2015 QCCQ 9808, 2015 QCCQ 9808

Grenier c. Pinsonneault 2015 QCCQ 9808 JF 1083 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE « Chambre Civile » N° : 700-22-031629-149 DATE : 13 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE LYNE FOUCAULT, j.c.Q. ______________________________________________________________________ MONIQUE GRENIER et MÉDÉRIC CRONIER

Partie demanderesse c. ANNIE PINSONNEAULT et MARTIN DESCHAMPS

Partie défenderesse et MARIE-CLAUDE LEGAULT et PATRICK GODIN

Partie défenderesse en garantie

Partie demanderesse en arrière-garantie RAYMOND VALLIÈRES et JACQUES VALLIÈRES

Partie défenderesse en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 15 février 2015, les défendeurs en arrière-garantie demande le rejet de la demande en arrière-garantie (articles 54.1, 54.3 et 165(4) du Code de procédure civile ). [ 2 ] La requête introductive d’instance est pour vices cachés.

Ceux-ci concernent la structure de la descente du sous-sol arrière de l’immeuble. [ 3 ] Aux motifs de la requête en rejet, les défendeurs en arrière-garantie invoquent un rapport d’expert en génie-conseil produit par les demandeurs en arrière-garantie, lequel effectué en date du 29 octobre 2014 relève les éléments suivants : Historique Il s’agit d’une résidence de 2 étages avec sous-sol de type duplex semi-attaché. L’année de construction est inconnue, mais on peut la situer vers les années 1960-1970. Mme Marie-Claude Legault en a été propriétaire pendant quelques années, soit de 1999 à 2010.

La propriété possède des murs de fondation en béton. Des fissures étaient présentes et visibles de l’extérieur, particulièrement à l’arrière. Lorsqu’elle était propriétaire, M. Legault a demandé des soumissions pour faire effectuer des réparations aux murs de béton extérieurs. Toutefois, aucun travail de

réparation majeur ni aucun travail de pose de crépis n’ont été effectués avant la vente de la propriété par Mme Legault. En compensation, le prix de vente a été diminué. Les acheteurs de Mme Legault auraient quant à eux procédé ou fait procéder à des travaux de réparations des murs et de pose de crépis et auraient revendu la propriété. Par après, les occupants actuels ont décidé de procéder eux-mêmes à des travaux de rénovation majeurs au sous-sol, ce qui leur a permis d’apercevoir des fissures à la face intérieure des murs de fondation.

Une procédure en recours pour vice caché a dès lors été initiée. […] Mme Legault a fait faire des soumissions pour réparer les fissures (ou en partie).

Elle n’a pas procédé aux travaux et a plutôt opté pour réduire le prix demandé aux acheteurs, lesquels ont visiblement procédé (ou fait procéder) à des travaux de réparation (cosmétiques) qui n’ont pas réglé le problème à la source. […] Au moment où Mme Legault possédait la propriété et au moment de sa vente, les défauts étaient bien visibles et nulle tentative n’a été faite pour les dissimuler. […] Ce problème existe depuis les premières années après la construction. Il est causé par les mouvements des murs de béton (et l’escalier) de la descente arrière.

Ces mouvements ont fissuré et disloqué tant les murs de la descente que les murs de fondation de la maison et le parement de brique au- dessus. Ces mouvements ont provoqué des fissures tout à fait apparentes du côté extérieur, d’importance de sorte qu’il est tout à fait conséquent de les retrouver du côté intérieur.

Ces fissures et mouvements étaient et sont toujours tout à fait perceptibles pour les acheteurs même si des travaux postérieurs à la vente par Mme Legault ont été réalisés. [ 4 ] Ce rapport est la pierre angulaire de la défense des demandeurs en arrière-garantie à l’encontre des demandeurs en garantie, pour démontrer que les vices visés par la présente affaire étaient déjà bien visibles au moment de la vente de l’immeuble aux défendeurs principaux le 30 mars 2010, et ont donné lieu à des négociations à la baisse du prix de vente de l’immeuble. [ 5 ] Ce même rapport mentionne que les défendeurs en garantie/demandeurs en arrière-garantie, avaient fait faire des soumissions pour réparer les fissures concernées par la présente avant 2010. [ 6 ] Les défenderesses en arrière-garantie invoquent également l’absence de dénonciation des vices conformément à l’

article 1739 du Code civil du Québec , en dépit de cette connaissance de tels vices par les demandeurs en arrière-garantie. [ 7 ] Comme les demandeurs avaient eu connaissance de ce vice depuis plusieurs années sans qu’ils ne dénoncent ceux-ci, les défendeurs en arrière-garantie invoquent la prescription du recours dont ils font l’objet. [ 8 ] La demanderesse en arrière-garantie allègue quant à elle que la date véritable de la dénonciation, laquelle n’est pas alléguée à la requête introductive d’instance doit être appréciée par le juge du fond. [ 9 ] De même, cette dernière invoque la possible application de l’ article 1739 (2) C.c.Q. relative à la renonciation à telle dénonciation.

ANALYSE ET CONCLUSION : [ 10 ] Le Tribunal abonde dans le sens de la demanderesse en arrière-garantie qui appelle le Tribunal à la prudence lorsqu’il s’agit de mettre fin à un recours. Toutefois, il est aussi du devoir du Tribunal d’accueillir un moyen de non-recevabilité ou de déterminer qu’une demande en justice ou un acte de procédure est abusif ou non-fondée en droit [1] . [ 11 ] Pour déterminer le sort de la présente requête, le Tribunal doit prendre pour avéré les faits allégués à la requête en arrière- garantie, et évaluer s’ils sont susceptibles de donner ouverture aux conclusions recherchées.

Le Tribunal doit déterminer si les conditions de la procédure sont solidaires de la procédure, ce qui nécessite un examen explicite, mais également implicite du droit [2] . [ 12 ] La défense en arrière-garantie fait état de la connaissance des vices au moins au moment de la visite en mars 2010, sinon avant suivant l’expertise produite au soutien de la défense en garantie.

Ainsi, les procédures et pièces produites par les demandeurs en arrière- garantie témoignent d’une connaissance de vices entre 1999 et 2010 au plus tard, lesquels se sont manifestés par la présence de fissures des murs de la descente du sous-sol. [ 13 ] De l’opinion du Tribunal, il y a lieu de conclure à la prescription du recours, faute de dénonciation et du recours dans les délais pour ce faire (

article 2925 C.c.Q. ). Le Tribunal s’en remet aux propos de Me Céline Gervais sur cette question de la prescription : En matière de vices cachés, la naissance d’une cause d’action est propre à chaque acquéreur du bien.

Ainsi, peu importe que son auteur ait été au courant de la présence de vice , s’il ne le lui a pas divulgué, le délai de prescription du sous-acquéreur commencera à courir à compter du moment où il aura une connaissance effective du vice [3] La Cour d’appel énonce que «le droit à des dommages pour vice caché est un droit personnel qui ne se perd pas du fait de la revente» [4] Chaque vendeur étant tenu à la garantie légale contre les vices cachés, chacune des ventes fait recommencer le délai de prescription, qui ne commencera à courir à l’égard de chacune d’elles, qu’à

compter du moment de la manifestation du vice; le point de départ de l’action en vices cachés correspondant à la manifestation ou la connaissance présumée du vice par chacun des acquéreurs [5] . [ 14 ] La question de la tardiveté ou de l’absence de dénonciation survenue après ce délai de prescription est superflue étant donné la prescription extinctive du recours. [ 15 ] D’autre part, la procédure démontre de manière manifeste la connaissance du vice «caché», ce qui implique que le vice est apparent [6] . [ 16 ] La nature juridique définition entre un vice caché et un vice apparent est une question de qualification, donc une question de droit [7] . [ 17 ] Dans la présente affaire, il est clair que l’existence des fissures était connue.

Il s’agit là d’indices qui laissent soupçonner un problème à la structure suffisant à pousser plus loin l’investigation [8] . [ 18 ] D’ailleurs, cette situation a donné lieu à une diminution du prix de vente, ce qui ne peut que confirmer l’existence d’un vice ou d’indices importants qui n’étaient pas cachés. [ 19 ] Ainsi, le Tribunal est aussi d’opinion que les faits allégués ne peuvent non plus être solidaires des conclusions recherchées. [ 20 ] CONSIDÉRANT que le recours est prescrit; [ 21 ] CONSIDÉRANT que le recours ne pouvait être fondé en droit contre les défendeurs en arrière garantie;; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] ACCUEILLE la requête; [ 23 ] REJETTE la requête de la

partie demanderesse en arrière-garantie contre la

partie défenderesse en arrière-garantie; [ 24 ] AVEC DÉPENS . __________________________________ LYNE FOUCAULT, j.c.Q. Me Rémi Bastarache Procureur de la

partie demanderesse Me Sandrine Goué-Lefebvre Deveau avocats Procureurs de la

partie défenderesse Me Sylvain Fréchette Fréchette avocats Procureur de la

partie défenderesse en arrière-garantie Date d’audience : 14 AVRIL 2015