2011 QCCA 498, 2011 QCCA 498

9179-3737 Québec inc. c. 3095-4424 Québec inc. 2011 QCCA 498 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020016-093 ( 500-17-047530-095 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 17 MARS 2011 CORAM: LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. LORNE GIROUX , J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. APPELANT(ES) AVOCAT(S) 9179-3737 QUÉBEC INC. Me Stéphanie La Rocque De GRANDPRÉ CHAIT INTIMÉ(ES) AVOCAT(S) 3095-4424 QUÉBEC INC. Me David Banon NAZEM LÉVY-SOUSSAN LAUZON RATELLE AVOCAT(

S) En appel d'un jugement rendu le 19 août 2009 par l'honorable Kirkland Casgrain de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : LOUAGE DE CHOSES Greffier: MARC LEBLANC Salle: PIERRE-BASILE-MIGNAULT AUDITION 10 h 19 Ouverture de l'audience. 10 h 20 Demande d'amendement de la

partie appelante de la conclusion monétaire pour qu'elle se lise : Condamner l'intimée à payer à l'appelante la somme de 69 875,32 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. 10 h 20 Argumentation de Me La Rocque. 10 h 55 Suspension de l'audience. 11 h 14 Reprise de l'audience. 11 h 14 Argumentation de Me La Rocque (suite). 11 h 24 Argumentation de Me Banon. 11 h 50 Réplique de Me La Rocque. 11 h 54 Suspension de l'audience. 11 h 58 Reprise de l'audience. Arrêt rendu – voir page 3. 12 h 00 Fin de l'audience. Marc Leblanc Greffier PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu séance tenante le 19 août 2009 avec motifs écrits du 10 septembre 2009 par la Cour supérieure du district de Montréal (l’honorable Kirkland Casgrain), qui a accueilli en

partie son action en résiliation de bail et

en dommages-intérêts pour non-paiement du loyer, a refusé de résilier le bail, mais a condamné l’intimée à payer à l’appelante 23 009,37 $ au

titre de loyer impayé. [ 2 ] L’appelante est propriétaire d’un immeuble locatif commercial comprenant deux étages de stationnement intérieur d’une capacité de 44 places. [ 3 ] En septembre 2007, elle donne à bail le stationnement à l’intimée en vertu d’un contrat de cinq ans, soit du 1 er octobre 2007 au 31 août 2012 (pièce P-1).

Le litige concerne la clause afférente au montant du loyer dont voici la facture : 2.01 BASIC RENTAL The gross rental for the initial Term shall be as follows; 1st six months, the total income of the tenants; month seven (7) through the end of the first year of the term $3,500 per month, 2 nd year of the term $3,675 per month, 3rd year of the term $3,858 per month, 4th year of the term $4,051 per month, the 5th year $4,253.55 (the "Rental"). Notwithstanding the above schedule, the basic monthly rental shall not exceed the amount of rent collected from the Tenants of the building paying a monthly rental fee.

Hourly rental income is to tenants [ sic ] account. The Rental is payable in equal, consecutive, monthly installments in advance, on the first day of each month. [ 4 ] Le juge de première instance refuse l’interprétation proposée par l’appelante selon laquelle, après la première période de six mois, l’intimée doit payer un loyer mensuel fixe allant de 3 500 $ à 4 253,55 $ duquel il faut déduire les montants de loyer mensuel du stationnement perçus directement par l’intimée des locataires de l’immeuble.

Il retient plutôt celle avancée par l’intimée. [ 5 ] Le juge refuse de résilier le bail puisque, au dernier jour de l’audience, l’intimée paye les arrérages de loyers. Il refuse également d’annuler le bail pour cause d’erreur comme le demande l’appelante de façon subsidiaire. Il estime en effet que, si erreur il y a, celle-ci est inexcusable. [ 6 ] Dans son pourvoi, l’appelante reprend ces deux moyens. [ 7 ] Sur le premier moyen, l’interprétation avancée par l’appelante n’est pas compatible avec le texte de la disposition.

Il est vrai qu’après les six premiers mois un montant fixe de loyer mensuel est prévu à la première phrase du premier alinéa de l’article 2.01 du bail P-1. Cette première phrase est cependant qualifiée par la phrase suivante qui stipule que : « Notwithstanding the above schedule, the basic monthly rental shall not exceed the amount of rent collected from the Tenants of the building paying a monthly fee ».

Il n’est pas possible d’y lire, comme le voudrait l’appelante, un montant de loyer payable duquel il faudrait déduire la somme des loyers mensuels qui lui sont directement payés comme elle le fait dans le relevé sur lequel elle fonde sa réclamation (pièce P-15). [ 8 ] Le juge avait donc raison de déterminer que l’interprétation avancée par l’appelante fait fi des termes du bail et de retenir plutôt celle proposée par l’intimée. [ 9 ] Le deuxième moyen relatif à la nullité du contrat de bail P-1 pour cause d’erreur doit également être rejeté. [ 10 ] Les motifs du juge de première instance sont succincts sur la question de l’erreur invoquée par l’appelante pour demander la nullité du contrat de bail : [14] Et la preuve révèle que le représentant de la demanderesse n’a pas cherché à lire le contrat de bail avant de le signer, qu’il s’est contenté de le montrer à un avocat sans écouter nécessairement ce que celui-ci pouvait lui dire au sujet des termes du bail et il prétend qu’il n’a fait que reconnaître dans le bail la clause où on voit les chiffres, sans plus. [15] La demanderesse est donc malvenue de venir aujourd’hui prétendre qu’il n’avait pas compris les termes du contrat. [16] Son erreur, s’il s’agit d’une erreur est, de l’avis du Tribunal, inexcusable au terme de l’

article 1400 C.c.Q. [ 11 ] On constate à la lecture de cet extrait du jugement que le juge doute même de l’existence d’une erreur et que, si elle existe, il la considère inexcusable au sens de l’

article 1400 C.c.Q. [ 12 ] D’une part, contrairement à ce que plaide l’appelante, s’il y a erreur elle ne porte pas sur l’objet de la prestation comme elle le plaide, mais plutôt sur le prix ou la valeur économique de la transaction, un motif d’erreur qui ne peut avoir pour conséquence l’annulation du contrat [1] . L’appelante soutient en effet qu’elle a accepté de remplacer le locataire de son stationnement pour l’unique motif qu’elle voulait obtenir un loyer mensuel fixe, ce qu’aurait accepté l’intimée.

De plus, la preuve administrée ne supporte pas la prétention de l’appelante que cette erreur de son représentant résulterait du dol commis par le représentant de l’intimée. [ 13 ] D’autre part, en ce qui concerne l’erreur inexcusable, la détermination du juge de première instance sur cette question qui doit s’évaluer in concreto [2] , trouve appui dans la preuve.

On peut notamment mentionner les éléments suivants qui révèlent de la part du représentant de l’appelante un comportement constituant « une négligence d’une certaine gravité » [3] : - le représentant de l’appelante, monsieur Mermelstein, a demandé à son avocat de vérifier les aspects juridiques du projet de bail du stationnement que lui avait fourni le représentant de l’intimée, mais il a dit à cet avocat qu’il allait s’occuper lui-même de la

partie « business », ce qui incluait le « Basic Rental », soit la clause 2.01. Il a donc demandé à son avocat de ne pas lui donner de commentaires sur la clause 2.01;

- il déclare que son père, un des administrateurs de l’appelante, lui a demandé de faire des changements à la main dans la première phrase du premier alinéa de la clause 2.01 et d’y apposer ses initiales car la clause ne respectait pas l’entente entre les parties. Il a changé le montant qui était indiqué pour le loyer des premiers six mois par la somme totale des loyers mensuels des locataires pour leur stationnement; - le même témoin affirme qu’il a travaillé sur le bail avec son père, que ce dernier avait le dernier mot, mais qu’il a signé le bail lui-même.

Le père du témoin n’a pas été entendu; - il ajoute qu’il ne lit pas très bien l’anglais, mais qu’il voyait que les chiffres figurant dans la clause 2.01 correspondaient bien à ce qu’il avait déterminé. Quant au reste de la clause, il témoigne ne pas y avoir porté beaucoup attention car il faisait alors confiance à son cocontractant et qu’il ne pensait pas que ce dernier tenterait d’ajouter quelque chose, « so I didn’t read every single word ». [ 14 ] L’appelante ayant failli sur ces deux moyens, son appel doit être en conséquence rejeté. [ 15 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] REJETTE l’appel, avec dépens.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A.