2018 QCCQ 9037, 2018 QCCQ 9037

Gagnon c. Turbide 2018 QCCQ 9037 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » 200-32-701042-177 DATE : 12 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Patricia Gagnon [...], Lévis (Québec) [...]

Partie demanderesse c. Denis Turbide -et- Guylaine Bouchard [...], Saint-Bernard (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Patricia Gagnon (« Mme Gagnon ») réclame 4 695 $ de Madame Guylaine Bouchard (« Mme Bouchard ») et Monsieur Denis Turbide (« M. Turbide ») à

titre de dommages-intérêts à la suite de la vente de sa résidence qui ne s’est pas réalisée. [ 2 ] Mme Bouchard et M. Turbide se portant demandeurs reconventionnels requièrent 5 000 $ de Mme Gagnon à

titre de dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients en lien avec les agissements de celle-ci. Questions en litige [ 3 ] Les motifs invoqués par Mme Bouchard et M. Turbide justifient-ils la résolution de l’offre d’achat ? [ 4 ] La demande reconventionnelle est-elle justifiée ? Les faits [ 5 ] Le 19 juillet 2016, Mme Bouchard et M. Turbide signent une offre d’achat sur un formulaire « Du Proprio » pour l’achat de la propriété de Mme Gagnon. Le prix convenu est de 205 000 $. La vente est conditionnelle à celle de la résidence de M.

Turbide située sur la rue [...] à Saint-Bernard-de-Beauce, et ce, avant le 1 er juillet 2017. [ 6 ] Le même jour, Mme Bouchard et M. Turbide signent un bail avec Mme Gagnon pour la location du même immeuble. Ce bail est d’une durée maximale d’un an devant se terminer le1 er juillet 2017 ou au plutôt à la date de la vente de l’immeuble à M. Turbide. [ 7 ] Le coût du loyer est fixé à 725 $ par mois avec une augmentation à 825 $ par mois à compter du 1 er janvier 2017. Mme Bouchard et M.

Turbide sont responsables du coût de l’électricité. [ 8 ] Mme Gagnon témoigne que le loyer ne lui permet pas de faire face à toutes ses obligations financières à l’égard de l’immeuble et qu’elle désespère au fil des mois ne pas avoir de nouvelle de la vente de l’immeuble de M. Turbide. [ 9 ] En janvier 2017, elle relance Mme Bouchard sur la réalisation de la vente car elle a des décisions à prendre concernant son inscription auprès de Du Proprio. [ 10 ] Les nouvelles que lui donne Mme Bouchard, en janvier 2017, ne sont pas bonnes.

Malgré toute leur bonne volonté, l’immeuble de M. Turbide n’est toujours pas vendu. Elle lui réitère toutefois leur volonté d’acquérir sa maison. [ 11 ] Le 26 février 2017, Mme Bouchard annonce à Mme Gagnon, par courriel, qu’ils ont pris une décision crève-cœur. Ils doivent renoncer à leur projet d’acheter sa propriété. L’immeuble de Saint-Bernard ne se vend pas.

[ 12 ] Mme Gagnon réagit mal à cette annonce. Elle a le sentiment d’avoir été abusée par Mme Bouchard et M. Turbide dans le processus. Elle remet en cause les efforts déployés par ceux-ci pour réaliser la vente. [ 13 ] Le 22 mars 2017, l’offre d’achat est finalement annulée de consentement. [ 14 ] Mme Gagnon réussit à louer son immeuble pour une période de deux ans avec une prise de possession en juillet 2017. [ 15 ] Vers le 12 juin 2017, Mme Bouchard et M. Turbide quittent les lieux pour permettre à Mme Gagnon de faire des travaux avant l’arrivée des nouveaux locataires.

Ils arrêtent toutefois le paiement d’Hydro Québec à la date de leur départ. Ils font également compensation sur le dernier chèque de loyer avec le coût du remplacement du chauffe-eau qu’ils ont effectué en décembre 2016. Analyse et motif [ 16 ] Le rôle des parties dans la détermination du fardeau de preuve, est défini aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui stipulent : 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 . La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 17 ] L’

article 2803 C.c.Q. impose à Mme Gagnon le fardeau de prouver le bien-fondé de sa réclamation et plus particulièrement que Mme Bouchard et M. Turbide ont commis une faute en ne respectant pas leurs engagements contractuels à son endroit. [ 18 ] L’

article 2804 C.c.Q. permet au Tribunal d’apprécier l’ensemble de la preuve présentée de part et d’autre par les parties afin de déterminer, si effectivement, l’existence d’un fait est plus probable que son inexistence. [ 19 ] La prétention de Mme Bouchard et M. Turbide est qu’ils n’ont pu donner suite à l’offre d’achat, car la condition prévue à l’offre d’achat ne s’est pas réalisée dans le délai prévu. [ 20 ] Les articles 1396 alinéa 1, 1458 et 1497 C.c.Q. prévoient : 1396.

L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie. […] 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 1497 .

L’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en suspendant sa naissance jusqu’à ce que l’événement arrive ou qu’il devienne certain qu’il n’arrivera pas, soit en subordonnant son extinction au fait que l’événement arrive ou n’arrive pas. [ 21 ] L’offre d’achat faite par Mme Bouchard et M. Turbide est acceptée par Mme Gagnon et est une offre conditionnelle à la vente de leur résidence avant le 1 er juillet 2017. [ 22 ] Cette vente ne s’est jamais réalisée en raison du contexte immobilier précaire de l’époque, du fait que M.

Turbide n’a obtenu aucune offre d’achat et qu’il ne pouvait vendre à perte sa propriété. [ 23 ] L’ensemble de la preuve prépondérante présentée au Tribunal est à l’effet que M. Turbide a mis les efforts nécessaires à la vente de son immeuble. Il a consenti une diminution du prix de vente dans les limites de sa capacité financière.

Trois portes ouvertes ont eu lieu sans succès. [ 24 ] La preuve fait également état que la compétition est importante sur le marché de Saint-Bernard-de-Beauce avec un nouveau développement de maisons jumelées neuves qui s’offrent aux éventuels acheteurs. [ 25 ] Par ailleurs, tel que le reconnait Mme Gagnon, au moment des événements, le marché immobilier est particulièrement difficile pour les vendeurs. [ 26 ] En informant Mme Gagnon dès février 2017 de l’impossibilité de réaliser la condition prévue à l’offre d’achat, Mme Bouchard et M. Turbide ont agi avec diligence à son égard.

Celle-ci a pu minimiser les inconvénients découlant de cette nouvelle. Sa propriété a immédiatement été remise sur le marché. Elle a conclu un bail de deux ans à un loyer supérieur à celui octroyé à Mme Bouchard et M. Turbide. [ 27 ] À la lumière de ces faits et des principes de droits applicables, le Tribunal conclut que la condition prévue à l’offre d’achat ne s’est pas réalisée bien que M. Turbide ait fait toutes les démarches raisonnables pour la vendre.

[ 28 ] En conséquence, la demande de Mme Gagnon doit être rejetée. Demande reconventionnelle [ 29 ] L’ensemble de la preuve présentée permet de conclure que l’expérience fut une épreuve particulièrement éprouvante pour Mme Gagnon. Celle-ci a, en toute bonne foi, fait des compromis importants au niveau des conditions de vente de sa propriété pour favoriser l’achat par Mme Bouchard et M. Turbide. Ce faisant, elle ne s’est pas protégée financièrement. Elle a pris ces décisions de son propre chef et sans inférence de la part de Mme Bouchard et M. Turbide.

Elle aura appris des événements et agira désormais en conséquence de ses propres intérêts dans ses négociations avec autrui. [ 30 ] Ce contexte et l’anxiété de Mme Gagnon expliquent les réactions fortement émotives qu’elle a eues à l’annonce de l’échec de la promesse d’achat et qui ont teinté les échanges avec Mme Bouchard et M. Turbide. [ 31 ] Toutefois, la preuve présentée par Mme Bouchard et M.

Turbide à l’égard de leurs reproches à l’endroit de Mme Gagnon n’a pas convaincu le Tribunal d’un comportement fautif de la part de cette dernière. [ 32 ] Dans les circonstances, le Tribunal rejette la demande reconventionnelle. [ 33 ] Usant également de sa discrétion, le Tribunal conclut que chaque

partie assumera ses propres frais de justice à l’endroit des présentes procédures. POUR CES MOTIFS, le tribunal : REJETTE la demande de la

partie demanderesse, Madame Patricia Gagnon; REJETTE la demande reconventionnelle de la

partie défenderesse, Madame Guylaine Bouchard et Monsieur Denis Turbide; Chaque

partie payant ses frais de justice autant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle. __________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. Date d’audience : 6 juillet 2018