2010 QCCQ 11137, 2010 QCCQ 11137

Groupe Sutton—sur l'Île RB inc. c. Quang 2010 QCCQ 11137 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-168238-106 DATE : 2 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HENRI RICHARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GROUPE SUTTON – SUR L'ÎLE R.B. INC. Demanderesse c.

AN LE QUANG -et- THI THU HA NGUYEN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le courtier immobilier Groupe Sutton – Sur l'Île R.B. inc. (ci-après « Groupe Sutton ») réclame à M. An Le Quang et à Mme Thi Thu Ha Nguyen la somme de 17 910,50 $ à

titre de rétribution découlant de la vente de leur immeuble. [ 2 ] En défense, les défendeurs plaident qu'ils possédaient le droit de vendre par eux-mêmes leur propriété, ce qui s'est concrétisé, sans avoir à payer quelque rétribution que ce soit au Groupe Sutton. Question en litige [ 3 ] Les défendeurs sont-ils redevables au Groupe Sutton d'une rétribution suite à la vente de leur immeuble ?

Les faits et l'analyse [ 4 ] À la lecture de la requête introductive d'instance et des pièces s'y rapportant, la réclamation du Groupe Sutton est indiscutablement bien fondée puisqu'on allègue un contrat de courtage intervenu avec les défendeurs d'une durée d'un an et la vente par ces derniers de leur immeuble pendant la durée du contrat de courtage. [ 5 ] Mais voilà que les motifs de défense et les pièces auxquelles les défendeurs réfèrent sèment le doute sur le caractère inébranlable de la réclamation du Groupe Sutton.

Il en est notamment ainsi puisque les défendeurs invoquent un document annexé au contrat de courtage, qui en fait

partie intégrante, intitulé « Modifications et avis de réalisation de conditions » portant le numéro MO 84767 (pièce D-1). Ce document contient des clauses faisant état du modèle d'affaires du seul actionnaire et administrateur du Groupe Sutton, M. Robert Boyer, agent immobilier agréé. [ 6 ] D'emblée, le Tribunal souligne le caractère innovateur et rafraîchissant du modèle d'affaires développé par M. Boyer auprès de ses clients-vendeurs.

Outre la signature d'un contrat de courtage exclusif, selon le formulaire obligatoire prévu à l'article 85 du Règlement de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [1] , M. Boyer offre à ses clients une certaine souplesse quant aux obligations traditionnelles prévues à un tel contrat, en ajoutant à la pièce D-1, les clauses suivantes: « M2.3 Autres modifications: 1 - Le vendeur peut offrir de vendre par lui-même sa propriété.

Si le vendeur trouve l'acheteur et s'occupe de toute la transaction lui-même, il n'y aura aucune rétribution ou frais à payer au courtier, mais dans le cas où un agent peut prouver que le client a été sollicité par lui, le vendeur devra payer la rétribution au courtier. 2 - Option au choix du vendeur. Si le vendeur fournit l'acheteur et que l'agent finalise la transaction, la rétribution sera alors de

1 %. 3 - Le contrat est révocable en tout temps, et cela, sans frais. 4 - Il n'y aura pas de diminution de la rétribution dans l'éventualité où une ou plusieurs promesses d'achat sont présentées par des collaborateurs, qu'ils proviennent du même courtier ou de courtiers différents, concurremment à une promesse d'achat présentée par l'intermédiaire du courtier. » [ 7 ] M.

Boyer, dont la bonne foi ne fait aucun doute, explique avec enthousiasme au Tribunal son modèle d'affaires qui a pour principal objectif de permettre à ses clients-vendeurs d'offrir en vente par eux-mêmes leur propriété, en parallèle et de façon concomitante avec ses démarches. [ 8 ] Le contrat de courtage P-2 est signé le 13 novembre 2008, au même moment que le document D-1 prévoyant les modifications précitées. Il est initialement d'une durée d'une année et les défendeurs acceptent que M.

Boyer ait recours au Service Inter- Agences de la Chambre immobilière du Grand Montréal «pour fins de distribution aux membres abonnés à un tel service». [ 9 ]

L'article 9.1 de ce contrat de courtage exclusif prévoit: «9.1 Le vendeur s'engage, pendant la durée du présent contrat, à ne pas, directement ou indirectement: 1 o offrir l'immeuble en vente par lui-même ou par l'intermédiaire d'une personne autre que le courtier; 2 o devenir

partie à une entente visant à la vente, l'échange ou la location d'immeuble sans l'intermédiaire du courtier;» [ 10 ] Cet

article est en nette contradiction avec le paragraphe 1 précité des modifications apportées au contrat de courtage qui permet aux vendeurs d'offrir de vendre par eux-mêmes leur propriété. De la preuve présentée, le Tribunal comprend que les parties entendent donner préséance à cette modification, au lieu des termes de l'article 9.1 du contrat de courtage. [ 11 ] Fort de leur droit de pouvoir offrir de vendre par eux-mêmes leur propriété, les défendeurs recourent au site internet «DuProprio» afin d'y inscrire leur propriété.

De plus, au début du mois de janvier 2009, ils organisent une visite libre, un dimanche après-midi, notamment annoncée par la pose d'une pancarte avec le nom et le logo «DuProprio». Selon la preuve non contredite, M. Boyer aurait même offert des attaches de plastique (tie-wrap) à M. Quang pour installer cette pancarte par-dessus celle du Groupe Sutton, aux fins de la tenue de cette visite libre du début janvier 2009. [ 12 ] La semaine suivante, vers la mi-janvier 2009, M.

Boyer organise aussi une visite libre. [ 13 ] Le dimanche 25 janvier 2009, les défendeurs organisent derechef une visite libre, et procède à son annonce, notamment par la pose de la même pancarte contenant le nom et le logo «DuProprio». [ 14 ] C'est ainsi que le matin du dimanche 25 janvier 2009, Mme Pascale Courtemanche, intéressée à acquérir un immeuble dans le secteur résidentiel des défendeurs, voit cette pancarte «DuProprio» annonçant une visite libre entre 14h00 et 16h00.

Mme Courtemanche se présente à la propriété des défendeurs le 25 janvier 2009, dans le cadre de cette visite libre, et procède à la visite de l'immeuble des défendeurs. [ 15 ] Préalablement à cette visite, Mme Courtemanche admet être en lien avec un agent immobilier, M. Carlo Menniti, qui lui transmet sporadiquement des fiches descriptives de propriétés qui correspondent à ses attentes. Selon la preuve présentée, il est probable et vraisemblable que M. Menniti transmet à Mme Courtemanche en novembre 2008 ou en janvier 2009, la fiche descriptive de l'immeuble des défendeurs.

Cependant, Mme Courtemanche témoigne qu'en aucun temps, elle ne porte attention à l'adresse spécifique de la propriété des défendeurs, étant donné qu'elle s'intéressait davantage au secteur recherché, au nombre de chambres et au prix demandé. Ainsi, le Tribunal ne peut conclure que l'intérêt de Mme Courtemanche et de son conjoint pour la propriété des défendeurs naît de l'intervention de l'agent immobilier Menniti. [ 16 ] Samedi, le 24 janvier 2009, il est convenu entre Mme Courtemanche et M. Menniti de procéder à des visites de certains immeubles dans le secteur résidentiel convoîté.

Des visites sont donc organisées par M. Menniti à compter de 19h00 le 25 janvier 2009. Mme Courtemanche n'est aucunement mise au courant par M. Menniti des adresses des propriétés à visiter. Ce qui l'intéresse est le secteur en cause, connu sous le nom de Village Saint-Louis, à Lachine. [ 17 ]

Malgré la non-connaissance de Mme Courtemanche des adresses des propriétés à visiter le soir du 25 janvier 2009, son agent immobilier, M. Carlos Menniti, cible la propriété des défendeurs et requiert de M. Boyer une visite des lieux (pièce P-3). En réponse à cette demande, M. Boyer confirme cette visite le 25 janvier 2009, entre 19h00 et 19h15, en donnant à M. Menniti le « code de la boîte à clé » dans laquelle la clé de l'immeuble se trouve, en plus de lui transmettre des renseignements quant au désarmement du système d'alarme (pièce P-5). Ce faisant, cette confirmation corrobore le témoignage de M.

Quang qu'en aucun temps il n'est mis au courant qu'une visite de sa propriété s'effectuera le 25 janvier 2009 à compter de 19h00. À quoi bon le mettre au courant, puisqu'un agent collaborateur peut avoir accès à son immeuble en prenant la clé qui se trouve dans la boîte attachée à l'immeuble, en plus de pouvoir désarmer le système d'alarme et le réactiver. [ 18 ] Selon le témoignage de M. Menniti, Mme Courtemanche annule toutes les visites prévues dans la soirée du 25 janvier 2009. Mme Courtemanche est catégorique à l'effet contraire. Des visites ont bel et bien lieu et M.

Menniti offre même la possibilité de visiter la propriété des défendeurs, ce à quoi Mme Courtemanche s'oppose, puisqu'elle l'informe l'avoir visitée l'après-midi même, dans le cadre d'une visite libre organisée par les défendeurs. De la réaction de M. Menniti à l'audience, dont la bonne foi ne fait aucun doute, suite au

témoignage de Mme Courtemanche, il est indiscutable que des visites ont lieu en soirée le 25 janvier 2009, sauf pour l'immeuble des défendeurs. [ 19 ] Lorsqu'il témoigne, l'agent immobilier des défendeurs, M. Robert Boyer, insiste sur une entente intervenue avec eux qu'en dépit de leur droit d'offrir de vendre par eux-mêmes leur propriété, aucune autre pancarte que celle du Groupe Sutton ne doit apparaître sur leur terrain. À cet égard, M.

Boyer réfère le Tribunal aux deux premiers paragraphes de l'article 9.3 du contrat de courtage exclusif intervenu entre les parties: « 9.3 Le vendeur accorde en exclusivité au courtier le droit: 1 o de faire visiter l'immeuble à toute heure raisonnable, tout rendez-vous devant être fixé directement avec l'occupant des lieux. Le courtier peut permettre à d'autres courtiers d'exercer en tout ou en

partie ce droit; 2 o d'effectuer, sujet aux restrictions ci-après exprimées, toute publicité qu'il juge appropriée y compris placer un écriteau indiquant que l'immeuble est à vendre, ou qu'il est vendu. Le courtier peut permettre à d'autres courtiers d'exercer en tout ou en

partie ce droit. La possibilité de poser un écriteau est accordée sous réserve de toute réglementation, par exemple, municipale ou découlant d'un règlement de copropriété, pouvant s'appliquer en la matière; […] » [ 20 ] Avec respect, le Tribunal conclut que toute entente quant à l'impossibilité des défendeurs d'effectuer de la publicité, y compris de poser une pancarte indiquant que leur immeuble est à vendre, est contraire à la modification D-1 qui permet aux défendeurs d'offrir de vendre par eux-mêmes leur propriété.

Lorsque les parties à un contrat de courtage exclusif prévoient la possibilité pour les vendeurs d'offrir de vendre par eux-mêmes leur propriété, cela implique nécessairement le droit d'effectuer de la publicité, y compris d'apposer un écriteau, une affiche, une pancarte sur la propriété ou sur le terrain. Il s'agit d'un corollaire logique relié directement au droit des vendeurs de vendre leur propriété par eux-mêmes. [ 21 ] Si le Groupe Sutton et M.

Boyer veulent restreindre le droit de leurs clients-vendeurs d'effectuer de la publicité ou d'apposer une pancarte autre que celle du Groupe Sutton, une clause spécifique doit le prévoir. À défaut, tout doute quant à l'interprétation du contrat doit favoriser les clients, en l'occurrence les défendeurs. [ 22 ] Revenons à la trame factuelle. Lorsque l'agent immobilier de Mme Courtemanche apprend le 25 janvier 2009 en soirée qu'elle visite l'immeuble en après-midi, dans le cadre d'une visite libre organisée par les défendeurs, il en avise M. Boyer. Ce dernier communique avec M.

Quang et lui fait part de sa déception, puisqu'il représente qu'une des personnes qui visite son immeuble en après- midi est dûment représentée par un agent collaborateur. M.

Quang rétorque qu'il obtient une réponse négative de Mme Courtemanche lorsqu'il lui demande si elle est représentée par un agent. [ 23 ] La défense réfère le Tribunal au document D-2 intervenu le 1er février 2009 qui constitue aussi une modification au contrat de courtage initial en y prévoyant que la date et l'heure de son expiration sont modifiées au 1er février 2009 à 9h00, au lieu du 13 novembre 2009 à 23h59. [ 24 ] Les explications quant à cette modification, signée le 1 er février 2009, confirment que M.

Boyer est alors au courant que les défendeurs procèdent à la vente de leur immeuble, suite à leurs démarches, si bien qu'il est inutile de maintenir en vigueur le contrat de courtage. [ 25 ] Le 25 mai 2009, par acte de vente passé devant Me Georges Tremblay, notaire, les défendeurs vendent à Pascale Courtemanche et à son conjoint, M. David Mousseau, l'immeuble en cause (pièce P-7).

À cet acte de vente, les parties réfèrent à un avant-contrat (promesse d'achat) daté du 31 janvier 2009. [ 26 ] Eu égard aux faits de la présente affaire et à la preuve testimoniale et documentaire, le Tribunal conclut de la manière suivante: - Le contrat de courtage intervenu entre les parties permet aux défendeurs d'offrir de vendre par eux-mêmes leur propriété et de procéder à toute publicité à cet égard de même qu'à la visite de leur immeuble; - Les acheteurs de l'immeuble des défendeurs ne sont aucunement « sollicités », selon le paragraphe 1 précité de la modification D-1 du 13 novembre 2008, par le Groupe Sutton, M.

Boyer ou tout autre agent immobilier, y compris M. Menniti. La preuve prépondérante démontre plutôt que Mme Courtemanche s'intéresse à l'immeuble des défendeurs lorsqu'elle voit la pancarte « DuProprio » en matinée du 25 janvier 2009, qui invite à participer à une visite libre organisée par les défendeurs en après-midi de cette même journée; - Vu le droit des défendeurs de procéder à la vente de leur immeuble, même pendant la durée du contrat de courtage intervenu avec le Groupe Sutton, aucune rétribution ne lui est due. [ 27 ] En terminant, le Tribunal réitère que le modèle d'affaires mis en place par M.

Boyer est innovateur, intéressant et rafraîchissant. Cependant, il est à parfaire puisque les termes de ce modèle, contenus au document de modification D-1, comportent des imprécisions quant aux droits et aux obligations de chacune des parties. [ 28 ] En conséquence de tout ce qui précède, le Tribunal conclut que le Groupe Sutton ne se décharge pas de son fardeau d'établir, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de sa réclamation.

PAR CES MOTIFS, le Tribunal: REJETTE la requête introductive d'instance de Groupe Sutton – Sur l'ÎIle R.B. inc. contre An Le Quang et Thi Thu Ha Nguyen; LE TOUT, avec dépens. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. M e Magali Lewis, (BARRETTE & ASSOCIÉ

S) pour la demanderesse M e Éric L. Clark et M e Anne Soden, pour les défendeurs Date d’audience : 14 octobre 2010