2018 QCCQ 984, 2018 QCCQ 984

Ménard c. Lépine 2018 QCCQ 984 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-033182-161 DATE : 30 JANVIER 2018 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. LUC MÉNARD -et- DOMINIQUE LESSARD Demandeurs c. DANIÈLE LÉPINE Défenderesse JUGEMENT 1. APERÇU [ 1 ] Le 18 juillet 2012, M. Luc Ménard et Mme Dominique Lessard (les « Acheteurs ») achètent de Mme Danièle Lépine (le « Vendeur ») [1] une résidence située à Sainte-Adèle pour un prix de vente de 327 000 $ [2] . [ 2 ] M.

Luc Ménard et Mme Dominique Lessard ( « les Acheteurs ») réclament une diminution du prix de vente de 10 917 $ à l’égard de deux problématiques constatées à l’égard de la résidence. La première problématique a trait à l’état des thermos des fenêtres de la résidence et à la conformité des informations et assurances communiquées par le Vendeur lors des discussions ayant entouré la vente de la résidence (4 207 $). La seconde problématique concerne le remplacement de la ligne d’alimentation en eau potable (6 710 $). [ 3 ] Le Vendeur nie toute responsabilité.

Il soutient avoir dûment divulgué la situation relative aux fenêtres de la résidence, de sorte qu’il ne saurait être question d’un vice visé par la garantie de qualité du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). Pour ce qui est du remplacement de la ligne d’alimentation en eau potable, le Vendeur nie également qu’il s’agisse d’un vice. Finalement, dans les deux cas, le Vendeur soutient que les montants réclamés sont exagérés. 2. ANALYSE ET DÉCISION [ 4 ] Pour faire droit à la réclamation en diminution du prix de vente des Acheteurs, la preuve doit établir l’existence d’un vice visé par la garantie de qualité de l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 5 ] Le vice doit donc en être un qui engendre un déficit d’usage [3] et qui présente les quatre caractères suivants : (1) le vice doit être caché; (2) suffisamment grave; (3) inconnu de l’acheteur; et (4) antérieur à la vente. [ 6 ] La Cour d’appel dans l’arrêt Leroux c. Gravano résume comme suit ces caractères ou conditions : « (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur» [4] . [ 7 ] S’ajoute la condition prévue à l’

article 1939 C.c.Q. qui impose à l’acheteur de dénoncer par écrit au vendeur l’existence du vice, et ce, dans un délai raisonnable de sa découverte. ❖ VICE RELATIF AUX FENÊTRES [ 8 ] Les fenêtres installées lors de la construction de la résidence en 2000 sont fournies par l’entreprise Vimat et bénéficient d’une

garantie de 10 ans. En 2009, plusieurs des carreaux d’origine sont remplacés par Vimat en vertu de cette garantie pour pallier à un fonctionnement déficient de leur thermos. [ 9 ] Lorsque la décision est prise de mettre en vente la résidence en 2012, le Vendeur prend la décision de remplacer certains autres thermos à l’égard desquels une déficience similaire a été constatée. [ 10 ] C’est lors de la seconde visite des Acheteurs que la problématique des fenêtres est discutée. M.

Éthier explique la problématique des fenêtres, le remplacement qui a eu lieu en vertu de la garantie de Vimat, de même que le remplacement en cours, hors la garantie de Vimat qui est terminée. M. Éthier s’engage par ailleurs à ce que le remplacement des thermos soit effectué avant que n’ait lieu l’inspection préachat que les Acheteurs entendent faire de la résidence. [ 11 ] C’est à l’égard du contenu et de la portée de ces discussions que les parties s’opposent. [ 12 ] Les Acheteurs soutiennent que M.

Éthier s’exprime en termes de carreaux lorsqu’il leur fait part que, suite au remplacement en cours, il ne restera que 3 ou 4 carreaux d’origine qui n’auront pas été remplacés. [ 13 ] M. Éthier soutient pour sa part qu’il s’exprime alors en termes de fenêtres. [ 14 ] La différence a son importance puisque chaque fenêtre est composée de plusieurs carreaux. La maison est fenestrée de façon importante. Les fenêtres sont formées de 2 ou 4 panneaux et chacun de ces panneaux contient six (6) petits carreaux dans la moitié supérieure et un (1) grand carreau dans la

partie inférieure. Les Acheteurs disent avoir comptabilisé au total 84 carreaux. [ 15 ] Lors du premier hiver où les Acheteurs sont propriétaires de la résidence, ils notent une certaine dégradation touchant 3 ou 4 carreaux. Ils concluent qu’il s’agit des quelques carreaux d’origine mentionnés lors de ces échanges et ne s’en inquiètent pas outre mesure. [ 16 ] L’hiver suivant cependant, ils notent la dégradation de 22 autres carreaux.

Estimant qu’ils étaient en droit à ne pas s’attendre à assumer les coûts de 22 carreaux additionnels, les Acheteurs contactent le Vendeur. [ 17 ] Le Vendeur est d’avis que la situation est conforme aux informations fournis lors de la vente. ***** [ 18 ] Il n’est pas contredit que la dégradation des fenêtres ne peut être constatée qu’en réaction à une température froide, de sorte que les Acheteurs n’étaient pas en mesure de constater lors des visites de la résidence, pas plus que lors de l’inspection préachat, le nombre de fenêtres ou de carreaux problématiques. [ 19 ] De plus, les Acheteurs sont bien fondés de se fier aux représentations faites par le Vendeur.

Toutefois, c’est la portée de ces représentations qui est ici en litige. [ 20 ] Les parties, assistées de la courtière immobilière Nicole Beaulieu, n’ont pas cru opportun de consigner ces discussions dans un formulaire d’Avis de Modification ni de préciser les remplacements faits par le passé au formulaire de Déclaration du Vendeur. [ 21 ] La courtière immobilière Beaulieu confirme toutefois dans une déclaration pour valoir témoignage que l’information donnée aux Acheteurs lors de la visite du 19 mai 2012 est à l’effet que, suite au remplacement prévu, seulement 3 ou 4 fenêtres n’auront pas été touchées [5] .

Elle précise également dans cette déclaration pour valoir témoignage avoir erronément confirmé aux Acheteurs un énoncé qui lui était présenté en ce qu’elle n’a pas prêté attention au fait que le terme « panneaux » y était utilisé au lieu du terme « fenêtres » [6] . [ 22 ] Le caractère concomitant de cette preuve qui intervient dès 2014 convainc le tribunal qu’il s’agit là des informations transmises par le Vendeur dans le cadre de la vente. Qui plus est, l’

article 1432 C.c.Q. prévoit que dans le doute, le contrat s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation, soit en l’instance, le Vendeur. [ 23 ] En conséquence, le chef de réclamation relatif aux fenêtres est rejeté. ❖ VICE RELATIF À LA LIGNE D’ALIMENTATION EN EAU POTABLE [ 24 ] C’est un an plus tard, soit en octobre 2014, que les Acheteurs constatent pour la première fois l’étanchéité déficiente de la ligne d’alimentation [7] . Cette problématique se manifeste dans un premier temps dans le contexte de ce qui est cru être un dégât d’eau mineur.

En accédant à la plomberie par le biais du plafond suspendu du sous-sol, le plombier consulté par les Acheteurs constate la présence d’oxydation à plusieurs endroits et des indices de fuites. [ 25 ] Des vérifications plus poussées, mais toujours exploratoires, sont faites tant au sous-sol qu’à l’étage. Le plombier constate de l’oxydation sur la plupart des raccords de la ligne d’alimentation.

Il recommande aux Acheteurs de remplacer entièrement la ligne d’alimentation pour éviter que des dégâts ne surviennent, causant de plus grands dommages [8] . [ 26 ] À l’égard de ce vice, le Vendeur en nie l’existence, soutenant qu’il peut y avoir d’autres causes expliquant le manque d’étanchéité de la ligne d’alimentation. [ 27 ] À l’audience, ce moyen est précisé, le Vendeur questionnant l’existence du vice lors de la vente, soit le critère d’antériorité, de même que la nécessité de procéder au remplacement complet de la ligne en lieu et place des endroits qui devaient être réparés. [ 28 ] Les arguments présentés par le Vendeur ne sont pas retenus pour les motifs suivants. [ 29 ] Le tribunal est satisfait que ce vice en est un visé par la garantie légale de qualité.

Il est caché puisqu’il n’a été découvert que suite à une investigation poussée impliquant notamment d’effectuer des ouvertures. Il satisfait également aux critères de gravité et

d’absence de connaissance des Acheteurs lors de la vente. [ 30 ] Quant à l’antériorité du vice, la preuve de ce critère est établie de façon satisfaisante. L’étendue de la problématique rend plausible qu’elle ne se soit pas installée à court terme, mais bien sur plusieurs années. Elle rend également plausible l’hypothèse avancée par le plombier des Acheteurs que l’explication la plus probable tient à une installation déficiente à l’origine.

À cet égard, il n’est pas inutile de rappeler que l’on n’est pas en présence d’un vice s’étant manifesté brusquement comme c’est le cas si un raccord de plomberie se rompt inopinément. L’état des raccords est découvert à l’occasion d’un dommage par l’eau minime et c’est l’œil averti du plombier alors consulté pour un dommage mineur qui sonne l’alarme. [ 31 ] Le rapport [9] et le témoignage pour valoir témoignage de l’expert plombier retenu par le Vendeur, M.

Pascal Raymond de l’entreprise Plomberie Aquatech Plumbing inc., ne contredit pas ailleurs pas réellement les constats faits par le plombier dont les services ont été retenus par les Acheteurs. Il confirme la présence d’oxydation sur les raccords. Il soumet comme cause possible le mauvais ajustement des bagues lors de l’installation de la ligne d’alimentation. Finalement, il soulève des doutes quant au fait que la problématique soit présente sur tout le réseau. [ 32 ] Or, la preuve établit que lors des travaux l’étendue de la problématique a été confirmée [10] .

Le tribunal accepte également que les règles de l’art imposaient de procéder au remplacement complet pour éviter d’omettre d’identifier un raccord déficient et à risque de causer des dommages au cas de rupture. ***** [ 33 ] Cependant, le Vendeur a raison de soulever la plus-value dont bénéficie la résidence suite à ces travaux, en ce qu’elle est désormais dotée d’une ligne d’alimentation neuve et non âgée de près de quinze années à l’instar de la résidence. [ 34 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 35 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, le tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 36 ] En effet, l’acheteur, qui croit acquérir un bien d’un certain âge comportant certaines caractéristiques, subit un préjudice si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale. [ 37 ] La valeur de ce préjudice correspond au prix payé en trop par l’acheteur qui se voit dans l’obligation de corriger le vice.

Bien que ce trop payé puisse parfois correspondre au coût des travaux correctifs, dans bien des cas il n’y aura pas d’équivalence en raison de la durée de vie utile attachée à la composante touchée par les travaux correctifs, ou autrement dit, de de l’amélioration apportée au bien vendu par ces travaux correctifs [11] . [ 38 ] La détermination par le tribunal de la diminution du prix de vente doit tenir compte de l’âge de l’immeuble et de la composante affectée par le vice, de même que de la durée de vie utile normalement prévisible, et ce, pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur. [ 39 ] Afin d’atteindre l’objectif d’une indemnisation intégrale, mais à la fois «équitable» et «raisonnable» pour reprendre les termes utilisés dans l’arrêt Verville [12] , le tribunal doit pondérer la réclamation à la lumière de toutes les circonstances en cause, sans se cantonner aux coûts des travaux [13] .

La plus-value acquise par l’immeuble suite aux travaux, de même que le fait que la résidence demeure habitable malgré le vice font notamment

partie des circonstances qui doivent être considérées [14] . [ 40 ] En l’instance, la preuve est succincte.

Les Acheteurs produisent les factures afférentes aux travaux effectués, mais ne font aucune preuve de la durée de vie utile à laquelle on peut normalement s’attendre à l’égard d’une ligne d’alimentation en eau potable. [ 41 ] Le tribunal arbitre à 30 ans cette durée de vie utile de façon à remplir l’obligation qui lui incombe d’accorder une indemnité qui tend à indemniser intégralement les Acheteurs, mais qui n’a pas pour effet de les enrichir indûment au détriment du Vendeur [15] . [ 42 ] Le préjudice subi par les Acheteurs est en conséquence d’avoir à assumer des travaux 15 ans plus tôt que prévu.

Les travaux de remplacement de la ligne d’alimentation totalisant 6 710,15 $ [16] , le tribunal réduit ce chef de réclamation à 3 355,08 $ pour tenir compte du bris qui intervient à la moitié de la vie utile fixée par le tribunal. [ 43 ] Ayant notifié le Vendeur en date du 25 octobre 2014 d’une mise en demeure lui accordant un délai de 10 jours pour exécuter leur obligation [17] , les Acheteurs ont droit à l’application de l’intérêt au taux légal de 5% l’an à compter du 5 novembre 2014, date de la demeure [18] , ainsi qu’à l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 3 355,08 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 5 novembre 2014, date de la demeure; [ 45 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : le 11 jANVIER 2018