2014 QCCQ 8099, 2014 QCCQ 8099

93693 Canada ltée c. Vincent 2014 QCCQ 8099 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-028018-142 DATE : 15 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON ______________________________________________________________________ 93693 CANADA LTÉE Appelante/Locatrice c.

ANGELINA VINCENT et LINDA VINCENT Intimées/Locataires Et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locatrice, 93693 Canada Ltée, demande la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement, prononcée à Montréal dans le dossier 103613 31 20130801 F, accueillant une objection préliminaire des locataires en rejetant la demande de la locatrice en fixation de loyer, conformément aux dispositions de l’

article 1947 du Code civil du Québec . LA DÉCISION [ 2 ] Le Greffier spécial, Me Grégor Des Rosiers, a rejeté la demande au motif que la locatrice est une personne morale, considérant que la notion de loyer de faveur ne peut s’appliquer à une personne morale. [ 3 ] Essentiellement, le Greffier spécial a énoncé une application du Règlement sur les critères de fixation de loyer [1] , selon lequel: « 1.

Dans le présent règlement, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par : (…) « logement comparable » : un logement équivalent, dans le même immeuble ou dans un immeuble équivalent, doté de services, accessoires et dépendances comparables et situé dans un environnement comparable. (…) « loyer de faveur » : le loyer d’un logement qui est inférieur au loyer habituellement payé pour celui de logements comparables, dans l’une des situations suivantes : 1° le locataire est un parent, allié ou employé du locateur; 2° le locateur est ou était le soutien du locataire;

3° le logement est situé dans un immeuble transmis par succession et le loyer découle de la gestion inadéquate de la personne décédée; « 6. Si le loyer au terme du bail est un loyer de faveur, le tribunal détermine le loyer exigible en considérant celui habituellement payé pour des logements comparables. » [ 4 ] Donc, un loyer qui est inférieur au loyer habituellement payé pour celui d’un logement comparable, n’est pas considéré comme étant un loyer de faveur dans le sens du règlement, puisque aucune des conditions des sous-paragraphes de l’article 1, n’est rencontrée.

La demande a donc été rejetée avant de procéder au fond. Une locatrice qui est une personne morale ne pouvait avoir accordé un loyer de faveur. ÉLÉMENTS FACTUELS [ 5 ] Les circonstances du dossier sont singulières. Il existe un lien de parenté entre le mari de l’actionnaire de 93693 Canada ltée et les locataires, ces dernières ayant occupé le logement depuis un certain temps sans payer aucun loyer. [ 6 ] Monsieur Di Tomasso a cédé ses actions dans 93693 Canada Ltée à son épouse Richelle Foisy. Au moment pertinent pour la question en litige, le couple était en instance de divorce qui n'est pas encore résolue.

Madame Foisy considère depuis qu’elle n’a pas de relation avec les locataires justifiant la continuation d’un loyer de faveur. [ 7 ] Le dossier est compliqué par le fait que le bail (pièce D-4) intervenu entre 93693 Canada Ltée et les locataires pour un terme de 10 ans, commençant le 26 octobre 2006, stipule que le loyer est « entièrement payé ».

Selon la décision, la locatrice a prétendu dans la procédure qu’elle ne reconnaissait nullement ce bail, puisqu’elle n’a pas autorisé la signature par son mari, John Di Tomasso, et que le bail ne liera donc pas la locatrice. [ 8 ] Il existe un autre bail (pièce L-1) daté du 30 mars 1993, qui semble être le renouvellement de baux précédents, datant de mars 1992 et de mars 1991.

Le loyer selon ce bail serait de 400,00 $ par mois mais il semble qu’aucun montant n’a été payé à cette époque non plus. [ 9 ] Les parties ont soulevé également devant la Cour diverses questions factuelles et juridiques qui auraient été pertinentes pour l’audition de la cause au fond par la Régie du logement, n’eût été le rejet préliminaire du recours. LES MOTIFS D’APPEL [ 10 ] La locatrice soulève les motifs d’appel suivants : a. Est-ce que le fait que la locatrice est une personne morale écarte complètement l’application du loyer de faveur ? b.

Est-ce que le Régisseur avait l’obligation, selon la règle audi alteram partem , de trancher la question soulevée quant à l’ alter ego ? c. Est-ce que la jurisprudence restrictive en matière de reprise de logement trouve application dans un contexte de loyer de faveur alors que cela ne fait pas échec au droit au maintien dans les lieux ? d. Est-ce que la théorie de l’ alter ego entre la compagnie et sa seule administratrice permet d’appliquer le principe du loyer de faveur ? e.

Subsidiairement, si la Loi et les règlements afférents entraînent un vide juridique, la Cour doit-elle intervenir en appliquant les principes législatifs d’interprétation reconnus ? [sic] ANALYSE [ 11 ] De l’avis du Tribunal, la question de l’application du règlement qui définit le « loyer de faveur » lorsque la relation familiale pertinente existe entre les locataires et le seul actionnaire de la personne morale qui détient l’immeuble, est sérieuse et nouvelle et mérite une réflexion plus approfondie de la part de notre Cour. [ 12 ] Il est bien établi que le droit de reprise de possession édicté à l’

article 1957 du Code civil du Québec n’est pas ouvert à une corporation qui n’a ni ascendant, ni descendant, ni parent ou alliés; la notion d’employé n’étant pas pertinente à ce recours. [ 13 ] Est-ce que ce principe, reconnu par la jurisprudence [2] , s’applique également lorsqu’il est question d’appliquer le Règlement sur les critères de fixation de loyer qui fait appel à la notion de parent, d'allié ou d'employé, ou lorsque le locateur est ou était le soutien du locataire? [ 14 ] Cette question est sérieuse car les politiques sociaux-économiques qui sous-tendent le droit de reprise de possession, comme exception à la règle générale du droit du locataire de rester dans les lieux, ne sont pas nécessairement les mêmes que celles qui sous- tendent le droit du locateur d’obtenir la fixation du loyer d’un locataire qui demeure en possession.

Aussi, la locatrice argumente que la notion d’ alter ego aurait dû être prise en considération, selon la preuve, par le Greffier spécial, de telle sorte que la relation familiale

entre l’ancien actionnaire créant un lien de faveur et la relation à distance entre la nouvelle actionnaire et les locataires depuis la séparation du couple, devrait former le contexte approprié pour l’application du remède de fixation de loyer. [ 15 ] Ainsi, l'allégation dans le dossier de divorce de M.

Di Tomasso d'un arrangement de prête-nom entre lui et son épouse, d'une sorte de simulation lors du transfert de l'immeuble au moyen d'un transfert de ses actions, ne pouvait être considérée par le Greffier spécial, puisqu'il ne procédait pas au fond du dossier. [ 16 ] Il semble que cet argument n’a pas figuré dans le raisonnement du Greffier spécial. Dans les décisions que nous avons pu retracer [3] , cet argument basé sur le concept de l’ alter ego, pour justifier une interprétation téléologique du règlement, ne semble pas avoir été l’objet de discussion.

Ce qui est plutôt discuté est la notion de la levée du voile corporatif pour pouvoir nier les effets de la personnalité juridique selon l’

article 317 du Code civil du Québec qui est reflété dans cette discussion. [ 17 ] Le procureur des locataires, en plus de présenter plusieurs arguments qui auraient été pertinents pour le débat au fond devant le Greffier spécial, a également porté à l’attention du Tribunal, lors d’une audition de sa requête pour réouverture des débats, que la locatrice a pris un nouveau recours en résiliation de bail et en recouvrement de loyer, pour la période débutant le 1 er septembre 2010, alléguant un loyer de 400,00 $ par mois, sur la foi du bail que la locatrice aurait apparemment réfuté lors de l’audition devant la Régie du logement.

Il soutient que cette contradiction nuit à la position que prend la locatrice dans le présent cas. [ 18 ] Sur ce point, le Tribunal est d’accord avec l’argument de la locatrice voulant que ce recours n’affecte en rien la présente requête pour permission d’appeler, qui ne vise que la fixation d’un nouveau loyer et non pas les obligations des parties découlant de la situation préexistante. Tout comme les procédures de divorce entre Mme Foisy et M.

Di Tomasso devant la Cour supérieure, où il est question de l’existence d’un contrat de prête-nom entre les deux époux, les questions soulevées par cette nouvelle demande devant la Régie du logement n’ont pas d’impact direct sur la décision du soussigné d’autoriser le présent appel, quoiqu'elles forment un contexte intéressant pour l'étude dont le tribunal d'appel sera saisi.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête pour permission d’appeler du jugement rendu le 4 mars 2014 par le Greffier spécial, Me Grégor Des Rosiers de la Régie du logement, bureau de Montréal, au dossier portant le numéro 03613 31 20130801 F; AUTORISE l’appel; DÉTERMINE les questions en appel comme les suivantes : 1. Est-ce que le fait que la locatrice est une personne morale écarte complètement l’application du loyer de faveur ? 2. Est-ce que le Régisseur avait l’obligation, selon la règle audi alteram partem , de trancher la question soulevée quant à l’ alter ego ? 3.

Est-ce que la jurisprudence restrictive en matière de reprise de logement trouve application dans un contexte de loyer de faveur alors que cela ne fait pas échec au droit au maintien dans les lieux ? 4. Est-ce que la théorie de l’ alter ego entre la compagnie et sa seule administratrice permet d’appliquer le principe du loyer de faveur ? 5. Subsidiairement, si la Loi et les règlements afférents entraînent un vide juridique, la Cour doit-elle intervenir en appliquant les principes législatifs d’interprétation reconnus ? LE TOUT frais à suivre. __________________________________ DAVID L. CAMERON J.C.Q.

Me Miriam Morissette JOLICOEUR LACASSE Procureur de l’appelante/locatrice Me Justin Roberge CARON ROBERGE INC. Procureur des intimées/locataires Date d’audience : 9 juillet 2014 [2] Entreprises Aesir inc. c. Giguère , 2012 QCCQ 1307 ( François Bousquet, J.C.Q.) : Une personne qui acquiert un immeuble par l'entremise d'une personne morale ne peut invoquer la théorie de l' alter ego pour exercer le droit de reprise de possession d'un logement à usage résidentiel prévu à l'

article 1957 (voir parag. 18 à 23); Bourgeois-Bridy c. Godin , 2008 QCCQ 11661 ( Jean-F. Keable,. J.C.Q. ): Ce

jugement confirme la décision de la Régie du logement, qui avait rejeté la demande de reprise de possession au motif que les demandeurs n'avaient pas la qualité de locateurs, ayant parfois agi par l'intermédiaire de leur compagnie de gestion, notamment pour la perception des loyers ; Paquet c. Dinh , [1994] J.L. 98 ( Me Francine Champigny, régisseure) : Une corporation, en tant que personne morale, ne peut pas être liée à une personne physique comme parent ou alliée: [3] Gestion Hilor inc. c.

Barrette-Langlois , 2014 QCRDL 629 (M e Isabelle Hébert, greffière spéciale) La greffière s'appuie sur le principe qu'une société qui détient un immeuble et donc qui en est locatrice ne peut exercer le droit de reprise, car elle a une personnalité juridique distincte de celle des associés (Voir les parag. 25 et 28); Bernatchez c. Côté , [2007] J.L. 268 ( M e Claude Couture, Greffier spécial ): Le tribunal conclut que la notion du lien de parenté ou la notion de soutien ne justifie pas la levée du voile corporatif. Une compagnie, n'ayant pas de parent, ne peut avoir consenti un loyer de faveur.