2012 QCCQ 7413, 2012 QCCQ 7413

Aulagnier c. Vergil 2012 QCCQ 7413 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-121725-107 DATE : 26 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ FABIEN AULAGNIER, SOFIA KHODORKOVSKAYA, Demandeurs c.

FRANCES VERGIL , Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une réclamation pour la somme de 6 131,48 $ dans le cadre de l'achat d'une maison que les demandeurs prétendent être affectée de vices cachés, en raison de la non étanchéité de ses cheminées. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation. Elle soulève que la condition des cheminées, dont la construction remonte à plus de 40 ans, résulte de leur usure et de leur vieillissement.

Subsidiairement, elle prétend que le montant réclamé est exagéré et ne tient pas compte de la « plus value », valeur ajoutée à la propriété, suite à l'installation de gaines dans les conduits des cheminées. 1. LES FAITS [ 3 ] Le 21 mars 2009, la défenderesse accepte l'offre d'achat des demandeurs pour sa propriété située sur la rue Westchester à Baie d'Urfée. Le contrat de vente est signé a mois de juin. Les demandeurs prennent possession de l'immeuble le 1 er juillet 2009. [ 4 ] La construction de l'immeuble remonte à 1954.

Il est décrit dans la fiche descriptive comme étant une maison de plein pied avec, entre autres, un beau foyer de pierre dans le salon. [ 5 ] Les demandeurs ont fait effectuer une inspection préachat qui n'a révélé aucun indice de non-étanchéité au niveau des cheminées. [ 6 ] Lorsqu'ils mettent en marche le système de chauffage, au mois d'octobre 2009, une odeur de mazout se répand dans la maison. [ 7 ] Ils font appel à monsieur Patrick Cadieux qui recommande de ne pas utiliser le système de chauffage avant de faire effectuer un test de fumée. [ 8 ] Le 22 octobre 2009, monsieur Cadieux procède à l'exécution du test de fumée. [ 9 ] Ce test consiste à enfumer l'une des cheminées préalablement bouchée au niveau du toit afin de déceler s'il y a intrusion de fumée à travers la cheminée adjacente. [ 10 ] Le test a permis de constater une intrusion de fumée importante dans la cheminée de la fournaise à l'huile, ce qui révèle la présence de fissures dans la cheminée. [ 11 ] Monsieur Cadieux affirme que la situation existe avant le mois de mars 2009.

La présence d'une quantité importante de créosote dans la cheminée de la fournaise indique que le problème d'absence d'étanchéité existe depuis au moins une saison hivernale. [ 12 ] Il attribue le problème à un défaut de fabrication qu'il décrit comme étant un manque de rang de briques entre deux conduites qui sont faites en « Terra cota » terre cuite. [ 13 ] Afin de corriger la situation, il a installé une gaine à l'intérieur de chaque conduit afin de rendre la cheminée étanche.

L'installation de gaines a coûté respectivement 1 610,94 $ et 3 104,05 $ que le demandeur réclame. [ 14 ] Il réclame le coût du test de fumée pour le montant de 112,88 $.

[ 15 ] Des frais d'avocat au montant de 338,62 $ auxquels s'ajoutent des frais d'huissier pour la somme de 150,63 $ sont aussi réclamés. [ 16 ] La défenderesse affirme qu'elle n'a jamais eu de problème d'odeur de fumée durant les 30 ans qu'elle a habité la maison avec sa famille. [ 17 ] Elle précise qu'une chambre située à proximité de la salle à fournaise a été occupée par sa fille. La maison est dotée de détecteurs de fumée qui n'ont jamais été déclenchés par la présence de fumée. [ 18 ] Les cheminées sont ramonées à chaque année dans le cadre d'un contrat de service qu'elle détient à cet effet.

Le foyer n'a pas été utilisé plusieurs années avant la vente de la maison en 2009. 2. LE DROIT [ 19 ] La cause Henry c. Vesalin [1] traite des principes applicables en matière de vice caché en ces termes : [64]

L'article 1726 du Code civil du Québec [1] prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l'usage auquel on les destine ou qui diminuent tellement leur utilité que l'acheteur ne les aurait pas achetés ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il les avait connus. [65] Il n'est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent.

Est apparent, le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [66] Selon les critères dégagés par la jurisprudence [2] et la doctrine [3] , quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. [67] Les conditions d'exercice du recours, quant à l'existence d'un vice caché, s'apprécient selon une norme objective en évaluant la conduite de l'acheteur en fonction de celle qu'aurait eue un acheteur prudent placé dans les mêmes circonstances. [68] Un acheteur ne fait pas preuve de prudence et de diligence lorsqu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice [4] . (notes de bas de page omises) [ 20 ] Le Tribunal estime utile de reproduire aussi le résumé de la jurisprudence sur la notion de vétusté et vices cachés traités dans l'affaire Versalin : [69] Les effets de la dégradation d’un bien en raison du passage du temps et de sa durée de vie utile engendrent son usure, son vieillissement, sa vétusté, ce qui ne constitue pas en soi un vice au sens de l’article 1726 C.c.Q [5] . [70] Sur le sujet de vices et vétusté, dans l’ouvrage, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois [6] , l'auteur, Me Jeffrey Edwards, écrit : « 334 – Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps.

Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté.

Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire. […] Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie: l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. » [71] Dans la cause Fecteau c.

Pelosse , C.Q., le juge Raoul Barbe traite des distinctions à faire entre un vice caché et la vétusté : « […] [23] La preuve établit qu'il s'agit d'un bâtiment de 50 ans d'âge. Il s'agit d'un plancher du sous-sol construit selon les normes d'il y a 50 ans; l'acheteur ne peut donc s'attendre à trouver un plancher neuf. [24] Ce n'est pas parce qu'un toit coule, qu'un robinet ne fournit pas d'eau ou qu'un appareil tombe en panne que l'immeuble est nécessairement atteint d'un vice à moins de considérer la vétusté comme vice.

Après avoir constaté le mauvais état du plancher, l'acheteur devait établir qu'il était impropre à son usage normal. La constatation de l'état défectueux ne présente peut être pas de difficulté, mais la détermination de la cause de cet état doit être établie. [25] Rappelons que tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Il jouit d'une durée de vie par la vie utile des biens qui le composent. Or, le passage du temps engendre inévitablement une usure, un vieillissement et de là sa vétusté.

Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire et le rendre impropre à son usage. Toutefois, la détérioration d'un bien résultant de l'usure, du vieillissement et de la vétusté ne constitue pas un vice. L'acheteur raisonnable qui a acheté une maison de 50 ans ne peut s'attendre à ce que le plancher du sous-sol soit neuf. [26] On ne peut donc considérer les détériorations constatées par l'acheteur comme s'il s'agissait d'un vice mais plutôt un

vieillissement normal, une usure normale ou de la vétusté. Il y a donc lieu d'écarter, en l'espèce, l'application de la garantie des vicescachés. [27] La détérioration résultant du vieillissement n'est pas visé dans l'article 1726 C.C.Q. car l'acheteur devait s'y attendre (Villeneuvec. Renault Longueuil Ltée, J.E. 79-541 C.S. p. 14) et la prévoir (Gélinas c. Beaumier, (QC CA), 1990 R.D.I. 23 , 23 (C.A.). [7] […] » [21] Ces principes sont applicables en l'espèce. 3.

ANALYSE ET MOTIFS [22] Il ressort de la preuve que les demandeurs ont visité la propriété qu'ils ont fait inspecter au mois de mars 2009, avant del'acheter. [23] Il n'existait pas, en mars 2009, d'indice pouvant soulever des soupçons sur l'existence de défectuosités dans les cheminées. Untest approfondi de fumée était requis afin de permettre de déceler le problème d'étanchéité des cheminées, ainsi que la cause de ceproblème. [24] Le Tribunal retient du témoignage de monsieur Cadieux que les cheminées en maçonnerie étaient en très bon état.

Lescheminées étaient très bien protégées et n'avaient pas atteint leur durée de vie qui peut aller jusqu'à 100 ans. [25] La défectuosité au niveau de l'étanchéité résulte du manque de rang de briques entre les conduits en tuile de « Terra cota », qu'ilqualifie de défaut de fabrication. [26] Nous ne sommes pas devant une situation où il est démontré que la condition de la cheminée résulte de l'usure normale, duvieillissement, de la vétusté. [27] Nous sommes plutôt devant une situation, dans laquelle les quatre caractères essentiels pour établir l'existence d'un vice au sensde l'article 1726 Code civil du Québec, sont rencontrés, le vice étant caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente etinconnu des acheteurs.

Il y a déficit d'usage, vu l'existence d'une carence majeure qui affecte l'usage normal de la maison quand il faitfroid. [28] Le fait que la défenderesse n'était pas au courant de la condition des cheminées n'est pas un motif pour l'exonérer de saresponsabilité envers les demandeurs. [29] Les demandeurs ont opté pour garder la maison, faire effectuer les travaux pour corriger la situation, et ce, après avoir mis endemeure la défenderesse et lui avoir permis de constater l'ampleur des défectuosités et lui donner l'option de les corriger. [30] Le recours des demandeurs est assimilable à un recours en diminution de prix. [31] Il y a preuve suffisante pour établir que les demandeurs n'auraient pas payé le même prix s'ils avaient connu l'existence du viceen question et s'ils savaient qu'il leur coûterait près de 5 000,00 $ pour y remédier, dans les mois qui suivent l'achat de la maison. [32] La défenderesse soulève que les coûts des réparations sont exagérés et suggère qu'il y a lieu de prendre en considération lavaleur ajoutée que ces réparations ont apportée à l'immeuble. [33] La défenderesse n'a pas réussi à démontrer que les coûts d'installation des deux gaines dans les cheminées sont exagérés.

Lesdemandeurs ont en effet opté pour la solution la moins coûteuse, soit 4 515,00 $, ce montant qui est justifié doit leur être accordé. À cemontant s'ajoute les frais de signification par huissiers de 150,62 $ et les frais d'avocat de 338,62 $ qui sont raisonnables. Le montant de112,88 $ défrayé pour le test de fumée est aussi accordé. [34] Aucun montant ne peut être accordé ici à

titre de dommages pour troubles et inconvénients, car nous ne sommes pas ici dansune situation où il y a ouverture à l'application des articles 1728 C.c.Q., vu l'absence de preuve que la défenderesse connaissait le vicecaché ou ne pouvait l'ignorer. [35] Le Tribunal conclut que la demande est bien fondée jusqu'à concurrence du montant de 5 117,12 $. [36] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [37] CONDAMNE la défenderesse Frances Vergil à payer aux demandeurs Fabien Aulagnier et Sofia Khodorkovskaya la sommede 5 117,12 $ avec intérêts au taux de 5 %, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du C.c.Q., à compter du 3 novembre2009, plus les frais judiciaires de 157,00 $. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

Date d’audience : 25 septembre 2012

Unofficial English Translation Aulagnier c. Vergil 2012 QCCQ 7413 COURT OF QUÉBEC Small Claims CANADA PROVINCE OF QUÉBEC DISTRICT OF MONTRÉAL Civil Division No. 500-32-121725-107 DATE: October 26, 2012 PRESENT: THE HONOURABLE DANIEL DORTÉLUS FABIEN AULAGNIER SOFIA KHODORKOVSKAYA Plaintiffs v. FRANCES VERGIL Defendant JUDGMENT CORRECTED [1] This case involves a claim for $6131.48 in the context of the purchase of a house that the plaintiffs contend has latent defects because the chimneys are not airtight. [2] The defendant contests the claim.

She contended that the condition of the chimneys, which were built more than 40 years ago, is the result of their wear and tear. Subsidiarily, she contended that the amount claimed is excessive and does not take into consideration the value added to the property by the installation of liners in the chimney ducts. 1. THE FACTS [3] On March 21, 2009, the defendant accepted the plaintiffs’ offer to purchase her property on rue Westchester in Baie d’Urfé. The sales contract was signed in June. The plaintiffs took possession of the house on July 1, 2009.

[4] The construction of the house dates back to 1954. It is described in the descriptive sheet as a single-storey house with, among other things, a lovely stone fireplace in the living room. [5] The plaintiffs had an inspection done before they purchased the house. It revealed no indication that the chimneys were not airtight. [6] When they turned on the heating system in October 2009, an odour of fuel oil spread throughout the house. [7] They asked Patrick Cadieux for assistance. He recommended that they not use the heating system before a smoke test was conducted. [8] On October 22, 2009, Mr.

Cadieux did the smoke test. [9] The test consisted in pumping smoke into one of the chimneys that had been capped on the roof, in order to see whether smoke was entering the house through the adjacent chimney. [10] The test showed a lot of smoke entering the oil furnace chimney, which revealed the presence of cracks in the chimney. [11] Mr. Cadieux affirmed that the situation had existed prior to March 2009.

The presence of a large quantity of creosote in the furnace chimney indicated that the problem of the absence of airtightness had existed for at least one winter. [12] He attributed the problem to a manufacturing defect, which he described as a lack of a row of bricks between two terracotta ducts. [13] In order to correct the situation, he installed a liner inside each duct to make the chimney airtight. The installation of the liners cost $1610.94 for one duct and $3104.05 for the other, amounts that Mr.

Aulagnier is claiming. [14] He is also claiming the cost of the smoke test in the amount of $112.88. [15] In addition, he is claiming attorney’s fees in the amount of $338.62, plus bailiff’s fees in the amount of $150.63. [16] The defendant affirmed that she had never had an odour of smoke in the house during the 30 years she lived there with her family. [17] She said her daughter occupied a bedroom near the furnace room. The house has smoke detectors, which were never triggered by smoke. [18] The chimneys were cleaned every year under a service contract that she had signed to that effect.

The fireplace was not used for a number of years before the house was sold in 2009. 2. THE LAW [19] Harry v. Vesalin [2] deals with the principles applicable to latent defects:

[TRANSLATION] [64]

Article 1726 of the Civil Code of Québec 1 provides that the seller is bound to warrant the buyer that the property and its accessories are, at the time of the sale, free of latent defects which render them unfit for the use for which they were intended or which so diminish their usefulness that the buyer would not have bought them or paid so high a price if he had been aware of them. [65] The seller is not bound, however, to warrant against any latent defect known to the buyer or any apparent defect.

An apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without any need of expert assistance. [66] According to the criteria highlighted in the jurisprudence 2 and the doctrine, 3 regardless of the kind of defect involved, it must have four characteristics, all of them essential to the warranty: it must be latent, it must be sufficiently serious, it must have existed at the time of the sale and it must have been unknown to the buyer. [67] The conditions under which the recourse is exercised, as regards the existence of a latent defect, are assessed according to an objective standard by gauging the conduct of the buyer on the basis of that which a prudent buyer placed in the same circumstances would have had. [68] A buyer is not prudent and diligent when there are indications perceptible to a layperson and the buyer does not take steps to ensure that the immovable is free of defects. 4 [Footnotes omitted.] [20] It is the opinion of the Court that it is useful to also cite here the

summary of the jurisprudence regarding what has fallen into decay and latent defects dealt with in Vesalin : [TRANSLATION] [69] The effects of the deterioration of property because of the passage of time and its useful life causes its wear, aging and obsolescence, which is not considered a defect, in and of itself, within the meaning of

article 1726 of the Civil Code of Québec . 5 [70] On the subject of defects and obsolescence, in the work entitled La garantie de qualité du vendeur en droitquébécois , 6 the author, Mtre. Jeffrey Edwards, wrote: [TRANSLATION] 334 – All property is subject to the effects of deterioration because of the passage of time. Property enjoys a duration determined by the useful life of the materials composing it. The passage of time and the manipulation of property inevitably cause it to wear, age and become obsolete. These phenomena can compromise the use of property, just as a defect can. . . .

Hence, deteriorations owing to wear, aging or obsolescence do not constitute defects, since, owing to the reduction in expected use, they do not cause any loss of use within the meaning of the warranty: the protected use thus varies according to the wear, aging and obsolescence of the property at the time of the sale. [71] In Fecteau v. Pelosse ,Court of Québec, Raoul Barbe J. dealt with the distinctions to be made between a latent defect and obsolescence:

[TRANSLATION] . . . [23] The evidence establishes that the building is 50 years old. The basement floor was built according to standards of 50 years ago;the buyer therefore cannot expect to find a new floor. [24] It is not because a roof is not waterproof, a tap does not provide water or a device breaks down that the immovable necessarilyhas a defect, unless obsolescence is considered a defect. After noting the poor condition of the floor, the buyer had to establish that it wasunfit for its normal use.

Establishing its defective condition may not be difficult, but the cause must be determined. [25] Remember that all property is subject to the effects of deterioration because of the passage of time. Property enjoys a durationdetermined by the useful life of the materials composing it. The passage of time inevitably causes it to wear, age and become obsolete.These phenomena can compromise the use of property, just as a defect can, and make it unfit for its use. However, the deterioration ofproperty resulting from wear, aging and obsolescence does not constitute a defect.

A reasonable buyer who purchases a 50-year-old homecannot expect the basement floor to be new. [26] Hence, the deteriorations noted by the buyer cannot be considered a defect but rather normal aging, normal wear orobsolescence. So, in this case, the application of the warranty against latent defects should be set aside. [27] Deterioration resulting from aging is not contemplated in

article 1726 of the Civil Code of Québec since the buyer should haveexpected it (Villeneuve v. Renault LongueuilLtée, J.E. 79-541, S.C. at 14) and provided for it (Gélinas v. Beaumier, (QC CA), 1990 R.D.I. 23 at 23 (C.A.)).7 . . . [21] These principles apply in this case. 3. ANALYSIS AND REASONS [22] The evidence shows that the plaintiffs visited the property, which they had inspected in March 2009 before purchasing it. [23] In March 2009, there was no indication that could have raised suspicions about the existence of defects in the chimneys.

Athorough smoke test was required to detect the chimney airtightness problem and its cause. [24] The Court accepts the testimony of Mr. Cadieux that the masonry chimneys were in very good condition.

The chimneys werevery well protected and had not reached the end of their useful life, which could be up to a hundred years. [25] The airtightness defect was the result of the absence of a row of bricks between the terracotta ducts, which he considered amanufacturing defect. [26] This is not a situation in which it has been demonstrated that the condition of the chimney was the result of normal wear and tearor obsolescence. [27] Rather, this is a situation in which the four essential characteristics required to establish the existence of a defect within themeaning of

article 1726 of the Civil Code of Québec are met, since the defect was latent, sufficiently serious and existed at the time ofthe sale, and the buyers were not aware of it. There is a loss of use, given the existence of a major shortcoming affecting normal use of

the house in cold weather. [28] The fact that the defendant was not aware of the condition of the chimneys is not a reason to exonerate her from her liability toward the plaintiffs. [29] The plaintiffs opted to keep the house and decided to correct the situation, after sending the defendant a formal notice, enabling her to note the extent of the defects and giving her the option of correcting them. [30] The plaintiffs’ recourse is comparable to recourse for a price reduction. [31] There is sufficient evidence to establish that the plaintiffs would not have paid the same price had they known of the existence of the defect in question and had they known that it would cost them nearly $5000.00 to correct it, in the months following the purchase of the house. [32] The defendant argued that the cost of the repairs is excessive and she suggested that consideration be given the added value that the repairs gave the immovable. [33] The defendant did not succeed in demonstrating that the cost of installing the two linings in the chimneys was excessive.

The plaintiffs opted for the least expensive solution, namely that costing $4515.00, an amount that is justified and should be granted to them. To that amount are added the bailiffs’ service fees of $150.62 and the attorney’s fees of $338.62, which are reasonable. The amount of $112.88 paid for the smoke test is also granted. [34] No amount can be granted here in damages for trouble and inconvenience because this is not a situation in which the application of

article 1728 of the Civil Code of Québec can apply, given the absence of evidence that the defendant was aware of the latent defect or could not have been unaware of it. [35] The Court concludes that the motion is well founded up to the amount of $5117.12. [36] THEREFORE, THE COURT: [37] CONDEMNS the defendant, Frances Vergil, to pay the plaintiffs, Fabien Aulagnier and Sofia Khodorkovskaya, the sum of $5117.12, with interest at the rate of 5%, plus the additional indemnity provided for in

article 1619 of the Civil Code of Québec , as of November 3, 2009, plus court costs of $157.00. (

s) DANIEL DORTÉLUS J.C.Q. Date of hearing: September 25, 2012