieurs infiltrations préalables qui auraient été omises dans la déclaration du vendeur, pas plus qu'il ne peut en déterminer la cause exacte. [ 30 ] De plus, comme les normes en bâtiment ont changé depuis la construction de la maison, il est impossible pour monsieur Mercier de savoir si, au moment de l'installation du puisard, du drain français et de la sonde-pompe ainsi que de la pose du deuxième plancher de béton au sous-sol, les normes alors en vigueur ont été suivies. [ 31 ] Finalement, il lui est impossible d'affirmer que la

partie défenderesse était au fait des installations défectueuses ou de dégâts d'eau possibles antérieurs, pas plus qu'il ne peut conclure avec certitude quelle est la cause directe des refoulements et autres problématiques encourues par la

partie demanderesse. [ 32 ] En aucun temps la

partie défenderesse n'a été de mauvaise foi. La preuve est prépondérante à l'effet qu'elle n'a agit en aucun cas et d'aucune façon pour cacher quoi que ce soit à propos de la maison à la

partie demanderesse. [ 33 ] À noter qu'il est aussi possible que les dommages occasionnés à la propriété de la

partie demanderesse soient dus en

partie au fait que les réparations jugées nécessaires (surtout celles à la fondation) par l'inspecteur qui a fait l'inspection pré-achat de la maison n'ont jamais été effectuées. EN CONSÉQUENCE, LE TRIBUNAL: [ 34 ] REJETTE la requête de la

partie demanderesse; [ 35 ] CONDAMNE la

partie demanderesse à payer les frais. __________________________________ Marc E. Grimard, J.C.Q. Date d’audience : 16 juillet 2015