2014 QCCQ 9781, 2014 QCCQ 9781

Labene c. Kowarsky 2014 QCCQ 9781 JV0516 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-131124-119 DATE : 8 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HELA LABENE […] Beaconsfiel (Qc) […] Demanderesse c.

RHONDA LISA KOWARSKY […] Beaconsfield (Qc) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame de la défenderesse la somme de 5 115$, dont 5 000$ qu'elle a payés en lieu et place de la défenderesse au notaire Luc Béruchon et que celle-ci néglige de rembourser. [ 2 ] La défenderesse nie devoir ce montant, alléguant que ladite somme a été dûment remboursée à la demanderesse le 1 er septembre 2011 devant témoins.

LES FAITS [ 3 ] En juillet 2011, la demanderesse et trois de ses ex-amis créent la société 9248-8089 Québec inc. (« 9248 ») dans le but d'acheter un immeuble de soixante appartements à Beaconsfield qui sert de résidence pour personnes âgées. [ 4 ] L'acte de vente est signé le 3 août 2011 et seule la demanderesse est présente chez le notaire Béruchon, à

titre de présidente de 9248. [ 5 ] Le montant de la transaction est de 3,5 millions de dollars, la

partie venderesse étant la Fondation St-Patrick de Montréal ( Montreal St-Patrick's Foundation ). [ 6 ] Les quatre associés investissent 150 000$ chacun, pour un total de 600 000$, et le reste (2,9 millions de dollars) est financé et garanti par hypothèque. [ 7 ] Puisque l'argent a été versé au notaire avant la signature de l'acte de vente, le notaire instrumentant Luc Béruchon envoie, dès le 30 juillet 2011, son mémoire d'ajustements (P-8) qui s'élèvent à 7 500$ pour chacun des quatre actionnaires. [ 8 ] La demanderesse paie sa part et celle de la défenderesse. [ 9 ] Cette dernière lui rembourse 2 500$ le 3 août 2011 par transfert de sa carte de crédit au compte bancaire du conjoint de la demanderesse et elle doit rembourser les 5 000$ restants dans les cinq semaines qui suivent, soit avant le 30 septembre 2011. [ 10 ] Peu de temps après se produit une chicane entre les actionnaires : madame Labene devait racheter la part de madame Dumais entre le 5 et 15 octobre 2011 comme nous le démontre le courriel P-12, mais la défenderesse s'y est opposée, désirant que la demanderesse la rachète, elle.

Dans les circonstances, aucun rachat ne s'est effectué. [ 11 ] Dès le premier mois suivant la vente, la défenderesse, son conjoint et la sœur de ce dernier, Andrea Katz, entament des

démarches pour faire annuler la vente et logent une plainte contre le courtier immobilier de la demanderesse, Gordon De Jonge, auprès de l'ACAIQ.

Celle-ci n'avait pas encore été entendue au moment de l'audition. [ 12 ] Par jugement de la Cour supérieure daté du 9 septembre 2011, la défenderesse, alors rejointe par téléphone, est désignée, conformément à l'entente intervenue entre les actionnaires, gestionnaire du compte bancaire de 9248 et responsable du paiement des factures et de la collecte des loyers des résidents. [ 13 ] Finalement, 9248 rétrocède l'immeuble à la Fondation St-Patrick le 10 avril 2013, comme en fait foi copie de l'acte de rétrocession produite comme pièce P-13. [ 14 ] Selon le témoignage de la demanderesse, la Fondation a versé à 9248 la somme de 300 000$ en considération de cette rétrocession.

Cette somme aurait été remise à la défenderesse en vertu du jugement du 9 septembre 2011, à

titre de gestionnaire du compte bancaire de la compagnie, tel que mentionné plus haut. [ 15 ] Cette dernière niera à l'audience avoir reçu quelque somme d'argent que ce soit de la Fondation et ajoute que c'est sans doute à madame Dumais, qui l'a remplacée dans ses fonctions, que cet argent aurait été remis. [ 16 ] Selon la demanderesse, le remboursement de 5 000$ ne s'est jamais fait malgré ce qu'affirment la défenderesse et sa belle-sœur, Andrea Katz, dans leurs témoignages, de même que Jason Katz, le conjoint de la défenderesse, dans la déclaration pour valoir témoignage qu'il a signée vu son absence à l'audience. [ 17 ] Il est à noter que la présence de celui-ci à l'audience a été requise par la demanderesse qui conteste vivement ces témoignages. [ 18 ] Monsieur Katz ne s'est pas présenté à la Cour le jour de l'audition – il était en voyage aux États-Unis à des fins personnelles selon sa conjointe – et la défenderesse a demandé une remise, contestée par la demanderesse, que le Tribunal a refusée. [ 19 ] La défenderesse a indiqué au Tribunal que le sol où est situé l'immeuble était contaminé et que des tests de sol avaient été effectués avant la vente, ce qu'a rigoureusement nié la demanderesse.

Madame Kowarsky et ses associés ont été bernés dans cette affaire, selon cette dernière. [ 20 ] Un procès relatif à toute cette histoire doit se tenir en octobre 2014 à la Chambre commerciale de la Cour supérieure de Montréal (dossier #500-11-041419-116). L'ANALYSE [ 21 ] Dans tout recours en justice, la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , lesquels se lisent comme suit : « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 22 ] La crédibilité des témoins prend ici toute son importance. [ 23 ] Du côté de la défenderesse, cette dernière et sa belle-sœur disent avoir vu son mari, Jason Katz, sortir de l'argent d'une enveloppe, compter celui-ci et donner 5 000$ à la demanderesse le 1 er septembre 2011.

Cela se serait passé au domicile de la défenderesse. [ 24 ] Madame Labene nie ce fait catégoriquement et ajoute avoir vu Jason Katz pour la première fois de sa vie à la Cour supérieure en décembre 2011.

C'est précisément pour le confronter sur ce point qu'elle a requis sa présence à l'audience, comme en fait foi le dossier de la Cour. [ 25 ] Le Tribunal, à cet égard, accorde davantage de crédibilité à la demanderesse et ce d'autant plus que le principal acteur de la supposée remise d'argent, Jason Katz, le conjoint de la défenderesse, n'était pas à l'audience pour témoigner de son geste, vu qu'il était en voyage aux États-Unis selon sa conjointe.

Mais il n'existe aucune preuve de ce voyage : aucun billet d'avion – il y serait allé en auto –, aucune correspondance faisant état de la nécessité de sa présence aux États-Unis durant la journée du 4 juin 2014. [ 26 ] La défenderesse mentionne en outre dans son témoignage que madame Labene avait demandé d'être remboursée en argent comptant puisqu'elle avait reçu un prêt de son associé, Pierre Paquette, en argent comptant et qu'elle voulait le lui rembourser de la même manière. [ 27 ] Le Tribunal ne saurait donner foi à ce témoignage de la

partie défenderesse, qui n'est soutenu par aucune logique ni fondement rationnel, sans compter qu'aucun reçu n'aurait été demandé par monsieur Katz, pourtant un prospère homme d'affaires selon la preuve, ce qui étonne tout de même un peu quand on réalise qu'il aurait versé 5 000$ comptant à la demanderesse – il s'agit d'une somme relativement importante – et que cette remise aurait été faite lorsque les relations commençaient déjà à se détériorer; en effet, la preuve démontre que des procédures avaient déjà été entamées devant la Cour supérieure. [ 28 ] Le Tribunal met également en doute la véracité et la sincérité du témoignage de la défenderesse lorsqu'elle affirme que le sol était contaminé et que les tests de sol avaient été effectués avant la vente. [ 29 ] Bien que ce fait ait été nié par la demanderesse et que le Tribunal ne dispose d'aucune preuve de ces tests, on peut à tout le

moins s'étonner que madame Kowarsky ait voulu investir 150 000$ dans cette résidence pour personnes âgées tout en sachant que le sol y était contaminé. [ 30 ] Enfin, le Tribunal estime que les témoins de la

partie défenderesse ont témoigné sur divers éléments, étrangers au présent litige, un peu comme pour faire diversion et jeter la pierre sur la demanderesse, ce qui a eu pour effet de miner leur crédibilité. [ 31 ] Après une réécoute de l'audition, le Tribunal estime que la

partie demanderesse a nettement fait preuve d'une plus grande crédibilité que la

partie défenderesse. [ 32 ] Le Tribunal croit en effet madame Labene lorsqu'elle affirme que jamais madame Kowarsky ou son mari ne lui ont remboursé la somme de 5 000$ le 1 er septembre 2011.

Alors que madame Kowarsky s'est ménagé une preuve écrite du versement de la somme de 2 500$ (D-3) dans le compte bancaire du mari de la demanderesse en remboursement partiel de la somme de 7 500$ qu'avait avancée la demanderesse pour elle, on peut se demander pourquoi elle ne l'aurait pas fait lorsqu'il s'est agi de la remise du double de ce montant. [ 33 ] Pour tous ces motifs, le Tribunal estime que la demanderesse a rencontré son fardeau de preuve et a démontré le bien fondé de sa réclamation.

En conséquence, il accueille celle-ci, incluant la facture de signification des huissiers de justice au montant de 58,10$, avec dépens. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 5 058,10$ avec intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 23 septembre 2011, ainsi que les frais de timbre judiciaire au montant de 159$. __________________________________ SUZANNE VADBONCOEUR, J.C.Q. Date d’audience : 4 juin 2014