2018 QCCQ 5566, 2018 QCCQ 5566

Weiss c. Hill 2018 QCCQ 5566 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-154927-166 DATE : 1 er août 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DAVID WEISS -et- CAROLINE LAPLANTE Demandeurs c.

DAVID HILL Défendeur/demandeur en garantie -et- STEPHEN TRAMLEY Défendeur en garantie -et- MICHELLE LADOUCEUR Défenderesse en garantie -et- PIERRE LADOUCEUR (TURBO MARKETING) Défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament du défendeur, David Hill (« Hill »), la somme de 6 663,45$ pour vices cachés suite à l’achat par eux en avril 2014 d’un immeuble résidentiel à Kirkland (l’« Immeuble »). [ 2 ] Hill a appelé en garantie, Stephen Tramley (« Tramley »), de qui il a lui-même acheté l’Immeuble en 2008. [ 3 ] À son tour, Tramley a appelé en garantie, Michelle Ladouceur (« Michelle ») et Pierre Ladouceur (« Pierre »), de qui il a acheté l’Immeuble en 2004.

QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Lors de sa vente aux demandeurs le ou vers le 28 avril 2014, l’Immeuble était-il affligé de vices cachés et, le cas échéant, depuis quand? [ 5 ] Dans l’affirmative, qu’elle est l’indemnité à laquelle ont droit les demandeurs? LE CONTEXTE FACTUEL [ 6 ] Les demandeurs ont acheté l’Immeuble de Hill, le 28 avril 2014, avec la garantie légale. [ 7 ] Préalablement, à l’achat de l’Immeuble, Hill a remis aux demandeurs une déclaration écrite datée du 13 février 2014 [1] dans laquelle il répond à certaines questions comme suit :

“ D3. INFILTRATION D3.1 To your knowledge, are there or have there ever been water infiltrations in the basement or elsewhere (e.g. roof, patio, balcony, solarium, skylight, door, window, chimney or other) ? ☒ yes □ no D5. BUILDING BASEMENT (INCLUDING CRAWL SPACE) To your knowledge, are there or have there ever been: D5.1 liquid spill in the basement (e.g. water, fuel oil, oil, mercury, etc.)? D5.2 foundation crack, rot or other problem with the basement structure ? □ yes ☒ no □ yes ☒ no D14.

DETAILS AND MAJOR IMPROVEMENTS TO THE IMMOVABLE Indicate the number of the clause to which the details apply: D3.1 Pipe leaked in basement resulting in damaged flooring, all flooring was replaced with floating floor in 2013.” [ 8 ] Les demandeurs ont également fait inspecter l’Immeuble le 15 avril 2014 avant de procéder à l’achat dont le rapport d’inspection a été produit en preuve [2] . [ 9 ] L’immeuble a été construit en 1975. [ 10 ] L’Immeuble au moment de la vente n’était plus habité depuis un certain temps. [ 11 ] Lors de l‘inspection de l’Immeuble, le sous-sol était entièrement aménagé ne permettant pas à l’inspecteur de voir l’état des murs de fondation et du plancher de béton. [ 12 ] Le 15 mars 2016, les demandeurs ont constaté au sous-sol des dommages au plancher de bois flottant qui auraient résulté d’une infiltration d’eau. [ 13 ] Les demandeurs ont alors entrepris des démarches pour connaître la source de cette infiltration qui s’est avérée provenir d’une fissure dans l’un des murs de fondation. [ 14 ] Pour ce faire, les demandeurs ont dû démolir une

partie du plancher de bois flottant et retirer une

partie du gypse et de la laine isolante recouvrant un mur de fondation. [ 15 ] La fissure n’était pas apparente de l’extérieur de l’Immeuble à cause du niveau élevé du terrain. [ 16 ] Les demandeurs ont aussi procédé à un test d’infiltration d’eau (Dye Test) par l’extérieur qui s’est avéré concluant [3] . [ 17 ] La démolition a permis de constater la présence importante de moisissures là où l’eau s’est infiltrée au sous-sol [4] .

Le 20 avril 2016, les demandeurs dénoncent ce qu’ils considèrent être un vice caché à Hill dans les termes suivants [5] : " April 20, 2016 Mr Davil Hill, We regret to inform you of a hidden defect that was discovered in early March 2016, at your former property of 52 Tanglewood, Kirkland. Extensive water damage in the basement over the past winter was traced back to a large crack in the east foundation. This crack, according to the foundation specialists we consulted, was not professionally repaired, although clear attempts to patch it had been made.

The subsequent water infiltration caused irreparable damage to the laminate flooring and several feet of drywall were removed to first locate the problem, then expose the mold growth that had resulted from the defect. Because no such defect or previous repair was declared upon our purchase of the house, we consider this to be a clear hidden defect and will be holding you responsible for resultant damage and cost of reparation. The total sum of the work is 10 882.33$, broken down as follows. We will be covering the cost of landscaping made necessary by the foundation excavation.

Demolition and basement repair………………………………. 7691.83 Foundation repair……………………………………………….. 1125.00 Mold remediation……………………………………………….. 2065.50 Please find enclosed our contractors' quotes and comments. Should you choose to send contractors of your choice, we request that you do so within 10 days of reception of this letter, as we will commence work on the basement. Should you be unwilling to discuss reparation

costs, please be advised that we are prepared to take legal action. Caroline Laplante David Weiss” [ 18 ] L’entrepreneur retenu par les demandeurs pour réparer la fissure est d’avis que celle-ci n’a pas été réparée adéquatement [6] . Celui-ci a aussi noté que la fissure a été recouverte de l’intérieur avec du béton. Il indique également que l’infiltration d’eau avait alors cours depuis une bonne période, compte tenu de la présence importante de moisissure sur le bois.

Il propose enfin une réparation de la fissure par l’extérieur qui s’avère beaucoup plus efficace. [ 19 ] Les demandeurs font réparer la fissure au coût de 1 267,60$ [7] qu’il réclame à Hill. [ 20 ] Les demandeurs retiennent les services d’un autre entrepreneur pour enlever la moisissure au sous-sol et ce au coût de 2 065,50$ [8] qu’il réclame aussi à Hill. [ 21 ] Les demandeurs ont également obtenu une estimation pour remettre le sous-sol en état au coût de 7 691,83$ [9] . [ 22 ] Les demandeurs ont cependant préféré faire les travaux eux-mêmes. Ils réclament à ce

titre la somme de 3 330,25$ [10] que Hill et les autres défendeurs en garantie ne contestent pas. [ 23 ] Les demandeurs ne réclament, par ailleurs, aucun montant en lien avec l’aménagement paysager qui a dû être refait suite aux travaux de réparations de la fissure. [ 24 ] Hill écrit ce qui suit aux demandeurs le 4 mai 2016 [11] : "Ms. Laplante and Mr. Weiss: I received your letter dated April 20, 2016 on April 26. During the entire ownership of the house located at 52 Tanglewood, there was never any work of any nature whatsoever done to the foundations or foundation walls.

During same time I never experienced any water infiltration. Please provide a copy of your pre-inspection report, and all supporting documents pertaining to the condition of the house prior to purchase, and all details of changes, renovations, repairs that have been carried out since taking possession of the house in 2014. I understand you may have these water infiltration(

s) however, there never was any issues during my ownership, and that no such declarations of any kind of issues or repairs were ever declared to me from the prior owner. In addition, it appears from your own letter that if a crack was present, it was visible and therefore not a latent defect. I will vigorously oppose and contest any responsibility on my part for these troubles your are facing. I will advise when I can send my expert advisor(s), all of which costs, I reserve the right to counter claim for recuperation of time and expenses. Please call me at 514-xxx-xxx to discuss my reasoning in further detail.

Sincerely yours, David Hill" (Sic) [ 25 ] Dans un courriel du 5 mai 2016 [12] , Hill répond aux demandeurs et il leur réitère que: " I never did any foundation wall repairs of any nature whatsoever during my ownership, I was never aware of any foundation crack or cracks either.

" [ 26 ] À la demande de Hill, les demandeurs ont procédé à un test d’infiltration d’eau (Dye Test) qui s’est avéré concluant [13] . [ 27 ] À ce sujet, Hill a écrit aux demandeurs le 6 mai 2016 [14] et il leur précise que: " I will agree with my lawyer, that if the water does in fact leak thru the " repaired cracks " it would then constitute a latent defect, then it willl be a matter determining which owner of the past did the repairs and failed to report the repair ". [ 28 ] Hill ne s’est jamais présenté sur les lieux pour en constater l’état avant que les demandeurs procèdent aux travaux correctifs. [ 29 ] Hill a acheté l’Immeuble en octobre 2008.

Il y avait alors à l’extérieur une terrasse en bois. Cette terrasse où se situe la fissure a été construite à l’époque où Pierre et Michelle était propriétaires. [ 30 ] En 2010, Hill enlève cette terrasse et installe plutôt du pavé uni. Pour ce faire, il rehausse le niveau du terrain. [ 31 ] Hill dit que lui et sa famille ont beaucoup utilisé le sous-sol alors qu’il était propriétaire de l’Immeuble. [ 32 ] Il souligne qu’à part une fuite d’eau provenant d’un tuyau en octobre 2013, il n’a jamais eu de problème d’infiltration d’eau ou d’humidité au sous-sol.

Il ajoute que cette fuite d’eau a nécessité le remplacement du bois franc en place par du bois flottant. Il n’a par ailleurs noté aucune présence de moisissure. [ 33 ] Hill nie enfin avoir tenté de colmater la fissure en cause avec du béton. [ 34 ] Hill termine en admettant que les montants réclamés par les demandeurs sont raisonnables mais qu’il n’en est pas responsable.

[ 35 ] En réplique, Hill confirme que l’Immeuble était inoccupé en 2013. [ 36 ] Tramley a acheté l’Immeuble en 2004 et il l’a revendu à Hill en 2008. [ 37 ] Il a aussi utilisé le sous-sol avec sa famille alors qu’il en était propriétaire. Il a retiré le tapis collé au plancher de béton du sous- sol en 2004 ou en 2005 pour y installer du bois franc. [ 38 ] Il n’a jamais noté de présence d’eau au sous-sol lequel était par ailleurs complétement aménagé à ce moment-là. [ 39 ] De plus, durant la période où il a été propriétaire de l’immeuble, la terrasse de bois extérieure construite par Pierre et Michelle était devant la

partie de la fondation où les demandeurs ont décelé la fissure faisant l’objet du présent litige. [ 40 ] Michelle et Pierre ont acheté l’Immeuble à la fin de l’année 1978 et ils ont emménagés en juin 1979. [ 41 ] À ce moment-là, le sous-sol n’était pas aménagé. [ 42 ] Ils ont construit la terrasse extérieure en 1980 où se situe la fissure faisant l’objet du litige. [ 43 ] Ils ont aussi fait installer un tapis directement sur le plancher de béton du sous-sol.

Autrement, rien n’a été fait au sous-sol jusqu’en 1994 où ils ont fait construire les murs intérieurs par un entrepreneur. [ 44 ] Michelle et Pierre n’ont vu aucune fissure, pas plus qu’ils n’ont appliqué du béton sur un mur de fondation pour colmater une fissure. [ 45 ] Michelle et Pierre se sont divorcés en 1996. [ 46 ] Michelle a conservé l’Immeuble et elle l’a vendu en 2004 à Tramley. [ 47 ] Michelle et Pierre affirment enfin n’avoir jamais eu de problème d’eau au sous-sol de quelque manière que ce soit au cours des 25 années où ils ont occupé l’Immeuble.

ANALYSE ET DÉCISION [ 48 ] Hill, Tramley, Michelle et Pierre affirment tous ne pas connaître l’existence de la fissure qui a donné lieu aux problèmes d’infiltration d’eau avec lesquelles les demandeurs ont eu à conjuguer. [ 49 ] Un fait demeure cependant, les demandeurs ont décelé une fissure dans la fondation de l’Immeuble en mars 2016 qui a fait l’objet d’une tentative de colmatage par l’intérieur et dont l’existence remonte à un certain nombre d’années considérant la présence importante de moisissure et l’état de dégradation du bois. [ 50 ] Qui donc a constaté la présence de cette fissure et a tenté de la colmater sans en déclarer l’existence lors de la vente de l’Immeuble? [ 51 ] Nous sommes ici en présence de versions contradictoires. [ 52 ] Le Tribunal doit donc décider, selon la balance des probabilités, conformément à l'

article 2804 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 53 ] Jean-Claude Royer dans son ouvrage La preuve civile [15] s'exprime sur le degré de preuve requis pour répondre à l'obligation de convaincre en matière civile. Ces propos vont comme suit: « (…) L'

article 2804 C.c.Q. codifie une règle depuis longtemps établie par la jurisprudence. Ainsi, dans l'arrêt Parent c. Lapointe , M. le juge Taschereau, de la Cour suprême du Canada, déclare: C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique. Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux. Dans l'arrêt Dubois c.

Génois , M. le juge Rinfret, de la Cour d'appel du Québec, s'exprime comme suit: Il aurait pu également s'appuyer sur les décisions citées par M. le juge Taschereau dans Rousseau c. Bennett, pour appuyer la théorie que « les tribunaux doivent souvent agir en pesant les probabilités. Pratiquement rien ne peut être mathématiquement prouvé ». 174 – Appréciation de la prépondérance – Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre. Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité. L'application concrète de ce critère varie dans les multiples décisions judiciaires.

Même s'il faut prendre garde de leur attribuer une importance excessive, il existe néanmoins des règles qui peuvent aider un juge à décider de la suffisance ou non d'une preuve. » (Références omises) [ 54 ] Or, en l’espèce, le Tribunal ne retient pas le témoignage de Hill.

[ 55 ] Chronologiquement, il est plus probable que la fissure soit apparue dans les quelques années qui précèdent les signes annonciateurs de l’infiltration de l’eau. Or, c’est Hill qui a été propriétaire de l’Immeuble de 2008 à 2014. [ 56 ] Par ailleurs, en 2010, Hill a fait des travaux de démolition, de déblai, de remblai et de compaction le long du mur de fondation où se situe la fissure faisant l’objet du litige qui pourraient en expliquer la cause. [ 57 ] Hill est enfin demeuré vague et ambiguë quant au dégât survenu suite à une fuite d’eau en 2013.

Il n’a pas déclaré le sinistre à ses assureurs et il a omis de transmettre, bien que dûment demandés par les demandeurs, les éléments de preuve établissant le détail des travaux réalisés pour corriger la situation [16] . Cette omission étonne dans les circonstances et elle mène à croire que Hill ne dit pas tout. [ 58 ] Les demandeurs ont ainsi établi l’existence d’un vice caché au moment de l’achat de l’Immeuble, le 28 avril 2014, donnant droit à leur demande.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE le défendeur, David Hill, à payer aux demandeurs, David Weiss et Caroline Laplante, la somme de 6 663,45$, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la notification de la demande en date du 5 décembre 2016 et les frais de justice au montant de 185$; CONDAMNE le défendeur, David Hill, à payer au défendeur en garantie, Stephen Tramley, les frais de justice au montant de 185$; CONDAMNE le défendeur en garantie, Stephen Tramley, à payer à la défenderesse en garantie, Michelle Ladouceur, les frais de justice au montant de 185$; CONDAMNE le défendeur en garantie, Stephen Tramley, à payer au défendeur en garantie, Pierre Ladouceur, les frais de justice au montant de 240$. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 16 avril 2018