2016 QCCA 1661, 2016 QCCA 1661

Garcia Lorenzo c. Migas (Migas Home Inspections) 2016 QCCA 1661 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025302-159 (550-17-006498-123) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 7 octobre 2016 CORAM : LES HONORABLES F rance THIBAULT , J.C.A. MARIE-France BICH , J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER , J.C.A. APPELANTS / INTIMÉS INCIDENTS AVOCAT MARTA GARCIA LORENZO MICHEL SALKO Me RÉGIS THÉRIAULT (Letellier Gosselin Avocats) INTIMÉ / INTIMÉ INCIDENT AVOCAT RICK MIGAS, faisant affaire sous le nom de MIGAS HOME INSPECTIONS Me BENOIT M.

DUCHESNE (Gowling WLG (Canada) S.E.N.C.R.L., s.r.l.) INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE AVOCAT ROYAL LEPAGE VALLÉE DE L’OUTAOUAIS Me FRANÇOIS MAINGUY (Langlois Avocats S.E.N.C.R.L.) INTIMÉS / INTIMÉS INCIDENTS AVOCAT

KENNETH PAPINEAU DOLLY THERESA HAINES Me KEVIN DUPÉRÉ En appel d'un jugement rendu le 8 avril 2015 par l'honorable Martin Bédard de la Cour supérieure, district de Gatineau. NATURE DE L'APPEL : Vente – Obligations du vendeur – Garantie de qualité – Vice caché – Faute du courtier immobilier Greffier d'audience : Robert Osadchuck Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION Audition continuée du 4 octobre 2016. Les procureurs ont été dispensés de se présenter à l’audience et avisés que l’arrêt leur serait communiqué par courriel. 9 h Par la Cour : arrêt – voir page 3. Robert Osadchuck Greffier d'audience

PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Estimant que l’immeuble acheté des intimés Haines et Papineau est affecté d’importants vices cachés, les appelants leur intentent une action en justice fondée sur les articles 1726 et s. C.c.Q. Ils poursuivent également, selon les règles ordinaires de la responsabilité civile, l’intimé Migas (qui a effectué l’inspection préachat de l’immeuble, inspection dont l’insuffisance est allégué

e) ainsi que l’intimée Royal LePage Vallée de l’Outaouais (à

titre de commettant de l’agent immobilier qui représentait les vendeurs et qui aurait négligé de transmettre une information cruciale aux acheteurs ou à leur inspecteur). [ 2 ] Le jugement de première instance rejette l’action quant aux vendeurs et à l’inspecteur, mais retient toutefois la responsabilité de Royal LePage à l’égard de l’un des vices dénoncés par les appelants, à savoir l’absence d’isolation de la plupart des murs de la maison.

En l’absence d’une preuve précise des coûts de correction de ce vice, le juge arbitre les dommages et condamne Royal LePage à verser 15 000 $ aux appelants, avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle. [ 3 ] Pour l’essentiel, le juge retient que, si l’immeuble, en particulier la maison, présente en effet diverses déficiences et malfaçons, celles-ci ne relèvent pas du vice caché, les appelants n’ayant pas, au moment de l’achat, agi en acheteurs prudents et diligents, ce qui les empêche d’invoquer maintenant les articles 1726 et s. C.c.Q. à l’endroit des vendeurs.

Certains des vices, de toute façon, étaient apparents. Par ailleurs, selon le juge, l’inspection à laquelle a procédé l’inspecteur Migas était respectueuse des règles de l’art et aucune faute ne saurait lui être reprochée. Par contre, il estime fautive la conduite de l’agent immobilier qui n’a pas dévoilé à l’inspecteur ou aux acheteurs le fait suivant, dont l’avaient pourtant informé les vendeurs : lorsque ceux-ci, en 2006, ont fait faire quelques rénovations à la maison, leur entrepreneur a découvert que les murs de la salle de bains n’étaient pas isolés, ce à quoi il fut aussitôt remédié.

Le juge estime que : [302] L’agent immobilier, Monsieur Tremblay, avait l’obligation de divulguer cette information aux acheteurs et à l’inspecteur. [303] Dûment informé, l’inspecteur aurait pu recommander une vérification plus approfondie et/ou une expertise. [304] Les acheteurs, dûment informés de la situation auraient pu décider de pousser plus loin les vérifications, de ne pas acheter, ou de le faire à un prix moindre. * * [ 4 ] Les appelants se pourvoient et l’intimée Royal LePage de même, par voie d’appel incident. * * [ 5 ] Pour l’essentiel, l’appel et l’appel incident reposent sur des questions de fait ou des questions mixtes de droit et de fait : l’on reproche au juge diverses erreurs qui seraient manifestes et déterminantes, vicieraient son analyse de la preuve et exigeraient donc l’intervention de la Cour. [ 6 ] Les appelants, à vrai dire, demandent en réalité la reprise du procès.

Ils reprochent particulièrement au juge : • d’avoir minimisé la force probante des rapports et du témoignage de l’experte Groulx-Tellier; • d’avoir erré en concluant que la détérioration de l’immeuble résultait des travaux qu’ils ont eux-mêmes effectués dans l’entretoit en décembre 2010 alors qu’elle résulte plutôt des vices affectant la maison, vices antérieurs à la vente; • d’avoir indûment conclu qu’ils avaient manqué à l’obligation de prudence et de diligence que leur impose l’

article 1726 C.c.Q. alors qu’ils avaient justement recouru aux services d’un inspecteur en vue de se décharger de cette obligation; • d’avoir mal appliqué les règles relatives à la responsabilité de celui qui se livre à une inspection préachat; • d’avoir grossièrement sous-estimé le montant des dommages-intérêts octroyés, dommages auxquels les intimés devraient être tenus in solidum . [ 7 ] Quant à Royal LePage, elle allègue principalement que le juge a commis une erreur manifeste et déterminante en concluant que son agent immobilier avait gardé pour lui l’information relative à l’isolation de la salle de bains, la preuve prépondérante révélant plutôt qu’il en a fait part à l’intimé Migas. * * [ 8 ] La norme d’intervention en appel est aussi connue qu’exigeante et l’on ne compte plus les arrêts qui l’énoncent [1] : seule une erreur de droit affectant l’issue du litige ou encore une erreur de fait manifeste et déterminante, c’est-à-dire une erreur qui peut être précisément pointée du doigt, qui fait obstacle, de manière dirimante, à la conclusion du juge sur une question de fait et qui, elle aussi, est de nature à influer sur l’issue du litige, justifiera une intervention de la Cour.

Une déférence particulière est due aux conclusions factuelles que le juge du procès tire d’une preuve contradictoire et à l’appréciation qu’il fait de la crédibilité des témoins (profanes et experts) [2] , puisqu’il est celui qui les entend et les voit, avantage que n’a pas une cour d’appel. C’est également sous l’angle de l’erreur manifeste et déterminante que doit, en appel, être examinée la manière dont le juge de première instance statue sur une question mêlant

fait et droit (« question mixte ») [3] . L’appel, en ce sens, n’est pas un second procès. Inutile de dire, enfin, que c’est la

partie appelante qui porte le lourd fardeau de la démonstration d’une erreur révisable. [ 9 ] Qu’en est-il en l’espèce? * * [ 10 ] Les appelants ne se déchargent pas de l’obligation qui leur incombe de démontrer une erreur de droit, une erreur mixte de droit et de fait ou une erreur de fait de nature à entraîner l’intervention de la Cour.

On peut peut-être s’étonner de certains des constats du juge, mais, devant une preuve hautement contradictoire, la déférence et la retenue sont de mise. [ 11 ] Réglons d’abord l’appel en ce qui concerne l’intimé Migas : les appelants n’établissent pas que le jugement de première instance est entaché d’une erreur révisable. La preuve prépondérante révèle en effet que l’intimé Migas a exécuté sa mission d'inspection d’une façon convenable et conforme aux règles de l'art, tel que décrites dans la Norme de pratique professionnelle pour l'inspection visuelle des bâtiments principalement résidentiels (pièce DRM-3).

Son rapport n'est peut-être pas aussi élaboré que les appelants l'auraient souhaité, mais il n'est pas avare de détails, au contraire, sur les divers problèmes qui affectent la maison et il en ressort clairement la nécessité de démarches de vérification supplémentaires, notamment au

chapitre de l'isolation (le rapport d’inspection faisant à ce

chapitre une recommandation expresse [4] ). En outre, à l'époque où il procède à l'inspection, aucun signe de quelque sorte ne peut laisser croire que la maison est affligée d'un problème (latent ou non) de moisissures. Au fond, il ressort de la preuve (et notamment du témoignage de l’appelant Salko) que ce que les appelants auraient en rétrospective voulu est que l’inspecteur les dissuade d'acheter la propriété des intimés Haines et Papineau. Là n'était toutefois pas son rôle [5] . L’appel, sur ce point, doit donc échouer. [ 12 ] Quant aux vendeurs et à l’application des articles 1726 et s.

C.c.Q. , même si l’on pouvait constater certaines erreurs dans le jugement, il demeure que le nœud de l’affaire tient à la question de savoir si les appelants ont, au moment de l’achat, fait preuve de la prudence et de la diligence qu’exige l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. 1726.

The seller is bound to warrant the buyer that the property and its accessories are, at the time of the sale, free of latent defects which render it unfit for the use for which it was intended or which so diminish its usefulness that the buyer would not have bought it or paid so high a price if he had been aware of them. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert .

The seller is not bound, however, to warrant against any latent defect known to the buyer or any apparent defect; an apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without the need to resort to an expert . [Soulignement ajouté] [ 13 ] Le juge de première instance, on l’a vu, a conclu que les appelants avaient manqué à ce devoir de prudence et de diligence.

En statuant ainsi, il n’a pas commis d’erreur révisable. [ 14 ] En effet, d’une part, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le juge ne leur a pas imposé une norme de conduite plus sévère que ce qu’exige le droit applicable : la norme, qui est objective, est celle de l’acheteur raisonnable, qui se comporte d’une manière raisonnablement prudente et diligente [6] , et c’est bien celle-là qui a été appliquée ici. [ 15 ] D’autre part, il est possible que l’intimé Migas ne se soit pas montré alarmiste au moment où, en compagnie des appelants, il a effectué l’inspection de la propriété et leur a fait verbalement part de ses observations, mais son rapport (qui était à la disposition des appelants dès le lendemain, mais qu’ils n’ont lu que six ou sept mois plus tard) n’en était pas moins fort alarmant et contenait des indications et indices clairs, sérieux et préoccupants de l’existence de nombreux problèmes (certains apparents, d’ailleurs – pensons ici à l’affaissement du plancher signalant un problème de solive).

Il y avait là des signes qui auraient suscité chez tout acheteur raisonnable la réaction de pousser l’investigation plus loin, ce que les appelants n’ont pas fait. Ils n’ont pas même communiqué avec les vendeurs pour avoir de l’information supplémentaire sur les défauts relevés par leur inspecteur, défauts qui ne pouvaient être ignorés. [ 16 ] Notons au passage que lors de son témoignage, l’intimé Migas affirme avoir informé les appelants de ce que la maison qu’ils visitaient était un ancien « cottage », c’est-à-dire un chalet [7] (comme les maisons du voisinage).

Les appelants le nient, mais il n’est pas possible de conclure ici en leur faveur. [ 17 ] En ce qui concerne le fait que les pilotis de la maison, qui n’étaient pas visibles au moment de l’inspection, aient pu n’être pas conformes aux règles du Code du bâtiment de 1953 (la construction ayant été érigée en 1957 ou 1958), la preuve ne révèle pas qu’en lui- même, ce défaut, dont l’existence n’a du reste pas été établie de manière prépondérante, a engendré un déficit d’usage au sens de l’

article 1726 C.c.Q. Tant l’intimé Migas que l’expert Saumure témoignent d’ailleurs de la stabilité de la structure, du fait que les murs sont droits et ne sont pas fissurés et que la maison, bâtie depuis plus de 50 ans, n’a pas bougé. [ 18 ] Reste le problème des moisissures, problème que le juge attribue entièrement aux travaux inappropriés faits par l’appelant Salko dans l’entretoit, en décembre 2010. La preuve là-dessus est contradictoire. Certains éléments laissent croire que les moisissures étaient déjà présentes au moment de la vente, mais indétectables.

D’autres tendent plutôt à montrer que les moisissures sont le résultat direct de l’intervention de l’appelant, qui a supprimé, sans le vouloir, toute la ventilation de l’entretoit. Au vu de la trame chronologique qu’il retient (à savoir que les moisissures sont apparues après les travaux et non avant, détermination conforme à la preuve prépondérante), il

est impossible de conclure que le juge a erré de manière manifeste et déterminante en inférant une relation de cause à effet entre ces travaux et l’explosion de moisissures qui a suivi. [ 19 ] Bien sûr, il n’est pas invraisemblable de supposer que l’éclosion et la propagation des moisissures aient pu être favorisées en outre par l’absence d’une isolation adéquate des murs ou les défauts du vide sanitaire, mais là n’est pas la conclusion du juge, conclusion qui ne peut être révisée, vu la norme applicable.

Par ailleurs, ces vices, il faut bien le dire, sont de ceux que les appelants auraient détectés s’ils n’avaient précipité leur décision d’achat sans égard aux insuffisances et défectuosités que décrivait un rapport d’inspection dont ils ont négligé de prendre connaissance en temps utile.

Dans ces circonstances très particulières, on ne peut considérer les moisissures comme un vice caché imputable aux vendeurs. [ 20 ] Pour ces raisons, en ce qui concerne les intimés Haines et Papineau, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement de première instance. [ 21 ] Finalement, la Cour fera droit à l’appel incident, vu la présence d’une erreur manifeste et déterminante dans le jugement prononcé à l’endroit de l’intimée Royal LePage.

Comme on l’a vu plus haut, le juge reproche à l’agent immobilier de n’avoir pas informé les acheteurs ou leur inspecteur du fait que les vendeurs, au moment où ils ont rénové la maison, en 2006, ont découvert que les murs de leur salle de bains n’étaient pas isolés, ce à quoi ils ont immédiatement remédié. Or, la preuve révèle plutôt que l’agent immobilier, qui tenait cette information des vendeurs, l’a relayée à l’intimé Migas (qui, apparemment, n’en a pas inféré l’existence d’un problème général d’isolation, ce qui est compréhensible dans le présent contexte).

De toute façon, il est difficile d’affirmer qu’il s’agissait ici d’un facteur qui pouvait affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction, au sens de l’article 85 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [8] , ou, plus exactement, d’un facteur dont l’agent aurait dû savoir qu’il était de nature à affecter défavorablement la transaction. * * POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice; [ 23 ] ACCUEILLE l’appel incident, INFIRME à cet égard le jugement de première instance afin d’en biffer les conclusions figurant aux paragraphes 312 et 313 et REJETTE l’action des appelants contre l’intimée Royal LePage Vallée de l’Outaouais, le tout avec frais de justice.

FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A.