2014 QCCQ 8313, 2014 QCCQ 8313

Huard c. Gravel 2014 QCCQ 8313 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013225-138 DATE : 24 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ADAM HUARD,

Partie demanderesse c. GILLES GRAVEL, -et- SHEILA GRAVEL, -et- FRANCIS THIBAULT,

Partie défenderesse -et- LES ENTREPRISES MAT INC.,

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame 1 743,05 $ aux défendeurs pour les vices cachés affectant la résidence acquise de ces derniers. [ 2 ] Plus précisément, il reproche des infiltrations d'eau au sous-sol et une défectuosité à la piscine. [ 3 ] Les défendeurs prétendent qu'ils ne sont pas responsables et qu'il ne s'agit pas de vices cachés, de même ils soulèvent l'absence de dénonciation. [ 4 ] Les défendeurs soutiennent que Les Entreprises Mat inc. (ci-après désignée «Entreprises Mat») est responsable, le cas échéant, des vices cachés allégués par le demandeur.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 5 ] Les principales questions en litige sont les suivantes: − L'immeuble vendu est-il affecté de vices cachés relativement, soit aux infiltrations d'eau ou à la défectuosité de la piscine? − Y a-t-il eu dénonciation valable en vertu de l'

article 1739 du Code civil du Québec ? LE CONTEXTE: [ 6 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 7 ] Par acte de vente du 22 février 2013, Adam Huard achète de Francis Michel Thibault, Sheila Gravel et Gilles Gravel un immeuble situé rue Beauport à Repentigny. [ 8 ] Cette vente est faire avec la garantie légale pour 204 000 $. [ 9 ] Bien que l'acte d'achat soit signé en février, c'est jusqu'en juin 2013 que madame Gravel occupe l'immeuble. [ 10 ] Le 12 mars 2013, Sheila Gravel contacte Adam Huard pour l'aviser d'une infiltration d'eau au sous-sol près du drain principal de

la résidence. [ 11 ] Se rendant sur les lieux et après avoir retiré un bouchon de retenue de la canalisation d'évacuation principale, le tout est rentré dans l'ordre. [ 12 ] Selon les premières informations obtenues, il semble s'agir alors d'une particularité du drain français. [ 13 ] Le lundi suivant, Entreprises Mat utilise une caméra pour inspecter le tout. [ 14 ]

Malgré qu'il s'agisse d'une construction des années 1970, le drain français est fonctionnel et en bon état. [ 15 ] Dans une correspondance du 25 mars 2013, monsieur Huard divulgue la situation aux défendeurs écrivant qu'il estime que c'est un vice caché et que dans l'éventualité où l'assureur ne couvrirait pas les frais, il les en tiendrait responsables. [ 16 ] Dans leur réponse du 2 avril 2013, les défendeurs écrivent ce qui suit (pièce P-8): « […] Nous avons bien reçu votre mise en demeure par courriel en date du 25 mars 2013 ainsi qu'une lettre recommandée en date du 26 mars 2013.

Notre assurance a été contactée et voici ce qui en résulte. Lors de l'été 2012, une réclamation avait été déposée pour un refoulement d'égout. Suite à cet événement, une expertise avait été effectuée par un expert plombier soit Plomberie Dominique Larivière. Lors de cette expertise, un rapport ainsi qu'un DVD avaient été émit affirmant que le refoulement d'égout avait été provoqué par des racines d'arbres et que le drain français était fonctionnel. Dû à ce rapport, les spécialistes avaient été mandatés uniquement pour remédier à la situation qui a provoqué le refoulement d'égout.

À la lumière de ces expertises, il est donc entendu que le dégât d'eau survenu en mars 2013 n'est pas considéré comme étant un vice caché étant donné qu'un expert a clairement mentionné que notre drain français était fonctionnel.

Comme le dégât d'eau est survenu après avoir notarié la maison, ce n'est pas à l'Industrielle Alliance d'assumer les frais à venir mais bien à l'assurance du nouveau propriétaire[…]. (sic) [ 17 ] Les parties s'échangent par la suite plusieurs courriels. [ 18 ] La situation évolue et les assureurs nient finalement toute responsabilité. [ 19 ] On fait appel à la compagnie Urgence Drain pour des vérifications supplémentaires le 5 juin 2013.

Les résultats concluent que l'entrée d'eau principale est fissurée et qu'il ne s'agit pas d'une problématique du drain français. [ 20 ] Les réparations ont été effectuées le 6 juin, d'où la facturation de 959,90 $ pour Urgence Drain. [ 21 ] Monsieur Huard réclame aussi 151,77 $ représentant les déboursés payés à Transport P. Therrien pour le terrassement refait par la suite. [ 22 ] Enfin, il réclame aussi 171,28 $ pour les déboursés assumés pour débloquer les conduites et canalisations de la piscine.

En effet, monsieur Huard reproche aux défendeurs de ne pas avoir effectué les travaux de remise en marche printanière de la piscine, malgré l'entente intervenue préalablement avec lui à cet effet. [ 23 ] Pour leur part, les défendeurs soutiennent qu'il ne s'agit pas de vices cachés.

Pour eux, il est de la responsabilité de l'inspecteur préachat de découvrir la défectuosité ou la fissure avant l'achat. [ 24 ] Outre un événement isolé au mois d'août 2012, jamais les défendeurs n'ont eu de difficulté particulière avec l'immeuble. [ 25 ] Les reproches qui leur sont adressés sont dus aux mauvaises réparations effectuées plus tôt par la

partie appelée, Entreprises Mat, selon elle. [ 26 ] C'est qu'en enlevant la souche et les racines ayant causé les bris à l'aqueduc de la résidence, Entreprises Mat a commis une erreur d'exécution. Les défendeurs estiment que les travaux effectués par Entreprises Mat souffrent donc de malfaçons. [ 27 ] Quant aux reproches et défectuosités affectant la piscine, les défendeurs soutiennent que lorsqu'ils ont procédé à l'automne précédent à la fermeture de la piscine, on a utilisé les procédés et instructions du maître piscinier.

On a vidé les tuyaux avec la pression d'air nécessaire et rempli par la suite avec de l'antigel. Tout fonctionnait très bien au moment de la fermeture. [ 28 ] Enfin, le préposé d'Entreprises Mat, nie toute responsabilité. D'une part, ils n'ont jamais reçu d'avis ou de mise en demeure contrairement à l'

article 1739 du Code civil du Québec . Ils n'ont pas pu agir et ont été placés devant le fait accompli suite aux travaux d'Urgence Drain. Les défendeurs ne les ont jamais contactés. [ 29 ] Étant donné la fissure affectant l'entrée d'eau principale, l'immeuble a subi des infiltrations d'eau le 12 mars 2013. Les travaux d'Entreprises Mat n'y sont pour rien puisque le remplacement de la conduite principale a été effectué par la Ville de Repentigny, le 27 août 2012. [ 30 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige. LE DROIT APPLICABLE:

[ 31 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 32 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 33 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 34 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 35 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 36 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 37 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 38 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 39 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu.

Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 40 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 41 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 42 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [1] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 43 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . [ 44 ] L'état de la jurisprudence actuelle démontre que l'acheteur doit procéder à un examen raisonnable du bien et seuls les vices qui échappent à un tel examen sont jugés cachés.

Il doit cependant être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi. [ 45 ] Lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie [3] . [ 46 ] Le vice sera considéré comme grave lorsque l'acheteur démontrera que s'il avait connu le défaut qui l'affecte, il ne l'aurait pas acheté et/ou qu'il n'en aurait pas donné si haut prix [4] . [ 47 ] Les tribunaux ont considéré que les vices devaient être graves et que l'acheteur devait établir objectivement que la vente n'aurait pas eu lieu ou que le prix aurait été significativement différent [5] . [ 48 ] Le déficit d'usage doit rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou en diminue tellement l'utilité que son acheteur ne l'aurait pas acheté à ce prix [6] .

[ 49 ] Il importe de souligner l'

article 1739 C.c.Q. : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 50 ] La Cour supérieure a statué ce qui suit dans la décision de Fogel c. Placement Beauvet-Chabot inc. [7] : « [39] L'

article 1739 C.c.Q. prévoit que l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. […] [41] La défenderesse reproche au demandeur d'avoir exécuté les travaux hâtivement, sans lui donner la possibilité d'être présente, et de ne pas lui avoir transmis copies des rapports environnementaux, contrairement à l'acte de vente. […] [45] On ne saurait reprocher au demandeur de ne pas avoir dénoncé la situation par écrit.

Il l'a dénoncée quatre fois plutôt qu'une. [46] On ne saurait non plus reprocher au demandeur de ne pas avoir donné l'opportunité au représentant de la défenderesse d'être présent pour l'excavation des réservoirs. Une simple collaboration de sa

part lui aurait permis d'être présent. […] [51] Le demandeur était donc bien fondé de croire que la défenderesse avait renoncé à corriger elle-même la situation et à en être avisée. » (Soulignements dans le texte) ANALYSE ET DISCUSSION: [ 51 ] On entend par «vice caché» celui qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent placé en pareilles circonstances et malgré un examen raisonnable. [ 52 ] La problématique en l'espèce réside dans une fissure de l'entrée d'eau principale de l'immeuble.

Il s'agit d'une défectuosité souterraine et tout acheteur placé en pareilles circonstances n'aurait pu, à moins d'excaver, constater la défectuosité. [ 53 ] Les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté avant, mais qu'il ait existé au moment de la vente et ce, même s'il était dans un état latent [8] . [ 54 ] Le vice doit être présent au moment où l'acheteur a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait avant la vente, mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente [9] . [ 55 ] La situation pouvait être évolutive.

D'ailleurs, elle fut constatée par madame Sheila Gravel, qui habitait encore l'immeuble malgré la vente intervenue le 22 février précédent. La présomption est applicable et le Tribunal estime qu'au moment de la vente, il y a vices cachés. [ 56 ] L'argument des défendeurs voulant qu'ils n'aient pas été avisés de la situation n'est pas retenu. Il est clair que l'immeuble était affecté de vices cachés au moment de la vente.

Tous les échanges de courriels intervenus entre les parties démontrent, sans l'ombre d'un doute, que les défendeurs étaient pleinement informés de la défectuosité et des démarches entreprises par monsieur Huard pour corriger la situation. [ 57 ] Le Tribunal estime que la réclamation de 959,90 $ pour le remplacement de l'aqueduc privé et de 151,77 $ pour les frais de terrassement est justifiée. [ 58 ] Il en est tout autre pour la somme de 171,28 $ réclamée pour la piscine. [ 59 ] D'une part, il n'y a pas de preuve prépondérante démontrant qu'au moment de l'achat, les conduites de la piscine étaient obstruées.

Peut-être que ce sont les manœuvres effectuées par monsieur Huard au printemps qui n'étaient pas adéquates et qui ont causé ce blocage des conduits. [ 60 ] Le Tribunal estime aussi qu'une défectuosité de 171,28 $ sur un coût d'acquisition d'une résidence de 204 000 $ ne représente pas un vice «grave» au sens de l'

article 1726 C.c.Q. [ 61 ] L'acheteur doit, en pareilles circonstances, démontrer que s'il avait connu ces défectuosités (de 171,28 $) il n'aurait pas acheté l'immeuble. Cette réclamation n'est pas accordée, car la vente aurait eu lieu malgré tout.

[ 62 ] La réclamation principale doit être accueillie pour 1 111,77 $ (959,90 $ + 151,77 $). [ 63 ] Qu'en est-il du recours en garantie contre Entreprises Mat? [ 64 ] D'une part, ce ne sont pas les travaux effectués par cette entreprise qui sont à l'origine de la défectuosité constatée. [ 65 ] Rappelons que c'est la Ville de Repentigny qui a procédé, le 27 août 2012, aux travaux de remplacement de la conduite principale d'eau. [ 66 ] La preuve ne démontre pas que les travaux effectués par Entreprises Mat sont en cause. [ 67 ] De plus, la preuve ne démontre pas que les défendeurs ont dénoncé la situation à Entreprises Mat par écrit et dans un délai raisonnable suivant l'

article 1739 C.c.Q. [ 68 ] Le défaut d'avis en pareilles circonstances mène à l'échec du recours. L'action en garantie est rejetée. [ 69 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 70 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 71 ] CONDAMNE Gilles Gravel, Sheila Gravel et Francis Thibault, solidairement, à payer à Adam Huard 1 111,67 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation plus les frais judiciaires de 105 $. [ 72 ] REJETTE l'appel en garantie de Gilles Gravel, Sheila Gravel et Francis Thibault contre Les Entreprises Mat inc. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 9 mai 2014