2019 QCCQ 8850, 2019 QCCQ 8850

4525612 Canada inc. (Maginaire) c. Hassan 2019 QCCQ 8850 JC00G0 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-157555-188 DATE : 11 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 4525612 Canada inc. (MAGINAIRE) et ALEXANDRE WILLAME (MECHATRONICS ART) Demandeurs c.

OMAR HASSAN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, 4525612 Canada inc., faisant affaire sous le nom Maginaire et le demandeur, Alexandre Willame, faisant affaire sous le nom Mechatronics Art, poursuivent le défendeur Omar Hassan, en relation avec leur occupation collective d’un lieu commercial, situé au 301-6600, rue Saint-Urbain à Montréal, entre le 30 novembre 2016 et la fin octobre 2017. [ 2 ] Les diverses réclamations, qui totalisent 3 040,26 $, découlent d’une relation juridique que les demandeurs appellent un bail commercial de sous-location.

Ils produisent, sous la pièce P-1, un document intitulé « Commercial sub-lease Agreement », dont les parties sont 4525612 Canada inc. d.b.a. Maginaire et Mechatronics Art, sous-locateurs et Omar Hassan, sous-locataire. [ 3 ] Tout en produisant cet écrit, les demandeurs allèguent que les modalités de ce contrat de sous-location ne reflètent pas la véritable entente intervenue entre les parties.

Cependant, ils insistent sur certaines obligations du bail, en raison du refus du défendeur de reconnaître l’existence d’une véritable entente, différente de cette sous-location écrite, selon laquelle les lieux où les demandeurs étaient locataires devaient être divisés entre les trois parties et occupés aussi par d’autres sous-locateurs.

Selon l’entente verbale, tous les frais et tous les revenus de cette co-occupation seraient partagés, en raison de 25% pour la part d’Omar Hassan. [ 4 ] Monsieur Hassan, pour sa part, prétend que le contrat de sous-location (P-1) constitue véritablement le contrat entre les parties, mais qu’il y a une deuxième entente complémentaire à cette première, selon laquelle des revenus de sous-location à une troisième personne, Lisa Hall, devaient faire l’objet d’une participation de sa part de 25% du bénéfice. [ 5 ] Le conflit dans le présent dossier est similaire avec celui d’un autre dossier impliquant ODYO Santé Auditive inc., le dossier no 500-32-157692-189.

Le Tribunal rend jugement dans les deux dossiers simultanément. [ 6 ] Les réclamations des demandeurs sont les suivantes : 1. Le remboursement, aux demandeurs, de 600 $, soit 25% du loyer perçu de Lisa Hall. Ils demandent le remboursement de cette somme alléguant que M. Hassan n’y a pas droit n’ayant pas respecté ses obligations; 2. Le montant impayé de la portion de 25% de tous les coûts liés aux locaux dont M. Hassan est redevable se chiffre à 272,48 $; 3. En troisième lieu, ils réclament des frais de 450 $ pour le remplacement d’un cadre de porte, que, selon leurs allégations, M.

Hassan aurait brisé et 831,34 $ pour deux caméras de surveillance dont l’installation était rendue nécessaire à cause du vandalisme dont M. Hassan serait responsable pour avoir ouvert par force la porte de la salle de conférence;

4. Finalement, ils réclament le loyer de novembre 2017 qui serait dû en raison de la résiliation du contrat de sous-location. [ 7 ] Monsieur Hassan conteste devoir tous les montants totalisant la somme de 3 040,26 $, et il leur réclame, pour sa part, 25% des bénéfices générés par la sous-location de l’espace de Lisa Hall, montants qui sont demeurés impayés, totalisant 258,70 $. [ 8 ] De plus, il réclame des dommages-intérêts au montant de 250 $ pour perte de jouissance des lieux, stress, troubles et inconvénients.

À l’audition, le Tribunal a autorisé l’amendement pour porter cette réclamation de dommages-intérêts à 1 000 $ et la demande reconventionnelle se chiffre donc à 1 258,70 $. [ 9 ] Le Tribunal a également permis aux demandeurs d’amender leur réclamation afin d’ajouter leurs frais d’avocats de 2 903,44 $. QUESTION EN LITIGE [ 10 ] Après l’analyse des relations contractuelles et des événements, le Tribunal doit établir l’état de compte entre les deux parties.

ANALYSE [ 11 ] Il est vrai que le contrat de sous-location (P-1) intitulé « Commercial sub-lease Agreement » ne reflète pas entièrement et correctement l’entente entre les parties. [ 12 ] Le document est écrit comme si M.

Hassan a sous-loué entièrement les locaux loués par le propriétaire, alors qu’en réalité, il s’agissait d’un partage de l’occupation des locaux entre les demandeurs et le défendeur, de telle sorte que le défendeur avait un bureau pour ses activités professionnelles et un partage des espaces communs, y compris la salle de conférence dont l’utilisation est devenue problématique. [ 13 ] L’espace étant assez grand pour une quatrième personne, les parties se sont entendues pour partager les sommes récupérées dans un contrat avec Lisa Hall, de telle sorte que M.

Hassan touche 25% de ces montants. [ 14 ] Ayant lu les documents et entendu les témoignages, le Tribunal vient à la conclusion qu’il y avait également une entente selon laquelle M. Hassan devait partager à 25% les coûts généraux payables au propriétaire. C’est dans le détail que les parties ne s’entendent pas, surtout lorsqu’il est question d’assurance. [ 15 ] De plus, il y avait un dépôt de sécurité équivalent à un mois de loyer, versé par M. Hassan, qui a été calculé dans l’analyse financière présentée par les demandeurs sous forme de chiffrier (P-6). [ 16 ] À la quatrième page de cette pièce, on voit un

sommaire selon lequel le dépôt de sécurité de 586,44 $ est traité comme un débit. Le total réclamé par les demandeurs se chiffre, lors de l’audition, à 5 644,70 $, la réclamation étant augmentée par l’ajout de frais d’avocats de 2 903,44 $. [ 17 ] Le 31 août 2017, lorsque M.

Hassan manifeste son intention de ne pas renouveler son bail, les relations entre les parties se sont détériorées. [ 18 ] La quatrième occupante, Lisa Hall, a été condamnée, le 19 mars 2019 par la Cour du Québec (dossier N° 500-32-157554-181), à payer le montant de 517,38 $, soit son loyer du mois d’octobre 2017. [ 19 ] En ce qui concerne les parties au présent litige, M. Hassan a mal réagi à la décision des demandeurs de changer la serrure de la salle de conférence, limitant ainsi son accès à cette pièce.

Il admet, devant le Tribunal, qu’il a forcé la porte, tout en minimisant le dommage ainsi causé. [ 20 ] Il conteste le montant de 450 $ réclamé par les demandeurs, étant donné que ce montant n’a pas été dépensé. Le coût de la réparation de la porte est une question qui reste en suspens et il s’agit de quelque chose que les demandeurs devaient régler lorsqu’ils remettront les lieux au locateur.

Les photos démontrent une fente très importante dans le cadre de la porte. [ 21 ] La soumission obtenue d’une entreprise de construction se chiffrant à 471,40 $ semble raisonnable, même si ces coûts n’ont pas encore été payés. [ 22 ] Monsieur Hassan, bien qu’il ait peut-être droit à un accès libre à la salle de conférence, s’est fait justice lui-même en forçant la porte et de l’avis du Tribunal, il est responsable de dédommager les demandeurs. [ 23 ] Le coût réclamé pour l’achat d’une caméra de surveillance, 831,34 $, n’est pas véritablement un préjudice, puisque ces équipements peuvent servir, de façon générale, pour la sécurité des lieux et même être installés ailleurs en d’autres temps et lieux.

Cette

partie de la réclamation ne serait pas accordée. [ 24 ] Pour le reste, la computation des charges communes que les demandeurs exigent de M. Hassan, soit une contribution de 25%, est cohérente et probante. La prétention de M. Hassan, à l’effet qu’il ne devrait pas contribuer à des primes d’assurance, ne tient pas.

Le Tribunal accepte le témoignage offert pour les demandeurs voulant que les seules primes dont les demandeurs réclament un partage soient les primes associées aux risques collectifs des occupants et non les risques spécifiques du titulaire de la police. [ 25 ] La réclamation que font les demandeurs pour les frais d’avocats est irrecevable. En situation de litige, les parties peuvent avoir recours aux services des avocats, mais ce sont des frais extrajudiciaires qui ne sont pas reconnus à

titre de frais de justice ni à

titre de dommages-intérêts dans les présentes circonstances. [ 26 ] L’état de compte entre les parties, selon les réclamations monétaires ci-haut mentionnées, se détaille comme suit :

1) Un crédit en faveur de M. Hassan pour deux mois de sous-location de Lisa Hall : 258,70 $; 2) Le loyer de M.

Hassan, soit 586,44 $, est compensé le montant du dépôt de sécurité de 586,44 $; 3) Monsieur Hassan doit aux demandeurs le montant de 471,40 $ pour les dommages causés à la porte de la salle de conférence; 4) Monsieur Hassan doit une contribution de 281,31 $ pour les frais communs; et, 5) 210,06 $ pour sa participation à des primes d’assurance. [ 27 ] Les montants réclamés par les adversaires pour dommages moraux en raison d’inconvénients, de stress, etc. s’estompent mutuellement, puisqu’une des parties n’est pas plus à blâmer que l’autre pour la détérioration des relations entre elles.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de 4525612 Canada inc. et Alexandre Willame; CONDAMNE le défendeur, Omar Hassan, à payer aux demandeurs, la somme de 962,77 $; ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle d’Omar Hassan; CONDAMNE les demandeurs, 4525612 Canada inc. et Alexandre Willame solidairement, à payer au défendeur le montant de 258,70 $; OPÈRE compensation entre ces deux montants, jusqu’à concurrence de la somme de 704,07 $ de par le défendeur, Omar Hassan, avec intérêt au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 1 er novembre 2017; LE TOUT sans frais. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience : 7 octobre 2019.