2017 QCCQ 7324, 2017 QCCQ 7324

Fédération des OSBL d'habitation de Montréal (FOHM) c. Duchesne 2017 QCCQ 7324 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-031688-154 Dossier no : 198135 31 20150205 G DATE : Le 22 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Fédération des OSBL d'habitation de Montréal (F.O.H.M.) , Locateur/appelant c.

Sylvain Duchesne, Locataire/intimé -ET- Régie du logement, Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le locateur/appelant Fédération des OSBL d'habitation de Montréal ( F.O.H.M. ) [1] interjette appel de la décision rendue par la Régie du logement ( Régie ) de la demande no 198135 31 20150205 G le 2 septembre 2015 (Décision) par le Régisseur Éric Luc Moffatt (Régisseur) ayant conclu [2] : « […] [25] ORDONNE au locataire de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires de l’immeuble, ladite ordonnance demeurant en vigueur jusqu’au 30 juin 2017 advenant reconduction du bail jusqu’à cette date; [26] ORDONNE l’exécution immédiate de l’ordonnance, nonobstant appel; [27] CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires de 80 $. […] » [ 2 ] Le 23 décembre 2015, notre Cour autorise F.O.H.M. à interjeter appel de cette Décision et détermine les questions en appel comme suit [3] : « 1.

La décision de la Régie du logement de prononcer une ordonnance d’exécution des obligations est-elle suffisamment motivée à la lumière des exigences de l’

article 1973 C.c.Q. ? 2. Eu égard aux faits retenus, l’

article 1973 C.c.Q. la substitution par la Régie du logement d’une ordonnance d’exécution des obligations à une résiliation du bail est-elle appropriée? 3. La Cour du Québec peut-elle rendre le jugement qui aurait dû être rendu par la Régie du logement et, dans l’affirmative, quel aurait dû être ce jugement? »

CONTEXTE FACTUEL ET PROCÉDURAL [ 3 ] L’appel ne vise pas la remise en cause des conclusions factuelles que tire la Régie de la preuve offerte à l’effet que le défaut d’inexécution de l’obligation de Sylvain Duchesne ( Duchesne ) a causé un préjudice suffisamment sérieux à F.O.H.M. pour justifier la résiliation du bail, mais plutôt le choix de la Régie d’opter pour émettre une ordonnance d’exécution en nature à l’encontre de Duchesne , suivant l’

article 1973 du Code civil du Québec [4] (C.c.Q.). [ 4 ] Lors de l’audition de la présente affaire devant la Régie , celle-ci a entendu onze (11) témoins, soit huit (8) en demande et trois (3) en défense. [ 5 ] La Régie était saisie d’une demande en résiliation du bail de Duchesne , expulsion de celui-ci et des occupants de son

logement, ainsi que l’exécution provisoire de la Décision et la condamnation au paiement des frais. [ 6 ] F.O.H.M. expose, à sa Demande introductive , les motifs [5] au soutien de son recours comme suit : « […] [2] À la demande introductive, les motifs sont exposés comme suit : « 1. Les parties sont liées par un bail reconduit d’un logement à loyer modique, du 1 er juillet 2014 au 30 juin 2015, au loyer mensuel de 283 $; 2. Le locataire habite un immeuble de 27 logements de type studio destinés aux personnes seules, lesquels sont répartis sur trois étages; 3.

Le locateur demande la résiliation du bail en raison de l’agression physique commise à l’endroit d’un voisin; 4. En effet, le 1 er janvier 2015, le locataire s’est livré à des voies de fait sur la personne de Joël Plouffe. Ce dernier a reçu plusieurs coups qui se sont traduits par des lacérations au visage et des ecchymoses; 5.

De plus, la résiliation du bail est aussi motivée par le fait que le locataire ne contient pas son caractère bouillant, qu’il cherche à vouloir établir sa loi dans l’immeuble, qu’il use d’injures et de cris lorsqu’il s’adresse aux voisins et qu’il frappe à la porte de certains à grands coups de poing ou de pied; 6. Le locataire contrevient à son obligation de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires de l’immeuble; 7. L’inexécution des obligations du locataire cause un préjudice sérieux au locateur et aux autres occupants de l’immeuble; 8.

La présente demande est bien fondée en faits et en droit. » […] » [ 7 ] Aux termes de la preuve offerte, la Régie retient essentiellement de la preuve [6] : « […] [3] Les parties sont liées par un bail reconduit et couvrant la période du 1 er juillet 2014. Âgé de 61 ans, il habite l’immeuble depuis vingt ans . Son logement est situé au troisième étage de l’immeuble qui abrite 25 unités d’habitation de type studio. [4] Huit témoins ont été entendus au soutien de la demande et trois au soutien de la défense .

Le mandataire du locateur , Jean- Phillippe Tremblay, a aussi témoigné ainsi que le locataire Sylvain Duchesne. [5] L’ensemble de la preuve testimoniale a été apprécié par le Tribunal et il n’y a pas lieu de résumer chacun des témoignages. Toutefois, il ressort de l’ensemble de cette preuve que, de manière périodique, les faits et gestes du locataire ont sérieusement troublé la jouissance normale de certains locataires de l’immeuble . Qu’en est-il ? [6] Le locateur reproche au locataire d’avoir battu le locataire Joël Plouffe dans la nuit du 1er janvier 2015 .

D’abord interrogé relativement à cet incident, Sylvain Duchesne relate qu’au cours de la nuit il a été réveillé par les cris de son voisin qui revenait d’un party. Il sort de sa chambre pour constater qu’un de ses trois vélos laissés au bout du corridor avait été endommagé, puis un autre « lancé au pied des escaliers » et le troisième était couché sur le côté. Il déclare s’être aussitôt rendu chez Joël Plouffe. Il dit avoir été « fâché » et qu’il se rend frapper « par dépit » dans la porte de son voisin avec son poing.

Le défendeur a pris sur lui de se faire justice contre celui qui essaie « de détruire ses vélos » selon son témoignage. Il admet qu’il aurait dû plutôt appeler les policiers . Il affirme que des coups ont été échangés et soutient qu’il a dû se défendre contre Joël Plouffe qui est alors en état d’ébriété, ce dernier revenant d’une fête. « Il semblait intoxiqué », précise-t-il. La preuve soumise ne permet pas au Tribunal de conclure que Sylvain Duchesne a dû se défendre très fort ou très longtemps à l’occasion de cette bagarre, même s’il soutient qu’il « défend sa peau ».

Il admet s’être engagé dans « une bataille à coups de poing » avec Joël Plouffe. Lors de son témoignage, Duchesne ajoute que Plouffe ne « sentait pas la douleur » et fait valoir que Plouffe aurait dû arrêter de se battre, mais qu’il n’arrivait pas à le maitriser. Le Tribunal n’a nul doute que cette bagarre s’est produite à l’initiative du défendeur, laquelle aurait pu être évitée . [7] Suite à cette bagarre, Sylvain Duchesne soutient avoir subi des blessures, mais aucune preuve concluante n’appuie cette prétention, à savoir que Joël Plouffe l’avait blessé.

Or, la preuve photographique montre que Joël Plouffe a subi une lacération à l’arcade sourcilière et a le visage tuméfié par endroits. Cela est corroboré par le policier Nicolas Guimond (Matricule [...]) qui s’est rendu sur les lieux suite à l’incident. Il dit avoir vu Joël Plouffe en pleurs et ensanglanté avec des « marques » visibles au visage ajoutant qu’il était aussi intoxiqué par l’alcool. Le policier Guimond explique qu’il cherchait à savoir si Joël Plouffe souhaitait porter plainte contre Duchesne, mais vu son état, le locataire Joël Plouffe était incapable de prendre position.

Le policier indique que si Joël Plouffe avait décidé de porter plainte, ils auraient alors mis Sylvain Duchesne en état d’arrestation. Le policier décrit que Sylvain Duchesne était alors calme et sans blessures . Les deux locataires lui ont alors déclaré que la bagarre « concernait les vélos ». [8] Le locataire Marc Lavoie qui habite le 205 depuis près de dix ans dit connaître le défendeur depuis neuf ans et avoir « une relation de voisinage » avec lui.

Dans cette nuit du 1er janvier 2015, il dit s’être rendu au troisième étage alors qu’il est réveillé par le bruit et indique qu’il a « vu Duchesne qui maintenait Plouffe au sol », décrivant ce dernier comme étant fortement intoxiqué. Plouffe « avait face contre terre » alors que Duchesne « était assis » sur lui. Marc Lavoie dit ne pas être intervenu et n’avoir rien dit et il a choisi d’aller se recoucher. Étonnamment, en sortant de la salle d’audience, il souhaite « bonne chance » au défendeur et lui serre la main.

[9] Joël Plouffe, âgé de 49 ans, occupe le 304 depuis 2012 . Il témoigne pour dire qu’avant l’incident du 1er janvier 2015, il se faisait intimider à répétition par Sylvain Duchesne qui l’aurait pris en grippe : « Je vais te crisser dehors », « Christ de tapette », « restant de société », « bouffeur de médicaments », « tu mérites pas de vivre », se fait-il dire par Duchesne. Il dit parfois avoir fait des détours puisque le défendeur lui faisait obstruction .

Il relate que ce fut la même chose le 1er janvier 2015 alors que Duchesne a ouvert sa porte lui disant de baisser le ton et ce dernier l’a empêché de se rendre à son logement. Ils se sont bousculés et Plouffe soutient que plus tard, vers 3 h 45, Duchesne a frappé à sa porte, qu’il a été tiré par la cravate puis frappé à coups de poing . Il a ouvert la porte pensant que son frère qui venait de quitter après avoir pris une bière revenait chez lui parce qu’il aurait oublié quelque chose, mais c’est Sylvain Duchesne qui est là.

Il décrit ce dernier comme étant « vraiment enragé ». [10] Joël Plouffe relate qu’il est au sol alors que Sylvain Duchesne le rue de coups de pieds . « J’étais en panique », indique-t-il. Il dit ne pas avoir de téléphone pour appeler les policiers et s’être rendu chez la locataire Patricia Couet au 107 à cette fin. [11] Joël Plouffe indique que Sylvain Duchesne n’a toujours pas changé d’attitude à son endroit précisant que lorsqu’il passe dans le corridor Duchesne se « plante » devant lui de manière intimidante .

« Il aime gérer la vie du monde », déclare-t-il en ajoutant que Sylvain Duchesne a tendance à s’en prendre à ceux qui ont consommé de l’alcool. [12] La nuit du 1er janvier 2015, Jocelyne St-Hilaire (app. 305) dit ne pas avoir osé ouvrir la porte de son logement en raison de la peur, mais relate avoir entendu Plouffe « souffrir de douleur » et elle dit entendre les coups de poing et de pieds qui lui étaient portés. Elle dit avoir aussi appelé les policiers. Elle affirme que Plouffe n’est pas une personne agressive.

La locataire Patricia Couet relate avoir, plus tard, fait état de la blessure que Plouffe avait « à l’œil » pour se faire répondre par Duchesne : « Y’a couru après ». [13] Qu’il s’agisse d’interactions courantes entre Sylvain Duchesne et d’autres locataires dans la cour arrière, la cuisine ou la salle communautaire ou dans le cours habituel des activités se tenant dans l’immeuble, plus d’un locataire , dont Gaétane Lupien (app. 105) et Patricia Couet (app. 107) relatent en détail comment le défendeur a pu les menacer précisant qu’il « met plein d’interdits » , qu’il « agit de façon bosseuse » et qu’il est « intimidant ».

Certains témoins relatent sa propension à se mettre en colère, son ton « fâché » et « autoritaire » et son désir de tout contrôler. Gaétane Lupien relate même qu’il est « venu varger » dans sa porte et qu’elle en « tremble » et que cela la rend nerveuse. Elle dit s’en être plainte au locateur.

Qu’il s’agisse de vaisselle, d’articles de jardin, d’emplacement d’objets, de la radio, de décorations, Sylvain Duchesne intervient souvent « agressivement » auprès des autres locataires si ça lui déplaît ou s’il n’a pas été consulté au préalable. [14] Interrogé , Sylvain Duchesne soutient qu’il n’avait pas été impliqué dans une autre altercation préalablement au 1er janvier 2015, mais il se ravise pour dire qu’avant cela, il avait « mis à terre »

Christian Lachapelle qui l’avait alors « provoqué », soit un locataire d’un immeuble adjacent. [15] Quant à un autre locataire , soit Richard André, Sylvain Duchesne soutient que celui-ci est ivre « 365 jours par année » et qu’il l’a « à peine touché », « je l’ai juste repoussé doucement », soutient-il, ajoutant que Richard André est alors « tombé sur le derrière ». [16] Richard André, âgé de 63 ans , occupant le 104 depuis cinq ou six ans, dit marcher à l’aide d’une canne depuis 2010 suite à un accident vasculaire cérébral qui avait entraîné une chute. En chutant, il avait subi de multiples fractures à l’épaule.

Il explique qu’au cours de l’année 2012 , dans la salle communautaire, suite à un argument, il s’est levé pour s’approcher de Sylvain Duchesne pour mieux l’entendre et qu’ il a alors été « bousculé » et « poussé au plancher » par ce dernier.

Il dit être tombé par terre « sur le dos au complet » et s’être relevé « de peine et de misère » indiquant à Duchesne ne plus vouloir être touché par lui, même pour l’aider à se relever. [17] Interrogé relativement à diverses altercations avec d’autres locataires de l’immeuble, Sylvain Duchesne est d’avis que ses agissements sont pleinement justifiés et considère être une « victime ».

« Je trouve qu’on veut m’ostraciser », déclare-t-il . [18] La preuve corroborée par le locataire Guy Lavoie et Jean-Philippe Tremblay indique qu’en une occasion, le défendeur aurait « poqué », soit frappé du doigt Jean-Philippe Tremblay à qui il reprochait son retard à un rendez-vous. « T’as pas d’affaires à arriver une demi-heure en retard », « j’accepte pas ça », aurait déclaré Sylvain Duchesne . Guy Lavoie affirme que « ça jasait un peu raide » et qu’il s’est même reculé craignant pour sa sécurité, ajoutant que Tremblay a été « très patient » lors de cet incident.

Jean-Guy Tremblay indique que Duchesne le touchait de son doigt sur l’épaule en lui disant : « Toi, pour qui tu te prends », Tremblay lui demandant alors de se reculer . [19] Le locataire a fait entendre les locataires Natasha Collard (#207) et Khalid Aberki (#204) au soutien de sa défense, mais ceux- ci n’ont aucune connaissance personnelle des faits en litige. Ils habitent l’immeuble respectivement depuis 4 et 5 ans. Collard décrit Duchesne comme son « meilleur ami » et elle n’a rien vu ou entendu des faits relatés.

Il en est de même avec le témoin Khalid Aberki qui décrit le défendeur comme étant « un bon locataire » sans plus . Ils disent, pour leur part, n’avoir jamais été insultés ou intimidés par lui. [20] Sylvain Duchesne déclare qu’il a de « bons rapports » dans l’immeuble depuis 20 ans et que « ça va très bien » , ajoutant qu’il n’a pas d’antécédents de violence.

Toutefois, la preuve prépondérante démontre des faits et gestes inquiétants, multiples et sérieux depuis au moins 2012. […] » (Soulignements ajoutés) [ 8 ] Ainsi, la Régie conclut : « […] [21] L’ensemble de la preuve corroborée démontre un comportement agressif, contrôlant et que le défendeur a peu de tolérance à la contrariété, laissant plutôt place à des élans autoritaristes qui ont pour effet d’intimider les autres locataires . Le défendeur indique que les faits mis en preuve sont « très circonstanciels ».

Toutefois, il ressort de l’ensemble de la preuve que son comportement intimidant et agressif s’exerce en plusieurs situations différentes et qu’il est récurrent pour ce qui est de porter préjudice à plusieurs des autres

locataires de l’immeuble et même à l’égard de l’intervenant du locateur , soit Jean-Philippe Tremblay qui s’occupe d’agir en soutien communautaire, gestion sociale et interventions diverses pour le compte du locateur. [22] Le Tribunal ne peut conclure de l’ensemble de la preuve que l e locataire a respecté son obligation de ne pas troubler la jouissance normale et paisible d’autres locataires de l’immeuble. [23] Les articles 1860 et 1863 du Code civil du Québec énoncent ce qui suit : « 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.» « 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent.

Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir.» [24] Le défaut d’inexécution de l’obligation du locataire a, de l’avis du Tribunal, causé un préjudice suffisamment sérieux pour justifier la résiliation du bail.

Toutefois, le Tribunal accordera une dernière chance au locataire de remédier aux faits et gestes reprochés et au comportement préjudiciable et récurrent révélé par la preuve . Une ordonnance sera émise en vertu de l’

article 1973 du Code civil du Québec plutôt que de résilier immédiatement le bail. L’article 1973 du Code civil du Québec énonce ce qui suit : « 1973. Lorsque l'une ou l'autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l'accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d'exécuter ses obligations dans le délai qu'il détermine, à moins qu'il ne s'agisse d'un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail.» (Notre souligné) […] » (Soulignements ajoutés) [ 9 ] Dans ce contexte et eu égard aux questions autorisées par notre Cour, le Tribunal n’a pas à réévaluer la justesse des conclusions en fait que tire la Régie , à la suite de la preuve entendue. [ 10 ] En effet, le présent appel porte sur la raisonnabilité de l’ordonnance émise par la Régie , aux termes de l’

article 1973 C.c.Q. , en ce que cette dernière ordonne à Duchesne : « […] [25] ORDONNE au locataire de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires de l’immeuble, ladite ordonnance demeurant en vigueur jusqu’au 30 juin 2017 advenant reconduction du bail jusqu’à cette date; [26] ORDONNE l’exécution immédiate de l’ordonnance, nonobstant appel; [27] CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires de 80 $. […] » [ 11 ] Ainsi, la Régie conclut, aux termes de l’ensemble de la preuve offerte et après une analyse minutieuse de celle-ci, que F.O.H.M. a établi qu’elle est en droit d’obtenir la résiliation du bail, puisque l’inexécution des obligations de Duchesne cause un préjudice suffisamment sérieux à F.O.H.M. pour procéder à la résiliation de son bail. [ 12 ] Toutefois, la Régie substitue la résiliation du bail pour préjudice sérieux par une ordonnance d’exécution en nature, conformément à l’

article 1973 C.c.Q. [ 13 ] Afin de justifier l’émission de son ordonnance suivant l’

article 1973 C.c.Q. , la Régie mentionne accorder « une dernière chance au locataire de remédier aux faits et gestes reprochés et au comportement préjudiciable et récurrent révélés par la preuve » . [ 14 ] Le ou vers le 8 janvier 2016, F.O.H.M. présente une Requête pour permission d’appeler de la décision de la Régie du logement . [ 15 ] Le ou vers le 23 décembre 2015, notre Cour autorise l’appel de la Décision et formule trois (3) questions, telles que mentionnées précédemment. NORME DE CONTRÔLE [ 16 ] L'analyse relative à la norme de contrôle a été modifiée par la Cour suprême du Canada dans l'arrêt Dunsmuir c.

Nouveau Brunswick [7] . [ 17 ] Il y a désormais deux normes d'intervention, soit celle de la décision correcte et celle de la décision raisonnable.

[18] Lorsque notre Cour applique la norme de la décision correcte, elle effectue sa propre analyse et décide si elle est en accord avecla conclusion de la Régie.

Dans la négative, elle substitue sa propre conclusion et rend la décision qui s'impose. [19] La Cour suprême du Canada[8] précise qu'il doit être présumé que la norme de contrôle d'une décision administrative sur lefond est celle de la raisonnabilité. [20] Par ailleurs, la norme de la raisonnabilité, quant à elle, suppose plus de retenue et implique que notre Cour tienne compte desconclusions du premier décideur[9] : « […] [47] La norme déférente du caractère raisonnable procède du principe à l’origine des deux normes antérieures deraisonnabilité : certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôtdonner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables.

Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre desdifférentes solutions rationnelles acceptables. La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent lesattributs de la raisonnabilité.

Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et àl’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier auregard des faits et du droit. […] [49] La déférence inhérente à la norme de la raisonnabilité implique donc que la cour de révision tienne dûment comptedes conclusions du décideur.

Comme l’explique Mullan, le principe de la déférence [traduction] « reconnaît que dans beaucoup de cas,les personnes qui se consacrent quotidiennement à l’application de régimes administratifs souvent complexes possèdent ou acquièrentune grande connaissance ou sensibilité à l’égard des impératifs et des subtilités des régimes législatifs en cause » : D. J. Mullan,« Establishing the Standard of Review : The Struggle for Complexity? » (2004), 17 C.J.A.L.P. 59, p. 93.

La déférence commande ensomme le respect de la volonté du législateur de s’en remettre, pour certaines choses, à des décideurs administratifs, de même que desraisonnements et des décisions fondés sur une expertise et une expérience dans un domaine particulier, ainsi que de la différence entreles fonctions d’une cour de justice et celles d’un organisme administratif dans le système constitutionnel canadien. […] [53] En présence d’une question touchant aux faits, au pouvoir discrétionnaire ou à la politique, la retenue s’imposehabituellement d’emblée (Mossop, p. 599-600; Dr Q, par. 29; Suresh, par. 29-30).

Nous sommes d’avis que la même norme de contrôledoit s’appliquer lorsque le droit et les faits s’entrelacent et ne peuvent aisément être dissociés. [54] La jurisprudence actuelle peut être mise à contribution pour déterminer quelles questions emportent l’applicationde la norme de la raisonnabilité. Lorsqu’un tribunal administratif interprète sa propre loi constitutive ou une loi étroitement liée à sonmandat et dont il a une connaissance approfondie, la déférence est habituellement de mise : Société Radio-Canada c.

Canada (Conseildes relations du travail), (CSC), [1995] 1 R.C.S. 157, par. 48; Conseil de l’éducation de Toronto (Cité) c.F.E.E.E.S.O., district 15, (CSC), [1997] 1 R.C.S. 487, par. 39. […] » (Soulignements ajoutés) [21] Ceci étant, le Tribunal doit procéder à déterminer la norme de contrôle applicable, eu égard aux questions que soulève le présentappel. [22] En l'occurrence, il est question de l’exercice judiciairement de la discrétion dont dispose la Régie, conformément à l’article1973 C.c.Q. [23] Dans ce contexte, il est question de l’application par la Régie des articles 1863 et 1973 C.c.Q. qui sont au cœur de lacompétence de la Régie. [24] Ainsi, dans le présent dossier, le Tribunal est d'avis qu'il s'agit de questions mixtes de fait et de droit qui exige une certainedéférence de la part du tribunal appelé à réviser le jugement. [25] Récemment, notre Cour, dans un dossier en appel[10] d’une décision de la Régie qui portait sur une demande en résiliation debail, conclut relativement à la norme de contrôle : «[…] [5] Il n’y a pas ici de controverse jurisprudentielle[5][11] et les questions autorisées, éminemment factuelles, ne font pas

partie de lacatégorie restreinte de celles qui sont assujetties à la norme de la décision correcte. Clairement, il ne s’agit pas ici de l’une de ces rares situations « qui mettent en cause la “cohérence de l’ordre juridique fondamental du pays” »[6][12]. La présente affaire ne soulève pas dequestions de droit étrangères au domaine d’expertise de la Régie et aucune de celles-ci ne revêt une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble[7][13].

La résiliation de baux résidentiels suivant la violation d’ordonnances prononcées par la Régie en vertu de l’article 1973 CCQ n’a rien d’inhabituel et se situe au cœur de sa compétence[8][14]. […] » (Soulignements ajoutés) [26] De la même façon, en l’espèce, il y a lieu de conclure que la norme de la décision raisonnable est celle applicable aux trois

(3) questions autorisées par notre Cour.

ANALYSE [ 27 ] Avant de répondre spécifiquement à la question en litige, il y a lieu d'effectuer certains constats de nature générale. [ 28 ] Seule F.O.H.M. porte en appel la Décision de la Régie et les questions autorisées par notre Cour visent uniquement la détermination du caractère raisonnable de la Décision de la Régie lorsqu’elle a opté pour émettre une ordonnance d’exécution en nature plutôt que de prononcer la résiliation du bail. [ 29 ] Dans ce contexte, force est de constater que la preuve établit que Duchesne n’a pas respecté son obligation de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires de l’immeuble [15] et que cette inexécution de cette obligation constitue un préjudice suffisamment sérieux pour obtenir la résiliation [16] du bail. [ 30 ] Cela étant, afin de déterminer si la Décision de la Régie est déraisonnable ou non, il y a lieu pour le Tribunal de se pencher sur la justification de celle-ci, sa transparence et son intelligibilité. [ 31 ] Ceci étant, il convient maintenant au Tribunal de répondre à la première question autorisée par la Cour.

Question 1 : La décision de la Régie du logement de prononcer une ordonnance d’exécution des obligations est-elle suffisamment motivée à la lumière des exigences de l’

article 1973 C.c.Q. ? [ 32 ] Le Tribunal répond par la négative. [ 33 ] L’inexécution d’une obligation fondamentale incombant à Duchesne peut constituer à elle seule un préjudice sérieux qui justifie la résiliation [17] du bail. [ 34 ] Dans ce contexte, la Régie , après avoir statué que le défaut d’inexécution de l’obligation de Duchesne avait causé un préjudice suffisamment sérieux pour justifier la résiliation du bail immédiatement, elle fait le choix d’émettre une ordonnance en vertu de l’

article 1973 C.c.Q. , sans toutefois s’expliquer. [ 35 ] L’

article 79 de la

Loi sur la Régie du logement [18] exige que la Régie motive ces décisions. [ 36 ] Cette exigence est une composante essentielle des règles de justice naturelle. [ 37 ] Ainsi, une décision est suffisamment motivée lorsque les motifs, examinés dans leur ensemble, et en tenant compte du contexte et des circonstances, permettent d’en comprendre le fondement et de procéder à son contrôle judiciaire [19] . [ 38 ] La Cour d’appel, dans un arrêt en matière familiale [20] , rappelle les trois (3) raisons principales militant en faveur de la motivation des décisions, telles qu’énoncées par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Sheppard [21] , et elle insiste sur la dernière raison : « […] [42] Dans l’arrêt Young c.

Young, le juge Laskin de la Cour d'appel de l'Ontario a fait une mise en garde contre le prononcé de motifs limités à des conclusions dans les affaires ressortissant au droit de la famille. Il a affirmé, avec raison, que les trois raisons principales militant en faveur de la motivation des décisions qui sont mentionnées dans l’arrêt R. c. Sheppard s’appliquaient aussi en matière de droit de la famille. Celles-ci sont (1) la confiance du public dans l’administration de la justice, (2) l’importance d’informer la

partie perdante des raisons pour lesquelles elle n’a pas eu gain de cause et (3) la nécessité de permettre à cette

partie d’exercer valablement son droit d’appel . […] » (Soulignement ajouté) [ 39 ] Cela étant, une décision ne sera pas suffisamment motivée si elle ne permet pas un examen valable en appel [22] . [ 40 ] Dans l’arrêt Newfoundland and Labrador Nurses’ Union c. Terre-Neuve-et-Labrador (Conseil du Trésor) [23] , la Cour suprême du Canada distingue entre l’absence de motif et l’insuffisance de motif : « […] [22] Le manquement à une obligation d’équité procédurale constitue certes une erreur de droit. Or, en l’absence de motifs dans des circonstances où ils s’imposent, il n’y a rien à contrôler.

Cependant, dans les cas où, comme en l’espèce, il y en a, on ne saurait conclure à un tel manquement.

Le raisonnement qui sous tend la décision/le résultat ne peut donc être remis en question que dans le cadre de l’analyse du caractère raisonnable de celle-ci. […] » [ 41 ] En l’espèce, à la lecture de la Décision, force est de constater que la Régie , outre que d’indiquer l’objet même de l’article 1973 C.c.Q., c’est-à-dire d’accorder une dernière chance à Duchesne de remédier aux faits et gestes reprochés et au comportement préjudiciable et récurrent, elle n’explique pas ou ne justifie pas son choix d’émettre une telle ordonnance, alors qu’à la lecture de la Décision, la résiliation apparaît comme la solution logique et raisonnable. [ 42 ] Ce faisant, la Régie émet une ordonnance d’exécution à l’encontre de Duchesne de ne pas troubler la jouissance paisible des

autres locataires, plutôt que de procéder à la résiliation du bail et n’énonce aucune justification pour procéder ainsi outre que de rappeler l’objet de l’

article 1973 C.c.Q. [ 43 ] L’objet même d’une ordonnance émise suivant l’

article 1973 C.c.Q. constitue une dernière chance à un locataire ou locateur. [ 44 ] La Régie ne fait que reformuler l’objet même de la disposition prévue à l’

article 1973 C.c.Q. , dans le contexte d’un manquement de la part de Duchesne à son obligation de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires de l’immeuble. [ 45 ] Ce faisant, la Régie n’explique pas pourquoi son choix d’émettre une ordonnance d’exécution en nature plutôt que de procéder à la résiliation du bail, et ce, eu égard à l’ensemble de la preuve qui lui a été présenté, serait préférable ou justifié. [ 46 ] Force est de conclure que la Régie n’expose pas son raisonnement juridique l’ayant amené à exercer la discrétion judiciaire dont elle dispose, aux termes de l’

article 1973 C.c.Q. , outre que « d’accorder une dernière chance » plutôt que de résilier le bail liant les parties, tel qu’il lui est demandé. [ 47 ] Ceci étant, le Tribunal ne peut, à la lecture de la Décision, réviser les motifs qui mènent à l’émission d’une telle ordonnance par la Régie . [ 48 ] Dans ces circonstances, de l’avis du Tribunal, mentionner uniquement qu’il s’agit d’une dernière chance de s’amender et procéder à émettre une ordonnance suivant l’

article 1973 C.c.Q. constitue, à tout le moins, une motivation insuffisante, sinon une absence de motivation. [ 49 ] Quel a été le raisonnement juridique suivi par la Régie pour émettre une telle ordonnance ?

Le Tribunal ne peut émettre que des hypothèses. [ 50 ] Est-ce le fait que Duchesne est un locataire depuis 20 ans a été pris en considération par la Régie afin d’émettre une ordonnance suivant 1973 C.c.Q ? [ 51 ] Est-ce que les inconvénients subis par les autres locataires de l’immeuble, dont la victime Joël Plouffe [24] (Plouffe), ont été soupesés et considérés par la Régie comme étant moins importants que le droit au maintien dans son logement que bénéficie Duchesne? [ 52 ] Est-ce que la Régie a pris en considération les blessures subies de la part de Plouffe avant d’émettre son ordonnance suivant l’

article 1973 C.c.Q. ? [25] [ 53 ] Est-ce que la Régie , avant d’opter pour émettre une ordonnance, a considéré que Duchesne a eu d’autres altercations par le passé, antérieurement au 1 er janvier 2015? [26] [ 54 ] Est-ce que la Régie a également considéré que Duchesne considère ses agissements pleinement justifiés et qu’il est une victime? [27] [ 55 ] Est-ce que le fait que Duchesne affirme dans son témoignage qu’il aurait dû appeler le Service de police plutôt que de battre le locataire Plouffe a été pris en considération par la Régie ? [ 56 ] Bref, à la lecture de la Décision, il est impossible pour le Tribunal de comprendre et savoir les motifs et la justification retenue par la Régie pour émettre une ordonnance, conformément à l’

article 1973 C.c.Q. plutôt que de résilier le bail liant les parties. [ 57 ] Ceci étant, force est de constater, à tout le moins, que la Décision de la Régie de prononcer une ordonnance d’exécuter ses obligations n’est pas suffisamment motivée, à la lumière des exigences de l’

article 1973 C.c.Q. [ 58 ] Cela étant, il y a lieu maintenant pour le Tribunal de répondre aux questions 2 et 3 qui sont intimement liées ensemble. Question 2 : Eu égard aux faits retenus, l’

article 1973 C.c.Q. la substitution par la Régie du logement d’une ordonnance d’exécution des obligations à une résiliation du bail est-elle appropriée?

Question 3 : La Cour du Québec peut-elle rendre le jugement qui aurait dû être rendu par la Régie du logement et, dans l’affirmative, quel aurait dû être ce jugement? [ 59 ] Le Tribunal répond par la négative à la question 2 et par l’affirmative à la question 3. [ 60 ] D’entrée de jeu, il convient de souligner que tous les cas ne sont pas propices à l’émission d’une ordonnance d’exécution en nature plutôt que de prononcer la résiliation du bail liant les parties. [ 61 ] Chaque cas est un cas d’espèce qui doit être analysé à la lumière de l’ensemble de la preuve offerte devant la Régie . [ 62 ] Il est exact, tel que nous l’enseigne la Cour d’appel du Québec, qu’ « une Cour d’appel est toujours réticente à réviser l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire » [28] . [ 63 ] Toutefois, malgré cette exigence de déférence, le Tribunal peut intervenir en cas d’erreur manifeste ou déraisonnable [29] . [ 64 ] Dans ce contexte, le Tribunal est tenu de faire preuve de déférence à l’égard de la Décision de la Régie , compte tenu du rôle de cette dernière à

titre de tribunal administratif en matière de logements résidentiels. [ 65 ] Cependant, tel que le précise la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Dunsmuir [30] précité « […] Il ne s’ensuit pas que les cours de justice doivent s’incliner devant les conclusions des décideurs, ni qu’elles doivent respecter aveuglément leurs interprétations. […] La déférence suppose plutôt le respect du processus décisionnel au regard des faits et du droit. […] » .

[ 66 ] Ainsi, récemment la Cour d’appel [31] , relativement à la norme de contrôle de la décision raisonnable, nous rappelle : « […] [15] Cela étant, le processus de révision n’en est pas pour autant stérilisé. Chaque aspect du syllogisme ayant conduit à la décision doit être analysé. Ainsi, l’assise factuelle à partir de laquelle le décideur construit son raisonnement doit reposer sur une interprétation raisonnable de la preuve.

Si ce n’est pas le cas, la raisonnabilité de la décision risque d’être compromise, puisque cette dernière n’appartient pas alors « aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits » [3] [32] . […] » [ 67 ] Le choix d’émettre une ordonnance suivant l’

article 1973 C.c.Q. par la Régie doit être judiciairement [33] exercé et non de façon arbitraire. [ 68 ] Lorsque le Législateur octroi un pouvoir discrétionnaire comme celui prévu à l’

article 1973 C.c.Q. , l’exercice de cet attribut n’est pas illimité. [ 69 ] Ainsi, le pouvoir discrétionnaire dont dispose la Régie , conformément à l’

article 1973 C.c.Q. , n’est pas synonyme « d’arbitraire » . [ 70 ] Cette exercice de prononcer une ordonnance en exécution en nature doit être raisonnablement [34] exercée de la part de la Régie . [ 71 ] La Régie doit utiliser ses prérogatives judiciairement, c’est-à-dire en se fondant sur un contexte factuel et juridique raisonnable [35] , sans commettre d’erreur déraisonnable. [ 72 ] À priori, l’incident survenu dans la nuit du 1 er janvier 2015 entre Duchesne et Plouffe, pris isolément, justifie amplement la résiliation du bail de Duchesne et ne milite pas en faveur d’une ordonnance d’exécution en nature. [ 73 ] Dans ce contexte, le 21 janvier 2015, la F.O.H.M. écrit à Duchesne , à juste titre, qu’elle n’accepte pas le comportement de Duchesne survenu dans la nuit du 1 er janvier 2015 en ces termes [36] : « […] 21 janvier 2015 Sylvain Duchesne […] PAR COURRIER RECOMMANDÉ ET EN MAINS PROPRES Objet : Agression et violence (RÉGIE DU LOGEMENT) Monsieur, Le 1 er janvier dernier, vous avez été impliqué dans une violente agression qui s’est passé (sic) au 3 ième étage de l’immeuble.

Les informations recueillies font part d’une violence brutale de votre part envers un autre locataire de l’immeuble et que la police a été saisie d’une plainte contre vous. Additionné à vos agissements de décembre 2014 lors du souper communautaire et les nombreux autres actes de violences (sic) ou d’intimidation dans lesquels vous avez été impliqué au cours des années, votre agression du 1 er janvier est de trop. En tant qu’organisme, notre position est claire : Tout acte de violence est inacceptable. C’est pourquoi nous entamons immédiatement des procédures d’éviction à la Régie du Logement contre vous .

Bien à vous, Jean-Philippe Tremblay Intervenant au soutien communautaire FOHM […] » (Soulignements ajoutés) [ 74 ] Or, l’ensemble de la preuve présenté devant la Régie ne milite pas afin de conclure que Duchesne remédiera aux faits et gestes qui lui sont reprochés et à son comportement préjudiciable et récurrent révélés par la preuve. [ 75 ] Il n’est pas sans intérêts de rappeler que Duchesne , tout au long de l’audition de la présente affaire, maintient sa position et ne reconnaît, d’aucune façon et en aucun temps, qu’il ait pu commettre un ou des actes fautifs à l’endroit de Plouffe et des autres locataires ou voisins avec lesquels il a eu des démêlés physiques ou altercations verbales à un moment donné ou à un autre au cours des dernières années. [ 76 ] Lors de l’audition, interrogé par le procureur de F.O.H.M. sur les raisons de son implication avec, entre autres, Plouffe , Christian Lachapelle et Richard André , il affirme être toujours la victime lors des différentes altercations.

[ 77 ] Dans ces circonstances, la Régie conclut, à juste titre, de la preuve offerte [37] : « […] [20] Sylvain Duchesne déclare qu’il a de « bons rapports » dans l’immeuble depuis 20 ans et que « ça va très bien », ajoutant qu’il n’a pas d’antécédents de violence.

Toutefois, la preuve prépondérante démontre des faits et gestes inquiétants, multiples et sérieux depuis au moins 2012 . […] » (Soulignements ajoutés) [ 78 ] Qui plus est, en ce qui concerne cette « bagarre » ayant eu lieu entre Duchesne et Plouffe, les photos produites au dossier de la cour de l’état physique de Plouffe relativement aux blessures subis lors de cette altercation sont assez éloquentes sur la gravité et le sérieux de l’attaque vécu de la part de Plouffe lors de l’altercation avec Duchesne . [ 79 ] Tant lors de l’audition devant la Régie que lors de l’audition du présent appel, Duchesne minimise l’impact et les conséquences de cette altercation survenue dans la nuit du 1 er janvier 2015 avec Plouffe. [ 80 ] À cet égard, la Régie relate en détail ce qu’elle retient de la preuve relativement à la bagarre survenue dans la nuit du 1 er janvier 2015 pour conclure [38] : « […] [6] […] Le Tribunal n’a nul doute que cette bagarre s’est produite à l’initiative du défendeur (Duchesne), laquelle aurait pu être évitée. […] » [ 81 ] Par ailleurs, malgré tous et chacun des incidents de moindre importance que l’agression physique survenue dans la nuit du 1 er janvier 2015 de la part de Duchesne à l’endroit de Plouffe, il n’en demeure pas moins que Duchesne ne reconnaît d’aucune façon avoir un « comportement agressif, contrôlant et » qu’il « a peu de tolérance à la contrariété, laissant plutôt place à des élans autoritaristes qui ont pour effet d’intimider les autres locataires. » [39] , contrairement à ce que la Régie conclut, à juste titre, aux termes de l’ensemble de la preuve lorsqu’elle écrit : « […] [21] […] Toutefois, il ressort de l’ensemble de la preuve que son (Duchesne) comportement intimidant et agressif s’exerce en plusieurs situations différentes et qu’il est récurrent pour ce qui est de porter préjudice à plusieurs des autres locataires de l’immeuble et même à l’égard de l’intervenant du locateur , soit Jean-Philippe Tremblay qui s’occupe d’agir en soutien communautaire, gestion sociale et interventions diverses pour le compte du locateur. […] » (Soulignement ajouté) [ 82 ] Dans ce contexte, force est de conclure que la F.O.H.M. était non seulement bien fondée en fait et en droit de requérir la résiliation du bail, mais dans les circonstances propres à la présente affaire, de s’opposer à l’émission d’une ordonnance d’exécution en nature de la part de la Régie . [ 83 ] En l’espèce, le Tribunal ne peut trouver d’assise dans la preuve offerte afin de conclure que la Régie a exercé judiciairement et de façon raisonnable la discrétion judiciaire qu’elle dispose, conformément à l’

article 1973 C.c.Q. [ 84 ] L’événement du 1 er janvier 2015, avec égards pour l’opinion contraire, ne peut être banalisé et soutenir qu’il s’agit d’une simple altercation donnant ouverture à une ordonnance d’avoir une bonne conduite à l’endroit des autres locataires pour l’avenir, plutôt que de procéder immédiatement à la résiliation du bail. [ 85 ] Certes, il est possible de soutenir que tous et chacun des incidents impliquant Duchesne depuis au moins 2012 jusqu’au 31 décembre 2015, pris isolément, pouvaient justifier l’émission d’une ordonnance d’exécution en nature, mais le cumul de ceux-ci avec l’altercation physique violente survenue dans la nuit du 1 er janvier 2015 justifient la résiliation du bail, et non d’accorder une dernière chance à Duchesne . [ 86 ] Le Tribunal n’a pas à attendre que Duchesne commette l’irréparable pour finalement ordonner la résiliation du bail. [ 87 ] L’ensemble des événements mis en preuve, relativement à la conduite de Duchesne par le passé, jumelé avec l’événement du 1 er janvier 2015 qui est le point culminant de la présente affaire, justifie que Duchesne ne puisse plus continuer à habiter l’immeuble qu’il a habité au cours des 20 dernières années. [ 88 ] Tel que le souligne la Régie , à juste titre, le comportement de Duchesne depuis 2012 au 1 er janvier 2015 est inacceptable et constitue assurément la violation de son obligation de ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. [ 89 ] Le droit au maintien dans son logement, dont bénéficie Duchesne depuis 20 ans, a atteint ses limites et ne peut justifier, aux termes de l’ensemble de la preuve offerte devant la Régie , de ne pas résilier le bail, compte tenu, entre autres, de « son comportement

intimidant et agressif » qui s’est exercé « en plusieurs situations différentes et qu ’ il est récurrent pour ce qui est de porter préjudice à plusieurs des autres locataires de l’immeuble et même à l’égard » de F.O.H.M. « , soit Jean-Philippe Tremblay. ». [ 90 ] En effet, l’ensemble de la preuve offerte devant la Régie ne milite pas en faveur de l’émission d’une ordonnance d’exécution en nature, conformément à l’

article 1973 C.c.Q. , dans la mesure où Duchesne ne reconnaît pas ses torts. [ 91 ] Ainsi, la preuve ne révèle aucunement un désir de la part de Duchesne d’amender sa conduite, puisque selon ce dernier, il est une victime en plus de ne pas reconnaître avoir troublé la jouissance normale des autres locataires de l’immeuble pour la période comprise entre 2012 jusqu’au 31 décembre 2015. [ 92 ] Dans ce contexte, il est difficile de soutenir raisonnablement que Duchesne amendera un comportement fautif qu’il ne reconnaît pas. [ 93 ] Ce faisant, la Régie , lorsqu’elle émet une telle ordonnance, exerce sa discrétion judiciaire dont elle dispose de façon déraisonnable. [ 94 ] Il est exact que l’

article 1973 C.c.Q. confère une discrétion judiciaire à la Régie , mais qui doit être exercée judiciairement en tenant compte de la preuve offerte devant elle, ce que la Décision de la Régie ne reflète pas. [ 95 ] À cet égard, l’auteur Pierre GAGNON qualifie cette discrétion de « considérable » : « […] Dans le but de favoriser la stabilité et la permanence du rapport locatif, le législateur a prévu un tempérament qui confère une discrétion considérable au décideur. Celui-ci peut, au lieu de résilier le bail, accordé une « dernière chance à la

partie fautive en prononçant une ordonnance visant à faire cesser le comportement fautif [40] . […] » [ 96 ] Toutefois, la doctrine précise qu’il n’y a généralement pas lieu d’émettre ce type d’ordonnance si le locateur démontre que les circonstances ne s’y prêtent pas, comme en l’espèce. [41] [ 97 ] En ce sens, l’auteur Pierre GAGNON ajoute [42] : « […] Une ordonnance de ce type est fréquemment prononcée pour remettre au pas le locataire qui paie son loyer fréquemment en retard (

article 1973 C.c.Q. ). Elle est également formulée en matière de troubles de comportement, dans les cas où le tribunal constate que la conduite d’un locataire fautif s’est améliorée . […] » (Soulignement ajouté) [ 98 ] À cet égard, dans l’affaire Lemieux c.

Paré [43] , Monsieur le juge Simon Brossard de notre Cour écrit, à juste titre, dans une affaire similaire à la présente affaire : « […] Bien que le principe général établi par le législateur soit le maintien du locataire dans les lieux loués, ce droit n'est pas absolu et lorsque ce dernier trouble la jouissance normale des autres locataires, le bail peut être résilié.

L'appelant se comporte et permet aux personnes, à qui il permet l'accès au logement et à celles à qui il loue des chambres, d'avoir un comportement excessif et de le maintenir malgré les nombreux avertissements, tant de l'intimée que du locataire de l'appartement du dessous. La situation est à ce point intolérable pour ce dernier qu'il menace l'intimée de poursuite et de déguerpissement. Le Tribunal ne croit pas que la situation puisse s'améliorer puisque l'appelant continue de nier les faits qui se sont finalement avérés prouvés lors de l'audience, devant le Tribunal.

Il ferme les yeux sur les activités de ses sous-locataires et il n'a manifesté aucune intention de s'amender: selon lui, la situation est actuellement normale et ne mérite aucun correctif. Les photos prises, tant avant qu'après la décision de la Régie du logement qui résiliait le bail et ordonnait l'expulsion de l'appelant, ne montrent aucune amélioration de la situation de l'intérieur de l'appartement, de la galerie et du balcon encombrés des objets les plus hétéroclites.

Dans de telles circonstances, le Tribunal juge inopportun d'émettre une ordonnance plutôt que de prononcer la résiliation du bail puisqu'il n'y a aucun motif prouvé pour soutenir une amélioration de la situation. […] » (Soulignements ajoutés) [ 99 ] En l’espèce, Duchesne , tout au long de l’audition devant la Régie ainsi que devant le Tribunal, ne reconnait pas que ses agissements ont été fautifs depuis 2012 et qu’il doit s’amender. [ 100 ] Bref, la récurrence du comportement violent, autoritaire et intimidant de Duchesne est relevée à plusieurs endroits à la Décision de la Régie .

[ 101 ] Force est de constater que Duchesne , dans un passé récent, porte préjudice à plusieurs autres locataire de l’immeuble et menace jusqu’à leur intégrité physique. [ 102 ] Le fait que l’attitude et la perception de Duchesne n’ont visiblement pas changé depuis la rixe avec Plouffe ne porte pas à croire que la situation puisse s’améliorer avec l’ensemble des autres locataires. [ 103 ] Rien dans le cadre de la preuve présentée devant la Régie et au cours de l’audition de la présente affaire semble indiquer que Duchesne souhaite s’amender ou qu’il comprend la gravité de ses actes. [ 104 ] Ceci étant, force est de conclure que la Décision de la Régie d’exercer la discrétion judiciaire dont elle dispose, conformément à l’

article 1973 C.c.Q. , plutôt que de prononcer la résiliation du bail de Duchesne a été exercée de façon déraisonnable. [ 105 ] Le Tribunal, procédant à rendre la décision que la Régie aurait dû rendre, tel que le prévoit l’

article 101 de la

Loi sur la Régie du logement , en appliquant la norme de la décision raisonnable, conclut qu’il n’y a pas lieu en l’espèce pour la Régie d’émettre une ordonnance d’exécution en nature, suivant l’

article 1973 du C.c.Q. à l’encontre de Duchesne , aux termes de l’ensemble de la preuve offerte devant la Régie . [ 106 ] La Décision de la Régie d’émettre une ordonnance en exécution de l’obligation de ne pas troubler la jouissance normales des autres locataires de l’immeuble plutôt que de résilier le bail ne constitue pas, en l’espèce, une issue possible et acceptable au regard des faits et du droit.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'appel; INFIRME la décision de la Régie du logement ; RÉSILIE le bail liant les parties; ORDONNE l’expulsion du locataire/intimé et de tous les occupants du logement; LE TOUT sans frais. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Me Marc Poirier Procureur pour la

partie demanderesse/Locateur Me Stéphane L’Heureux Procureur pour la

partie défenderesse/Locataire Aucun procureur présent pour la

partie mise en cause Date d’audience : Les 2 juin 2016 et 30 mars 2017