2012 QCCA 269, 2012 QCCA 269

Domaine de l'Orée des bois La Plaine inc. c. Garon 2012 QCCA 269 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020689-105 700-22-018300-086 PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 10 février 2012 CORAM: LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. APPELANTS AVOCAT(

S) DOMAINE DE L'ORÉE DES BOIS LA PLAINE INC. DANIEL PROULX Me Rhéal Éloi Fortin BISSONNETTE, FORTIN, GIROUX CABINET D'AVOCATS INTIMÉE AVOCAT(

S) HÉLÈNE GARON Me Michel Rocheleau CAIN, LAMARRE, CASGRAIN, WELLS En appel d'un jugement rendu le 22 avril 2010 par l'honorable Micheline Sasseville de la Cour du Québec, district de Terrebonne.

NATURE DE L'APPEL : Contrat de services Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Suite de l'audition du 8 février 2012. Arrêt déposé ce jour -voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT

[ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 22 avril 2010 par la Cour du Québec, district de Terrebonne (l'honorable Micheline Sasseville), qui a accueilli l'action de l'intimée et condamné les appelants à lui payer 56 435 $ pour services rendus. [ 2 ] Le 12 février 2007, un contrat de courtage immobilier est conclu entre l'appelant, Daniel Proulx, qui recherche alors des terrains vacants pour fins de développement immobilier, et le courtier, Les Immeubles Les Associés inc., en vertu duquel l'appelant s'engage à verser une rétribution dont le barème est préétabli et sera fonction du nombre de pieds carrés de terrains visés par des promesses d'achat acceptées. [ 3 ] À la même date, l'appelant conclut avec l'intimée, Hélène Garon, un autre contrat qualifié par les parties de Complément au contrat de courtage .

On y prévoit que l'intimée, alors à l'emploi du courtier en tant qu'agent d'immeuble, recevra une indemnité jusqu'à hauteur de 50 000 $, dans l'éventualité où les rétributions payées en vertu du contrat de courtage n'atteignent pas ce minimum de 50 000 $. L'objectif recherché par ce deuxième contrat est de compenser les efforts de l'intimée advenant pareille conjoncture. [ 4 ] Le dossier révèle qu'aucune promesse d'achat n'est acceptée, ce qui donne lieu à la réclamation de l'intimée pour le paiement de 50 000 $.

L'appelant conteste et reproche à l'intimée de s'être placée en situation de conflit d'intérêt en acceptant de présenter des promesses d'achat au bénéfice de tierces parties alors qu'elle détenait un contrat de courtage exclusif. Il ajoute que l'intimée n'a pas consacré les efforts nécessaires au mandat octroyé et que seul le courtier, Les Immeubles Les Associés inc., a l'intérêt juridique pour ester en justice et réclamer l'indemnité recherchée. [ 5 ] Pour sa part, l'appelante, Domaine de L'Orée des bois La Plaine inc., soutient qu'elle n'est

partie à aucune convention, qu'elle jouit d'une personnalité juridique distincte et que la juge de première instance a erré en la condamnant conjointement avec l'appelant à indemniser l'intimée pour les montants recherchés. [ 6 ] La juge de première instance estime que la deuxième entente relevait beaucoup plus du domaine des contrats de service, n'était que complémentaire au contrat de courtage et visait, en somme, le dédommagement de l'intimée pour les efforts consacrés au premier mandat, indépendamment de la rétribution envisagée en vertu du contrat de courtage.

Elle conclut à l'absence de motif valable de contestation et accueille l'action de l'intimée, non seulement contre l'appelant, seul signataire de l'entente, mais également contre la société appelante dont ce dernier est le dirigeant et seul actionnaire. [ 7 ] La Cour est d'avis que les moyens d'appel sont bien fondés pour les raisons qui suivent. [ 8 ] La deuxième entente est indissociable du contrat de courtage signé la même journée. Il s'agit d'une

annexe ou à tout le moins d'un contrat de même nature pour lequel, en vertu de la loi, seul le courtier immobilier peut réclamer la rétribution qui y est prévue [1] . L'intimée n'avait donc pas l'intérêt juridique nécessaire pour réclamer l'indemnité. [ 9 ] Même si l'appelante est l' alter ego de l'appelant et même si les activités de cette société relèvent du développement immobilier et que les engagements souscrits par l'appelant l'ont été à son profit, elle jouit néanmoins d'une personnalité juridique distincte.

En l'absence de fraude ou de l'un des motifs visés à l' art. 317 C.c.Q. , le soulèvement du voile corporatif n'est pas autorisé et les ententes ne lui sont pas opposables. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 10 ] ACCUEILLE l'appel avec dépens; [ 11 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 12 ] REJETTE l'action de l'intimée avec dépens. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A.