2013 QCCA 1111, 2013 QCCA 1111

Delimanolis c. Manavopoulos 2013 QCCA 1111 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021307-111 (500-17-038024-074) DATE : 18 juin 2013 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. NICOLAS DELIMANOLIS APPELANT - Défendeur c.

CHRISTOS MANAVOPOULOS INTIMÉ - Demandeur et NADIA ASSIMOPOULOS INTIMÉE - Défenderesse ARRÊT [ 1 ] La Cour ; - Statuant sur le pourvoi contre un jugement rendu le 1 er décembre 2010, qui a, notamment, déclaré l'intimé copropriétaire à 50% avec l'appelant d'un immeuble résidentiel sur l'avenue Appin, et ordonné à ce dernier de racheter la quote-part de l'intimé au prix de 182 795,27 $, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement. [ 2 ] Pour les motifs du juge Léger, auxquels souscrivent les juges Pelletier et Gagnon; [ 3 ] ACCUEILLE l'appel à la seule fin de substituer, dans le deuxième paragraphe du dispositif, le montant de 146 295,07 $ à celui de 182 795,27 $; avec dépens.

FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. M e Régis Nivoix DOYON IZZI NIVOIX Pour l'appelant M e Julius Grey M e Isabelle Turgeon GREY & CASGRAIN Pour les intimés Date d’audience : 16 avril 2013

MOTIFS DU JUGE LÉGER [ 4 ] Ce pourvoi ne concerne qu'une

partie du jugement de la Cour supérieure (l'honorable Danièle Mayrand) prononcé le 1 er décembre 2010, par lequel elle a déclaré l'intimé copropriétaire à 50 % avec l'appelant d'un immeuble résidentiel sur l'avenue Appin, et a ordonné à ce dernier de racheter la part de l'intimé au prix de 182 795,27 $, avec intérêts à compter de la date du jugement. [ 5 ] Les faits à la base de ce litige s'entremêlent avec deux autres litiges, qui depuis 2007, ont opposé trois associés d'affaires et amis de toujours.

Le présent dossier a fait l'objet d'une enquête et audition commune avec deux autres dossiers pendant 5 jours, et la juge de première instance a rendu deux jugements distincts. LES FAITS [ 6 ] Depuis la fin des années 1970, l'appelant et l'intimé ont été impliqués dans une société en participation ( art. 2250 C.c.

Q) avec Basile Assimopoulos, décédé en 2005, dont l'activité principale était l'acquisition et la revente d'immeubles. Leur relation d'affaires reposait essentiellement sur la confiance mutuelle, en raison d'une grande amitié les liant de longue date, et pour l'essentiel, aucun document écrit ne consignait explicitement leurs obligations réciproques.

La défenderesse Nadia est l'épouse et ayant droit de feu Basile Assimopoulos, d'où sa présence comme codéfenderesse en première instance. [ 7 ] Le 28 février 1984, l'intimé achète, au prix de 107 000 $, un immeuble résidentiel sur l'avenue Melbourne, à Ville Mont-Royal, dans le but de l'habiter avec sa famille. Lui et l'appelant font alors chacun une mise de fonds de 13 500 $, mais le nom de ce dernier n'apparaît pas dans l'acte notarié ni dans un autre document écrit, leur objectif étant de profiter éventuellement de la vente de cet immeuble à

titre de résidence familiale, sans imposition du gain en capital. Les deux avaient convenu que celui habitant la maison paierait l'hypothèque et les taxes municipales et scolaires, sans avoir à payer de loyer à l'autre. Ils auraient aussi convenu que les rénovations seraient payées moitié-moitié. [ 8 ] En novembre 1984, l'intimé vend cette résidence pour 140 000 $, et partage le produit net de la vente en parts égales avec l'appelant.

Le 23 novembre 1984, ce dernier, représenté par l'intimé agissant comme son mandataire, achète au prix de 118 000 $ un autre immeuble situé sur l'avenue Appin à Ville Mont-Royal, qu'il envisage d'habiter avec sa famille. Dans cette opération, les deux associés réinvestissent le produit de la vente de l'immeuble de l'avenue Melbourne. Chacun d'entre eux dépose une mise de fonds de 22 500 $, et le nom de l'intimé ne figure pas dans l'acte notarié ni dans quelque autre document écrit.

Leur entente prévoit que cette transaction sera aux mêmes conditions que la précédente pour l'immeuble de l'avenue Melbourne; seul l'occupant sera différent. Au moment du procès, l'appelant y habitait toujours. [ 9 ] En 1988, l'appelant paie de sa propre initiative le solde de l'hypothèque mais en informe l'intimé qu'après coup. [ 10 ] Selon la version de l'appelant, en 2001, l'intimé lui demande de vendre cette résidence, car il veut récupérer sa mise de fonds.

Après avoir consulté Basile Assimopoulos, il établit donc la valeur marchande de l'immeuble à 350 000 $, en prenant en compte l'évaluation municipale, alors de 233 700 $. En fonction de sa mise de fonds, il établit ensuite la part de l'intimé à 19 %, et lui offre 57 000 $ pour le rachat de sa part. [ 11 ] En septembre 2001, l'appelant fait parvenir à l'intimé un versement de 25 000 $, via le compte bancaire de l'immeuble de la rue Bernard, lequel appartient également aux trois associés.

En janvier 2002, l'appelant dépose 32 000 $ directement dans le compte bancaire de l'intimé en Grèce, où ce dernier réside toujours. L'intimé manifeste alors son désaccord quant au montant reçu et en discute par la suite avec Basile Assimopoulos. Ce n'est toutefois qu'en 2006 que l'intimé s'oppose formellement au montant reçu à

titre de paiement complet. [ 12 ] La version de l'intimé diverge d'avec celle de l'appelant sur plusieurs points. Selon lui, c'est ce dernier qui a décidé, en 2001, de racheter sa part dans la résidence, après avoir fixé unilatéralement la valeur de rachat à 57 000 $, sans avoir reçu son accord. Il a toujours cru que le montant initial de 25 000 $ provenait du partage des profits de l'immeuble de la rue Bernard. De plus, il considère que le versement initial de 32 000 $ constitue une avance sur l'éventuel rachat de sa part.

Finalement, il croit que l'entente concernant la résidence de l'avenue Melbourne doit être appliquée intégralement et qu'en conséquence il devrait être déclaré copropriétaire à 50 % de la résidence de l'avenue Appin. [ 13 ] Le 17 avril 2006, l'intimé fait parvenir à l'appelant une lettre, lui expliquant qu'il désire se départir de sa part de 50 % dans la résidence de l'avenue Appin, à la condition toutefois d'en établir la juste valeur marchande. [ 14 ] Le 19 mai 2006, l'appelant lui répond que l'immeuble de l'avenue Appin est sa résidence familiale, qu'il l'a payée seul, et que l'intimé n'a aucun droit sur cette propriété. [ 15 ] Le 2 août 2007, l'intimé signifie à l'appelant sa requête introductive d'instance.

JUGEMENT ENTREPRIS [ 16 ] Tel que déjà souligné, le présent dossier fait

partie de trois causes entendues ensemble, mais ayant fait l'objet de deux jugements distincts. D'entrée de jeu, dans ses motifs du jugement entrepris, la juge explique le climat d'affaires qui prévaut entre les associés jusqu'en 2005 :

[2] Leurs relations contractuelles sont peu documentées et reposent essentiellement sur des ententes verbales fondées sur la confiance et le souci d'éluder les impacts fiscaux. Chacun détenait des procurations pour les autres et transigeait avec les cartes bancaires dont ils connaissaient le numéro d'identification personnel (« NIP ») confidentiel. [3] Nicolas, Basil et Christos ont vécu la misère et la richesse ensemble.

Hélas, le décès de Basil en juillet 2005, le leader et le catalyseur des trois partenaires, a contribué à la fin de la relation d'affaires et d'amitié entre les deux autres partenaires déjà fragilisée par un différend qu'ils ne réussissaient à résoudre : leur quote-part respective dans la propriété Appin (« Appin ») où réside Nicolas depuis son acquisition en 1984. [4] En 2007, des procédures sont intentées de part et d'autre dans les dossiers suivants : • 500-17-034738-073, Nicolas Delimanolis c. Christos Manavopoulos ; • 500-17-038024-074, Christos Manavopoulos c.

Nicolas Delimanolis et Nadia Assimopoulos ; • 500-17-037971-077, Joan Stirk Manavopoulos c. Nicolas Delimanolis et Nadia Assimopoulo . [5] Dans le premier dossier, Nicolas poursuit Christos pour une dette reliée à l'immeuble Clarke (« Clarke »). Dans le second, Christos réclame à Nicolas et Nadia Assimopoulos (« Nadia »), veuve et ayant droit de Basil, les frais de gestion de cet immeuble qu'il a assumés depuis 2006.

Il demande en outre d'être déclaré copropriétaire de Appin et que la quote-part qu'il détient dans cet immeuble soit rachetée par Nicolas. [6] Dans le troisième dossier, Joan Stirk Manavopoulos (« Joan »), épouse de Christos, réclame de Nadia et Nicolas sa portion (soit 2.94 %) des revenus nets générés par l'immeuble Bernard et du produit de la vente survenue en janvier 2006. [7] Les trois dossiers ont été réunis et il y a eu audition et preuve commune.

Le Tribunal a prononcé deux jugements séance tenante dans les dossiers 500-17-034738-073 et 500-17-037971-077 et pris en délibéré la présente cause. [ 17 ] La juge constate d'abord que l'entente entre l'intimé et l'appelant prévoyait de partager le produit de la vente de l'immeuble en litige moitié-moitié, puisque rien ne lui permet de traiter différemment l'arrangement intervenu à l'égard de l'immeuble de l'avenue Melbourne de celui de l'avenue Appin.

Ensuite, la juge retient la version de l'intimé voulant qu'il n'y ait jamais eu d'entente quant au rachat de ses droits, et que le montant de 32 000 $ reçu ne représente qu'une avance sur le rachat de sa part. Quant au montant de 25 000 $, elle conclut qu'il provient des avoirs de l'appelant et qu'il a servi à payer une

partie des droits de l'intimé dans la résidence de l'avenue Appin. [ 18 ] La juge déclare finalement l'intimé copropriétaire à 50 % de cette résidence et ordonne à l'appelant de lui payer la moitié de la valeur de l'immeuble, selon l'évaluation municipale de 2011, moins la somme de 57 000 $, actualisée à 82 204,93 $, que l'intimé a déjà reçue. En outre, elle soustrait 15 000 $ au montant dû, pour la valeur des rénovations dont l'intimé est redevable.

D'où le pourvoi de l'appelant. [ 19 ] La juge a aussi ordonné à l'appelant et à la défenderesse Nadia Assimopoulos de rembourser à l'intimé leur quote-part de frais de gestion pour un autre immeuble sur l'avenue Clarke, les condamnant solidairement à lui verser 39 387,66 $ avec la moitié des intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle à compter du 15 octobre 2010. Aucune des parties n'a porté cette conclusion en appel. LES MOYENS D'APPEL [ 20 ] Les questions soulevées en appel par l'appelant sont les suivantes : (

i) La juge a-t-elle commis une erreur manifeste et dominante en concluant que malgré l'écoulement du temps, rien ne permet de traiter différemment l'arrangement contractuel intervenu entre Manavopoulos et Delimanolis à l'égard des immeubles de l'avenue Melbourne et de l'avenue Appin? (ii)L'appelant a-t-il désintéressé définitivement l'intimé pour sa participation dans l'immeuble Appin en 2001-2002 en lui remettant des montants totalisant 57 000 $? (iii) Si cette Cour ne retenait pas l'argument de l'appelant voulant qu'il y ait eu désintéressement complet et final du prêt consenti par l'intimé lors des négociations en 2001, celui-ci est-il bien fondé de prétendre que c'est à compter de cette date que le calcul du délai pour réclamer tout solde de la créance à laquelle il pouvait encore prétendre doit être computé?

(iv) La juge a-t-elle commis une erreur de droit en ne considérant pas l'aveu de l'intimé à l'effet qu'il n'avait aucune participation dans un autre immeuble sinon celui de l'avenue Clarke? (

v) Si cette Cour ne retenait pas cet argument et concluait que la juge de première instance n'a commis aucune erreur de droit en reconnaissant l'intimé copropriétaire d'Appin, devrait-elle cependant corriger la valeur de sa part en utilisant l'évaluation municipale de 2010? ANALYSE [ 21 ] En guise de préliminaire, il est opportun de rappeler que l'entente entre les parties étant orale, l'appréciation de leur crédibilité par la juge est déterminante, elle qui a vu et entendu les parties durant les cinq jours qu'a duré l'instruction commune des trois litiges les opposant.

Cela a un impact sur chacune des questions traitées ci-après. En l'espèce, elle a accordé foi à la version de l'intimé dans le présent dossier ainsi que pour un autre entendu en même temps, dans lequel elle retient aussi le témoignage de son épouse [1] . [ 22 ] Il est acquis qu'une Cour d'appel doit, en principe, éviter d'intervenir sur des questions relevant de l'appréciation factuelle du juge du procès ou encore de son appréciation de la crédibilité des témoins [2] . D'où la règle cardinale d'une très grande déférence en la matière, puisqu'un appel n'est pas l'occasion de refaire le procès. Qu'en est-il? (

i) La juge a-t-elle commis une erreur manifeste et dominante en concluant que malgré l'écoulement du temps, rien ne permet de traiter différemment l'arrangement contractuel intervenu entre Manavopoulos et Delimanolis à l'égard des immeubles de l'avenue Melbourne et de l'avenue Appin? [ 23 ] Il y a deux points sur lesquels les parties s'entendent dans ce litige. D'une part, c'est que l'entente verbale relativement à l'immeuble de l'avenue Melbourne est la même que celle concernant l'immeuble de l'avenue Appin. D'autre part, toutes deux ont pour objectif d'éviter l'imposition du gain en capital, lors de la revente des résidences familiales [3] . Cependant, chaque

partie a une vision fort différente de ce que signifie « la même entente », à savoir si l'immeuble sera partagé en proportion de la contribution de chacun ou moitié-moitié. [ 24 ] L'appelant soutient que même si les circonstances ont fait en sorte que le partage se fasse moitié-moitié pour l'immeuble de l'avenue Melbourne, cela ne voulait pas dire qu'il en était ainsi pour l'immeuble de l'avenue Appin.

Sa thèse veut que pour l'immeuble de l'avenue Melbourne, le partage a été fait proportionnellement à la contribution de chacun, soit moitié-moitié, puisque les deux parties ont investi sensiblement le même montant dans la résidence, vu la brève durée de l'entente et le faible montant d'hypothèque remboursé, l'immeuble ayant été vendu 9 mois après son acquisition. [ 25 ] Il plaide qu'en l'espèce, l'intimé n'a contribué qu'à hauteur de 19 % dans cet immeuble, sous forme de prêt, alors que lui-même a contribué à hauteur de 81 %.

Dès lors, si on devait accepter l'idée que la première entente prévoyait un partage moitié-moitié en raison de la contribution de chacun dans la même proportion, il ne saurait en être de même pour la résidence de l'avenue Appin, vu les circonstances différentes. Il ajoute que sa décision de rembourser l'hypothèque à peine quelques années plus tard démontre bien sa véritable compréhension de l'entente. [ 26 ] L'intimé souligne de son côté qu'il a toujours envisagé être en copropriété avec l'appelant, chacun détenant 50 % de cet immeuble, et que dès lors, le partage devait être moitié-moitié.

En outre, il affirme n'avoir jamais accepté le paiement de 57 000 $ comme contrepartie du rachat de sa part par l'appelant. [ 27 ] Afin de déterminer les modalités du partage de l'immeuble de l'avenue Appin, il est nécessaire de s'interroger sur la nature de l'entente en cause. [ 28 ] Cette dernière possède les caractéristiques du contrat de société : Art. 2186.

Le contrat de société est celui par lequel les parties conviennent, dans un esprit de collaboration, d'exercer une activité, incluant celle d'exploiter une entreprise, d'y contribuer par la mise en commun de biens, de connaissances ou d'activités et de partager entre elles les bénéfices pécuniaires qui en résultent.

Le contrat d'association est celui par lequel les parties conviennent de poursuivre un but commun autre que la réalisation de bénéfices pécuniaires à partager entre les membres de l'association. [ 29 ] En effet, suivant les déterminations de la juge, il est clair que l'appelant et l'intimé s'étaient entendus pour acheter ensemble un immeuble et partager les profits résultant de la vente, tout en évitant l’impôt sur le gain en capital.

La juge a de plus déterminé que les deux partenaires étaient à parts égales dans cette société. [ 30 ] Si les parties sont associées en parts égales, c'est notamment parce qu'elles ont fait un apport en capital identique au départ. En réalité, il faut comprendre de cette entente que celui qui occupe l'immeuble paie tous les frais reliés à l’occupation. En ce sens, il faut nécessairement distinguer les intérêts du capital, lorsque l’on parle de l’obligation d’assumer « les paiements hypothécaires ».

Pour l'immeuble de l'avenue Melbourne, les parties n’ont peut-être pas fait cette distinction en raison de la faible importance des sommes en jeu, la revente s’étant faite quelque neuf mois à peine après l’acquisition. Quant à l'immeuble de l'avenue Appin, il y a une différence

fondamentale dont il faut tenir compte, et elle tient au fait que l'appelant a fait un apport de capital très substantiel dans la société. [ 31 ] Le jugement de première instance est à mon avis entaché d'une erreur en ce qu'il dépouille l'appelant de son apport supplémentaire en capital au profit de son associé. Dit autrement, la juge traite le remboursement de l'hypothèque comme s'il s'agissait d'un profit sur la revente, alors qu'il s'agit de l'apport d'un associé.

Paradoxalement, elle ne le fait pas pour le montant de 15 000 $, lequel correspond à son évaluation des rénovations dont l'intimé est redevable. [ 32 ] En retenant, comme la juge le propose, que l'appelant et l'intimé sont associés en parts égales, il y a donc lieu d'appliquer les règles régissant la dissolution d'une société en participation prévues aux articles 2264 C.c.Q et ss. [ 33 ] Ce calcul étant tributaire des réponses aux quatre prochaines questions, j'y reviendrai plus loin. (ii)L'appelant a-t-il désintéressé définitivement l'intimé pour sa participation dans l'immeuble Appin en 2001-2002 en lui remettant des montants totalisant 57 000 $? [ 34 ] Selon la théorie de l'appelant, l'intimé n'a jamais eu de droit dans la résidence de l'avenue Appin, ce dernier ne lui ayant consenti qu'un prêt devant être remboursé, en fonction de la valeur de l'immeuble.

Il ajoute que, entre autres, sa version non contredite selon laquelle l'intimé lui a demandé d'être remboursé et son acquiescement quant à la réception de la somme de 32 000 $, sans avoir entrepris des démarches pour savoir ce que ce montant représentait, confirme le bien-fondé de sa version. [ 35 ] De son côté, l'intimé explique qu'en 2001, l'appelant a unilatéralement décidé de la valeur à attribuer à la résidence de l'avenue Appin, en plus de modifier leur entente en ne lui attribuant qu'une part de 19 % plutôt que de 50 % dans la propriété. [ 36 ] Je suis d'avis que rien ne démontre que la juge a erré en concluant à l'absence d'accord entre les parties quant au rachat de la part de l'intimé par l'appelant dans cette résidence.

D'une part, il est clair que l'appelant a déterminé unilatéralement la valeur de cette part, et ce, à l'insu de son associé. D'autre part, la juge a conclu que le versement de 32 000 $ par l'appelant dans le compte bancaire de l'intimé en Grèce, ne constituait qu'une avance sur le rachat de droits de ce dernier dans l'immeuble. Confrontée à des versions contradictoires, la juge pouvait raisonnablement conclure ainsi, puisque aucune preuve probante ne laissait voir que les deux parties s'étaient entendues autrement à ce sujet.

En outre, ce n'est qu'en 2006 que l'appelant a officialisé sa vision de la transaction auprès de l'intimé. [ 37 ] Bien que le versement du montant de 25 000 $ par l'appelant à l'intimé ait été effectué via le compte bancaire de l'immeuble de la rue Bernard, rien ne permet de penser que la juge a erré en considérant qu'il s'agissait d'avoirs propres [4] de l'appelant visant à payer une

partie des droits de l'intimé dans la résidence de l'avenue Appin, et non d'une distribution aux trois associés des profits de l'immeuble de la rue Bernard. [ 38 ] Cela dit, rien ne permet de conclure à la fausseté de la croyance de l'intimé voulant que le montant de 25 000 $ constituait le remboursement des profits de l'immeuble de la rue Bernard et qu'il ne savait pas que cet argent provenait des fonds propres de l'appelant.

Sachant que l'intimé a bel et bien reçu pareil montant, la juge était tout à fait justifiée de retenir qu'il constituait une avance sur le rachat de ses droits provenant des avoirs de l'appelant, d'où le caractère raisonnable de ses calculs. [ 39 ] Il ressort de la preuve qu'il n'y a pas eu d'entente sur la valeur de la part de l'intimé. Si on accepte l'idée que ce dernier considérait le montant reçu comme une avance en vue du rachat de sa part, il est aussi logique de conclure qu'il n'avait pas été complètement désintéressé en 2001-2002.

Dès lors, il était justifié de croire qu'il allait recevoir un versement final lors de la vente éventuelle. [ 40 ] D'autre part, si l'on considère la thèse de l'appelant, selon laquelle il y a eu rachat complet de la part de l'intimé, les témoignages ne démontrent pas qu'il y ait eu acceptation de l'offre.

Par conséquent, le versement de 57 000 $ ne pouvait constituer un accord final sur le rachat de la part de l'intimé, non plus qu'un désintéressement complet de ce dernier dans l'immeuble concerné. (iii) Si cette Cour ne retenait pas l'argument de l'appelant voulant qu'il y ait eu désintéressement complet et final du prêt consenti par l'intimé lors des négociations en 2001, celui-ci est-il bien fondé de prétendre que c'est à compter de cette date que le calcul du délai pour réclamer tout solde de la créance à laquelle il pouvait encore prétendre doit être computé? [ 41 ] Selon l'appelant, c'est à compter de la demande de remboursement de l'intimé en 2001, qu'il y a eu cristallisation de la reconnaissance d'une dette, et ce dernier avait trois ans pour exercer ses droits; ce qu'il n'a pas fait, d'où sa prétention que le recours de l'intimé devrait être rejeté pour prescription. [ 42 ] En ce qui concerne l'intimé, il était évident pour lui que le terme de l'entente devait se situer au moment de la vente de la propriété de l'avenue Appin.

Il ajoute toutefois qu'une action en partage était possible et que l'appelant ne pouvait procéder à une modification unilatérale.

Enfin, il précise qu'en l'absence d'une vente, les parties demeurent associées, d'autant plus qu'elles ont donné mandat à la juge de les sortir de l'indivision. [ 43 ] La juge ayant retenu la version de l'intimé selon laquelle le montant reçu constituait une avance sur le rachat de sa part, elle ne s'est pas trompée en concluant que sa réclamation n'était pas prescrite, surtout si l'on ajoute à cela la teneur des témoignages des parties, selon lesquels le terme de l'entente était la vente de l'immeuble.

(iv) La juge a-t-elle commis une erreur de droit en ne considérant pas l'aveu de l'intimé à l'effet qu'il n'avait aucune participation dans un autre immeuble sinon celui de Clarke? [ 44 ] S'appuyant sur un extrait de la transcription de l'interrogatoire après défense de l'intimé tenu le 10 juillet 2007, l'appelant plaide que la juge a commis une erreur de droit en ne tenant pas compte de l'aveu fait par l'intimé, selon lequel le dernier immeuble que les deux associés avaient possédé était celui de l'avenue Clarke.

Pour l'appelant, pareil aveu aurait dû induire la juge à conclure que l'intimé n'était pas copropriétaire de l'immeuble de l'avenue Appin. [ 45 ] Ce moyen de l'appelant doit aussi échouer. [ 46 ] En effet, en replaçant dans son contexte la phrase sur laquelle il s'appuie, il devient limpide que l'intimé faisait référence aux immeubles acquis avec son groupe d'associés, ce qui ne saurait exclure son apport dans la résidence de l'avenue Appin. [ 47 ] De plus, bien qu'il y ait eu audition et preuve commune dans les trois dossiers précités, ce propos de l'intimé n'a pas été prononcé dans le dossier qui nous occupe, mais plutôt à l'occasion d'un dossier dans lequel l'appelant poursuivait seulement l'intimé pour une dette en rapport avec l'immeuble de l'avenue Clarke qu'ils avaient acheté avec Basile Assimopoulos, par l'entremise de leur société commune Syseco Systems. [ 48 ] Bref, sa réponse ne peut être considérée comme un aveu, mais simplement comme une réponse à une question introductive durant son interrogatoire sur un sujet plus large que simplement l'immeuble de l'avenue Appin. [ 49 ] Je suis d'avis que ce moyen doit échouer, la juge n'ayant commis aucune erreur à ce sujet. (

v) Si cette Cour ne retenait pas cet argument et concluait que la juge de première instance n'a commis aucune erreur de droit en reconnaissant l'intimé copropriétaire d'Appin, devrait-elle cependant corriger la valeur de sa part en utilisant l'évaluation municipale de 2010? [ 50 ] L'appelant soutient que la juge a erré en prenant comme base de calcul l'évaluation municipale entrant en vigueur en 2011, alors qu'elle venait de mentionner que les parties s'entendaient pour que le rachat de leurs droits se fasse selon l'évaluation municipale de 2010. [ 51 ] L'intimé, pour sa part, soutient que la juge a correctement calculé le partage des parts selon la volonté des parties et qu'il ne serait pas logique de le faire sur la base d'une évaluation municipale périmée. [ 52 ] L'appelant a tort.

J'estime que la juge n'a pas erré en retenant la valeur de l'immeuble contenue à l'évaluation municipale déposée en cours d'année 2010, et qui allait être utilisée pour les années 2011, 2012 et 2013. [ 53 ] Certes, à l'audience en novembre 2010, et lorsque le jugement a été rendu le 1 er décembre 2010, les valeurs du rôle d'évaluation déposé en 2010 n'étaient pas encore entrées en vigueur. Cependant, rien n'empêchait la juge de se servir des valeurs du rôle d'évaluation déposé en 2010 comme élément pour déterminer la valeur de la part de l'intimé.

D'abord, cette valeur est plus réaliste que celle déterminée en 2007 pour le rôle triennal se terminant à la fin de 2010.

Ensuite, sachant que la juge écrit, au paragraphe 8 de son jugement, que l'intimé « accepte que le rachat de ses droits se fasse en fonction de l'évaluation municipale de 2010 …», je suis d'avis que cela signifie que l'intimé renonce à ce que le partage se fasse selon la valeur marchande, ce qui lui aurait été sans doute beaucoup plus avantageux. [ 54 ] La décision de la juge de retenir la valeur de 560 000 $, et non celle de 490 500 $, pour calculer la part de l'intimé dans l'immeuble de l'avenue Appin ne recèle donc aucune erreur. [ 55 ] En terminant, tel qu'annoncé, il me faut discuter de la valeur de la liquidation de la part de l'intimé.

Revenant sur les règles pour la liquidation de la société déjà discutées, en s'appuyant sur tous les constats de faits de la juge et les chiffres qu'elle retient, la liquidation de la part de l'intimé devrait obéir au calcul suivant : Valeur de l’actif de la société : 560 000 $ Apports en capital Nicolas Christos 22 500 $ 73 000 $ 30 000 $ 125 500 $ 22 500 $ Total des apports : 148 000 $

Profit de la société (valeur de 560 000$, moins les apports, 148 000 $) : 412 000 $ [ 56 ] Les apports de l'appelant s'élèvent à 125 500 $, ce qui inclut l'investissement initial de 22 500 $, le paiement de l'hypothèque de 73 000 $ ainsi que 30 000 $ pour les rénovations, sachant que la juge avait déterminé que l'intimé lui devait 15 000 $ à cet égard.

Quant à ce dernier, ses apports s'élèvent à 22 500 $. [ 57 ] Chaque associé a droit au remboursement de ses apports, en premier lieu, et ensuite, au partage du profit sur une base de 50-50. [ 58 ] L'intimé a donc droit : Au remboursement de son apport : 22 500,00 $ Plus 50 % du profit : 206 000,00 $ Moins le paiement qu’il a déjà reçu : (82 204,93 $) Total : 146 295,07 $ [ 59 ] De son côté, l'appelant a droit : Au remboursement de son apport : 125 500,00 $ Plus 50 % du profit : 206 000,00 $ Total : 331 500,00 $ [ 60 ] Toutefois, il faut prendre en compte que l'appelant reçoit sa part en conservant seul l'équité de l'immeuble. [ 61 ] Il faut donc retenir 146 295,07 $ plutôt que 182 795,27 $ comme étant la somme qu'il devra payer à l'intimé pour la valeur de sa part dans la société. [ 62 ] Pour ces motifs, je propose d'accueillir l'appel, à la seule fin de substituer, dans le dispositif du jugement, le montant de 146 295,07 $ à 182 795,27 $.

JACQUES A. LÉGER, J.C.A.