2018 QCCA 1798, 2018 QCCA 1798

Ménard c. Municipalité de Lac-du-Cerf 2018 QCCA 1798 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026429-167 (560-17-001491-130) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 25 octobre 2018 CORAM : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. APPELANTES AVOCAT ROXANNE MÉNARD GUYLAINE FORTIN Me MARTIN PICHETTE (Lavery, De Billy s.e.n.c.r.l.) INTIMÉE AVOCAT MUNICIPALITÉ DE LAC-DU-CERF Me RINO SOUCY (Dufresne Hébert Comeau Inc.) En appel d'un jugement rendu le 26 septembre 2016 par l'honorable Pierre Dallaire de la Cour supérieure, district de Labelle.

NATURE DE L'APPEL : Municipal - Aménagement et urbanisme - Règlement de zonage - Construction dérogatoire - Chalet - Démolition.

Greffier d’audience : Quentin A. Desrosiers Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audition du 23 octobre 2018. La présence des parties n’est pas requise, aujourd’hui. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Quentin A. Desrosiers Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT Le contexte [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement rendu le 26 septembre 2016 par la Cour supérieure, district de Labelle (l’honorable Pierre Dallaire), qui leur ordonne de procéder au déplacement du chalet dont elles sont propriétaires ou, à défaut, à sa démolition [1] . [ 2 ] M.

Bruno Ménard agit comme mandataire des appelantes en ce qui concerne les modifications structurelles à apporter à un petit chalet rustique en bois rond situé sur le territoire de la Municipalité de Lac-du-Cerf, intimée. [ 3 ] Le chalet est construit bien avant l’adoption du premier règlement de zonage et bénéficie de droits acquis. Il serait autrement dérogatoire, puisque situé à un mètre du lac, alors que le Règlement de zonage 198-2000 de l’intimée prévoit que les bâtiments ne peuvent être implantés à moins de vingt mètres d’un lac ou d’un cours d’eau. [ 4 ] M.

Ménard rencontre la responsable municipale, Mme Marilyne Fraser, en juin 2012. Il veut alors savoir s’il peut rebâtir le chalet des appelantes. Mme Fraser lui indique que ceci est possible si le chalet est déclaré vétuste. Elle l’informe qu’un rapport d’architecte ou d’ingénieur est nécessaire pour faire cette démonstration de vétusté. [ 5 ] En effet, selon l’article 17.10 du Règlement de zonage 198-2000 , alors en vigueur, un bâtiment dérogatoire vétuste protégé par un droit acquis peut être démoli et remplacé par un autre bâtiment du même usage. [ 6 ] M.

Ménard discute avec Mme Fraser à quelques reprises par la suite. Après plusieurs tergiversations, il rencontre Mme Fraser à son bureau le 29 avril 2013 pour lui parler d’un projet de rénovation : la réfection du toit, la ré-isolation des murs de l’extérieur, la mise en place d’un parement extérieur en planches de pin et le remplacement des fenêtres. Mme Fraser prépare un permis de rénovation le 30 avril 2013. M. Ménard signe le document le 6 mai 2013.

Les travaux discutés y sont indiqués. [ 7 ] Le permis mentionne également ce qui suit : « À noter que si les murs sont démolis, en une seule fois ou de façons successives, à plus de 50 % par un acte non fortuit, le bâtiment devra être reconstruit en conformité avec les règlements d’urbanisme en vigueur, étant donné l’abandon volontaire des droits acquis. »

[ 8 ] En effet, le Règlement de zonage 198-2000 subit une modification qui entre en vigueur le 1 er mai 2013. La possibilité de reconstruire un chalet dérogatoire vétuste tout en préservant les droits acquis est éliminée. [ 9 ] Le nouvel

article 17.10 du Règlement de zonage 198-2000 prévoit la perte des droits acquis si les murs du bâtiment sont démolis à plus de 50 %. Le cas échéant, le bâtiment doit être reconstruit selon les prescriptions des règlements municipaux en vigueur, ce qui inclut le respect de la marge par rapport au plan d’eau. [ 10 ] Lors d’une visite sur les lieux le 30 avril 2013, Mme Fraser constate que les travaux sont déjà en cours et qu’ils ont manifestement débuté avant que M.

Ménard fasse sa demande de permis. [ 11 ] Lors d’inspections les 10 et 15 mai 2013, Mme Fraser remarque que les travaux entrepris excèdent très largement ceux qui ont été approuvés. En effet, tous les murs du chalet ont été enlevés et une dalle de béton a été coulée. Les photos prises par Mme Fraser le 15 mai 2013 sont éloquentes. On peut clairement y constater qu’il ne reste plus rien du chalet rustique initial. [ 12 ] Mme Fraser constate donc la perte des droits acquis et émet un avis d’infraction le 15 mai 2013, enjoignant la cessation immédiate des travaux. Cet avis est affiché sur les lieux et M.

Ménard en est informé. [ 13 ] M. Ménard poursuit néanmoins les travaux sans demander de modification de permis et termine la reconstruction complète du chalet. Dans ses notes du 21 mai 2013, Mme Fraser indique « Je lui ai demandé [à M. Ménard] si j’avais été assez claire [sic] qu’il fallait cesser les travaux en attendant de régler la situation. Il m’a dit que oui mais qu’il n’arrêterait pas les travaux […] ». [ 14 ] Le 17 juin 2013, l’intimée dépose une demande en démolition, accueillie par la Cour supérieure le 26 septembre 2016 dans le jugement entrepris. [ 15 ] Le juge rejette le témoignage de M.

Ménard comme étant non crédible et retient celui de Mme Fraser, qui est appuyé de notes détaillées prises de manière contemporaine aux événements. [ 16 ] Selon le juge, M. Ménard a eu amplement l’opportunité de faire déclarer le bâtiment vétuste selon l’ancienne réglementation. Il a plutôt choisi de rénover.

Dans le processus de rénovation, il détruit plus de 50% des murs du bâtiment, ce qui entraîne la perte des droits acquis. [ 17 ] Par ailleurs, le juge constate que les travaux effectués n’ont pas été autorisés par l’intimée, alors que le bâtiment a complètement été démoli. [ 18 ] Par conséquent, le juge détermine que l’intimée a droit à l’ordonnance de démolition. Il conclut que M. Ménard a agi « avec une mauvaise foi et un comportement mensonger et malhonnête » [2] . Aucun reproche ne peut être formulé contre la Municipalité intimée.

Le juge n’exerce donc pas son pouvoir discrétionnaire de refuser l’ordonnance [3] . [ 19 ] Dans ses conclusions, le juge permet le déplacement du chalet ou, à défaut, sa démolition. L’analyse [ 20 ] Les appelantes plaident que le juge a erré en concluant à la perte des droits acquis. L’assise principale de leur argument est que, le 29 avril 2013, Mme Fraser agissait comme si le nouveau Règlement de zonage 198-2000 était applicable. Cependant, le nouvel

article 17.10 prévoyant la règle du 50 % n’entrait en vigueur que le 1 er mai 2013. [ 21 ] Le 29 avril 2013, Mme Fraser n’aurait donc pas adéquatement informé M. Ménard qu’il pouvait encore demander un permis de démolition et de reconstruction d’un bâtiment vétuste. Par ailleurs, constatant l’état de pourriture des billots de bois constituant les murs du chalet, ce qui a requis leur déconstruction, il n’était plus possible d’obtenir un tel permis compte tenu de la position de Mme Fraser selon laquelle le nouvel

article 17.10 du Règlement de zonage 198-2000 s’appliquait à la situation en cause. [ 22 ] Ces arguments doivent être rejetés. [ 23 ] M. Ménard savait depuis juin 2012 qu’il pouvait demander la permission de démolir et reconstruire le chalet pour cause de vétusté, tout en préservant les droits acquis. [ 24 ] De plus, lorsqu’il se présente au bureau de l’intimée le 29 avril 2013, M. Ménard indique à Mme Fraser qu’il veut rénover , non pas démolir.

C’est ce qu’indique d’ailleurs le permis de rénovation qui lui permet de faire certains travaux identifiés. [ 25 ] Les appelantes ne peuvent donc se prétendre régies par l’ancienne réglementation alors qu’elles n’ont fait aucune demande de démolition et de reconstruction pour vétusté. [ 26 ] Le nouvel

article 17.10 du Règlement de zonage 198-2000 prévoyant la règle du 50 % était applicable à la situation des appelantes. [ 27 ] En effet, selon l’article 4.3.2 du Règlement sur les permis et certificats 196-2000 de l’intimée, une demande de permis de construction doit être faite sous forme écrite et dûment signée . [ 28 ] En l’espèce, la demande, remplie par Mme Fraser le 30 avril 2013, a été signée par M. Ménard le 6 mai 2013 lorsqu’il vient chercher le document aux bureaux de l’intimée. On constate d’ailleurs au bas des pages du permis que sa date est modifiée du 30 avril 2013 au 6 mai 2013.

[ 29 ] Il est évident, à la consultation des photographies prises par Mme Fraser, que les murs du chalet ont été complètement démolis. En fait, le chalet lui-même est complètement défait et reconstruit avec de nouveaux matériaux. [ 30 ] Le juge était donc fondé à conclure à la perte de droits acquis. [ 31 ] De toute manière, même sans la règle du 50 %, la démolition volontaire d’un bâtiment et l’érection d’une nouvelle construction entièrement différente entraînent la perte des droits acquis, « même si des matériaux provenant de l’ancien bâtiment ont été utilisés dans la nouvelle construction » [4] . [ 32 ] À cet égard, l’argument des appelantes selon lequel le réemploi d’une

partie des billots comme parement décoratif à l’intérieur du chalet permettrait de respecter la règle du 50 % est rejeté. Le juge indique que « Ces murs qui constituaient les assises des droits acquis n’existent plus. Il n’en reste que des planches décoratives appliquées à l’intérieur de la nouvelle structure. » [5] Cette conclusion factuelle est inattaquable. [ 33 ] Le juge était justifié de ne pas exercer son pouvoir discrétionnaire de refuser d’émettre l’ordonnance recherchée, en application de l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme . [ 34 ] Même en présence d’une situation dérogatoire, la Cour supérieure peut, de manière exceptionnelle, refuser d’émettre l’ordonnance si l’intérêt de la justice l’exige, notamment « pour éviter les injustices qu’une application stricte, rigoureuse et aveugle de la réglementation pourrait entraîner » [6] . [ 35 ] Les circonstances qui permettraient à la Cour d’exercer sa discrétion en ce sens ne sont pas présentes ici. [ 36 ] L’autorisation de procéder à la démolition et à la reconstruction complète du bâtiment n’a jamais été demandée par les appelantes.

L’intimée n’a jamais autrement autorisé de tels travaux. Les droits acquis ont été perdus. Les travaux effectués par M. Ménard sur le bâtiment excédaient très largement ceux qui ont été autorisés. [ 37 ] Le bâtiment se trouve donc en situation de dérogation majeure. [ 38 ] Aucun reproche ne peut être formulé à l’intimée. [ 39 ] Ce n’est pas le cas de M.

Ménard, qui agit en contravention flagrante avec la réglementation municipale et qui se fait justice lui- même en poursuivant les travaux de démolition et de reconstruction complète du chalet, malgré l’émission d’un avis d’infraction et une demande de cessation immédiate des travaux. [ 40 ] Celui ou celle qui réclame d’une cour de justice une réparation en équité doit avoir les mains propres. M. Ménard ne peut prétendre avoir les mains propres compte tenu des circonstances décrites, alors qu’il est qualifié par le juge d’arrogant, de « cow-boy », de louvoyant, de vaseux, d’absolument non crédible et de menteur.

M. Ménard n’a pas été désavoué par les appelantes. [ 41 ] La situation actuelle du chalet pose des enjeux de protection de l’environnement, des rives et des plans d’eau [7] . Il n’est pas possible selon la réglementation actuellement applicable de construire un bâtiment à moins de vingt mètres d’un lac. [ 42 ] L’intimée avait donc droit à l’émission de l’ordonnance sous l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme . POUR CES MOTIFS, LA COUR : REJETTE l’appel, avec frais de justice. MARK SCHRAGER, J.C.A. SIMON RUEL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

[6] Montréal (Ville) c. Chapdelaine, J.E. 2003-987, (C.A.), paragr. 32.