2014 QCCQ 7768, 2014 QCCQ 7768

Delisle c. Harju 2014 QCCQ 7768 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE R ouyn-Noranda LOCALITÉ DE R ouyn-Noranda « Chambre civile » N° : 600-32-003337-136 DATE : 31 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Yvon Delisle et Liliane Brunet , domiciliés et résidant au […], à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda (Québec) […] Demandeurs c.

Eino Harju , domicilié et résidant au […]à Roquemaure, district d'Abitibi (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs (monsieur Delisle et madame Brunet) réclament du défendeur (monsieur Harju) la somme de 7 000 $, au motif que la résidence qu'ils ont achetée de ce dernier, était entachée d'un vice caché au moment de la vente.

Selon eux, le toit n'avait pas été conçu selon les règles de l'art. [ 2 ] La réclamation des demandeurs se détaille ainsi : Détails Montants $ Main-d'œuvre 2 905,00 Matériaux 2 288,68 Permis 20,00 Perte de salaire 507,00 Essence 100,00 Poste certifiée 10,00 Troubles et inconvénients 1169,32 Total 7 000,00 [ 3 ] Le défendeur conteste la demande. Il s'agit d'un vice apparent. De plus, les demandeurs n'ont pas été des acheteurs prudents et diligents, car ils n'ont pas fait inspecter la maison avant l'achat.

Question en litige [ 4 ] L'immeuble était-il atteint d'un vice caché? [ 5 ] Le Tribunal considère que les faits suivants sont pertinents afin de trancher la question en litige. Les faits [ 6 ] Le 10 juillet 2012, les demandeurs achètent du défendeur, un immeuble sis au […] à Roquemaure. [ 7 ] Tant pour les demandeurs que le défendeur, il s'agit d'une résidence secondaire, qui de ce fait, n'est pas habitée à l'année. [ 8 ] Les demandeurs acquièrent cette résidence sans la faire inspecter au préalable par un professionnel.

Cependant, ils ont visité l'immeuble, le grenier y compris avant d'acheter. [ 9 ] Lors de la visite de l'immeuble en avril 2012, madame Brunet remarque dans la cuisine qu'il y a de la peinture écaillée au- dessus du lavabo, comme s'il y avait eu une infiltration d'eau. Le défendeur lui répond qu'il y a eu un problème qui est désormais réglé. Il ajoute qu'à sa connaissance, il n'y a pas eu d'infiltration d'eau.

Lors d'une seconde visite, madame Brunet constate que le tout est réparé. [ 10 ] Le 7 juillet 2013, lors d'une journée de forte pluie, les demandeurs constatent que l'eau s'infiltre par la toiture. [ 11 ] Monsieur Delisle se rend au grenier afin de changer le filtre de l'échangeur d'air. Il ouvre l'un des panneaux du grenier et constate que l'eau s'écoule le long des montants. [ 12 ] L'immeuble est doté de cinq lucarnes auxquelles on peut avoir accès par certaines ouvertures situées au grenier. [ 13 ] Par l'une de ces ouvertures, monsieur Delisle remarque la présence de moisissure.

[ 14 ] Selon monsieur Delisle, le toit comporte plusieurs anomalies. En montant sur le toit, il a constaté qu'il n'y avait pas de membrane sous le papier brique; que les bardeaux étaient mal posés et que les noues n'étaient pas calfeutrées adéquatement. [ 15 ] Selon lui, l'eau s'infiltre par la toiture depuis un certain temps.

Lorsqu'il a procédé à l'enlèvement du papier à toiture, il a également arraché le contreplaqué, complètement pourri, qui avait adhéré au papier. [ 16 ] Ses fils et lui-même ont refait le toit. [ 17 ] Le 8 juillet, monsieur Delisle montre au défendeur les photos du toit, qu'il a prises. [ 18 ] Selon le défendeur, le toit a été fait par des professionnels en 1999. [ 19 ] Lors de l'achat de l'immeuble, le défendeur n'a pas vérifié les ouvertures situées au grenier.

Il n'est pas monté sur le toit, car la pente était adéquate et l'examen visuel ne révélait aucune anomalie. [ 20 ] Le 19 juillet 2013, les demandeurs dénoncent par écrit au défendeur la situation, et lui réclament 7 000 $ pour refaire la toiture. [ 21 ] Le défendeur avait constaté que l'eau avait coulé dans la cuisine par l'une des lucarnes. Il a réparé le tout. Par mesure de prudence, il a mis un enduit sur chaque lucarne. [ 22 ] Il ne savait pas que l'eau s'infiltrait par la toiture.

Le droit applicable [ 23 ] Selon les demandeurs, l'immeuble qu'ils ont acheté était atteint d'un vice caché, car la toiture n'avait pas été conçue selon les règles de l'art. [ 24 ] Le recours des demandeurs se fonde sur la garantie légale contre les vices cachés appelée également, la garantie de qualité, qui se retrouve aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec . 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] Les conditions d'application de la garantie sont les suivantes : • Le défaut allégué doit être grave; • Le défaut caché doit avoir existé au moment de la vente; • Le défaut doit être caché, c'est-à-dire non apparent; • Le défaut doit être inconnu de l'acheteur. [ 26 ] Les demandeurs ont le fardeau de prouver leur demande suivant les principes de la simple prépondérance.

Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. En un mot, les demandeurs doivent présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la défenderesse. [ 27 ] Le rôle des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec . 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 28 ] L'auteur Jacques Deslauriers définit en ces termes, les vices cachés : « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix (l'article. 1604 C.c.Q. ). » [1] [ 29 ] Les protections juridiques qu'offre la garantie légale de qualité ne s'appliquent pas à l'acheteur imprudent ou incompétent. Le caractère de ce qui est caché s'apprécie selon une norme objective, celle de l'examen qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent. [ 30 ] Dans Chamberland c.

Gosselin [2] , la juge Nancy McKenna, s’exprime ainsi quant aux obligations de l’acheteur, et plus précisément quant à son obligation de prudence et de diligence :

« [24] Plus précisément dans l'arrêt Placements Jacpar c. Benzakour2, le juge Lebel alors juge à la Cour d'appel s'exprimait commesuit quant à la notion de prudence et diligence : En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attentionsuffisante à l'objet qu'il examine (Arcand c. Clément

(1971) C.A. 69; Rousseau c. Gagnon (QC CA), 1987 R.J.Q. 40).Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. L'on doit toutefois se demander si le test de l'acheteur prudent est toujours, comme le suggère l'opinion souvent citée de monsieur le jugePratte, celui de l'acheteur qui se fait assister d'un expert lorsqu'il ne possède pas les connaissances techniques nécessaires. À défaut de laprésence de cet expert, le vice que constaterait celui-ci demeure-t-il un vice caché ?

L'expertise devient-elle une condition préalable de lamise en oeuvre des garanties légales contre le vice caché ? Pour apprécier la valeur d'une telle prétention, il faut toutefois rappeler au préalable la nature de l'examen ou de l'inspection de la chosequ'on exige de la part de l'acquéreur agissant seul ou accompagné d'un expert. Dans l'un et l'autre cas, l'examen antérieur à l'achat n'est pas un examen approfondi, comportant un travail spécial. T. Rousseau-Houle parle d'un examen "normal", n'impliquant pas l'excavation du sol autour de fondations ou la démolition partielle d'unédifice.

Elle ajoute: "Le vice est en effet caché s'il ne peut être aperçu qu'au moyen d'un travail qu'il n'est pas dans l'usage de faire." (loc. cit. p. 128) Un traité français récent emploie l'expression "vérification élémentaire" (Henri, Léon et Jean Mazeaud: Leçons de droit civil: principauxcontrats, vente et échange, T. 3, 2e volume, 7e édition, par M. de Juglart, Éditions Montchrestien, p. 302). La jurisprudence qualifie cetteinspection de normale ou de normalement attentive (Laurier Vachon c. Girard

(1968) B.R. 499; Levine c. Frank W. Horner Ltd. (1961)B.R. 108, conf. par (1962) (SCC), R.C.S. 343). Des arrêts plus récents de notre Cour parlent d'un examen rapide ou d'un "simple examen" ou encore, d'une "inspection raisonnable"(voir Winograd c. Masliah, J.E. 80-626; Gosselin c. Létourneau, J.E. 80-132; [25] Plus loin dans le même arrêt, le juge énonce ceci quant aux obligations de l'acheteur : Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent.Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble.

C'est à la définition de cette norme que se relie leproblème de l'expertise. On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. […] En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attentionsuffisante à l'objet qu'il examine. Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnableet prudent. » [31] Le vendeur a également certains devoirs.

Toujours dans Chamberland, la juge McKenna dit ce qui suit [3]: « [27] D'autre part, le vendeur a quant à lui une obligation de loyauté envers l'acheteur. Il ne peut faire de fausses déclarations ausujet du bien ou induire l'acheteur en erreur en créant un faux sentiment de sécurité. C'est ainsi qu'un vice apparent peut juridiquementdevenir caché suite aux déclarations du vendeur. [28] Toujours dans l'arrêt Placements Jacpar c. Benzakour précité, la Cour d'appel s'exprime ainsi sur ce principe : Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice.

Ainsi, ces faussesreprésentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents, dégageront parfois l'acquéreur del'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication ausujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste.

On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner lamauvaise foi de son vendeur. [29] Il est également utile de citer les commentaires des auteurs Jean-Louis Beaudoin et Patrice Deslauriers sur les devoirs duvendeur : Les tribunaux accordent une importance grandissante au comportement du vendeur en présence de certains "indices" laissant présager undéfaut. La jurisprudence impose, en effet, au vendeur de divulguer l'état exact du bien vendu.

La réticence, les manœuvres frauduleuses,le mensonge ou l'omission sont associés au dol pour les tribunaux et transforment les "indices" ou les vices apparents en vices "juridiquement cachés."4 » [32] Quant à la gravité du vice, elle doit être telle qu’elle diminue considérablement l’utilité envisagée par l’acheteur prudent etdiligent.

Au point, qu’il n’en aurait pas payé le prix, s’il avait eu connaissance du vice.[4] [33] Une fois que l’acheteur a prouvé l’existence du vice, le vendeur peut-être tenu responsable même s’il est de bonne foi ou, mêmes’il ignorait l’existence du vice.[5] Analyse et décision [34] La preuve présentée en demande révèle que les demandeurs ont acheté l'immeuble sans le faire inspecter au préalable par un

professionnel. Ils n'ont pas fait entendre d'expert qui aurait pu expliquer en quoi la toiture présentait des anomalies. [ 35 ] C'est le demandeur qui l'a expliqué, fort de son expérience personnelle, car il a déjà installé des toitures auparavant. [ 36 ] Les protections juridiques qu'offre la garantie légale de qualité ne s'appliquent pas à l'acheteur imprudent. De plus, les demandeurs assument le fardeau de la preuve et n'ont pas convaincu le Tribunal par une preuve prépondérante que leur réclamation est fondée. [ 37 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime qu'ils ne se sont pas déchargés de leur fardeau.

Par ces motifs, Le Tribunal : [ 38 ] Rejette la demande; [ 39 ] Chacun payant ses frais. __________________________________ JOSÉE BÉLANGER, J.C.Q. Date d’audience : 23 avril 2014