2021 QCCQ 8345, 2021 QCCQ 8345

Syndicat de la copropriété des condominiums Europa III côté Sud c. Capuano 2021 QCCQ 8345 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N° : 500-22-256587-190 DATE : 15 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES CONDOMINIUMS EUROPA III CÔTÉ SUD Demandeur c.

FRANÇOIS CAPUANO et NATHALIE MCNEIL Défendeurs et COMPUTERSHARE TRUST COMPANY OF CANADA et L’OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Parties intéressées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le Syndicat de la copropriété des condominiums Europa III côté sud (le « Syndicat ») a pour objet la conservation d’un immeuble situé au 871 à 879, avenue de l’Épée, à Outremont (l’« Immeuble ») divisé en six fractions. [ 2 ] Les défendeurs François Capuano et Nathalie McNeil sont propriétaires depuis le 10 février 2017 de la

partie privative de l’Immeuble connue comme étant celle située au [...]. [ 3 ] Par sa demande introductive d’instance, le Syndicat cherche à obtenir le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice de la

partie privative des défendeurs et une condamnation personnelle contre eux pour le montant qu’il soutient lui être impayé et qui, au 18 mai 2021, s’élève à 74 112,46 $. [ 4 ] Le soussigné a déjà été appelé à statuer de demandes en cours d’instance des parties, puis à présider diverses conférences de gestion. Dans le cadre des jugements interlocutoires qui ont été rendus, le Tribunal a relaté la genèse du conflit, mais puisque le présent jugement porte sur le fond de l’affaire, il y a lieu d’en rappeler les circonstances. CONTEXTE [ 5 ] En 2018, M.

Capuano et Mme Mc Neil introduisent devant la Cour supérieure un recours en dommages-intérêts contre le Syndicat, ses administrateurs, leurs vendeurs et les courtiers impliqués lors de l’acquisition de leur

partie privative de l’Immeuble. [ 6 ] En substance, ils reprochent à ces parties leur silence, de fausses représentations et réticences quant à des vices de construction, vices cachés et ou déficiences affectant les parties communes de l’Immeuble, de même que leur

partie privative et une mauvaise gestion de l’Immeuble par le Syndicat et ses administrateurs. Pour ces mêmes raisons, ils refusent de payer certaines sommes liées à la réfection et la reconstruction de parties communes, dont certaines à usage privatif. [ 7 ] Parallèlement, puisque le Syndicat soutient que les défendeurs sont en défaut de se conformer à leurs obligations contractuelles, le 12 octobre 2018 il fait inscrire au Registre foncier une hypothèque légale contre leur

partie privative et, le 13 février 2019, un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire visant sa vente sous contrôle de justice. [ 8 ] Au mois de mars 2019, les défendeurs déposent en Cour supérieure une demande de substitution de l’hypothèque légale inscrite contre leur copropriété. Le Syndicat y oppose une exception déclinatoire au motif qu’en raison du montant de sa créance, c’est la Cour du Québec qui a compétence pour entendre cette demande. Le 24 mai 2019, la Cour supérieure (l’honorable Marc-André

Blanchard) accueille l’exception déclinatoire et renvoie le dossier devant la Cour du Québec. [ 9 ] Le 10 juillet suivant, le Syndicat entreprend sa demande en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de la copropriété des défendeurs et visant leur condamnation personnelle. [ 10 ] Deux semaines plus tard, M. Capuano et Mme Mc Neil déposent un document de 32 paragraphes faisant état de ce qu’ils allèguent être leurs moyens

sommaires de défense à l’encontre du recours entrepris contre eux par le Syndicat. Dans leurs conclusions, ils sollicitent des ordonnances de communication de divers documents, puis ils demandent également que la demande introductive du Syndicat soit déclarée irrecevable et subsidiairement, d’ordonner la substitution de sa garantie - l’hypothèque légale - qu’ils offrent éventuellement de remplacer par le dépôt d’une somme d’argent d’égale valeur. [ 11 ] Puis, par une procédure distincte du 7 octobre 2019, les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de la demande du Syndicat, au motif de litispendance et à

titre subsidiaire, ils demandent qu’il leur soit permis de substituer l’hypothèque du Syndicat par une autre garantie. [ 12 ] Au début du mois de décembre 2019, les défendeurs opposent une défense et demande reconventionnelle à l’encontre du recours hypothécaire du Syndicat. Dans cette procédure, M. Capuano et Mme Mc Neil réitèrent leur demande, à

titre subsidiaire, d’être autorisés à substituer l’hypothèque du Syndicat par le dépôt d’une somme devant être conservée pendant l’instance devant la Cour supérieure. [ 13 ] Dans une procédure distincte qu’ils déposent simultanément, les défendeurs allèguent les raisons les ayant amenés à refuser d’acquitter les cotisations spéciales réclamées par le Syndicat et diverses autres charges communes de l’Immeuble. [ 14 ] Le Syndicat répond à ces procédures par une demande en irrecevabilité, en rejet, en radiation d’allégations et disjonction et suspension partielle de l’instance, par laquelle il demande en outre qu’il soit ordonné aux défendeurs de consigner une somme de 20 000 $ à

titre de cautionnement pour frais. [ 15 ] M. Capuano et Mme Mc Neil y répondent ensuite par une procédure intitulée Réplique et ajout d’arguments , par laquelle ils réfèrent à une série de documents produits au soutien de leurs différentes procédures. [ 16 ] Le 26 novembre 2020, le soussigné se voit confié la gestion particulière de la présente instance et est désigné pour entendre la demande des défendeurs en rejet de la demande introductive d’instance, ainsi que ses autres conclusions subsidiaires et également la demande du Syndicat en irrecevabilité et rejet de la demande reconventionnelle de M.

Capuano et Mme Mc Neil. [ 17 ] Lors de cette audience tenue le 21 décembre 2020, M.

Capuano reconnaît que le seul moyen de défense des défendeurs à l’encontre du recours entrepris par le Syndicat est fondé sur la prescription de sa créance alléguée, alors que les autres moyens qui étaient soulevés dans leur demande reconventionnelle ont tous trait au débat mettant en cause l’administration du Syndicat et/ou ses administrateurs, soit des questions soulevées devant la Cour supérieure dans le dossier portant le numéro 500-17-102711-184 dont le procès doit être entendu par l’honorable juge Bernard Synnott, pour une durée de 24 jours. [ 18 ] Dans un jugement qu’il rend le 3 février 2021, le soussigné rejette la demande en irrecevabilité de M.

Capuano et Mme Mc Neil, de même que leur demande en substitution de garantie, puis défère au fond leur demande en déclaration d’abus à l’encontre du Syndicat. [ 19 ] En outre, il accueille en

partie la demande en irrecevabilité de la demande reconventionnelle et en radiation d’allégations de leur défense, déterminant que le seul moyen de défense des défendeurs à l’encontre de la demande du Syndicat est celui fondé sur la prescription de la créance alléguée. Ainsi, les paragraphes 1 à 4, 11, 12 et 13, 16 à 21 et 25 à 116 de leur défense et demande reconventionnelle sont radiés, de même que toutes les conclusions s’y rattachant.

Enfin, la demande de déclaration d’abus du Syndicat est également déférée au fond. [ 20 ] Après le prononcé de ce jugement, le soussigné tient avec les avocats du Syndicat et les défendeurs une conférence de gestion par voie téléphonique le 16 février 2021.

Le Tribunal rend alors diverses ordonnances afin de permettre aux défendeurs de consulter le dossier de la cour pour mettre de l’ordre dans les pièces et ainsi produire un cahier des seules pièces retenues en vue de l’audience. [ 21 ] De plus, toujours à l’occasion de cette conférence de gestion, les avocats du Syndicat ainsi que les défendeurs renoncent séance tenante à présenter leurs demandes de déclaration d’abus respectives, puisque de telles demandes font déjà l’objet des procédures dans le dossier de la Cour supérieure, déterminant ainsi que ce débat se tiendrait strictement dans cette instance. [ 22 ] Puis, en prévision de l’audience sur le fond, les avocats du Syndicat indiquent au Tribunal qu’ils entendent faire témoigner une seule personne, soit un de ses représentants.

En ce qui concerne les défendeurs, outre leur propre témoignage, ils confirment au Tribunal qu’ils ne feront pas entendre d’autres témoins, sauf si nécessaire, la notaire Thanh Tuyen Nguyen, en lien avec la détention d’une somme d’argent que les défendeurs lui auraient remise pour désintéresser le Syndicat quant à sa réclamation. [ 23 ] Sur la foi de ces représentations et engagements, le Tribunal offre alors aux parties de fixer la date d’audience sur le fond en leur suggérant différentes possibilités.

Séance tenante, les parties retiennent la date du 18 mai 2021 pour une durée de 3h30 pour l’instruction complète de l’affaire.

Dans l’intervalle, les parties doivent déposer au dossier de la cour une demande d’inscription pour instruction et jugement en bonne et due forme et faisant état de ces informations déjà confirmées au Tribunal. [ 24 ] Le 9 avril 2021, le Tribunal est informé par un courriel de l’avocate du Syndicat de sa récente réception de procédures et de pièces supplémentaires en défense, puis, par un courriel du 29 avril suivant, de la signification la veille de citations à comparaître adressées à trois de ses administrateurs.

L’avocat du Syndicat présente une demande en annulation de ces citations à comparaître et le Tribunal entend ses représentations et celles des défendeurs le 13 mai, cinq jours avant l’audience sur le fond. [ 25 ] Le soussigné rend jugement le lendemain, le 14 mai. En annulant les citations à comparaître signifiées par les défendeurs, le

Tribunal rappelle alors aux parties qu’elles sont tenues de respecter le principe de la proportionnalité prévu à l’article 18 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») dans leurs démarches, actes de procédure et les moyens de preuve qu’ils choisissent, eu égard au coût et au temps exigé, proportionnés à la nature, à la complexité de l’affaire et à la finalité de leurs demandes. [ 26 ] À cette occasion, dans le jugement qu’il rend, le Tribunal rappelle à M.

Capuano et Mme Mc Neil qu’au cours des conférences de gestion qu’il a présidées, ils ont clairement indiqué leurs intentions quant à leur preuve en vue de l’instruction, précisant qu’eux seuls témoigneraient pour leur défense. Ces engagements, qui ont été consignés au procès-verbal, forment une

partie du contrat judiciaire qu’ils ont conclu avec le Syndicat et qu’ils se sont engagés de respecter envers le Tribunal. [ 27 ] En effet, de l’avis du Tribunal, les citations à comparaître accompagnées d’ordonnances d’apporter toute une série de documents ayant trait à l’administration du Syndicat excédaient largement le cadre de la réclamation du Syndicat pour leurs cotisations impayées. [ 28 ] Cette mise en contexte paraissait nécessaire, compte tenu particulièrement de l’orientation prise par les défendeurs lors de l’audience sur le fond, qui a engendré un grand nombre d’objections à la preuve lors de l’instruction.

QUESTIONS EN LITIGE [ 29 ] Le recours du Syndicat soulève les questions en litige suivantes. 1) Les défendeurs sont-ils en défaut d’acquitter intégralement leurs contributions aux charges communes de l’Immeuble? 2) Les conditions sont-elles remplies pour permettre au Syndicat d’exercer un droit hypothécaire de vente en justice de l’unité de copropriété des défendeurs? ANALYSE [ 30 ] Avant d’aborder à proprement parler chacune des questions en litige, il convient de faire état des dispositions législatives applicables. En matière de copropriété divise, l’

article 1039 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») est fondamental. Il prévoit : 1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués.

Elle prend le nom de syndicat. [ 31 ] Suivant cette disposition, le Syndicat a un rôle central dans une copropriété, puisque c’est lui qui est chargé de la conservation de l’Immeuble, son entretien et son administration. Dans le cadre de ses responsabilités, il lui revient donc de prendre les mesures nécessaires afin de s’acquitter de sa mission, ce qui implique nécessairement de faire en sorte qu’il ait les fonds pour la réaliser. À cet égard, c’est l’

article 1064 C.c.Q. qui prévoit comment les obtenir : 1064. Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties.

La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties. [ 32 ] Ainsi, il incombe à chacun des copropriétaires de contribuer aux charges communes de l’Immeuble en versant au Syndicat leurs contributions respectives. C’est l’

article 1072 C.c.Q. qui établit le processus de détermination de celles-ci : 1072. Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes.

Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. [ 33 ] Ce sont ces dispositions et les droits et obligations qui en découlent qui permettent de répondre à la principale question en litige. 1) Les défendeurs sont-ils en défaut d’acquitter intégralement leurs contributions aux charges communes de l’Immeuble?

L’établissement des charges communes et la créance du Syndicat [ 34 ] Le Syndicat soutient que les défendeurs sont en défaut d’acquitter la totalité de leur part des charges communes de l’Immeuble. Il allègue que dans les faits, ils n’ont payé qu’en

partie leur part d’une cotisation spéciale pour l’année 2018 et leurs cotisations régulières pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021, ce qui laisse un solde impayé, au 18 mai 2021, de 74 112,46 $. Un état de compte sous forme de tableau déposé comme pièce P-5 détaille, pour chacune des périodes, les montants précis payés par les défendeurs et ceux qui demeurent en souffrance [1] . [ 35 ] À l’audience, Mme Françoise Romeyer, administratrice du Syndicat de façon quasi ininterrompue depuis 2003, explique en détail la raison d’être des cotisations spéciales votées les 12 juillet et 13 décembre 2018 pour pourvoir à des travaux d’entretien de

l’Immeuble, principalement la réfection complète du toit et de ses composantes, de même que des travaux aux terrasses, notamment à la maçonnerie, puis des imprévus, rencontrés en cours d’exécution. L’Immeuble ayant été construit en 1998, elle témoigne que 20 ans plus tard, des travaux de cette nature s’avèrent nécessaires. [ 36 ] Elle se réfère également à un document intitulé Tableau des contributions pour cotisations spéciales #1 et #2 et pour les cotisations régulières - exercices financiers 2018-2021 [2] - pour expliquer les divers montants apparaissant à la pièce P-5.

Puis, à l’aide d’un document résumé intitulé Tableau des cotisations spéciales, états de compte, avis de cotisations régulières [3] , elle relate tout le processus ayant mené à l’établissement de ces cotisations spéciales et les cotisations régulières. [ 37 ] Pour chacune des années, elle réfère aux avis de convocation transmis à l’ensemble des copropriétaires, dont les défendeurs, aux procès-verbaux des assemblées, qui font également voir leur présence à chacune d’elles, ainsi qu’aux résolutions adoptées en assemblée générale ou par le conseil d’administration du Syndicat [4] .

Mme Romeyer précise que tous ces documents ont toujours été accessibles pour l’ensemble des copropriétaires, qui peuvent les consulter et s’en tirer des copies puisqu’ils sont déposés sur un fichier partagé sur l’application Dropbox . [ 38 ] De plus, à chaque année, elle a transmis à tous les copropriétaires un avis de cotisation faisant état des versements que chacun d’eux devait effectuer et leurs échéances [5] .

Le Tribunal souligne par ailleurs que ces documents sont d’une clarté exemplaire et que la tenue du registre, particulièrement pour une petite copropriété de seulement six unités, est impressionnante. [ 39 ] Puisqu’elle est membre du conseil d’administration du Syndicat depuis 2003, Mme Romeyer a une excellente connaissance des affaires de la copropriété.

Elle témoigne ainsi que jusqu’à l’arrivée des défendeurs, qui font l’acquisition de leur unité le 10 février 2017, il n’y avait aucuns arrérages de cotisations spéciales et cotisations régulières impayées. [ 40 ] Elle précise qu’en raison du défaut des défendeurs d’acquitter l’intégralité de leur part proportionnelle des frais communs, ce sont les copropriétaires des cinq autres unités qui ont dû avancer des sommes, au prorata de leur part respective, pour pallier le manque de liquidités du Syndicat afin de faire face aux dépenses de l’Immeuble.

Elle ajoute que cela a eu pour effet de mettre une importante pression sur leurs épaules, en plus de contribuer à les désintéresser de l’administration de la copropriété, puisque cela accroît le travail d’administration qui en découle, qui se fait bénévolement. [ 41 ] Les défendeurs étant non représentés, c’est M. Capuano qui procède par la suite au contre-interrogatoire de Mme Romeyer. L’avocat du Syndicat soulève des objections à l’encontre de plusieurs des questions de M.

Capuano, tout comme du reste lors de parties importantes de son propre témoignage, par la suite. [ 42 ] En effet, malgré l’admission faite par les défendeurs lors de l’audience du 21 décembre 2020 à l’effet que leur seul moyen de défense était fondé sur la prescription de la créance du Syndicat et malgré le jugement qui s’ensuit le 3 février 2021 qui rejette notamment leur demande reconventionnelle, le contre-interrogatoire de Mme Romeyer par M.

Capuano, ainsi que son témoignage lors de la preuve en défense, visent essentiellement à remettre en cause les décisions du Syndicat et toute son administration de l’Immeuble. [ 43 ] La longueur du procès-verbal de l’audience - qui n’a duré qu’une journée - témoigne de ces nombreuses objections qui ont toutes été accueillies par le Tribunal puisqu’à l’évidence, les défendeurs tentaient de ramener devant la cour le débat qui doit avoir lieu en Cour supérieure et qui remet en cause les agissements des administrateurs du Syndicat. [ 44 ] Il importe de rappeler qu’ayant choisi d’acquérir un immeuble détenu en copropriété, les défendeurs sont assujettis aux règles qui la régissent.

Ce mode de détention implique un démembrement du droit de propriété et partant, un partage de la « souveraineté » d’un propriétaire quant aux décisions portant sur l’administration de son bien. [ 45 ] Aussi, dans la mesure où l’établissement des frais de copropriété - cotisations spéciales et cotisations régulières - s’est fait en suivant les dispositions de la déclaration de copropriété et la loi, ce qui ressort de la preuve, il n’appartient pas au Tribunal d’intervenir pour substituer arbitrairement son opinion à celle exprimée par les copropriétaires quant aux dépenses qu’ils ont approuvées. [ 46 ] Par ailleurs, il importe de préciser qu’au cours de son témoignage, M.

Capuano n’a pas contredit les chiffres apparaissant à l’état de compte P-5, reconnaissant que les paiements partiels des défendeurs sont bel et bien ceux qui y apparaissent et qu’ainsi, leur comptabilisation reflète la réalité factuelle. [ 47 ] Les défendeurs soulèvent plutôt deux arguments. Le principal, tel qu’apparaissant à leurs moyens de défense, a trait à la prescription. Il en sera traité un peu plus loin. Le second, qui survient à l’audience, concerne des frais professionnels (honoraires d’avocats) comme faisant

partie des frais communs qui leurs sont réclamés en fonction de leur part proportionnelle. Les frais légaux apparaissant aux charges communes [ 48 ] M.

Capuano et Mme McNeil soutiennent qu’ils ne devraient pas être tenus de payer une part des frais légaux du Syndicat, parce que ces honoraires résultent des nombreux litiges qui opposent les parties et qui, suivant leurs prétentions, découlent de la mauvaise gestion des administrateurs qui les forcent à entreprendre des procédures judiciaires contre eux et le Syndicat. [ 49 ] Le Tribunal ne partage pas ce point de vue. [ 50 ] L’avocat du Syndicat reconnaît d’emblée que l’essentiel des honoraires légaux apparaissant aux dépenses de la copropriété sont en lien avec les litiges entre les parties.

Cela étant, il soumet que ces dépenses ont été clairement présentées aux copropriétaires et que, comme pour toutes les autres, elles ont été approuvées conformément aux dispositions de la déclaration de copropriété et à la loi. Il ajoute qu’il serait inconcevable que tous les copropriétaires soient tenus de les assumer, à l’exception des défendeurs, qui refusent de payer leur juste part des dépenses communes. [ 51 ] Le Tribunal est du même avis.

[ 52 ] L’affaire Gagné c. Syndicat de la copropriété Condominium L’Escale [6] comporte plusieurs similitudes avec la présente instance.

Tout comme en l’espèce, il s’agissait hélas d’un conflit larvé entre un copropriétaire - madame Gagné - qui poursuivait le syndicat de copropriété en diffamation et qui demandait en outre l’annulation de toutes ses décisions prises à la suite d’une assemblée annuelle tenue en 2004, ce qui impliquait notamment le remboursement de certains frais communs qu’elle avait payés. [ 53 ] Après avoir relaté les circonstances du litige puis rappelé les obligations qui incombent aux parties, le juge Larouche, qui présidait l’affaire, procède à l’analyse des décisions prises par le syndicat et constate qu’elles l’ont été en suivant les dispositions législatives applicables.

Il rejette ainsi la demande de madame Gagné et conclut qu’elle n’a pas droit au remboursement des frais communs qu’elle a payés, y compris sa quote-part des honoraires d’avocats encourus par le syndicat pour faire valoir ses arguments contre elle : [192] Au sujet de la demande de la demanderesse pour le remboursement de sa quote-part des frais de justice du syndicat pour sa défense dans la présente instance, il est à se demander s’il est utile et opportun que nous en discutions tant il est clair que si un copropriétaire poursuit son syndicat et que celui-ci doit se défendre, il est évident que la

partie poursuivante, étant également copropriétaire, se doit d’assumer sa quote-part. Elle fait quand même

partie du syndicat, elle est copropriétaire et tous les frais communs doivent être assumés par tous et chacun en fonction de sa quote-part. [ 54 ] Les défendeurs ont entrepris un recours en dommages-intérêts contre le Syndicat et ses administrateurs, qui se tiendra en Cour supérieure et pour lequel plus de 20 jours d’instruction ont été prévus.

Il reviendra au juge de ce procès, à l’issue de l’enquête, de déterminer si le Syndicat a commis une ou des fautes qui engagent sa responsabilité et, le cas échéant, s’il est tenu d’indemniser les défendeurs. [ 55 ] Néanmoins, puisque les honoraires d’avocats ont effectivement été engagés par le Syndicat dans la poursuite de sa mission, notamment afin de se défendre de procédures judiciaires dirigées contre lui et, accessoirement, pour recouvrer la contribution des défendeurs aux charges communes et que ces honoraires ont été légalement approuvés, il n’y a rien qui justifie qu’ils soient retranchés des dépenses communes et que les défendeurs ne soient pas tenus d’en assumer leur quote-part.

En effet, ces honoraires ne sont pas strictement réclamés des défendeurs à

titre de frais engagés par le Syndicat dans le cadre de l’exercice d’un droit hypothécaire, mais bien à

titre de charges communes auxquelles tous les copropriétaires ont été tenus de contribuer. [ 56 ] Cette interprétation s’harmonise en outre avec la définition des charges communes prévue à l’article 137 de la déclaration de copropriété qui prévoit qu’elles comprennent toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’Immeuble, notamment pour sa conservation et son administration [7] .

Cette approche est également reconnue par les auteurs et dans plusieurs autres jugements [8] : Toujours suivant les auteurs et la jurisprudence, bien que les honoraires extrajudiciaires ne puissent être réclamés lors de l’exercice du recours hypothécaire, ils peuvent l’être si le recours hypothécaire est accompagné d’un recours personnel ou lors d’un recours personnel. [ 57 ] Par ailleurs, pour chacune des années en cause, le Tribunal a été à même de constater à la lecture des budgets de la copropriété le montant des honoraires légaux, qui font

partie des charges communes [9] . Ainsi, pour l’année 2018, ils étaient de 5 000 $. Ils ont été augmentés à 10 000 $ pour l’exercice 2019-2020, puis à 15 000 $ pour la période 2020-2021. Cela totalise 30 000 $. De l’avis du Tribunal, il s’agit d’un montant plus que raisonnable dans les circonstances.

En effet, le dossier de la Cour, ainsi que les procédures intentées en Cour supérieure par les défendeurs et qui donneront lieu à un très long procès, font voir qu’ils ont multiplié les procédures judicaires auxquelles les avocats du Syndicat ont dû répondre. [ 58 ] En résumé, après analyse le Tribunal conclut que le Syndicat a prouvé de façon prépondérante qu’au 18 mai 2021, les défendeurs étaient en défaut d’acquitter intégralement leur quote-part des frais communs, laissant à cette date des arrérages impayés de 74 112,46 $ en capital et intérêts [10] . En effet, les défendeurs n’ont acquitté qu’en

partie leurs contributions aux charges communes alors qu’elles ont pourtant été fixées conformément à la déclaration de copropriété et à la loi. Il n’y a rien qui les justifiait de se faire justice et de fixer eux-mêmes leur quote-part, et ce, en dépit de leurs prétentions à l’égard de l’administration du Syndicat [11] .

L’argument de la prescription [ 59 ] Hormis les nombreux griefs qu’ils soulèvent à l’encontre de l’administration du Syndicat et qui seront débattus en Cour supérieure, le seul véritable argument des défendeurs pour refuser de payer leur quote-part des frais communs repose sur la prescription. [ 60 ] Au cours d’échanges intervenus à l’audience avec M. Capuano, il est apparu qu’il avait peut-être une mauvaise compréhension de ce qu’est la prescription extinctive d’un droit.

Pourtant, il paraissait bien maîtriser ce concept lors de l’audition des moyens déclinatoires, le 21 décembre 2020 et au cours de laquelle il a admis qu’il s’agissait là du seul moyen de contestation. À tout événement, même s’il n’était pas de son devoir de le faire, le Tribunal le lui a expliqué. Il convient de reproduire les dispositions législatives pertinentes: 2875. La prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par l’écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi: la prescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive. 2892.

Le dépôt d’une demande en justice, avant l’expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu’on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l’expiration du délai de prescription. La demande reconventionnelle, l’intervention, la saisie et l’opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est de même de l’avis exprimant l’intention d’une

partie de soumettre un différend à l’arbitrage, pourvu que cet avis expose l’objet du différend qui y sera soumis et qu’il soit notifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice. 2896. L’interruption résultant d’une demande en justice se continue jusqu’au jugement passé en force de chose jugée ou, le cas échéant, jusqu’à la transaction intervenue entre les parties.

Elle a son effet, à l’égard de toutes les parties, pour tout droit découlant de la même source. 2921. La prescription extinctive est un moyen d’éteindre un droit par non-usage ou d’opposer une fin de non-recevoir à une action. 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 61 ] Suivant l’

article 1072 C.c.Q. , en matière de copropriété, le syndicat doit aviser les copropriétaires du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. Chaque procès-verbal des réunions du conseil d’administration du Syndicat au cours desquelles des cotisations ont été adoptées fait également voir la date d’exigibilité de tous les versements devant être effectués [12] .

Les défendeurs sont bien au fait de chacune de ces dates, ils ont d’ailleurs effectué des paiements, mais incomplets [13] . [ 62 ] Ainsi, pour la créance la plus lointaine qui est réclamée par le Syndicat, soit les arrérages pour un montant partiel de la cotisation spéciale du 12 juillet 2018, la date d’exigibilité était le 26 juillet 2018, ce qui constitue le point de départ de la prescription extinctive de trois ans. [ 63 ] Or, le dossier de la Cour fait voir que c’est le 9 juillet 2019 que le Syndicat fait émettre sa demande introductive d’instance, qu’il fait signifier le 11 juillet aux défendeurs.

À l’évidence, à cette date le droit du Syndicat de réclamer l’une ou l’autre des sommes constituant les arrérages de 74 112,46 $ n’est aucunement prescrit. Le dépôt de cette demande en justice, tel que le prévoit les articles 2892 et 2896 C.c.Q. précités, forme une interruption du délai de prescription qui se poursuit jusqu’à ce que le jugement sur le fond soit passé en force de chose jugée.

Aussi, l’argument de prescription soulevé par les défendeurs ne saurait être retenu. 2) Les conditions sont-elles remplies pour permettre au Syndicat d’exercer un droit hypothécaire de vente en justice de l’unité de copropriété des défendeurs? [ 64 ] L’article 2724 prévoit spécifiquement que les syndicats de copropriété bénéficient d’une hypothèque légale pour garantir le paiement des charges communes : 2724.

Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes: 1°Les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres créances de l’État ou de personnes morales de droit public, spécialement prévues dans les lois particulières; 2°Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble; 3° La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes; 4°Les créances qui résultent d’un jugement. (soulignements ajoutés) [ 65 ] Puisque cette hypothèque résulte de la loi, le Syndicat n’a pas à prendre de mesures particulières pour en assurer le maintien.

Elle constitue en fait une sûreté qui confère au Syndicat un droit réel sur l’unité de copropriété des défendeurs. Elle lui permet notamment de vendre ou de faire vendre cette unité et d’être alors préféré sur le produit qui en résultera au moment de le distribuer parmi leurs divers créanciers [14] . Cela étant, c’est l’

article 2667 C.c.Q. qui détermine l’étendue de la créance garantie : 2667. L’hypothèque garantit, outre le capital, les intérêts qu’il produit et les frais, autres que les honoraires pour les services professionnels , légitimement engagés pour les recouvrer ou pour conserver le bien grevé. (soulignements ajoutés) [ 66 ] Comme l’indique cette disposition, l’hypothèque ne s’étend pas aux honoraires professionnels encourus pour recouvrer le capital et les intérêts.

C’est dire que même si le Tribunal a conclu à la question précédente que le Syndicat était bien fondé d’inclure aux frais communs les honoraires légaux qu’il a engagés dans les procédures qui l’oppose aux défendeurs - que ce soit pour se défendre à celles qu’ils ont initiées contre lui ou pour recouvrer les arrérages impayés par eux - cela n’implique pas que la

partie de ces honoraires qui sont liés au recouvrement des charges communes est garantie par son hypothèque. [ 67 ] Ainsi, pour éviter l’exercice d’un droit hypothécaire sur son bien, le débiteur ou toute personne intéressée peut payer la créance réclamée de même que les intérêts pour remédier à son défaut, mais il n’a pas à payer les honoraires professionnels liés au recouvrement de la créance : 2761.

Le débiteur ou celui contre qui le droit hypothécaire est exercé, ou tout autre intéressé, peut faire échec à l’exercice du droit du créancier en lui payant ce qui lui est dû ou en remédiant à l’omission ou à la contravention mentionnée dans le préavis et à toute omission ou contravention subséquente et, dans l’un ou l’autre cas, en payant les frais engagés. Il peut exercer ce droit jusqu’à ce que le bien ait été pris en paiement ou vendu ou, si le droit exercé est la prise de possession, à tout moment. 2762.

Le créancier qui a donné un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a le droit d’exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés. Nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les honoraires dus par le créancier pour des services professionnels qu’il a requis pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par l’hypothèque ou pour conserver le bien grevé . (soulignements ajoutés)

[ 68 ] Le Tribunal doit donc déterminer la valeur de la créance garantie par l’hypothèque du Syndicat, même s’il a déjà établi sa créance personnelle à 74 112,46 $ au 18 mai 2021. Comme il est déjà mentionné, les frais légaux incorporés aux charges communes pour les années 2018 à 2021 totalisent 30 000 $.

Cependant, ces honoraires résultent principalement de toutes les autres procédures qui opposent les parties et qui ont engendré nombre de conférences de gestion et divers moyens déclinatoires, et non seulement des services requis pour recouvrer la créance du Syndicat. [ 69 ] Une fois la défense délestée de tous les paragraphes qui étaient rattachés aux procédures en Cour supérieure et leur demande reconventionnelle rejetée puisqu’elle faisait également double emploi avec ces procédures, la présente cause s’avère assez simple et ne nécessitait que peu de temps d’audience.

D’ailleurs, au moment d’en fixer la durée, l’avocat du Syndicat avait annoncé une heure et demie pour sa preuve et son argumentation. Il s’y est scrupuleusement tenu lors du procès. [ 70 ] En somme, le seul réel moyen de défense étant celui fondé sur la prescription, rien n’aurait dû en principe engendrer un débat nécessitant autant d’interventions devant la Cour.

C’est principalement le dédoublement de procédures, engendré par des moyens de défense qui n’avaient pas trait à la présente instance et la demande reconventionnelle des défendeurs, qui a provoqué toutes les conférences de gestion qui ont dû se tenir. [ 71 ] Dans ces circonstances, il y a lieu pour le Tribunal de déterminer quels sont les honoraires qui ont réalistement été engagés au recouvrement des charges communes impayées par les défendeurs, puis de les exclure de l’assiette de l’hypothèque bénéficiant au Syndicat, conformément aux articles 2667 et 2762 C.c.Q. précités. [ 72 ] Le recours entrepris par le Syndicat ayant à terme nécessité qu’une preuve fort simple par le seul témoignage de Mme Romeyer et par le dépôt de neuf pièces, le Tribunal conclut que les frais engagés pour recouvrer sa créance des défendeurs n’auraient pas dû excéder 5 000 $.

Aussi, c’est ce montant qu’il y a lieu de retrancher à la créance garantie par l’hypothèque du Syndicat, pour la fixer à 69 112,46 $. [ 73 ] Ainsi, pour faire échec à l’exercice du droit hypothécaire exercé par le Syndicat et éviter la vente de leur unité, les défendeurs devront lui payer cette somme de 69 112,46 $, puisque c’est la valeur de son hypothèque légale sur leur unité.

Ils demeurent cependant tenus personnellement au plein montant de la créance du Syndicat, soit 74 112,46 $. [ 74 ] Ayant constaté la valeur de la créance hypothécaire du Syndicat, il y a lieu de faire droit à sa demande que soit prononcée l’ordonnance de délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice. La preuve révèle que l’évaluation foncière de cet immeuble a été fixée à 423 000 $ par la municipalité, au dernier rôle disponible [15] .

Le Syndicat demande que le prix de vente soit fixé à 85% de cette valeur, soit 360 000 $. [ 75 ] Les défendeurs n’ont pas opposé de moyens quant à cette demande ni fait valoir quelque argument.

Le Tribunal est donc d’avis qu’il y a lieu d’y faire droit, compte tenu du montant des arrérages de frais communs impayés et du fait que si elle se concrétise, la vente sera faite sans garantie légale ou conventionnelle, aux risques et périls de l’acheteur. [ 76 ] La firme Paquette & Associés, huissiers de justice, accepte le mandat d’agir pour procéder à la vente, moyennant un taux horaire de 153,70 $ et que soient désignés Simon McLean, Line Senez et Pérald Jr. St-Louis, tous trois huissiers à son emploi, afin de s’en charger.

Le Tribunal accepte cette proposition. [ 77 ] Enfin, le Syndicat souhaite que l’huissier chargé de la vente soit autorisé à s’adjoindre les services d’un courtier immobilier pour procéder à une vente de gré à gré, en contrepartie d’une rétribution n’excédant pas 7% du prix de vente. Cette demande est raisonnable et le Tribunal y fait également droit. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 78 ] CONSTATE que M.

François Capuano et Mme Nathalie McNeil sont en défaut d’acquitter la totalité de leur part proportionnelle des charges communes dues au Syndicat de la copropriété des condominiums Europa III côté sud, soit un montant de 74 112,46 $ au 18 mai 2021 ; [ 79 ] CONDAMNE M.

François Capuano et Mme Nathalie McNeil à payer au Syndicat de la copropriété des condominiums Europa III côté sud la somme de 74 112,46 $, plus les intérêts au taux préférentiel de la Banque Royale du Canada, majoré de 5%, soit 7,45% l’an, et ce, à compter du 19 mai 2021 ; [ 80 ] DÉCLARE que le Syndicat de la copropriété des condominiums Europa III côté sud détient une hypothèque légale d’une valeur de 69 112,46 $ qui grève l’immeuble de M.

François Capuano et Mme Nathalie McNeil, à savoir : « Une unité d’habitation tenue en copropriété, ayant front sur la rue de l’Épée, en la ville de Montréal, arrondissement d’Outremont, connu (sic) et désignée comme étant composée : d’une

partie privative connue et désignée comme étant le lot numéro [...] ( [...]) du « CADASTRE DU QUÉBEC », dans la circonscription foncière de Montréal, étant la bâtisse portant numéro civique [...], Outremont (Québec) [...], et de tous les droits et intérêts indivis adhérents à la susdite

partie privative dans les parties communes, le tout tel qu’établi dans une déclaration de copropriété reçue devant Me Maurice GRENACHE, notaire, le 7 juillet 1998, dont copie a été publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 5 027 235. du droit d’usage exclusif d’une aire de stationnement intérieure, étant une

partie commune à l’usage restreint, identifiée par le numéro S- 2, suivant le plan préparé par MICHEL MORIN, arpenteur géomètre le 12 juin 1998, sous le numéro 5088 de ses minutes, et du droit d’usage exclusif d’une case de rangement identifiée par le numéro R-2 du plan de l’arpenteur géomètre ci-dessus nommé.

Tel que le tout se trouve actuellement, avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes attachées audit immeuble.» [ 81 ] À DÉFAUT pour les défendeurs François Capuano et Nathalie McNeil de payer au Syndicat de la copropriété des condominiums Europa III côté sud la valeur de sa créance hypothéquée, soit 69 112,46 $, et ce, dans les 30 jours du présent jugement : [ 82 ] ORDONNE aux défendeurs François Capuano et Nathalie McNeil, et tout autre occupant, de délaisser l’immeuble ci-avant décrit en faveur du Syndicat de la copropriété des condominiums Europa III côté sud, et ce, dans les dix jours de la signification du présent jugement ; [ 83 ] ORDONNE qu'en cas de défaut des défendeurs François Capuano et Nathalie McNeil et de tout autre occupant de délaisser l’immeuble, qu’il soit procédé à leur expulsion par voie de justice, le cas échéant ; [ 84 ] NOMME la firme Paquette & Associés, huissiers de justice , faisant affaire au 511, Place D’Armes, bureau 800, à Montréal, Québec, H2Y 2W7, comme personne désignée pour vendre l’immeuble ci-haut décrit au nom des défendeurs et pour entreprendre les démarches nécessaires pour trouver un acquéreur pour l’immeuble ci-haut décrit ; et [ 85 ] ORDONNE qu'elle soit investie de toute l'autorité et des pouvoirs nécessaires pour signer tout acte ou document requis pour l'accomplissement de la vente de l’immeuble et PRESCRIT qu'elle soit rémunérée au tarif horaire de 153,70 $, plus les déboursés encourus ; [ 86 ] AUTORISE la personne désignée à retenir les services de tout courtier immobilier pour l'aider à trouver un acheteur éventuel et, en ce cas, à négocier à

titre de rémunération, si la vente se conclut, une commission n'excédant pas sept pour cent (7%) du prix de vente payable à même le produit de la vente ; [ 87 ] ORDONNE la vente sous contrôle de justice, de gré à gré, de l’immeuble ci-avant décrit aux conditions suivantes : a. Le montant de dépôt minimum requis devant être remis avec toute offre d'achat sera équivalent à 5% du prix offert au moyen d'un chèque visé fait à l'ordre de la personne désignée, en fidéicommis ; b.

La personne désignée est autorisée à vendre l’immeuble ci-haut désigné à un prix égal ou supérieur au montant suivant, à savoir : Lot : 1 553 401 du Cadastre du Québec Évaluation municipale : 423 000,00 $ Prix de vente : 360 000,00 $ représentant 85% de l’évaluation municipale ; c. Toute somme reçue par la personne désignée, à savoir la firme Paquette & Associés, huissiers de justice, devra être déposée dans un compte en fiducie spécial détenu par la personne désignée ; d. Toute somme provenant de la vente projetée devra être distribuée conformément à la loi ; e.

La vente ne sera parfaite que lorsque le prix total aura été payé et il ne pourra y avoir occupation et/ou possession avant cette date ; f. La vente et la signature de l’acte de vente devront avoir lieu au plus tard dans l'année du jugement à être rendu sur la présente demande ; g. La vente sera faite sans aucune garantie légale ou conventionnelle, à l’acheteur, aux risques et périls de ce dernier, et de plus, la personne désignée pour faire la vente agira au nom des défendeurs et elle ne sera tenue personnellement à aucune obligation incombant au vendeur en vertu de la loi; h.

L'acheteur acquittera les droits de mutation ainsi que toutes autres taxes ou impositions quelconques relatifs à l'immeuble. L'acheteur assumera les baux existants, le cas échéant. Il devra aussi s'engager à payer toutes les taxes, cotisations et répartitions foncières échues et à échoir, y compris la proportion de celles-ci pour l'année courante à compter de la signature de l'acte de vente et aussi payer, à compter de cette date, tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées avant, dont le paiement est réparti sur plusieurs années ; i.

L'acheteur assumera les honoraires de préparation de l'acte de vente, les frais d'inscription, ainsi que ceux de toute copie additionnelle dudit acte pour le demandeur. Les frais de radiation seront à la charge du vendeur ; j.

Si l’immeuble est adjugé au demandeur ou à un créancier hypothécaire dont la créance est portée à l'état certifié par l'officier de la publicité des droits, l'adjudicataire pourra retenir le prix d'adjudication jusqu'à concurrence de sa créance et il devra verser, dans les cinq (5) jours de la fin du délai de contestation du projet d'état de collocation, les deniers nécessaires pour satisfaire aux créances préférées à la sienne. [ 88 ] AUTORISE le demandeur à se porter enchérisseur et le cas échéant, acquéreur de l’immeuble à être vendu et AUTORISE ce dernier à retenir le prix de vente jusqu'à concurrence de sa créance s’il s'en porte acquéreur ; [ 89 ] DÉCLARE que la vente ne sera parfaite qu'au moment du paiement total du prix de vente ; [ 90 ] LE TOUT , avec frais de justice.

__________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Me Stéphane Sigouin BERNARD BRASSARD correspondant pour Me Stefania Chianetta CHIANETTA AVOCATS Avocats du demandeur Me Numa McGrath Valiquette WEIDENBACH, LEDUC, PICHETTE Avocats-conseil du demandeur Monsieur François Capuano Madame Nathalie McNeil Défendeurs (non représenté

s) Date d’audience : 18 mai 2021