2016 QCCA 1763, 2016 QCCA 1763

9257-5927 Québec inc. c. Restaurant Blanche Neige inc. 2016 QCCA 1763 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025397-159 (500-22-212058-146) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 3 novembre 2016 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. APPELANTE AVOCAT 9257-5927 QUÉBEC INC. m e RÉMI BASTARACHE ( SRB, Bastarache, avocats ) INTIMÉE AVOCAT RESTAURANT BLANCHE NEIGE INC. Me JULIEN L’ABBÉE LACAS (Karavoulias Avocats) En appel d'un jugement rendu le 25 mai 2015 par l'honorable Diane Quenneville de la Cour du Québec, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Louage de choses - Bail commercial - Paiement des taxes municipales et scolaires et de l'assurance Commerciale. Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Pierre-Basile- Mignault AUDITION 11 h 39 Début de l’audience. Argumentation de Me Bastarache. 11 h 52 Argumentation de Me L’Abbée. 12 h 17 Suspension de l’audience. 12 h 25 Reprise de l’audience. PAR LA COUR : Arrêt prononcé par l’honorable Jacques Chamberland, J.C.A. – voir page 3. 12 h 29 Fin de l’audience.

Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Ce pourvoi met en cause une réclamation formulée par le propriétaire d’un immeuble à l’encontre d’un locataire occupant un local commercial, à la suite de modifications survenues dans le système de taxation de la Ville de Montréal en janvier 2003.

Le bail liant les parties a été conclu en juin 2002, avant que la Ville de Montréal ne procède à l’abolition de la taxe d’affaires et à l’instauration d’une taxe foncière sur les immeubles non résidentiels [1] . [ 2 ] La réclamation de l’appelante touche les années 2012, 2013 et 2014 et comprend aussi une demande de remboursement des taxes scolaires et des assurances inhérentes à l’immeuble. [ 3 ] Les parties ne pouvaient, au moment de la conclusion du bail en 2002, prévoir que la locataire devait assumer sa part dans la taxe sur les immeubles non résidentiels, alors que cette taxe n’était pas encore en vigueur. [ 4 ] Par ailleurs, le bail n’autorise pas le locateur à imputer au locataire la nouvelle taxe.

Ce bail, valide jusqu’en 2027, n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune réouverture. [ 5 ] La juge a donc eu raison de conclure que le bail ne contient aucune disposition qui impose à l’intimée l’obligation de payer une taxe foncière. Par contre, elle aurait dû tenir compte d’une disposition spécifique de la Charte de la ville de Montréal [2] qui a été adoptée afin de permettre aux propriétaires d’augmenter les loyers lorsque les baux en place ne permettent pas de faire assumer le transfert du fardeau financier aux locataires. À sa décharge, les parties n’ont pas porté cette disposition à son attention. Cet

article se lit comme suit :

151.6.2. Lorsqu’une unité d’évaluation située dans un secteur et appartenant au groupe prévu à l’

article 244.31 de la

Loi sur la fiscalité municipale (

chapitre F-2.1 ) fait l’objet d’un bail qui est en vigueur le premier jour suivant l’exercice de référence, au sens du deuxième alinéa, et qui ne permet pas au propriétaire d’augmenter le loyer stipulé pour tenir compte de nouvelles taxes dont il devient le débiteur ni de faire assumer autrement le paiement d’une telle taxe au locataire, le propriétaire peut néanmoins, conformément aux règles prévues au présent article, augmenter le loyer stipulé pour tenir compte de tout ou

partie du montant supplémentaire qu’il doit payer , pour un exercice financier par rapport à l’exercice de référence, en raison de l’imposition d’un mode de taxation foncière spécifique au secteur non résidentiel. (…) 151 .6.2. Where a unit of assessment situated in a sector that belongs to the group described in

section 244.31 of the Act respecting municipal taxation (

chapter F-2.1 ) is the subject of a lease that is in force on the first day following the fiscal year of reference, within the meaning of the second paragraph, and that does not allow the owner to increase the rent stipulated to take into account new taxes for which the owner becomes the debtor, or to have the lessee otherwise assume payment of such a tax, the owner may nonetheless, in accordance with the rules set out in this section, increase the rent stipulated to take into account all or part of the additional amount payable by the owner for a fiscal year in relation to the fiscal year of reference by reason of the imposition of a mode of property taxation specific to the non-residential sector. (…) [ 6 ] Le but visé par cette disposition transitoire est justement de pallier le problème causé aux propriétaires d’immeuble non résidentiel par le changement dans le système de taxation et d’éviter qu’ils soient pénalisés.

Une disposition équivalente faisait

partie de la réforme sur la fiscalité municipale de 1992 [3] . Comme la Cour le soulignait dans Omniplast c.

Nordic Development Corp. : « L’article 280 de la loi modificatrice contenait une disposition transitoire autorisant le propriétaire à imputer aux locataires, jusqu’à expiration du bail en vigueur, le paiement de la surtaxe lorsque le bail ne contenait aucune clause dite escalatoire, comme c’est le cas en l’espèce vu la radiation de la clause 10 » [4] . [ 7 ] La preuve indique d’ailleurs qu’avant que l’appelante ne devienne propriétaire de l’immeuble en 2012, l’intimée remboursait aux propriétaires antérieurs sa part de la nouvelle taxe foncière sur les immeubles non résidentiels. [ 8 ] L’appelante a donc raison de réclamer le remboursement de la

partie de la taxe foncière sur les immeubles non résidentiels pour les années 2012 à 2014 (et pour le futur, tant que des modifications au bail ne seront pas intervenues). L’intimée doit donc les sommes suivantes : 2012 11 950,89 $ 2013 12 485,02 $ 2014 12 784,65 $ [ 9 ] Par contre et tel que la juge l’a reconnu, aucune disposition du bail ne permet à l’appelante de réclamer une

partie des taxes scolaires pour les mêmes années ou encore le remboursement des primes d’assurances pour assurer l’immeuble. D’ailleurs, aucune preuve ne démontre que l’intimée aurait remboursé ces dépenses dans le passé. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 10 ] ACCUEILLE en

partie l’appel, sans frais, vu le résultat mitigé de l’appel; [ 11 ] INFIRME le jugement de première instance; et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : [ 12 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d’instance, avec dépens, et CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse les sommes suivantes : 11 950, 89 $ avec intérêts au taux de 14 % depuis le 31 décembre 2012; 12 485,02 $ avec intérêts au taux de 14 % depuis le 31 décembre 2013; 12 784, 65 $ avec intérêts au taux de 14 % depuis le 31 décembre 2014; JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.

marie-josée hogue, j.c.a.