2010 QCCA 860, 2010 QCCA 860

Dupuy c. Pageau 2010 QCCA 860 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-018963-082 (505-05-007449-017) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 26 avril 2010 CORAM: LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. APPELANTS (INTIMÉS-INCIDENTS) AVOCAT(

S) ANDRÉ DUPUY LES ENTREPRISES AGRICOLES ANDRÉ DUPUY INC. Me Marc Boudreau BOUDREAU & ASSOCIÉS INTIMÉ (APPELANT-INCIDENT) AVOCAT(

S) ALAIN PAGEAU Me Nathalie Tremblay PHILLIPS, FRIEDMAN, KOTLER

En appel d'un jugement rendu le 17 juillet 2008 par l'honorable Gilles Mercure de la Cour supérieure, district de Longueuil. NATURE DE L'APPEL : Vente Greffier: Marc Leblanc Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION 13 h 40 Ouverture de l'audience. 13 h 40 Argumentation de Me Boudreau. 14 h 21 Argumentation de Me Tremblay. 14 h 52 Réplique de Me Boudreau. 14 h 57 Suspension de l'audience. 15 h 08 Reprise de l'audience. Arrêt rendu – voir page 3. 15 h 14 Fin de l'audience.

Marc Leblanc Greffier PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'intimé réclame des appelants, desquels il a acquis graduellement trois immeubles entre 1988 et 1995, des dommages de plus de 200 000 $ à la suite de leur revente en 2001. Il allègue que la découverte de pyrite sous les dalles des trois immeubles, cette

année-là, l'a obligé à se contenter d'un prix réduit de 175 000 $ et d'encourir des frais de courtage. [ 2 ] Le juge de la Cour supérieure lui a accordé 75 000 $ ( 2008 QCCS 3197 ), d'où le pourvoi des appelants, auquel s'est greffé un appel incident demandant d'augmenter leur condamnation à 209 507,50 $. Ce montant comprend la commission payée au courtier et la différence (175 000 $) entre le prix mentionné dans l'offre d'achat de la société Mooselook (1 825 000 $), qui était conditionnelle, entre autres, à une confirmation de l'absence de pyrite, et le prix convenu avec l'acquéreur Groupe Bédaco (1 650 000 $).

Les immeubles ont été vendus à ce dernier sans garantie légale.

I [ 3 ] Le juge de première instance a retenu de la preuve que le remblai situé sous la dalle des trois immeubles contenait de la pyrite, et ce, dans le cas des deuxième et troisième immeubles, en quantité suffisante « pour causer un risque réel de trouble important » et ainsi constituer un vice caché au sens de l' art. 1726 C.c.Q . (voir les paragraphes 92, 93 et 94 du jugement). [ 4 ] Cette conclusion, hautement factuelle, peut surprendre considérant que les immeubles ont été construits en 1977 et 1978 et qu'il n'y a eu à ce jour aucune manifestation de problèmes sérieux aux dalles des immeubles et, encore moins, de diminution de l'utilité des immeubles.

Les appelants, qui n'ont fait entendre aucun expert, ne démontrent cependant pas que cette détermination est entachée d'une erreur manifeste et dominante. II [ 5 ] Il demeure que la preuve du préjudice causé à l'intimé par ce vice caché était insatisfaisante, de l'admission même du juge de première instance qui écrit au paragraphe 121 du jugement attaqué : [121] Le Tribunal retient de tout ceci et de l'ensemble de la preuve que : 1. […] 2. […] 3.

Le demandeur n'a pas démontré à la satisfaction du Tribunal que ces pertes seraient l'équivalent de la différence entre le prix offert, sous conditions, par Mooselook et le prix auquel le demandeur a consenti à vendre les trois immeubles aux membres du Groupe Bécado. [ 6 ] Néanmoins, il accorde 75 000 $ pour pertes et dommages subis par l'intimée en raison de présence de pyrite en ces termes : [123] Pour tous ces motifs et à lumière de l'ensemble de la preuve, le Tribunal conclut qu'il y a lieu ici d'arbitrer à la somme de 75 000 $ les pertes et les dommages subis par le demandeur à cause de la présence du vice caché affectant les immeubles 7 et 9 Place de Guise au moment des ventes P-1, P-3 et P-5.

III [ 7 ] Tout en reconnaissant qu'un juge jouit d'une discrétion dans la quantification d'un préjudice, force est de reconnaître qu'en l'espèce le montant de 75 000 $ est arbitraire puisqu'il n'est associé à aucune preuve faite devant lui ou à une analyse permettant de l'expliquer. [ 8 ] D'ailleurs, par son appel incident, l'intimé demande de substituer à ce montant au moins la différence entre le montant reçu lors de la vente des immeubles à Bécado et celui que Mooselook avait offert précédemment, avant d'apprendre l'existence de la pyrite et retirer son offre.

IV [ 9 ] Or, le juge de première instance a retenu de la preuve que l’offre d’achat de Mooselook n'était pas ferme. Il a aussi retenu que l'intimé n'avait pas démontré que le prix payé par Bécado ne correspondait pas à la valeur marchande des immeubles. [ 10 ] Devant de telles conclusions factuelles, le juge de première instance aurait dû rejeter le recours en dommages de l'intimé faute de preuve adéquate du préjudice. [ 11 ] De plus, puisque les appelants ignoraient tout du vice, des dommages de la nature de ceux réclamés n'étaient pas possibles comme l'indique l'

article 1728 C.c.Q . V [ 12 ] En réalité, ce que devait démontrer l'intimé, c'est la différence entre le prix payé aux appelants et celui qu'il aurait payé, s'il avait connu la présence de la pyrite dans les immeubles.

Cette différence n'aurait d'ailleurs pas été très grande, s'il en est, considérant l'ensemble de la preuve, dont la déclaration de l'intimé en 2001 au représentant de Bécado que la présence de pyrite ne lui semblait pas grave. [ 13 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR: [ 14 ] ACCUEILLE l'appel, avec dépens; [ 15 ] INFIRME le jugement de la Cour supérieure et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être prononcé : Rejette l'action, avec dépens, et rejette la demande reconventionnelle, sans frais.

[ 16 ] Quant à l'appel incident, il est aussi rejeté, sans frais. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.